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新規は変動型、借替えは10年以上の長期固定が主流？
このところ、変動金利型ローンが売れ筋だということは何度か書きましたが、その勢いは未だ落ちていないばかりか、足下、変動金利型の利用者がさらに増えているようで、ある調査によれば、足下では新規に住宅ローンを組む方の45％の方が選択しているとのこと。
一方、データを持ち合わせていませんが、借替えローンでは10年〜20年固定や全期間固定などを選ぶ方が多いようで、新規住宅取得の方と借替えの方とでは異なる選択行動をしているようです。
一般的には「この超低金利時代に変動金利型を選ぶのは合理的ではない」というのがセオリーであろうと思います。
現在の金利水準が歴史的にも「底」に近い状態にある以上、長期的に見れば、将来の金利水準は今の水準よりも上がるであろう蓋然性が高いと考えるのが普通の見方でしょう。
新規ローン時に変動型や２〜３年の短期固定を選んだ方の中には、金利見直しに際し金利上昇リスクに晒されていることを改めて認識し、やっぱり長期の固定のほうが良かった･･･こんなことなら、最初から長期の固定にしておけばよかった･･･と考え、かなりの手間隙や数十万円の借替えコストをかけてでも、現在の低金利時期を千載一遇のチャンスとして、できるだけ長期の固定金利型へ借り替えようとする向きが少なくないのです。
こういう現状を見るにつけ、新規ローンで変動金利を選択なさっている方のうち、どの程度の方が返済の仕組みをちゃんと理解した上でリスクをとって変動金利型を選んでいらっしゃるのかと、正直、大変心配です。
そこで、このところ度重なる内容であることを承知の上で、あえて、老婆心までに警告メッセージをおくりたいと思います。
変動金利型のリスク
新規に住宅ローンを借り入れる方の多くが変動金利型を選ぶ理由は、目先の金利水準の絶対的な低さにあるものと思います。
現在の変動金利の基準金利は2.875％の銀行が殆どですが、優遇金利ベースでは1.5％前後と極めて低水準にあり、初めてローンを組む向きには大変魅力的に映ります。
ただ、このローンの返済方法の特性をきちんと理解した上で選択しないと、後々えらい目にあうことになりかねません。
■変動金利型ローンの商品性（多くの銀行に共通して見られる特徴）
�ゞ睛�は半年ごとに変動する。
�∨莊酳嶌儚曚�5年間変更しない。
��5年ごとの返済額の見直しは、前の期の返済額の1.25倍以内に抑える。
実は、変動金利型の返済の仕組みに関しては、消費者のみならず、住宅ローンに一定の知識があるはずの住宅販売業者の営業マンですら「誤解」が少なくありません。
未払い利息の罠
先ず、上記�△痢嵋莊酳嶌儚曚�5年間変更されないこと」についてですが、変更されないのは「毎月返済額」であって、「金利」ではありません。
�，砲△襪箸�り、金利自体は半年ごとに見直される仕組みになっています。
したがって、仮に金利が上昇すれば、決められた5年間一定の毎月返済額の中で「利息部分」が増えて、その分「元金部分」が減ることになります。
例えば、1,000万円、35年、元利均等、変動金利1.5％で借り入れる場合、返済開始後5年間の毎月返済額は約3万円となりますが、
このうち、返済開始当初は、毎月返済額3万円のうち約4割の1万2千円余（＝1,000万円×0.015÷12か月）が利息にあてられ、残り1万8千円弱（＝3万円−1万2千円）が元金返済に充てられます。
これが、仮に金利が1％上昇し2.5％になったらどうなるか･･･利息部分は2万1千円弱（≒1,000万円×0.025÷12か月）に増え、元金返済は9千円（＝3万円−2万1千円）に減ります。
さらに、金利が２％上がって3.5％になったら、毎月の利息額は2万9千円（＝1,000万円×0.035÷12か月）に増え、元金返済は僅か1千円（＝3万円−2万9千円）となります。
金利が3.6％以上になると、利息だけで3万円以上になり、元金返済には１円も充てられません。
この場合、毎月返済額を上回る利息が発生しているため、3万円を上回る利息部分は「未払い利息」として、逆に債務が増えていくことになるのです。
例えば、金利が4％になると、毎月決められた3万円を返済しても毎月3千円ずつ債務が増えていく･･･これが「未払い利息」の怖さです。
■1,000万円、35年、元利均等の場合の金利変動による元利内訳試算
○ 変動金利1.5％ 毎月返済額約3万円（利息1万2千円、元金1万8千円）
○ 金利が1％上昇して2.5％ 毎月返済額約3万円（利息2万1千円、元金9千円）
○ 金利が2％上昇して3.5％ 毎月返済額約3万円（利息2万9千円、元金1千円）
○ 金利が2.1％上昇して3.6％ 毎月返済額約3万円（利息3万円、元金0千円）
○ 金利が2.5％上昇して4.0％ 毎月返済額約3万円（利息3万円、元金0千円）＋ 未払利息3千円
５年ごとの返済額見直しの上限 1.25倍以内
次に、��の「５年ごとの毎月返済額の見直しは1.25倍以内に抑えること」についてですがこれも、大いに誤解する向きがあります。
例えば、上記の例と同じく1,000万円、35年、元利均等、変動金利1.5％で借り入れる場合、返済開始後5年間の毎月返済額は約3万円となりますから、
5年後の金利がいくら上昇しても、次期（5〜10年目）の毎月返済額見直しでは3万8千円（≒3万円×1.25）で頭打ちになります。
この場合、毎月返済額が3万8千円以上には増えないと聞くと得するような印象を持ちがちですが、決してそんなことではなく、毎月返済額が増えないだけであって、毎月返済額3万8千円の範囲内で、半年ごとに変動する金利に応じて発生する毎月の利息を差し引いた残りを元金に充てるだけ→頭打ちで値切った返済額分はその分元金返済が遅れ、将来へ付け残しされることになるのです。
上記の例で、試算を単純化するため当初5年間にわたり金利がずっと1.5％で全く変動がなかったと仮定して、5年後の金利見直しをシミュレートしてみます。
5年後の金利が仮に1％上昇して2.5％になるとした場合、5年後の残高887万円・残期間30年で次期5年間の毎月返済額を計算すると、毎月返済額は約3万5千円。
この場合は、本来必要な返済額が頭打ちで値切られることなく、残元金・残年数に見合って必要となる返済額の水準に収まっています。（3万5千円＜3万8千円≒3万円×1.25）。
5年後の金利が仮に２％上昇して3.5％になった場合は、次期の毎月返済額を試算すると本来なら3万9千円余とすべきこととなりますが、当初5年間の毎月返済額3万円の1.25倍（3万8千円）を超えるため、毎月返済額は3万8千円で頭打ちとなります。
なお、この場合、本来残元金・残年数から計算して必要となる返済月額3万9千円と、頭打ちの返済額3万8千円との差額1千円は、借入者が得するわけでも何でもありません。
金利の上がり方に応じて本来ならもっと返済額を増やさなければならないのに、急激な返済額の増額は家計のやりくりが大変だという理由で増え方を緩和する代わりに、その分は元金の減り方が遅くなり、将来の返済につけを回すということになるわけです。
なお、上記の例で６年目以降の毎月返済額が頭打ちになる分岐点の金利水準は3.2％。
当初金利の1.5％からたった1.7％上昇するだけで返済額が頭打ちとなり、削られた部分は将来への返済に付けが回ることになるわけです。
○5年目段階 1.5％ 毎月返済額3万円（利息約1万１千円、元金1万9千円）
↓
○6年目見直し 2.5％ 毎月返済額 3万5千円（利息約1万8千円、元金1万7千円）
3.5％ 毎月返済額 3万9千円（←3万円×1.25倍＝3万8千円をオーバー）
↓1.25倍で頭打ち
3万8千円（利息約2万5千円、元金1万3千円）
要するに、5年後の金利見直しで毎月返済額を前期の1.25倍以上に上げないとは言っても、もし返済額が頭打ちになればその分将来に付け残しにするだけのこと＝元金返済が遅れることを意味する点で、借入者にとってはメリットどころか、むしろデメリットにもなるものと捉えるべきです。
以上、変動金利型の低金利メリットの裏にはリスクもあり、そのリスクをきちんと理解しリスクを取れる方が選択するならともかく、目先の低金利だけに安易に飛びつくのは大変危険です。
これまでにも何度も書いてきたことの繰り返しになりましたが、今、この時期に変動金利型を選ぼうとする方が余りに多すぎることに危惧を覚え、変動型を選ぼうとしている皆さんに対して、改めて、老婆心ながらの注意喚起のメッセージをおくります。
（参考 このブログの関連記事）
○「変動金利の金利見直し」（2008.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9341938.html
○「変動金利が人気？」（2008.11.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/45581769.html
○「低金利で「長・短金利差＝安心料」が低廉に」（2008.12.27）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46231933.html
○「ミスリード？？？」（2009.2.7）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46874700.html
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