住宅ローンあれこれ

考えてみませんか 住宅ローンのこと

住宅選びなど

[ リスト | 詳細 ]

記事検索
検索

全10ページ

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10]

[ 前のページ | 次のページ ]

マンション供給戸数・業者ランキング

大京がついに首位転落

　以前、「大手マンション業者のブランド力」と題した記事を書きました。

　　○「大手マンション業者のブランド力�　廖�2007.10.8）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37234220.html　
　　○「大手マンション業者のブランド力�◆廖�2007.10.8）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37239074.html

　マンション業者の栄枯盛衰は激しいものがありますが、約３０年にわたって供給戸数トップを守ってきたライオンズマンションのブランドで知られる「大京」が、ついに首位から５位に転落しました。

　同社は、バブル期の事業拡大が裏目に出て不良債権を抱え、現在は経営再建途上にあって、収益性の高い事業に絞っているという事情がある由。
　同社の系列で、郊外型ファミリー向けマンションを供給する「扶桑レクセル」も前年の16位から圏外です。

　年間1万戸レベルの供給を誇っていた大京の首位転落は、マンション業界の勢力図に大きな変化をもたらします。

　一方、サーパスのブランド名で知られる四国高松の「穴吹工務店」が、徐々に全国に営業エリアを拡大し、ついに首位に立ちました。
　首都圏ではあまり知られていませんが、西日本を中心に、北海道から九州の全国の地方都市で事業を展開しています。

　それにしても、昨年（2007年）のマンション供給は前年比14.2%減。
　2008年も2007年比で8.2%減の見込み。
　しかも、これらは単に景況感に左右されて繰り返し訪れる「波」ではなく、少子高齢化も背景とした構造的な市場縮小であると捉えたほうがいいように思います。

　限られたパイをめぐり、マンション業者の激しい生き残り競争が激しさを増していくことは間違いありません。

　マンション用地の仕入れ値はここのところ一時期に比べ落ち着きつつあるようですが、資源・エネルギー価格の高騰は続いており、価格が消費者の購買力（手持金＋ローン借入限度額）を超えた状態では、マンション業者の競争は、ますます「体力勝負」となっていきます。

　そうなると、分譲マンション専業の業者よりも懐の深さで勝る旧財閥系不動産会社や電鉄系不動産会社などのほうが、比較的優位な戦いを進めていくことになるのかもしれません。
　分譲マンションの景況だけに左右されない安定的な経営・・・賃貸マンション、オフィスビル開発・賃貸、ショッピングセンター等の商業施設の開発・運営、ホテル経営など・・・が裏づけにある業者と、そうでない業者では自ずと戦いの進め方が違ってきます。

　例えば、大和ハウスはもともとは戸建ハウスメーカーですが、分譲マンションのほか、商業施設の開発・運営やホテル運営などにも乗り出して事業を多角化しています。
　「一本足打法」のマンション専業の業者も、市場が縮小していくこれからの時代に向け、事業の多角化が大きな課題になっていくのではないでしょうか。

■全国マンション市場動向調査（不動産経済研究所）
　事業主別発売戸数（上位20社）
　　　　　　２００７年　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００６年
　１　穴吹工務店　　　　　　　　　　5,037戸　　　１　　大京　　　　　　　　　　 　　 6,391戸
　２　大和ハウス工業　　　　　　　 4,560戸　　　２　　三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ　　5,935戸
　３　三井不動産レジデンシャル　4,475戸　　　３　　穴吹工務店　　　　　　　　　5,810戸
　４　野村不動産　　　　　　　　　　3,829戸　　　４　　大和ハウス工業　　 　　　 4,638戸
　５　大京　　　　　　　　　　　　　　 3,778戸　　　５　　住友不動産　　　　　　　　 3,924戸
　６　日本綜合地所　　　　　　　　 3,411戸　　　６　　藤和不動産　　　　　　　　 3,812戸　
　７　藤和不動産 　　　　　　　　　 3,229戸　　　７　　マリモ　　　 　　　　　　　　 3,432戸　
　８　住友不動産　　　　　　　　　　2,952戸　　　８　　野村不動産　　　　　　　　 3,123戸　
　９　東京建物　　　　　　　　　　　 2,199戸　　　９　　コスモスイニシア　　　　　 2,777戸
１０　東急不動産　　　　　　　　　　2,195戸　　１０　　ｵﾘｯｸｽ･ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ 　　　 2,769戸
１１　オリックス不動産　　　　　　　2,103戸　　１１　　三菱地所　　　　　　　　　 2,503戸
１２　近鉄不動産　　　　　　　　　　2,039戸　　１２　　日本総合地所　　　　　　 2,270戸
１３　三菱地所　　　　　　　　　　　 1,975戸　　１３　　東急不動産　　　　　　　　2,269戸
１４　積水ハウス　　　　　　　　　　 1,897戸　　１４　　穴吹興産　　　　 　　　 　2,136戸　
１５　コスモスイニシア　　　　　　　1,841戸　　１５　　章栄不動産　　　　　　　　1,999戸
１６　プレサンスコーポレーション　1,730戸　　１６　　扶桑レクセル　　　　 　　 1,942戸
１７　ゴールドクレスト　　　　　　　 1,703戸　　１７　　積水ハウス　　　　　　 　 1,898戸
１８　総合地所　　　　　　　　　　　 1,681戸　　１８　　近鉄不動産　　 　　 　　　1,837戸　
１９　タカラレーベン 　　　　　　　　 1,657戸　　１９　　タカラレーベン 　　　 　　 1,711戸
２０　名鉄不動産　　　　　　　　　　 1,591戸　　２０　　東京建物　　　 　 　 　　 1,669戸

■asahi.com(2008.2.19)
　全国のマンション発売戸数、大幅減　０７年
　不動産経済研究所が１９日発表した０７年の全国のマンション市場動向調査によると、新規発売戸数は１３万３６７０戸で前年に比べ１４．２％減った。２年連続の減少で９８年以来の低水準だ。１戸当たりの販売価格は同７．１％上昇し、３８１３万円だった。業者別の供給戸数では、０６年まで２９年連続で１位だった大京が、大量供給戦略からの転換で５位に後退した。
　新規発売戸数は北海道が２．７％増、近畿圏が０．２％の微増。一方、首都圏、東北、中国・四国、九州が１８．１〜２８．４％の大幅減だった。首都圏では相場上昇を期待する業者の売り渋りなどが影響し、東北、九州などでは大型物件の供給が減った。
　業者別では、前年３位の穴吹工務店が５０３７戸で１位。大京は０５年にオリックスが資本参加して経営再建を進めるなかで、収益性の高い物件へ絞り込んでいる。
　マンションは着工から販売まで半年〜１年かかり、０８年は建築確認を厳格化した改正建築基準法（０７年６月施行）の影響が本格化するとみられる。このため同研究所は、０８年はさらに前年比８．４％減の１２．３万戸に落ち込むと予想している。

■asahi.com(2008.3.7)
　全国のマンションは３年連続で減少の見通し
　２００８年の全国のマンション発売戸数は３年連続で前年を下回る見込みとなっている。昨年６月に施行された改正建築基準法よる着工遅れの影響が本格化するほか、販売価格高騰で、消費者の買い控えが鮮明になっているためである。
　不動産経済研究所がまとめた「全国マンション市場動向」によると、２００７年の発売戸数は１３万３６７０戸と前年比１４．２％減少し、１９９８年以来９年ぶりの１３万戸台となった。全国シェア４５．７％の首都圏が１８．１％減となったほか、微増だった近畿圏と北海道を除いて全地域で減少している。
　一方、２００８年の全国の発売戸数は０７年比で８．４％減の約１３万３０００戸を見込んでいる。首都圏が１１．５％減の５万４０００戸、近畿圏が１７．３％減の２万５０００戸、東海・中京圏は１．２％減の１万戸を予想し、前年に比べて大都市圏、地方圏いずれのエリアも落ち込む見通しとなっている。
　２００７年の全国の１戸当たり平均発売価格は３８１３万円と前年比で７．１%上昇した。このうち首都圏は４６４４万円（前年比１０．６％増）となったが、東京都区部に限ってみると、６１２０万円と前年比で約１０００万円（１９．７％増）も高くなっている。
　首都圏などの大都市圏では用地の仕入れ価格や建築費の高騰を受け販売価格が上昇し、消費者の買い控えを招き、販売面でもその影響が表れた。その結果、会社別の供給戸数ランキングでは「収益重視」と「完売主義」をスローガンに掲げ、一時期より用地仕入れに慎重な姿勢をとっている大京が２９年連続だった首位から陥落し５位に、地方都市を中心に安定的な供給体制を維持した穴吹工務店が初の首位となった。
　上記のとおり、全国のマンション発売戸数は３年連続で前年を下回る見込みだが、マンションの販売ペースを鈍化させている最大の要因は、販売価格の上昇である。郊外エリアでは用地費と建築費の上昇をそのまま販売価格に転嫁することが難しく、今後値引きの横行など、乱売合戦も懸念される。
　販売価格上昇の主要因だった土地の高値取引は、さすがに選別化が強まり、ここにきて落ち着きを取り戻している。ただ、高原状態にある建築費は改正建築基準法による建築確認の厳格化の影響などもあって、下がる状況にはない。
　用地費や建築費などの急激な上昇もあって、一時は「新価格・新新価格」といわれたように、こうしたコストアップ分を販売価格に転嫁する動きが急だった。しかしながら０７年下期からはこうした新価格がユーザーに受け入れられないことがはっきりしてきただけに、ディベロッパーにとっては、今後、用地費を含めたコスト上昇を受け入れて、なおかつ販売価格を圧縮して供給できる体制の構築が急務になっている。

（マンション供給に関連するこのブログの参考記事）
　　○「都心の不動産価格も極まれり･･･」（2007.9.1）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/36160749.html
　　○「マンションブームの曲がり角」（2007.10.20）
　　　 http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37551492.html
　　○「マンションブームの曲がり角２」（2007.11.17）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/38250831.html
　　○「マンション不振の行方」（2008.1.26）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/39842110.html
　　○「住宅需要の構造変化」（2008.2.17）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/40384385.html

開く トラックバック（1）

大手マンション業者のブランド力��

(前ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37234220.htmlから続く）

マンション業者の栄枯盛衰

　ところで、そういう観点で、マンション供給実績が多い業者ランキングの過去の変遷を見てみると、安定して上位にある業者もあれば、短期間でランキングから（又は市場から）消えていく業者もあります。

　特徴点を拾えば、商社の名前がランキングから消えているほか、一時期隆盛を誇ったいくつかのマンション専業業者がバブル崩壊に伴う負の遺産の重さに耐えられず市場から去っていきました。
　また、バブル崩壊後に（不良資産や過大な借金などの負の遺産を持たない強みで）新興・急伸したいくつかの「新興カタカナ業者」の一部も、一時期の勢いがなくなっているようです。

　やはりといいますか、さすがに、三井、住友、野村、三菱といった旧財閥系不動産や、一部の電鉄系不動産は安定しています。
　
※下表の企業名は当時の名称を記載してあります。単なる社名変更（例：三井不動産→三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ、ﾘｸﾙｰﾄｺｽﾓｽ→ｺｽﾓｽｲﾆｼｱなど）も含まれておりますのでご留意ください。

　もとより、供給実績が多いこと自体は、業者やマンションの質の信頼性を表すものではありません。
　しかし、それが一時的ではなく長い期間にわたって維持されているとすれば、それはやはり消費者にそれなりに支持され、市場淘汰に耐えぬいてきた結果の現れなのだろうと思います。

◎マンション供給戸数　事業主ランキング（不動産経済研究所「全国マンション市場動向調査」）

■２００６年 　　　　　　　　　　　　　　　 ■２０００年　　　　　　　　　　　　　
　１　　大京　　　　　　　　　　　　 6,391　　　　１　　大京　　　　　 　　　　　6,090　　
　２　　三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ 　5,935　　　　２　　三井不動産　　　　　　4,266
　３　　穴吹工務店　　　　　　　　5,810　　　　３　　リクルートコスモス　 　4,228
　４　　大和ハウス工業　　 　　　4,638　　　　４　　ダイア建設　　　 　　　2,823
　５　　住友不動産　　　　　　　　3,924　　　　５　　野村不動産　　 　　　 2,687
　６　　藤和不動産　　　　　　　　3,812　　　　６　　住友不動産　 　 　　　2,592
　７　　マリモ 　　　　　　　　　　　3,432　　　　７　　扶桑レクセル 　　 　　 2,425
　８　　野村不動産　　　　　　　　3,123　　　　８　　明和地所　　 　　　　　2,359
　９　　コスモスイニシア　　　　　2,777　　　　９　　総合地所　　 　　　　　2,306
１０　　ｵﾘｯｸｽ･ﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ　　　　2,769　　　１０　　藤和不動産　　　　　　2,131
１１　　三菱地所　　　　　　　　　 2,503　　　１１　　ゴールドクレスト　 　　2,052
１２　　日本総合地所　　　　　　 2,270　　　１２　　丸紅　　　　　　 　　　　1,816
１３　　東急不動産　　　　　　　　2,269　　　１３　　三菱地所　　　 　　　　1,812
１４　　穴吹興産　　　　 　　　　　2,136　　　１４　　東急不動産　　　　　　1,638
１５　　章栄不動産　　　　　　　　1,999　　　１５　　有楽土地　　　 　　　　1,558
１６　　扶桑レクセル　　　　　　　1,942　　　１６　　山田建設　　　 　　　　1,456
１７　　積水ハウス　　　　　　　　1,898　　　１７　　東京建物　　 　　　　　1,281
１８　　近鉄不動産　　 　　　　　1,837　　　 １８　　タカラレーベン　 　　　1,173
１９　　タカラレーベン　　　　　　 1,711　　　 １９　　モリモト　　　　　　　　1,110
２０　　東京建物　　　 　　　　　 1,669　　　 ２０　　ナイス　　　　 　　　　 1,107

■１９９５年　　　　　　　　　　　　　　■１９９０年　　　　　　　　　　　　　
　１　　大京　　　　　　　　　　 7,124　　　　１　　大京　　　　　　　　　　7,736
　２　　三井不動産　　　　　　4,019　　　　２　　リクルートコスモス　　3,913
　３　　リクルートコスモス　　3,487　　　　３　　三井不動産　　　　　　2,012
　４　　藤和不動産　　　　　　2,720　　　　４　　ダイア建設　　　　　　1,245
　５　　ダイア建設　　　　　　 2,592　　　　５　　檜不動産　　　　　　　1,131
　６　　野村不動産　　　　　　2,178　　　　６　　住友不動産　　　　　　 931
　７　　長谷工不動産　　　　 1,857　　　　７　　箕輪不動産　　　　　　 782
　８　　明和地所　　　　　　　 1,752　　　　８　　明和地所　　　 　　　　 772
　９　　住友不動産　　　　　　1.475　　　　９　　朝日住建　　　 　　　　 648
１０　　日本新都市開発　　　1,446　　　 １０　　セザール　　　　 　　　 634
１１　　朝日建物　　　　 　　　1,388　　　 １１　　東急不動産　　　 　　 522
１２　　三菱地所　　　 　　　　1,381　　　 １２　　日榮不動産　　　　 　 483
１３　　丸紅　　　　　　　　　　1,288　　　 １３　　長谷工不動産 　　　　 471
１４　　扶桑レクセル　　　　　1,280　　　 １４　　藤和不動産 　　 　　　 451
１５　　東急不動産　　　　　　1,205　　　１５　　丸紅 　　　　　　　　　　 450
１６　　伊藤忠商事　　　　　　1,157　　　１６　　木下工務店　　　　　　 445
１７　　大和土地建物　　　　 1,130　　　１７　　積水ハウス 　　　　　　 444
１８　　山田建設　　　　　　　 1,024　　　１８　　第一ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ　 　　 439
１９　　セザール　　　　　　　　 888　　　 １９　　日本新都市開発　　　 432
２０　　東京建物　　　　　　　　 888　　　 ２０　　伊藤忠商事　　　 　　 326

■１９８５年　　　　　　　　　
　１　　大京観光　　　　　　　5,924
　２　　リクルートコスモス　　1,389
　３　　三井不動産　　　　　　1,355
　４　　東急不動産　　　　　　1,206
　５　　藤和不動産 　　　　　　 971
　６　　総合地所 　　　　 　　　 971
　７　　日榮住宅資材　　　　　 891
　８　　ダイア建設 　 　　　　　 798
　９　　日榮建設工業　　　　　 792
１０　　長谷工不動産　　　　　 689
１１　　野村不動産 　　　　　　 642
１２　　朝日建物 　　 　　　　　 446
１３　　西武都市開発　　　　　 422
１４　　藤沢建設　　　　　　　　 414
１５　　朝日住建　　　　　　　　 397
１６　　伊藤忠商事　　　 　　　 371
１７　　ダイカンホーム　　　　　 365
１８　　檜不動産　　　　　　　　 359
１９　　セザール　　　　　　　　 356
２０　　丸善建設　　　　　　　　 336

開く トラックバック（0）

大手マンション業者のブランド力��

「ブランド」のチカラ

　マンション市場調査の「トータルブレイン」によれば、今年上半期の販売物件の分析で、消費者が大手マンション業者の物件に流れる傾向が強まっているとのこと。
　大手業者の物件は、その他の中堅・中小業者に比べて価格（�崔渦繊砲�25％高いにもかかわらず、売れ行き（分譲開始初月契約率）が１０％ほど高いそうです。

　耐震偽装問題で頂点に達したマンション業者などに対する消費者の不信感が、こうした流れの背景にあるだろうとの分析です。

■NIKKEI NET(2007.10.7)
　東京23区のマンション価格、大手ブランド信用で25％高
　2007年1―6月に不動産大手12社が東京23区内で販売した分譲マンション価格（3.3平方メートル当たり）は、中堅・中小を25％上回った――。マンション市場調査のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がまとめたレポートによると、耐震偽装事件や中越沖地震の影響で消費者が大手の物件に流れる傾向が強まっている。「かつて価格差は5％程度だったが、ブランドを含めた大手の信用料が上昇している」（同社）。
　調査対象は、07年1―6月に東京23区で販売された分譲マンション5686戸。このうち約37％を三井不動産や三菱地所などの大手12社の物件が占めたが、販売価格は12社以外の中堅・中小と比べると、3.3平方メートル当たり約25％高い297万4000円となった。
　分譲を開始した初月の契約率を見ると、中堅・中小の76.2％に対して、大手は85.7％。割高な価格設定にかかわらず、大手のブランドが消費者に受け入れられているようだ。

マンションにおけるブランドとは･･･

　実際、不動産業界というのは、従来から不透明な取引慣行やトラブルの発生などから旧態依然とした立ち遅れた業界と見られてきました。

　マンションという商品は、消費者にとってみれば、立地や外観や面積といった基本要素や価格などの表層部分だけは見えますが、耐震性やシックハウス対応などの安全性、耐久性、省エネなどのスペックは設計も施工面もよく分からない（理解できないし、確認もできない）という実態にありました。
（参考）「シックハウス症候群のこと」（2006.7.24）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13728090.html

　また、万一、不具合や欠陥が生じた場合のアフターサービスや瑕疵担保責任の負担能力･･･企業としての長期安定性だけでなく、お客様対応の真摯な姿勢･･･についても、消費者とすれば心配な側面があるのは当然です。

　最近でこそ、物件の性能を客観的に評価する「住宅性能評価制度」や、業者に万一のことがあった場合の「瑕疵担保保険」などの制度が整備されてきましたので、こうした制度をうまく使えば、中堅・中小業者の物件でも一定のセイフティーネットを確保できる時代にはなってきました。

（参考）○「瑕疵担保責任･･･住宅の安心」(2006.7.12)
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11851271.html
　　　　○「住宅性能表示制度」（2006.7.20）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12920778.html

　しかし、それでもやはり、人生にとって、家計にとって、極めて大きな買い物であるだけに、慎重に慎重に買い物をしよう･･･できるだけ安全サイドで･･･多少値段は高くても、大手業者なら物件も確かだろうし、万一、何か起きてもしっかりした対応をしてくれるはず･･･

　家電製品などのように性能が具体的に目に見えて、比較可能な「規格品」とは違い、マンションは物件ごとに、立地に限らず規格もスペックも施工もひとつとして同じ商品はなく、単に「価格が安い」というだけの観点で安易に選ぶことができないユニークな（個別性が強い、ただひとつの）商品です。

　服飾雑貨などのファッション業界や自動車業界に限らず、いろいろな業界でブランド信仰が席巻していますが、これは日本人に強い「ステイタス誇示」、「自己顕示欲」を満たす成金趣味などと簡単に切り捨てられない、商品の品質に対する信頼（ものづくりとサービスに対する信頼と安心）がベースに存在しているのだと考えます。

　単に「見栄えがいい」とか「聞こえがいい」とかいうことだけではなく、「信頼に基づく安心感」が「ブランド」を形づくっているのでしょう。

　マンション事業は特別なノウハウや技術を必要としないため新規参入のハードルは低く、例えば価格破壊を武器にして比較的新参の業者が急激に業績を伸ばすことがある一方で、ひとつひとつのプロジェクトの経済規模が大きい分、物件販売リスクも大きいために業績が安定しにくく市場から退場する企業も多い、割合に出入りの多い業界です。

　そういう中にあって、消費者が市場においてマンション、業者を選ぶのは実際かなり難しい･･･やはり、最後の決め手は「大手ブランド」という消費選択は、良くも悪しくも「現実」だなぁと、妙に納得させられます。

（参考）○「マンションは管理を買え！」（2006.7.8）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11260134.html
　　　　○「業者の信頼性」（2006.9.16）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19696117.html　
　　　　○「施工監理レポートと現場工事見学会」（2006.8.5）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/15727029.html
　　　　○「広告を読もう！　�　廖�2006.9.18）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19825682.html
　　　　○「広告を読もう！　�◆．泪鵐轡腑麒圈廖�2006.9.18）
　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19861567.html

（その�△愨海�）http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37239074.html

開く トラックバック（0）

地価もいろいろ

地価もいろいろ･･･

　一言に「地価」と言ってもいろいろな呼び名の地価があって、正直、何がなんだかわかりにくいですよね･･･実際！
　今回、「基準地価」（都道府県地価調査）の公表を受けたブログ記事を書きましたので、この際、いろいろな種類の地価のことを大まかに整理してみたいと思います。

リアルな「実勢地価」とバーチャルな「地価評価額」

　地価というのは「土地の価格」ですから、個々の土地ごとの環境、位置、形状、広さなどの土地の個性に応じて決まるものです。
　ですから、例えば、工業製品のような規格品の価格とは違って、土地の価格はすぐれて個別性が高いということができます。（当たり前です）

　また、実際の土地取引では、売主が土地を売る事情、買主が土地を買う事情がそれぞれあって、それぞれの事情によっては土地を売り急いだり、買い急いだりすることもあって、そうしたことも土地の取引価格に反映してきます。

　「なんだ、そんなことは当たり前だよ」と言われそうですが、土地の取引価格というものはまさにそのようなひとつひとつの実際の(リアルな)土地の取引でしか「実現」されないもので、工業製品のような規格品の売買価格とは趣が違います。
　工業製品などの規格商品であれば「メーカー希望小売価格」が設定されたり、「オープン価格」であっても「卸価格」を通じて多少高い安いはあるとしてもある程度の価格帯に収斂し、一定の相場観が形成されます。

　一方、個別性が高い土地にあっては、実際に売り買いしてみないと、実際の取引価格がどうなるかは、正直、かなりの不確実性があるわけです。

　ただ、実際に売買して見なければ土地の価格が決まらないということでは、国民や企業は土地に関連する経済活動を安定的に営むことが難しくなりますし、国も税金（相続税・贈与税・固定資産税）の徴収に際して困難に直面することになってしまいます。

　したがって、国や地方公共団体では、そのような不確実な、個性の強い土地の潜在的な･･･実際の取引を伴わないという意味でバーチャルな「正常な価格」を、一般の参考に資するための「価格の目安」として、実際の取引事例や土地の利用価値などを参考に評価し、公表しているのです。

　こうして公的機関が評価・公表している地価には、「公示地価」、「基準地価」、「路線価」、「固定資産評価額」などがあります。
　
　以下、それぞれの概要をご説明します。

公示地価
　国土交通省が、地価公示法に基づき、毎年１月１日現在で評価し、３月に公表します。
　土地取引の際の「目安」として一般に公表するとともに、公共事業の際の土地取得価格の参考価格として利用されます。
　不動産の鑑定評価の専門家である二人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行い、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会が決定している価格です。
　以前は、時価との乖離が大きいといわれていましたが、最近では時価にかなり近い水準にあると言われています。

基準地価
　都道府県が、国土利用計画法に基づき、７月１日現在で評価し、９月に公表します。
　公示価格とほぼ同様の水準で評価されており、毎年１月１日現在（３月公表）で実施される公示地価を年央の地価動向として補う役割として位置づけられています。
　公示地価が都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価では都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地や、宅地ではない林地も含んでおり、広く一般の土地取引の指標となります。

路線価
　国税庁が、相続税や贈与税を算定する上の課税上の土地の評価額として、毎年の１月１日現在で評価し、８月に公表します。
　路線価という名称が示すとおり、一定の路線（道路）に面した土地の価格を、主な路線ごとに評価地点を定めて決定し公表します。
　実際の相続税などの算定に際しての課税評価額は、路線価を元にして土地の位置や形状で補正して決定されます。
　税金を算定するための基準である性格上、実勢価格より低く設定されており、古くは公示価格の７割を目安に定められていました（実際は５割程度ともいわれていましたが･･･）が、平成４年からは政府の方針で公示地価の８割程度の水準で決められるようになっています。

固定資産税評価額
　市区町村が、固定資産税等を課税するための土地の評価額として、3年毎の1月1日現在で評価します。
　公示地価の７割程度が目安とされています。
　固定資産税のほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用されており、家計に直結する地価評価です。
　
　なお、これらのうち、調査ポイントごとの「公示地価」や「基準地価」は国土交通省のHP「土地総合情報システム」で公表されているので、ネットで確認することができます。
　また、同HPでは、国土交通省が実際の不動産取引事例の売買価格情報を法務省（登記所）を通じて取得する「取引価格情報提供制度」に基づく「取引価格」についても公表しており、実際の「取引価格」（実勢価格）ベースでの価格情報を得ることもできます。（ただし、取引価格情報は徐々に対象地域を拡大している最中で、未だ対象になっていない地域もあります。）

○国土交通省ＨＰ　土地総合情報システム
　　→　http://www.land.mlit.go.jp/webland/index.html?

開く トラックバック（1）

「コーポラティブ」という建て方

「コーポラティブハウス」って

　「コーポラティブハウス」（cooperative house）という言葉を目にしたり、耳にしたりしたことがある方は少なくないと思いますが、「コーポラティブハウス」を「見たことがある」とおっしゃる方は、必ずしも多くはないのではないでしょうか。

　「コーポラティブハウス」は、一旦建てられてしまえば、外見上は「分譲マンション」と異なるところはありませんし、法律上も同じ「区分所有建物」として、多数の区分所有者からなる管理組合による共同管理形態がとられますので、外形上は分譲マンションと異なるところはないのです。

　実は、「コーポラティブハウス」が「分譲マンション」と違うのは、マンションが建てられるまでの間の「プロセス」にあります。
　
　即ち、分譲マンションの場合は、不動産会社の「レディーメイド商品」の「売買」である一方で、コーポラティブハウスは、「オーダーメイド」の「注文住宅」なのです。

　通常、戸建ての注文住宅では施主が一人ですが、コーポラティブハウスでは複数人（10人とか20人とか30人など）が共同の施主として、共同住宅を建てるのです。
　全員の協議でマンションのプランから建築までを進めていくことになりますから、話し合いの手間隙がかかりますし、コンセンサスの形成にはかなりのエネルギーを要します。
　そのため、実際のプロジェクトの事例では10〜20戸程度の比較的小規模のマンションが多いようです。

プロジェクトの流れ

　見も知らぬ人たちがどうやって共同してマンションを建てるに至るのか・・・
　そこには、「コーディネーター」として不動産会社や設計業者などが介在してプロジェクトを企画・提案し、共同施主を募集する･･･という方式が大半です。

　まずは、コーディネーターとなる不動産会社や設計事務所などが、建設予定土地を示して、「その土地の共同購入者」＝「マンションの共同建築者」を募集します。
　募集の際は、大まかなベースプランに基づき予想される住宅の規模の幅や価格帯などを示しますが、それらはいずれも参考に過ぎず、実際の建築計画はプロジェクトに参加した人たち全員の協議で決めていくことになります。

　参加者が確定すれば、全員でマンションの「建築組合」を結成し、コーディネーター役である不動産会社等との間でプロジェクトを円滑に進めるためのコンサルティング契約を締結し、爾後、コーディネーター役の不動産会社などの主導で建築の基本計画から詳細設計、業者選定、工事発注などといったプロジェクトを建築組合（組合員）との協議を通じて進めていくのです。
　
　先ずは参加者全員でマンション全体のプランを検討し、基本計画を決めることになります。
　しかし、素人ばかりの参加者では上手くいきませんから、建築士などの専門家が参加者全員から住まいに関する意向を聴き取るなどしてベースとなる基本計画案を策定した上で、全員で協議します。
　もちろん、設計のハード面中心の検討課題にはなりますが、住まい方のルールなども協議の対象です。
　
　決めることが結構ありますので、最初の初顔合わせからマンション竣工までの間に、参加者全体で集まって協議する機会をかなり持たなくてはならず、参加者全体での会合が10回前後というプロジェクトが多いようです。
※プロジェクトの自由度の高低に応じて、自由度が高いプロジェクトほど決めるべきことが多くなりますので、集まる機会が増えてきます。
　
　基本計画が決まれば（あるいは基本計画に先行して、又は併行して）、参加者全員の共同名義（共有）で土地を購入。

　マンション全体のプランと参加者ごとの個別の住まいのプランが決まれば、基本設計・詳細設計を作成し、建築確認手続きを経て着工。
　建築組合としての参加者全員の共同事業ですから、工事業者選定なども、みんなで透明に選定します。

　マンション工事が竣工すれば、建築組合は「マンション管理組合」に衣替えし、参加者ごとに住宅が区分登記され、以後のマンション管理については分譲マンションと同じです。

メリットは･･･

　コーポラティブハウスは、マンションが一旦完成してしまえば分譲マンションと何ら変わらないわけですから、マンションが建てられるまでの「プロセス」がコーポラティブハウスの存在意義だといえます。

○全員で相談して決めていくスタイルで、参加者全員の意向を踏まえたコンセプトのマンション作りができる。
○住戸内部の間取りや設備などについても、個人の「注文住宅」としてフリーにプランできるため満足度が高い。
○分譲マンションの場合はモデルルーム運営、販売広告、売れ残りなどのコストで価格が割高になる可能性があるが、コーポラティブハウスではそれらを削減できる。（と言われています）
○参加者全員が集まる機会が多いため、マンション入居の時点には既にコミュニティーが形成されており、以後のマンション管理についても円滑・的確な意思決定と行動がなされ、維持管理レベルが高くなる。（と言われています。）

デメリットは･･･

　ではデメリットは･･･
　一般には次のようなことが挙げられます。

○マンション完成まで、かなりの回数の打ち合わせ・協議等で建築組合の会合に顔を出す必要があり、手間隙が掛かる。（それを厭わない方でなければ、正直つらい･･･）
○分譲マンションに比べて「個性の強い」マンション、住戸となる嫌いがあり、中古住宅として売却するときの売りやすさの面（価格含む）で懸念
○比較的、マンションの戸数規模が小さいため、管理費や修繕積立金などの維持管理コストが高くなる。
○当初のコミュニティー意識の高さはいつまでも続くわけではない。中古住宅で転売されたり、賃貸されたり、相続される都度、当初のコミュニティーの団結意識やマンションに対する熱意はいずれ薄れていく。

分譲か･･･コーポか･･･

　まあ、コーポラティブハウスにはいいところもあれば、そうでもない部分もある･･･
　
　少なくとも、マンションに対するこだわりが強く、熱意が高い方でなければ、かなりのエネルギーを費やすことに疲弊しかねないことは現実だと思います。
　逆に、そのプロセスを大事にしたい方にとっては、それこそが重要な存在価値であって、それを楽しみたいということなのでしょう。

　ただ、「コーポラティブ」だからといっても必ずしも全てが自由になるとは限らず、ベースプランの基本的な枠組み（スケルトン＝住戸の外枠）だけは予め決められていて、用意された何種類かの広さのスケルトンの中から好みのスケルトンを選択して、住戸の内部の造り（インフィル）だけが自由な造りこみの対象になっているという類のプロジェクトも少なくないようです。

　そういう点から見れば、分譲マンションのフリープラン方式と近いものがあるという見方もできます。
　実は、（コーポラティブでなくても）「分譲マンション」においても「フリープラン分譲」とか「メニュー方式」（セレクト方式）などという購入者にとっての自由度が与えられている物件が少なからず販売されていて、住戸内の間取りや設備程度であれば購入者がセレクトできる場合が結構あるのです。
　言ってみれば、「レディメイド」と「オーダーメイド」との中間の「イージーオーダー」ですね。

　単にそのレベルの自由度を望む程度であるならば（コーポラティブでなくても）、分譲マンションでもニーズには応えられるのだろうと思います。

　日本におけるこのようなコーポラティブハウスの取組みは、20数年ほど前から地道に行われてきており、根強いニーズに支えられ、ブームにこそならないものの着実に供給が進められてきました。
　最近では、様々なコーディネーター（民間業者＆NPOなど）があちこちでプロジェクトを募集し、以前に比べてコーポラティブハウスの事例を眼にする機会が増えてきたように感じます。
　コーポラティブハウスというジャンルが中小不動産業者や建築事務所などにおける競争力確保のための差別化商品として、ニッチ商圏での需要創造の取組みが進んでいるのかも知れません。

因みに米国では･･･

　日本における「コーポラティブハウス」の概念は以上のとおりですが、アメリカでは「コーポラティブハウス」と言うと、日本とはかなり異なる意味合いを持っています。

　日本では、マンションが建てられてしまえば、分譲マンションであれコーポラティブハウスであれ、いずれも「区分所有建物」として登記され、共用部分の管理は「管理組合」が行うことになります。
　米国では、このような区分所有タイプの集合住宅のことを一括りに「コンドミニアム」（condomimium）と呼びます。

　一方、米国の「コーポラティブハウス」というのは（住民ひとりひとりが住戸を「区分所有」するのではなく）、マンションの建物全体をマンション管理組合が所有し、管理組合は個々の組合員との間で個別の住戸（unit）の利用権に関する契約を結ぶ形式のものを指します。

　つまり、コーポラティブハウスに住みたい人は（住戸の区分所有権を取得するのではなく）、コーポラティブハウスの「組合員資格」を購入することになるのです。
　その場合、組合員資格の売買に際しては、管理組合の規約がいろいろと定められており、勝手に売買することは認められていません。
　資格売買の可否については、管理組合の理事会（board）の承認が必要になるのです。

　例えて言えば、マンションの「会員制クラブ」の「会員権」のようなものとしてイメージすれば分かりやすいかも知れません。売りたい人が勝手に資格を売れるというわけではなく、購入者に関する理事会の審査が行われて理事会が承認しなければ資格を売買できない仕組み･･･なのです。
　こういう仕組みでは、住民たちが不適格と思う者の入居を排除することができます。
※例えば、日本の分譲マンションのような権利形態（区分所有）だと、知らないうちに暴力団員が入居していたり、組事務所が入ったりして、生活の安全に対する懸念や財産的価値下落などのリスクがありますし、また、それらリスクを防止できる方策もありません。

　このようなコーポラティブの住まい方は、排他的といってしまえばそれまでかも知れませんが、集合住宅におけるコミュニティーの維持・安全確保の面では、いかにも米国らしい住まいのひとつのあり方、スタイルだと感じます。

開く トラックバック（0）

全10ページ

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10]

[ 前のページ | 次のページ ]

Yahoo!ブログからのお知らせ

.
iku yamakawa
iku yamakawa
非公開 / 非公開
人気度
Yahoo!ブログヘルプ - ブログ人気度について

最新のコメント

最新のトラックバック

検索 検索

よしもとブログランキング

もっと見る

[PR]お得情報

いまならもらえる！ウィスパーＷガード
薄いしモレを防ぐパンティライナー
話題の新製品を10,000名様にプレゼント
ふるさと納税サイト『さとふる』
11／30まで５周年記念キャンペーン中！
Amazonギフト券1000円分当たる！
いまならもらえる！ウィスパーうすさら
薄いしモレを防ぐ尿ケアパッド
話題の新製品を10,000名様にプレゼント

その他のキャンペーン

プライバシー -  利用規約 -  メディアステートメント -  ガイドライン -  順守事項 -  ご意見・ご要望 -  ヘルプ・お問い合わせ

Copyright (C) 2019 Yahoo Japan Corporation. All Rights Reserved.

みんなの更新記事
前へ 次へ