住宅選びなど

家の話をしよう・・・ＳＩ住宅のこと

「家の話をしよう」・・・無印良品の広告

　今朝（2007.1.27）の朝日新聞の18-19面の両面見開き全面広告・・・「無印良品」が「家の話をしよう」と題したイメージ広告を出しているのがふと目にとまりました。
　内容は、住宅のリノベーションをすすめていこうという提案。
※「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることをいいます。

　「ＳＩ住宅」（ｽｹﾙﾄﾝ・ｲﾝﾌｨﾙ住宅）という概念を持ち出して、住宅のスケルトン（構造躯体部分）とインフィル（内装・設備等）の分離を図り、スケルトンを何世代もの人に流通させて中古住宅の有効活用を図り、スケルトンを購入した人が自分自身のスタイルに合わせたインフィル（内装・設備など）を造り出していく・・・
　そのインフィルには「無印良品」のアイテムを使ってほしい・・・
　そういう住宅生活スタイルを提案する本「家―家の話をしよう」を近く刊行する・・・

　つまりは、無印良品が提供する商品群をあなたの生活に使ってほしいとのイメージ広告でしょうか。

日本の住宅は短命・・・平均寿命26年

　無印良品と「ＳＩ住宅」というのは、正直、なかなか結びつけて考えにくいのですが、広告を見て、以前「ＳＩ住宅」に多少なりとかかわったことがある経験を思い出し、今回は「ＳＩ住宅」のことを書いてみようと思いついた次第です。

　「ＳＩ住宅」は、少子化の流れ、住宅という社会資産に対する投資余力が先細りしていく中で、100年住宅などと位置づけて資源の有効活用のために取り組んでいるパイロット的な取組みで、いずれ徐々に広がっていくトレンドにあると思います。

　国土交通省の資料によれば、日本の住宅の平均寿命はたったの26年だとのこと。
　平均的に26年で建て替えられているわけです。
　なんともったいないことか・・・
　イギリスでは75年、アメリカでは44年・・・
　ヨーロッパでは100年以上前の住宅を、長く使い続けている。ヨーロッパの都市部の石造りの共同住宅がそうですし、アメリカの1戸建てでも筑後100年以上の物件が今なお新築住宅と遜色ない値段で流通し、住まい続けられています。

　私もアメリカでそのような住宅を見る機会がありましたが、アメリカでは中古住宅の流通が盛んで、新築住宅をはるかに上回る数の中古住宅が流通・取引されていますし、古い中古住宅でもきちんとメンテナンスされた住宅は価格が下がらない・・・
　住宅は１箇所に住まい続けるのではなく、生涯に何度も何度も住み替えるのが当たり前・・・購入者も日本のように新築住宅にはこだわることをせず、中古住宅と新築住宅を同列で考える価値観を持つ人が多い。

　そのため、居住者のメンテナンス意識も強く、ペンキ塗りや簡単な内装・外構などは居住者自身がＤＩＹでメンテナンスするのが一般的です。

　一方、日本はと言えば、ご覧の通り、先刻ご承知の通りですので、改めて説明するまでもありません。
一旦、人が住んだというだけで、たった1年でも半年でも1か月でも、住宅の価値は大幅に減少してしまいます。
　今後ますます少ない生産年齢人口で多くの高齢者を支えていかなければならない状況が進む中、日本人の「住宅感」をそろそろ変えていく必要があるのかも知れません。

「ＳＩ住宅」とは

　「ＳＩ住宅」というのは、スケルトン（構造躯体）部分とインフィル（内装・設備等）とを分離して捉えるもので、
　
　その特徴の要点は、

●スケルトン（≒マンションのコンクリートの箱部分）を100年程度長持ちさせるよう、コンクリートの素材・配合を工夫したり、鉄筋に対するコンクリートの厚さ（かぶり厚）を厚くするなどにより耐久性を向上させる。

●何世代もの居住者が繰り返し自由にインフィル（間取り、内装、設備等）を設定できるようにするため、スケルトンのつくりを工夫する。
具体には、二重床・二重天井にして床、天井の梁などの凹凸をなくしてをフラット（平坦）にしたり、上下水道・ガス管のライフラインを共用部分のユーテイリティーに設けて配管が間取り設定上の支障にならないようにすることで自由な間取りを可能にする・・・「可変性」を向上させる。（こうすることで、キッチンや風呂などの水周りの位置も可変性がでてきます。）

●インフィルは、スケルトンの購入者が、自由に、間取り、内装、設備を設定できるようにする。
そのため、新築分譲時においても、スケルトンの売買契約とインフィルの施工契約は別契約としたり、スケルトン購入者が自分で好きな内装業者に別注することもできるような取組みもあります。

「ＳＩ住宅」の課題

　国土交通省では、SI住宅の普及に力を入れており、同省傘下の独立行政法人「建築研究所」や「都市再生機構」（前都市基盤整備公団←元住宅・都市整備公団）において>「ＳＩ住宅」普及のための研究や実験住宅の建設などを行ってきましたが、
　「ＳＩ住宅」の竣工検査や登記の問題は、住宅の使用開始や住宅ローンの実行可能性とも絡む重要なファクターであることから、同省では法務省などの関係省庁とも協議の上、現行法令上の運用改善を図っています。

　即ち、新築分譲マンションの一部の住戸が売れ残ったり、完売したとしても一部の購入者の事情によりインフィル工事が完了しない住戸が生じるような場合に、マンション全体の竣工検査が受けられないとか、登記ができない・・・住宅ローンも受けられない・・・といった問題に対する対応です。
　
　その概要は、

●マンションの一部に「スケルトン」状態の住戸が残っている状態では、マンション全体の工事が未完成であるため、建築基準法の竣工検査や消防法の検査等を受けられず、インフィル完成後の住宅があったとしても全戸のインフィル工事が完了するまで検査を待たなければならないこととなり、入居もできないこととなってしまう。
こうした事態を改善するため、同省では、建築基準法上の建物の一部が未完成・竣工検査前でも建物の使用を認める「仮使用承認制度」の活用や消防法の運用の弾力化等を図って、内装・設備が完成した住戸から順次使用することができるようにしています。

●「スケルトン」状態の住戸は「箱」だけの状態であるため、事務所として使われるのか店舗として使われるのかわからないため、本来、住宅とはみなされません。
したがって、スケルトン状態の住戸が一部に残っている状態では、マンション全体及び住戸について「居宅」としての「表示登記」ができない状態になってしまいます。　
そうすると、インフィルが完成している住戸であっても表示登記ができなければ、保存登記（所有権の登記）もできないこととなって、ひいては抵当権の登記もできなくなるので住宅ローンの実行もできない・・・・
こういうことでは、売れ残り住宅がある場合など、全住戸のインフィル工事が一斉に完了できないような事情がある場合には、最後の住戸のインフィル工事が完了するまで、住宅の登記もできず、全戸の住宅ローンが実行できない・・・物件の引渡しもできない・・・という事態にもなりかねません。
そこで、同省では法務省と協議して、共同住宅の一棟の建物について建物表示登記の申請ができることとし、その場合、インフィル完成済みの住宅は「居宅」と、未完成の住戸については、「居宅（未内装）」として表示登記できることと手当てされました。

さらなる課題

　なお、現行の不動産登記法上、マンションの所有権はスケルトン部分とインフィル部分とを分離することができません。インフィルを含めて「住宅」なのです。

　将来的な課題として、スケルトンとインフィルの分離登記ができるようになれば、
　スケルトンの購入時点でスケルトン部分に対する抵当権設定が可能になり、スケルトン取得費のローン実行・・・インフィル施工完了時点でインフィル工事費のローン実行と、資金需要に応じたローンの取組みが容易になるわけで、分離登記ができるようにする法整備が望まれます。
　例えば、インフィル工事をスケルトンの業者とは別の業者に発注しようとするような場合に、スケルトン購入の時点でスケルトン代金を決済できなければ、スケルトンの売主は、購入者に対するスケルトンの引渡しや、インフィルの工事施工開始を認めてくれない可能性が大きいからです。

　また、賃貸スケルトンにおける借家居住者によるインフィル所有という新しい形態も考えられるようになりますので、居住スタイルの広がりや賃貸住宅の居住水準の向上にも役立てられるかもしれません。

　現在は、こうした登記上の隘路を抱えながら、建築技術面で「ＳＩ住宅」の規格・仕様を持つ分譲マンションが供給され始めていますが、
　登記上の課題が解決されなければ、真の意味での「ＳＩ住宅」の意義・・・住まい方の変革というソフト面の、真の意味での「ＳＩ住宅」の効用は十分に発揮されません。
　いずれ、法整備もなされ、住まい方が多様化していく時代がやってくるのではないかと期待します。

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持家派？賃貸派？

ひとそれぞれのライフスタイルの問題

　持家か、賃貸か・・・バブル期までの戦後日本の一貫した地価上昇を受けて住宅価格が右肩上がりで上がり続けていた時代にはそうした話題をあちこちで見受けましたが、
バブルが崩壊し、土地神話が瓦解したデフレ時代になってから、めっきりそういう議論を見かけなくなりました。

　社会的に、インフレ、デフレと大きな経済のうねりの両方を経験して、住宅を「資産」として捉える側面よりも、むしろ生活を営む「場」としての「消費価値」の側面のほうが、より重要だというコンセンサスができてきたということでもあるのだと思います。
　平たく言えば、どっちが得だとか損だという話よりも、生活スタイル、嗜好の問題として捉えられるようになってきたということです。

　したがって、私自身も、一般論としてどちらが望ましいとか、どうあるべきだなどという価値観は持ち合わせていません。人それぞれの価値観、嗜好、生活スタイルで違うべきものだと考えます。

　それなら、そんな議論をなぜ今さらながら持ち出すかというと・・・
　最近、あるところで、久しぶりに「自分は賃貸派だ。持家派の理屈は経済合理性がない」という論調の文章を見かけたから・・・ということがあります。
　どちらがどうではなく、スタイルの問題なので両方あっていいんじゃないか・・・その方のように持家派を否定するようなこともないんじゃないか・・・と、ふと感じたからです。

例えば「コピー機」なら

　例えば、会社で「コピー機」を手当てするときには、機器そのものを購入して使用する方法と、リース会社とリース契約を結んで賃貸で使用する方法のふたつがあります。
　その場合、コピー機の性能が同じで、減価償却を含めたコピー機の使用料相当額がほぼ同じならば、どちらを選ぶかは考え方の違いだけですよね。

　リースだと、いつでも契約を打ち切って新機種に変えられる自由度が高いからリースを選ぼうという方や、リースなら保守管理も任せきりでできるから手間がかからないという会社もあるでしょう。
　一方で、リースだと減価償却分を賄うために最初の数年のリース料がかなり高くて、次第に安くはなってくるものの、長期間使い続けるつもりならいっそのこと機器を購入したほうが最終的なコストが安くつくという会社もあるでしょう。

　どちらもそれぞれの会社の考え方、資産活用の価値観次第です。
　
例えば「クルマ」なら

　では、クルマの場合はどうでしょうか。
　クルマを購入して利用するという考え方の人と、必要があるときにはタクシーを利用したりレンタカーを使えばいいという考え方の人のふたつ・・・

　コピー機の場合とちょっと違うのは、
コピー機は、購入するにせよリースするにせよ、性能自体はどちらにしてもたいした違いはなく、得られる便益には遜色がないというのが一般的です

　一方、クルマの場合は、例えばＢＭＷやベンツやレクサスに乗りたいという方のニーズを考えると、車のステイタス（自分の見栄）、性能、安全性などの便益を得たいと考えるのではないか・・・と想像しますが、
　こうしたニーズは、タクシーやハイヤーやニッサンレンタカーやトヨタレンタリースではなかなか満たされないでしょう。
　また、ＢＭＷやベンツやレクサスを買えば、資産価値が上がるから買うのでもなければ、損得で買うのでもなく、あくまで耐久消費財としての利用目的・便益・嗜好などのニーズを満たすために買うのでしょう。

　わかりやすい事例から申し上げましたが、そのような高級車でなくても、自宅からいつでも手軽に出かけられるという便益を確保するためにクルマを買うというのは、至極一般的なニーズです。
　
　一方、クルマにめったに乗らなくてすむような生活をしている方や、生活の優先順位の中でクルマにあまり重きを置かない方であれば、必要の都度タクシーを利用したり、ちょっと遠出するならリーズナブルなレンタカーを借りれば十分という方もいるでしょう。

　要は、生活の優先順位とか、価値観などといった「スタイル」の問題です。

翻って「住宅」なら

　先述した「持家派を否定する論調」の文章の論点は、敢えて大雑把に要約すると「持家派は、とかく持家の方が資産形成できるから得だというが、そんなことは大きな間違い。資産デフレが来れば不動産価値は大きく損なわれるので資産形成上は極めてリスキー。したがって賃貸派のほうが賢い」というものです。

　私は、持家が資産形成の上で必ずしも得にはならないということには文句無く賛同しますが、そもそも、冒頭から申し上げているように、住宅を資産形成目的と結びつけて考えること自体に否定的な考えを持っています。
　住宅を買うことを資産運用の観点で考えるのではなく、家具やクルマのような「耐久消費財」のひとつして考える・・・損か得かではなく、ライフスタイルの選択の問題だと思うのです。
　
　ローンを抱えて資産デフレに陥るリスクを冒したくない方もいれば、ライフステージに合わせた立地・規模・性能の住宅を機動的に住み替えたいから賃貸を選ぼうという方もいるでしょう。
　
　一方で、自分の住宅を買えば、間取りも設備も性能もリフォームも自分で好きにできる自由度が高いから持家を買う方もいれば、「長生きしすぎるリスク」を考えるとリタイア後の長期にわたる賃料支払いが心配だからいっそのこと持家のほうが安心という方もいるでしょう。

　人それぞれの活き方、考え方でいいのではないでしょうか。

因みに、私は・・・

　私はささやかながらマンションを買って住んでいる事実からして、既に持家派といえるでしょうか。

　一般論として、東京に住んでいると、なかなか普通の分譲マンション程度の立地、規模、設備、性能を持つ賃貸マンションはなかなかありませんし、あっても家賃は20万円以上などというものが少なくありません。

　概して、平均的には、日本の賃貸住宅の居住水準は持家に比べてかなり低く、ファミリー向けの面積、間取りの物件は少ないですし、その性能も普通の分譲マンションに比べれば不十分な物件が多いのも事実です。

　エントランスのセキュリティー確保、バリアフリー仕様、、一定の省エネ、耐震、遮音性能などのほか、床暖房、ディスポーザーなどなど・・・　普通の分譲マンションでも備えているレベルの性能を持つ賃貸マンションを探そうとするとなかなか大変ですし、
　見つけたとしても、私などの生計レベルに比べて賃料がかなり高くなってしまう・・・という現実もあります。

　もちろん、都心などに外国人向けなどの高級マンションが一定に存在しますが、家賃が月100万円を超えるとんでもない代物も珍しくなく、庶民には高嶺の花・・・
　
　私としては、普通の分譲マンションを買って、ローン返済額に見合う程度の家賃の賃貸住宅では得られにくい「すまい心地」という便益を享受する・・・そういう選択をしたということです。
　これはあくまで、私自身の場合のスタイルであって、人それぞれにおかれた環境も違えば価値観も違いますので、それぞれの選択があるんだと思うのです。

最近は住まい方が多様化

　バブル崩壊以前は「住宅双六」（すごろく）という話題が論じられることも多く、独身時代の小規模アパート、結婚すると賃貸アパート（マンション）、子供が大きくなると郊外の一戸建てで・・・アガリ・・・という流れでした。

　しかし、昨今は、その流れは必ずしも一般的だとはいえなくなってきました。

　一戸建てには住まなくていい。駅や商業施設や病院などに近い便利な立地のマンションにずっと住んでいたいという人、
　特に、高齢者の方には最近こうした動きが出てきているようです。

　東京でも、住宅双六では既にアガッて郊外の一戸建てに住んでいるはずの高齢者が、夫婦だけ又は単身の高齢者になって、改めて、病院や商店などの生活に便利な都心のマンションに住み替える方が増えているようです。
　例えば郊外の多摩ＮＴに一戸建てを持って住んでいた方が、その住宅を売却して（又は賃貸して）都心に賃貸マンションを買って（又は借りて）住む・・・

　高齢者にとって、マンション住まいは、エレベータによる移動ですし、マンション内はバリアフリーなので、意外に一戸建てよりは快適なのです。

　また、青森をはじめとして東北、北陸などの雪国では、高齢者だけの世帯には一戸建ての雪下ろしも大変なので、市内のマンションに移り住む高齢者も増えています。

　このような住まい方の多様化を支援する行政の動きもあります。
　福岡県が推進する「福岡県あんしん住替え情報バンク」　http://sumikae-bank.jp/は、郊外一戸建てに住んでいた高齢者が市内中心部のマンションに住み替え、反対に市内中心部の狭小な賃貸住宅に住む子育てファミリー層に向けて広くて子育てに環境の良い郊外一戸建てを斡旋紹介するというジェネレーション間の住宅に対するニーズギャップを埋める事業を進めています。

　まぁ、ぐだぐだ、長々と書きましたが、つまりは、住まい方の価値観を二者択一論で切り捨てるような時代ではなくなってきたということでしょう。

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ネットで取引価格情報

最近の成約価格情報を提供

　土地や建物の不動産を売ろうとするときは、自分で買主を見つけるのは大変ですし、不動産の売買にはいろいろと注意しなければならない専門的な知識も必要となることが多いため、よほどの近親者間の売買でない限り、事後的な取引の安全確保のためにも、不動産屋（宅地建物取引業者）に売買の仲介を依頼するのが一般的です。

　ところで、不動産屋（宅地建物取引業者）は、お客さんから土地・建物の売却の依頼を受けた場合、自分の店舗の営業範囲だけで買主候補を探すのは大変です。

業者間でしか見られない不動産売買情報のデータベース・・・ REINS

　そこで、旧建設省の肝いりで、不動産業界全体で土地建物の売買情報をオンラインで共有し、広く買主を探せるようにする業界団体間のオンラインシステムが平成２年に設けられました。
　それが「レインズ」（Real Estate Information Network System）と呼ばれるシステムで、物件の売出し情報や成約情報が登録されています。

　ただ、このシステムの登録情報は、不動産屋同士の間の情報交流目的のものとして、不動産屋しか見られない仕組みになっていて、残念ながら、一般消費者がこのシステムで物件情報を直接的に見ることはできません。

消費者にとって、不動産取引は価格が不透明

　しかし、不動産取引において消費者が一番知りたいのが「価格の妥当性」です。
買いたいと思う中古住宅の価格を「○○○○万円です」と提示されても、一般消費者には今ひとつぴんと来ませんし、「高いのかしら？　安いのかしら？」と疑心暗鬼になるのが普通です。

　そうした不動産取引を取り巻く不透明さが、不動産業界の胡散臭さを払拭できない要因のひとつであろうと感じます。

　そこで、消費者に対して、不動産の取引価格情報を随時提供できる環境を整備すれば、消費者はそうした近隣同等の不動産の取引事例の価格を参考にできる・・・

　従来から、レインズの登録情報を一般に提供してはどうかとの意見はいろいろありましたが、取引事例の当事者のプライバシーの保護を主な理由に、業界の反対もあって、一般公開は見送られてきた経緯があります。

※ただ、業界の反対の本音は、売買依頼の登録情報を含めて生の状態で一般消費者に提供するとした場合、ネットによる売主・買主間の直接取引の道が開かれかねず、仲介業者としての商売のタネ、フィールドを奪われかねない・・・という不動産業界全体としての危機感の表れであったのではないかと個人的には感じています。

成約データを加工して一般にネット提供　･･　REINS Market Information

　そこで、このたび、国土交通省が構築したのが「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」
　これは、先ほどの業界間のオンラインシステムで保有する情報のうち、（売り希望物件の情報を除く）「成約物件」情報の中から、取引当事者の個人情報が特定される氏名や地番などの情報をカットして加工データをネットで提供するものです。

　以前の記事で「土地総合情報システム」による土地の取引価格情報のネット提供をご紹介しましたが、あれは、土地取引に際しての「登記」の際の情報を収集したデータベースですが、
　今回ご紹介した「REINS Market Information」は、以上のご説明のとおり、不動産業界のデータベースから加工したものであること、建物のデータも含まれていることの二つの点で、性格が異なります。

　まだまだできたばかりで、試験運用状態です。
　データも未だ三大都市圏の範囲にとどまっています。
　本格運用が待たれます。

　※しかも、正直、かなり扱いにくい操作方法に感じます。使いやすくしてほしいですね。　

NIKKEI NET 2006年11月30日
住宅の売買価格情報をウェブサイトで提供、国土交通省
　国土交通省は11月29日、戸建て住宅や集合住宅の売買価格情報を提供するウェブサイトの試験運用を開始した。一般には知られていない、個別物件の成約価格を不動産会社から集めて公開することで市場の透明性を高め、住宅購入を検討している消費者に安心感を与えるのが狙いだ。
　サイト名は「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」。東京都や愛知県など7都道府県における過去3カ月の取引事例、約1万7000件を掲載した。地域や築年数、間取りなどを指定すると、条件に該当した複数の物件の成約価格をグラフにプロットして表示する。2007年4月には対象を全国に広げて、本格稼働する予定だ。
　掲載する取引事例は、財団法人東日本不動産流通機構など、不動産売買情報の業者間流通を手がける4団体が集めた情報を基にしている。物件名や売り主、買い主の名前は公開しない。住所は町名までを掲載し、番地を伏せた。
■国土交通省の発表
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011128_.html
■REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp/index.html

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マンション修繕積立金

[11月7日/日本経済新聞　朝刊]
築20年以上マンション、修繕積立金「不足」43％――日経調査　
分譲から数十年が経過したマンションの多くが、建物の劣化を抑える修繕費の不足に直面している。日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43％が「修繕積立金が不足している」と回答。老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもある。
「高齢予備軍」といわれる築20年以上の分譲マンションを対象にした全国調査は初めて。
マンションは建築後10―15年周期で外壁塗装や給排水管工事などの大規模修繕が必要で、管理組合が各戸から月数千―数万円の積立金を徴収するのが一般的。調査では修繕積立金が計画より「やや不足」または「かなり不足」と回答した組合は43.4％に達した。

売主に都合のいい修繕積立金

　マンション管理については、このブログの「住宅選びなど」＞「マンションは管理を買え！」にも記事を書きました。
※「マンションは管理を買え！」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11260134.html

　マンションディベロッパーは、できるだけマンションを売りやすくするため、入居後に必要となる「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料」などを意図的に低く設定して販売することが多い・・・

　本来、これらの費用の額の根拠となるマンション管理規約や、その前提となる長期修繕計画などは、「区分所有者」で構成するマンション管理組合の総会で決議すべきことなのですが、
　新築分譲マンションの場合、区分所有者（＝購入者）がマンション建築直後に一堂に会して総会を開いてマンション管理規約等を議決するのは困難なため、
　マンション売主が購入者に売買契約締結時などにマンション管理規約案を示して、これに対する購入者の同意書を予め取っておくことで、マンション建築時点で改めて総会を開かなくても、原始管理組合規約が成立する・・・という仕組みになっているのです。

　売主としては、これらの費用を低く設定しても、自分の腹は全く痛まないのですから・・・売りやすくするには当然の成り行きかも知れませんが、売主の説明責任、倫理観としては疑問です。
特に、質のよくない売主ほど、こうした傾向が顕著です。

修繕積立金は長期修繕計画に基づいて試算

　修繕工事については、鉄部塗装とか、外壁とか、屋上防水とか、配管工事とか、機械式駐車設備とか、エレベータとか・・・それぞれの部位・設備に応じて必要となる工事の頻度・インターバルが想定され、
　これらの工事をひととおり行うサイクルとして、一般に２０年程度のスパンで長期修繕計画を立てるべきであるといわれています。
　したがって、２０年以上の長期修繕計画を立てて、その間に実施すべき修繕工事を具体的なタイムテーブルに並べて、時系列的に必要となる修繕工事費をシミュレートすることがまずもって必要な作業となり、
　この長期修繕計画を基に将来の工事費を賄える費用を計画的に積み立てていく・・・これが修繕積立金です。

　したがって、必要となる修繕積立金の額は、個別のマンション規模や階数や形態や施設・設備の状況などに応じて異なり、マンションごとの長期修繕計画に基づいて算定すべきものですから、一概にいくら必要であると言える類のものではありません。

　因みに、一定のモデルでは、1戸あたり12,000円／月程度必要だとの試算があります。
　　↓
「マンション管理センター」のHPのQ&A「適正な修繕積立金」
http://www.mankan.or.jp/html/faq/04_02.html

実際の積立金の水準は？
　
　一方、現実のマンションでは、どの程度の修繕積立金を徴収しているのでしょうか。
　平成15年の「マンション総合調査」（国土交通省）によれば、修繕積立金の1戸あたり平均積立額が9,066円／月、修繕積立金に充当される駐車場使用料を含めると1戸あたり10,967円／月というデータがあります。

　つまり、実際に徴収されている修繕積立金を見ると、平均的には、必要とされる積立金水準にほぼ近い線にあるようです。
　ただし、ここで注意しなければならないのは、「平均ではほぼ必要な水準にある」ということの裏側にどの程度の「分散」があって、平均以下のマンションがどの程度あるかということです。

　その「分散」というのが、今回の日経記事にあるような結果・・・「43％が積立不足」ということのなるのだろうと思います。
　特に、日経の調査では、築20年以上の古いマンションを調査しています。
　最近でこそ（せいぜいここ10年程度）、新築マンションの修繕積立金の水準について、住宅金融公庫が融資対象マンションの最低基準を設けたり、日本高層住宅協会（現「不動産協会」に統合）がガイドラインを設けるなどの対応をとっていますが、20年以上前のマンションとなれば、新築当時には修繕積立金などは後回しにされていた時代で、修繕積立金はかなり低く設定されているのが当たり前の状況でした。

マンション購入時の見極め

　新築マンションを買うときは、管理費、修繕積立金がしっかり必要な水準にあるかどうかを見極めたいと思いますし、
　中古マンションを買うときにも、必要な積立金が積み立てられているのかどうか確認しましょう。
　下手をすると、中古マンションを買ってまもなく大規模修繕工事が始まって、積立金だけでは大幅に足りないために1戸あたり50万円とか100万円ずつ一時金を支払わなければならなくなる・・・そんな想定外のケースさえ実際にあり得ますから、要注意です。

それにしても、返す返す「マンションは管理を買え！」です。

修繕積立金のシミュレーション
マンション管理センターのHPを通じて「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」（有料）を利用して、マンションの規模等に応じて必要となる修繕積立金のシミュレーションができます。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html

マンションの管理と修繕
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のHPで「マンション維持管理ガイド」、「大規模修繕マニュアル」など、マンション管理に関するマニュアルが入手できます。
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/index.html

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頭のよい子が育つ家？？？

間取りのプランニング

　家づくりのプランニングは、楽しくもあり、難しくもあり、苦しくもあるのではないでしょうか。
　注文住宅だけではなく、マンションや建売購入でも、間取りタイプ選びは重要なポイントです。
　日本の住宅の間取りの考え方・・・「家相」の考え方・・・には、古（いにしえ）からの先人の生活の知恵が生かされているものもあるようですから、あまりにこだわりすぎるのもいかがなものかとも思われますが、あながち単なる「占い」だとか、迷信などと切り捨てることもできないようですので、参考になる部分が多々あるのではないでしょうか。家相に関する書籍を紐解いて考えてみるのも無駄ではないかもしれません。

　ところで、家作りで、家族の想い・希望を集約・収斂させていくのは実に大変です。
夫は夫、妻は妻、子供は子供なりに、それぞれが住宅に対して「こうしたい」という希望がありますが、それらを全部充たすことは不可能です。
　先ずは、みんなから、どんどん「想い」を出し合って、お互いに話し合うことです。
　その上で、具体のプランを作ったり住宅を選ぶ際の優先順位を、家族みんなで確認しておきましょう。
　何が最優先で、その次は何か・・・何は譲れて何が譲れない条件か・・・
　こういう作業をしておけば、具体のブランニングや住宅選びが比較的円滑に進みます。

間取りの基本

　間取りの考え方で一般に言われるのは、「動線」（人が移動する動き方）を考えましょうということです。

　例えば、洗濯機を風呂場の脱衣場に置くとして、そこから物干し場へ移動する動線を考えて、比較的近い場所にするとか、別の部屋を経由しないで直接に出られるように配置する・・・　洗濯物を物干し場から取り込んでアイロンかけをするとすれば、そのアイロンかけをする場所への動線も合理的に配置する・・・
　台所のごみ置き場所から戸外へごみだしするときに、わざわざ玄関まで回って外へ出るよりも、勝手口を設けることで合理的な動線を確保する・・・
など、人の動き方を考えて、間取りを考えましょうということです。

　抽象的に考えるとうまく考えが及びにくいので、毎日の１日の生活を朝から晩まで実際に頭の中でシミュレーションして見るといいでしょう。

　また、家族の集まるリビングと個室との配置は、それぞれの個室からリビングにつながるような・・・個室からトイレや風呂や台所など自宅内を異動しようとすれば自然にリビングを通ることになる・・・リビングに自然と家族が集まりやすい配置にしましょうということも言われます。
逆に、リビングから廊下で遠く離れた反対の先に個室が配置されたりすると、なかなか家族が顔を合わしにくい生活になってしまいます。
　それが例えば子供部屋だったりすると、子供は自分の部屋にこもったまま・・・親とすれば、子供が勉強しているのか、ゲームをしているのか、寝ているのか、何をしているのかを把握することさえできなくなります。

　子供部屋についてもうひとつ言えば、玄関に近い場所に子供へを設けると、学校から帰ってきた子供が玄関を入って、すぐに自室にこもってしまう・・・奥のほうの台所にいる母親と顔を合わすこともなく、挨拶を交わすこともない・・・
　したがって、玄関を入って、母親がいる台所の側やリビングを経由して、子供部屋に入るような配置にしたいということがあります。母親は、子供が帰ってきたことを確認し、挨拶も交わし、顔色の変化や気持ちの持ちようなども窺うことができる。
せめて、通常母親がいる時間が多いリビングや台所から子供部屋の出入りが窺えるような配置にしたほうがいいのではないかといわれます。

頭のよい子が育つ家

　「子供部屋」というと、最近、「頭のよい子が育つ家」（四十万靖・渡邊朗子著2006年8月日経ＢＰ社）が話題となっています。
　著者の四十万（しじま）さんが、難関中学に合格した子供の家庭２００軒を実際に回って、その共通点を見つけた・・・
　その共通点とは、意外にも、難関中学に合格した子どもの多くが子ども部屋にこもって一人で勉強をするわけではなく、家族と一緒にリビングやダイニングテーブル、和室のちゃぶ台などで勉強し、かたわらで家族が新聞を読んだりテレビを見たりするケースが多いのだそうです。
　この際、隣で兄弟がテレビを見ていようと、台所で母親が料理をしていようと、子供は回りの音やにおいが気になるかといえば、必ずしもそうではなく、かえって家族に囲まれた環境の中で、集中して勉強に取り組んでいるんだそうです。（もちろん個性の違いはあるでしょうが・・・）

　また、勉強だけではなく、自然に親・兄弟との会話も交わせて、家族と子どもとの「いい関係」を築くことができる。
　つまり、「頭のよい子を育てる家」という、ちょっと週刊誌的なキャッチコピーですが、その結論は「家族のあり方」、「家族のコミュニケーション」を大事にすることの重要性を説いているということです。
　家族の良好なコミュニケーションの結果のひとつが、子供の学力として現れる（場合がある）・・・ということだろうと思います。

　家族のコミュニケーションをよくするためには、極力個室はなくす・・・独立した子供部屋を設けるかわりに、家族が集まって団欒したり、家族が思い思いのこと・・テレビを見たり、パソコンしたり、新聞・雑誌を読んだり、家計簿をつけたり、アイロンがけしたりするような多目的な共用空間を設ける・・・そのための多目的に使える大きめテーブルを置くような工夫もする・・・

　さらに、間取りの動線も、炊事や洗濯などの家事動線と、リビングや多目的な共用空間、バルコニーを行き来する生活動線ができるだけ重なるようにレイアウトすることで、家族間のコミュニケーションが自然と図れるように配慮する・・・
というようなことだそうです。
（キャッチコピーはともかく、家族のコミュニケーションを重視した間取りの考え方は大変参考になると思います。）

「サピックス」に通じる学習スタイル

　ところで、首都圏の中高一貫校の入試は、少子化にもかかわらず（というより、むしろ少子化でますます）志願者が増え、受験者も全体の２割近くに及ぶ白熱化の傾向にありますが、
その中で、学習塾のスタイルも変わってきています。（Ｍ＆Ａなどで合従連衡も進んでいるようですが・・・）

　従来から勢力の強い「四谷大塚」、「日能研」は引き続きかなりの難関中学合格者を出していますが、学習塾として最もレベルが高いのが「サピックス」。
　ここは、教室数が少なく、塾生数も少ないのですが、超難関校といわれる学校でかなりの合格者を出しています。

　「サピックス」の特徴は、塾で学ぶというよりも、むしろ家庭における日常的な親との二人三脚の学習を期待し、推奨している点です。
　私の知人の子息がここに通わせていますが、母親は毎日子供と一緒に勉強に付き合い、父親も土日に勉強に付き合う・・・そういう学習スタイルをベースに据えた「サピックス」が、学習塾としてかなりの成果を出している・・・
　親と一緒に勉強する場所は、当然子供部屋ではなく、リビングとかダイニングのテーブルということになりますよね。
　「頭のよい子が育つ家」の分析も、なんとなく頷ける気がします。

頭のよい子が育つ家のモデルハウス

　実は、著者の四十万さんは、（株）エコスコーポレーション（横浜市）というコンサルティング会社を経営しており、「頭がよくなる家」のノウハウを埼玉県の住宅業者「大野建設」に提供し、大野建設が熊谷ハウジングステージ内（埼玉県熊谷市石原）に実際にモデルハウス「頭のよくなる家」を展示しているということで話題を呼んでいるようです。

【住宅新報記事　2006年09月27日】
　「頭のよくなる家」モデルハウス好調　大野建設大野建設（埼玉県行田市）が９月９日に、熊谷ハウジングステージ内（埼玉県熊谷市石原）に開いたモデルハウス「頭のよくなる家」が話題を呼んでいる。
　書籍「頭のよい子が育つ家」（四十万靖・渡邊朗子著、日経ＢＰ社）の著者、四十万靖氏が社長を務める（株）エコスコーポレーション（横浜市）と提携し、研究成果を具現化した。子育てファミリー層を対象に、親子のコミュニケーションを育む家を提案している。開設から３週間で約200組が来場、同社では「反響もいい」という。
　書籍「頭のよい子が育つ家」では、有名中学校に合格した子どもの多くが、個室ではなく、家族とのコミュニケーションをとりながら勉強しているケースが多く、親子の自然なコミュニケーションが子どもの能力を高めると指摘している。

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