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東京都 石原プロジェクト「実験住宅」の取組み
昨日の朝のＮＨＫおはよう日本と、日経新聞朝刊で見聞きした「東京都の３割格安住宅」の取組み・・・
ネットで探すとなかなか内容的に適当な記事が見つかりませんので、とリあえず理解いただきやすいように記事をふたつ引用します。
■時事通信(2007.2.9)
「3割安」住宅の販売開始へ＝都が主導、公営住宅跡地で−東京
工務店など12社が出資する特別目的会社「東京工務店」（本社千代田区）が「市場価格より3割安い」をセールスポイントに、東京都東村山市内の都営住宅跡地に建てた住宅の販売を10日に始める。都が主導した安くて質の高い住宅を供給するプロジェクトの一環。第1期の販売となる今回は17日まで申し込みを受け付ける。
■北海道新聞 (2007.2.2)
東村山市本町地区で東京都の「東村山市本町地区プロジェクト」が進められています。
建築費３割減の住宅分譲へ 坪単価５０万円で東京都
東京都は２日、全国一高い１戸建て住宅の低価格化を目指し、建築費を３割程度削減した「実験住宅」の第１期分１５戸が東村山市本町の都営住宅跡地に完成、１０日から分譲を始めると発表した。
７０年の定期借地権付き。建物面積は１戸平均４０坪（約１３３平方メートル）で、土地造成費などを含めた価格は２７４０−３４４０万円。建物本体の１坪当たり単価は約５０万円に抑え、２００４年度に都道府県で最高だった都内の平均単価７４万６０００円、全国平均の５９万３０００円より安くなった。
２００９年までにさらに８５戸を分譲する。
実験では、公募で選ばれた住宅メーカーや工務店などによる４グループが資材の大量一括購入や流通経路の短縮などで建築費を節約したという。
都は詳しい節約術を公開する方針。石原都知事は２日の記者会見で「広くて質が良くて安い１戸建ての提供で、住宅の価格破壊が進むだろう」と話した。
○ 参考 → 東京工務店HP http://www.tokyo-ec.com/
むさしのi タウン・四季の街HPhttp://news.musashino-itown.com//11.html
東村山市本町地区プロジェクト
東村山市本町地区プロジェクトは東京都の石原慎太郎都知事の｢東京の戸建て住宅は狭くて高すぎる｣ ｢良質な住宅をいまより3割程度安く提供できるはず｣という思いを受けてスタートしたものです。
プロジェクトをはじめるにあたり、東京都は、住宅建築や街づくりのコンペを実施し、民間企業から提案を公募して5つの企業グループがプロジェクトの推進企業として選定されました。
東村山市の低層都営住宅を高層化で建て替えるに際して、余剰でうまれた土地を都が住宅会社に70年定期借地権で賃貸。
住宅会社は低価格の住宅を建設して、敷地を「転貸借」で分譲する・・・というプロジェクトです。
ただ、事業主体である「東京工務店」（参加企業が出資して設立した会社）のホームページには次のような物件概要が記載されていて、これを見る限り本当に「３割安」なのかなぁ？？？と疑問を抱きます。
■ 第1期 物件概要 （抜粋）
○ 所在地／東京都東村山市本町三丁目21番地1他
○ 総分譲区画数／280区画 (予定)
○ 今回販売区画数／50区画
○ 敷地面積／138.89平方メートル（1戸）〜227.87平方メートル（1戸）
○ 延床面積／105.16平方メートル（1戸）〜139.50平方メートル（1戸）
○ 建物完成予定年月／平成19年2月上旬
○ 土地の権利形態／一般定期借地権 (借地借家法第22条に基づく賃借権)、 東京工務店からの転貸借
○ 建物の権利形態／所有権
○ 存続期間／７０年（平成89年3月31日まで） 期間満了時にご入居者の費用負担で更地にして返還することが条件です。
○ 販売価格／2,600万円（1区画）〜3,980万円（4区画）
○ 最多販売価格帯／3,200万円台（9区画）
○ 敷金／119．7万円（1区画）〜242．34万円（1区画）
※敷金は契約期間終了後返却（無利息）
○ 土地賃料／月額28,500円（1区画）〜57,700円（1区画）
○ 販売開始予定／平成19年2月10日（土）
住宅の延床面積が105.16�屐�139.50�屬如�販売価格が2,600万円〜3,980万円（最多販売価格帯3,200万円台）というのは、本当に「３割安」なのか？？？
私が読んだ日経新聞記事に載っていた東京都の弁を大雑把に要約すれば「住宅の本体価格自体はある程度安くなっているはず。床暖房などの設備や外構工事などを含めてその値段になっているので単純に比較できない・・・」由・・・
正直、都の狙い通り「３割格安」住宅が実現できたのかどうか、疑問なしとしません。
昔もあったコスト低減国家プロジェクト「ハウス５５」
昭和50年台前半に「ハウス５５」という旧建設・通産両省による国家プロジェクトがありました。
昭和５５年までに、550万円程度で提供できる良質・安価な1戸建住宅を開発する補助金プロジェクトで、多くの住宅業者が参加しました。
そこに参加したハウスメーカーの中には、「ハウス５５」の事業化認定を受けて住宅を発売したメーカーもいくつかありますし、このプロジェクトで培った技術を後の事業に活かしたところも多々あると思いますが、
結果的に、それをメーカーのブランドとして引き続き商品に受け継いでいるのは「エスバイエル」（旧社名「小堀住建」）くらいでしょうか。
実際に、当時、500万円台の価格が実現できたかといえば、オイルショックなどのインフレもありましたので難しかったのでしょう。正確な記録を調べたわけではありませんが、せいぜい頑張って800万円台だったようです。
都の「格安住宅」計画も、たかだか、ひとつの宅地造成団地という限られた局面での取組みであり、コスト低減を敷衍化するには少し肩に力が入りすぎて無理があり・・・空回り気味の独り相撲のような気配が漂います。
都が地主・・・定期借地権は格安！ 定期借地の新しい流れを期待
一方で、敷地が都所有地を定期借地権で提供する取組みは、お買い得感があります。
このプロジェクトでは、世の定期借地権一般にみられるような高額の「保証金」の支払いが求められていないので、住宅取得時のイニシャルコストを抑える上で、かなりの効果になっています。
私自身は定期借地権には懐疑的なんですが、その理由の最大の要因は「多額の保証金」が必要とされる取引慣行にあります。
借地借家法上、何の根拠もないこの不可思議な「保証金」慣行は、今回のプロジェクトの土地ならおそらく1区画あたり７百、８百万円から１千万円以上要求されることも珍しくないのですが、
今回のプロジェクトでは、都が地主だということで、「敷金」名目の100〜200万円程度にとどめられています。
この取組みが、これまでの合理性のない「保証金」に関する取引慣行を変えるきっかけになればと期待しています。
また、「保証金」問題とパラレルの問題として「地代」の水準がありますが、今回の敷地は上述しましたように「敷金」（保証金）を僅かな額に抑えるとともに、「地代」もかなりリーズナブルな水準に抑えています。
今回の借地の地代の水準を、土地の所有権分譲の場合と比較して考えてみましょう。
今回の借地の地代の月額は28,500円〜57,700円とされていますが、これは元本700万〜1,500万円を借り入れて住宅ローン（35年３％元利均等）を組んだ場合の返済月額と同じ程度の水準になります。
つまり、一番小さな区画（138�屐砲良瀉呂両豺隋�土地の売買価格が700万円だったならば、地代と同じローン月額で土地を購入してローンを組んだほうが、所有権が自分のものになるだけお得になる・・・（≒想定土地還元価格≒700万円）
それでは、今回の土地・・・東村山市本町地区の土地価格はというと、土地の品位にもよるでしょうから一概には言えませんが、近傍の1�屬△燭�20数万円が相場のようですから、今回の一番小さな区画（138�屐砲良瀉呂両豺隋�2,000万円台後半〜3,000万円程度するかもしれません。（私のおおざっな推測です。）
つまり、販売価格が2000〜3000万円の敷地を、定期借地権で借りることで、土地価格700万円のローンを組むのと同じ程度の地代支払いで済む。
「敷金」（保証金）の水準が抑えられている割に、地代もかなり低い水準にとどまっており、「敷金」（保証金）＋「地代からみた想定土地還元価格」の観点で評価した定期借地権の低廉さがこのプロジェクトの最大の特長ではないかと思います。
このプロジェクトの「格安住宅」は、建物よりもむしろ定期借地権の「敷金」（保証金）と「地代」において実現されている・・・
それは、地主が東京都であるから都の判断でできたことであって、それ以外になんのカラクリもありません。
前述のように、私は、定期借地権の現状に懐疑的ではありますが、このプロジェクトの定期借地権は、借地借家法がめざした本来的な定期借地権のあり方・・・に近いものを感じます。
※定期借地権の意義 (私の理解)
契約更新のない有期契約（契約の透明性確保・借地人保護偏重の是正）
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借地の供給増大、権利金・地代の低廉化（借地の普及と住宅取得時のイニシャルコスト低減）
今後の新たなリーズナブルな利活用の可能性を示唆してくれているように感じ、石原「格安」プロジェクトも、その意味で、無意味ではなかったのかもしれないと思いました。
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