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購入後に気づいても遅い
通常、中古住宅の売買の売主は「個人」であることから、買主としても住宅の質が大丈夫なのか、どこかに隠れた不良箇所（瑕疵）があるのではないか、万一後日になって瑕疵があることがわかったときに、売主はちゃんと対応してくれるんだろうか・・・と考えます。
実際、個人が売主である場合には、民法上の売主の瑕疵担保責任も免除する旨の特約をつけるのが一般的ですから、買主としてはなおさら心配です。
購入前の物件検査・・・ホームインスペクション
話は飛びますが、日本では、中古住宅になった瞬間に住宅価格が大きく落ちてしまいます。
一方、アメリカでは、新築住宅の何倍もの件数の中古住宅の売買取引が行われており、きちんとメンテナンスされた住宅は、建築後何十年も、百年もたったような中古住宅でも、新築住宅に劣らない価格で取引がなされているのです。
そのアメリカで、中古住宅の取引に際して必ずといっていいほど実施されているのが「ホーム・インスペクション」（住宅の現況検査）です。
検査の内容は、目視で検査できる範囲で半日程度かけて屋根裏やら床下や壁のひび割れの状況やら設備やらを点検し、住宅・設備の不具合や劣化状況などを検査し、レポートを作るというものです。
ただし、破壊検査（壁を壊して中の状態を確認するなど・・・）は行いません。費用は大体３００ドル前後。
中古住宅の「買主の側」に立って、中古住宅が通常の使用に耐えられる状態にあるか、特段の不具合がないかどうかを、現状勇姿で目視検査する・・・
買主は、このレポートをもって住宅購入の判断に利用したり、売主に事前の修繕工事実施を要求したりするのです。
日本でも
日本でこれをやろうとした最初の取組みは、「三井不動産販売」の「リスペクト」だと思います。
三井不動産販売は、売主・買主の仲介を業とする会社ですが、中古住宅の取引に対する安心感を確保する上で有用な方法だとして、アメリカのホーム・インスペクションの仕組みを導入したのです。
現在は、同社の全額出資子会社である「リスペクト建物調査」という会社がインスペクション業務を行っています。
その後、各地で同様な業務を手がける会社が追随し、徐々にホーム・インスペクション業者が増えてきました。
費用は、会社により、住宅によりまちまちですが、極めて大雑把な相場観で言えば、戸建で５〜10万円程度でしょうか。
なお、このような「ホーム・インスペクション」は法律に基づく制度ではなく、自然発生的なサービス業務として行われており、業者や検査業務に当たる担当者の資格などについての決まりもありません。
したがって、このようなサービスを利用するに際しては、ご自分で、サービス内容の詳細および価格を十分に吟味・検討し、納得の上ご利用いただきたいと思います。
「中古住宅性能表示制度」もある
もうひとつ、中古住宅の安心確保の手段に「中古住宅性能表示制度」があります。
この制度は、「ホーム・インスペクション」とは違って、法律に基づいて国土交通省の監督下で行われている制度で、業者や担当者の資格制度も明確な決まりがあります。
「中古住宅性能表示制度」は、「住宅の品質確保に関する法律」に基づき新築住宅に適用されてきた第三者機関による「住宅性能表示制度」を中古住宅にも適用し、住宅流通の活性化を促そうと2002年に中古住宅版が始まったのです。
新築住宅では９分野２９項目の住宅性能が評価対象となっていますが、中古住宅ではそのうちの５分野９項目だけが対象で、中古住宅の状態で最も知りたい項目、劣化対策、省エネルギー対策、ホルムアルデヒド対策、全般換気対策、音環境については、「既存住宅評価になじまない」「評価が困難」といった理由で、現時点では採用されていません。
なお、新築時に建設住宅性能表示評価を受けている住宅にあっては９項目だけでなく、２１項目を追加して評価できます。
料金は会社や検査内容などによってまちまちですが、これを極めて大雑把に言えば、５〜１０数万円・・・さらに、会社によっては「ホーム・インスペクション」との抱き合わせで依頼すればかなりの割引をするところもあるようです。
中古住宅を購入する際の「質の安心」には、これらホーム・インスペクションや中古住宅性能表示制度のサービスを利用するのも有用ではないでしょうか。
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