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分譲マンション広告の物件概要欄・・・米粒文字
分譲ﾏﾝｼｮﾝの広告の「物件概要欄」には次のような事項が記載されています。
交通、所在地、用途地域、法定建蔽率・容積率、販売戸数、販売価格帯、敷地面積、敷地の権利形態、管理形態、構造・階数、建築面積、延べ床面積、間取り、占有面積、管理費、修繕積立金、駐車場台数・使用料、売主、販売提携（販売代理、販売仲介など）、設計会社名、施工会社名、竣工・入居予定時期、建築確認番号・・・など
ここで気をつけたいことをいくつか・・・
■敷地面積
極めてまれにですが、「建築基準法上の敷地面積」と、「販売対象となる敷地面積」が異なる場合があります。その場合、敷地面積の表示には「建築基準法上の敷地面積」と併せて「販売対象となる敷地」の面積も記載される･･･はずです。
（敷地の一部が販売されず、を売主が留保しているケース）
どのようなケースにそのようなことになるかといえば、建築基準法上必要となる敷地の一部を販売せず、「売主」が留保している場合が考えられます。ひと昔ふた昔前には、こうしたケースが散見され、問題になった事例も結構ありました。売主が販売を留保した土地を有料駐車場などとして収益事業を営んでいるケースもあったのです。
こうしたケースでは、建築基準法上、建物に必要な敷地がﾏﾝｼｮﾝ購入者に譲渡されていませんから、将来、建替え問題が生じた際には、同じ規模の建物が再建築できない恐れがあります。
（売主が道路予定地を分譲せず留保しているケース）
また、そのようによこしまな意図ではないケース・・・例えば道路境界線からの敷地後退などで、将来、道路に編入する予定の「道路予定地」部分を売主が販売対象敷地から除外し（販売を留保し）、いずれ時期が来れば地方公共団体へ譲渡する・・・というようなケースがあります。こういうケースはあまり問題がなさそうに思えますが、これも極めてまれにですが問題になることがあります。
即ち、業者が倒産した場合の土地の所有権の帰属の問題です。
売主名義で道路予定地を保有した状態のまま長期間継続し、公共団体へ所有権を譲渡する前に仮に売主業者が倒産してしまったらどうなるのか・・・という問題です。
接道部分の「道路予定地」が道路に編入されないで、仮に第三者の手に渡ってしまったら・・・マンション所有者にとってはえらいことになりかねません。
敢えて極端な事例を書いており、最近では殆どそのような事例は目にしません。徒らに不安をあおるつもりではありませんが、万が一にもそういうことがありうるかもしれない・・・という「先入観」をもって不動産広告を眺めたい・・・という「姿勢」の問題としてご理解ください。
■敷地の権利
敷地の権利は所有権とは限りません。賃借権や地上権の場合もあります。敷地の権利がこれらの借地である場合には、地代の額をしっかりと確認し、ローン返済額と合わせて家計の支出計画を考えましょう。
■容積率
法律上定められたその地域の「容積率」（建築述べ床面積／敷地面積）も重要です。
広告にも書かれているその物件の実際の敷地面積と建築延べ床面積の数値を使って割算すれば、「その物件の容積率」も計算できますので、これを法定容積率と比較してみましょう。
実際の建物の容積率が法定容積率ぎりぎりいっぱいだと、将来万一建て替えるとした場合にも、（用途地域の見直しなどで法定容積率に変更がなければ）、それ以上の大きな建物に建て替えることはできません。
もし、容積率に余裕があれば、現在の建物以上の大きな建物が建てられます。
阪神淡路大震災の倒壊ﾏﾝｼｮﾝの建替え問題でもクローズアップされましたし、老朽ﾏﾝｼｮﾝの建替えでも同じことが言えますが、区分所有者の住宅のほかに建築可能な余分な面積部分を一般の新規購入者へ「分譲」することで、その利益を区分所有者の建替え費用の一部に充てることが可能となり、区分所有者の建替え費用を抑える効果が期待でき、ﾏﾝｼｮﾝの立替が円滑に進められるのです。
現実に建て替えるのは、よほどのことがなければ相当先の話になりますが、容積率に余裕があるマンションは、土地の評価が反映されるためか、中古ﾏﾝｼｮﾝとしての流通価格においても、それなりの評価・・・「容積率ぎりぎり」のマンションに比べてという意味で・・・がなされるように感じます。（定量的な分析ではありません。感性、私の印象にすぎません）
■管理費、修繕積立金、駐車場使用料
このブログの「住宅選びなど」＞「「ﾏﾝｼｮﾝは管理を買え」の記事にも書きましたが、マンションの規模・団地施設によって大きく違ってはきますが、かなり大雑把に言えば、毎月の管理費は約12,000円、修繕積立金は約11,000円・・・かかります。（この程度の金額はかかって当たり前なのです。）
また、「駐車場使用料、無料」などと、いかにも割安感を訴えているマンションを見かけますが、これなども売主がそのコストを負担してくれるわけではありません。マンション管理組合が将来得られるはずの管理費や修繕積立金会計に繰り入れるべき貴重な財源のひとつになりうる駐車場使用料を無料にして困るのは「マンション管理組合」（＝マンション購入者）なのです。
しかし、誠意の足りない売主は、マンションの売りやすさを優先し、これらの費用を過少に設定するところがあるのです。その「付け」は、いずれマンション購入者自身に跳ね返ってくるのです・・・
このような売主は、「売り方」に限らず、マンションの品質についても誠意がないかもしれません。会社の体質などというものは、一時が万事です。
つまり、これら費用の設定水準は「売主の資質」を見極める「リトマス試験紙」になりうるのです。
■施工業者
「売主」の資質はもちろん重要ですが、工事の「施工業者」も注目です。
いわゆる「手抜き工事」は、いつでもどこでも発生し得るのではないかと感じています。
建設業界の体質は、不動産業界の体質と遜色がない・・・入札談合に限らず旧態依然とした「不正」がまかり通る世界ですから、まさに不透明で、信頼が問われる業界なのです。
どこの業者がよくて、どこの業者は信頼できないかということは、なかなか得がたい情報ではありますが、これもクチコミで得られる範囲で注意したいものです。
耐震強度偽装事件における熊本の「○○建設」のようなところが請け負ったマンションを買うようなハメに陥らないようにと・・・祈ります。
疑問があれば率直に尋ねよう！
ということで、素人ではわからないことは多いのですが、分かる範囲で気をつけて広告を読みたいものです。
疑問に思ったことは、遠慮せずにどんどん営業マンに質問しましょう。
その受け答えで、営業マンの資質（≒売主の資質）も見えてくるかも知れません。
１戸建ての留意点については、改めて、別に記事を書きたいと思います。
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