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金利比較は難しい！
住宅ローンを選ぶ際のポイントはいろいろありますね。
言わずもがなでしょうが、思いつくまま、書き出してみます。
１ 融資条件
�ゞ睛�タイプ（変動・固定期間選択型・全期間固定）
��金利水準（優遇金利適用の場合の優遇後の水準）
�Ｊ歉變舛凌綵燹瞥廖ι塒廚魎泙燹�
�っ朕�保険料の有無と水準・保険範囲（三大疾病など）
�ネ算饉蠖�料の水準
�Ω把蟠睛�期間終了時の金利タイプ変更手数料の水準
�Х�上返済手数料の水準
２ 金融機関の利便性
�ゝ詬真狭�み、公共料金・ｸﾚｼﾞｯﾄ等引き落としの生活口座がある。
�⊇斬陲龍疥戮謀絞泙�ある。
��ネットで手続きできる（借入申込み、繰上返済等）
�そ斬雍伴圓箸猟鷏肇蹇璽鵑�利用可能（手続きが簡便）
３ 金融機関のイメージ
�＾堕蟯供Π多幹�
��顧客サービスの好感度・親密感
住宅ローンを選ぶ際は、これらの要素をトータルで考え合わせることになりますが、なんと言っても一番肝心な要素が「金利水準」であることはどなたも異論のないところです。
ただ、最近は、以前に比べて住宅ローンの仕組みが徐々に複雑になってきて、一口に「金利が低い」からといって、必ずしも、表面的な金利水準だけでは経済コストの多寡を比較することが難しくなってきました。
住宅ローンに係わる職業の人間でさえ、どちらの住宅ローン商品がが得なのかと単純には言い切れないような商品が展開されてきて、住宅ローンを初めて借りられる方にとって見れば、うかうかしていると大事なポイントに気づかないままにローン金利を比較してしまうこともありそうです。
金利比較で外してはいけないポイント
住宅ローンの「金利」を見る時に先ず気になるのは「優遇金利」です。
優遇金利の「優遇幅」も気になりますし、「優遇タイプ」の違いも気になります。
また、「金利」を見るときは、金利以外の費用負担も勘案しなければなりません。
保証料、団信保険料、融資手数料などは、最近、銀行によっても住宅ローン商品によってもいろいろとバリュエーションがあり、費用がかからないものや、一時に現金で支払う場合もあれば、金利に組み込んでローンの「毎月返済額」として支払う場合もあるので、商品ごとに、それらの費用負担がどのようになっているのかを踏まえてローン商品ごとの「金利」を比較することが必要になります。
「金利以外の費用」のことは次回に譲るとして、今回は、とりあえず「優遇金利」について考えてみたいと思います。
�〕ザ�金利の「優遇幅」について
最近の住宅ローンは「優遇金利」（「店頭表示金利から○％優遇」など）が当たり前になっていて、住宅ローンを借りる殆どの方が「優遇金利」で借りているのです。
要は「釣り広告」みたいなもので、ユーザーの気持ちをくすぐる戦術といえます。
ところで、Ａ銀行が「１．２％優遇」、Ｂ銀行が「０．９％優遇」というとき、「１．２％優遇」のＡ銀行のほうが有利だと感じる方が実際にいらっしゃいます。
しかし、「優遇」というのは「店頭表示金利」（又は基準金利）からの優遇幅のことであり、その基となる店頭表示金利自体は銀行によって異なりますので、「優遇幅」が大きいだけで有利だとは決め付けられません。
肝心なのは、「実際の適用金利」（店頭表示金利−優遇幅）です。
例えば、「10年固定」（21年1月現在）で実際の事例を、三菱東京ＵＦＪ銀行とソニー銀行で見てみると、
三菱東京ＵＦＪ銀行は「全期間1.2％優遇」（自己資金20％以上の方）と、ソニー銀行の「全期間0.9％」よりも優遇幅が0.3％大きいわけですが、いくら優遇幅が大きくても元になる「基準金利」が高い（三菱東京UFJ銀行3.65%、ソニー3.209％）ために、実際に適用される当初金利は三菱東京ＵＦＪ銀行2.45%のほうがソニー銀行2.309%よりも高くなります。
○10年固定・全期間優遇型の金利比較
三菱東京ＵＦＪ ソニー銀行
基準金利 ３．６５％ ３．２０９％
全期間優遇幅 ▲１．２％ ▲０．９％
当初適用金利 ２．４５％ ２．３０９％
要するに、「基準金利」は銀行によって違う以上「優遇幅」そのものの違いには意味はないことになりますし、さらに言えば、将来にわたり銀行がどのように基準金利を決めるのかも銀行の恣意性に委ねられている以上、現在は有利でも将来にわたって有利であり続けるかどうかも不確定だといえます。
つまるところ、優遇後の実際の「適用金利」がいくらになるかが問題なのです。
�⇒ザ�金利のタイプについて
優遇金利のタイプには、大きく分けて「全期間優遇型」と「当初期間重視型」の2種類があります。
みずほ銀行の「10年固定」の事例で見てみましょう。
○みずほ銀行 10年固定 （保証料一括払い型）
全期間優遇型 当初期間重視型
基準金利 ３．６％ ３．６％
優遇幅 ▲１．０％ ▲１．７％（11年目以降▲０．４％）
当初適用金利 ２．６％ １．９％
この場合、いったい、どちらが得なのか･･･
仮に、35年返済で借り入れ、繰上返済なしで完済までに支払う元利金総額を試算してみましょう。試算の便宜上、融資額2,000万円、11年目以後の「基準金利」は仮置きで6.0%とします。
■「10年固定」、融資額2000万円、35年返済、元利均等
○全期間優遇型 当初金利2.6％、11年目以後5.1％（基準金利6.0%−優遇0.9%）
当初10年間 返済月額 72,575円／月
10年間支払元利金 871万円
10年後残元金 1,600万円
11年目以後 返済月額 94,453円／月
35年間累計総支払額 3,705万円
○当初期間重視型 当初金利1.7％、11年目以後5.6％（基準金利6.0%−優遇0.4%）
当初10年間 返済月額 63,215円／月
10年間支払元利金 759万円
10年後残元金 1,544万円
11年目以後 返済月額 95,744円／月
35年間累計総支払額 3,631万円
これで見ると、当初期間重視型のほうが、35年間の累計支払総額は70万円強（3,631万円−3,705万円）少なくてすむようです。
まあ、大局で見れば「二アリーイコール」と考えていい範囲ではないかと思います。
参考に、25年返済で同様に試算してみると次のようになり、やはり、当初期間重視型のほうが25年間累計支払総額は120万円程度(2,907万円−3,025万円)少なくて済みます。
■「10年固定」、融資額2000万円、25年返済、元利均等
○全期間優遇型 当初金利2.6％、11年目以後5.1％（基準金利6.0%−優遇0.9%）
当初10年間 返済月額 90,733円／月
10年間支払元利金 1,089万円
10年後残元金 1,351万円
11年目以後 返済月額 107,557円／月
25年間累計総支払額 3,025万円
○当初期間重視型 当初金利1.7％、11年目以後5.6％（基準金利6.0%−優遇0.4%）
当初10年間 返済月額 81,880円／月
10年間支払元利金 983万円
10年後残元金 1,300万円
11年目以後 返済月額 106,922円／月
25年間累計総支払額 2,907万円
多少の違いはありますが、大雑把に見れば、「当初期間重視型」と「全期間優遇型」とでは、累計返済額の点では大きな違いが出るわけではないようです。
ただ、残高が大きい分、金利負担にも大きく影響してくる返済開始当初時期の金利優遇幅が大きい「当初期間重視型」のほうが、多少有利になるよう設定されているようです。
ただ、これは、みずほ銀行のケースの「全期間優遇型」と「当初期間重視型」とを比較しただけに過ぎませんから、他行のケースではこれと異なる設定（金利差）がなされている場合もありえます。
なお、当初期間優遇型は、当初期間経過後の返済額の増え方が大きくなるので注意が必要です。
上記の例で11年目からの返済額の増え方を見てみると、
○35年返済の場合、
全期間優遇型 当初10年72,575円／月→11年目以後94,453円／月（30%増）
当初期間重視型 当初10年63,215円／月→11年目以後95,744円／月（51%増）
○25年返済の場合、
全期間優遇型 当初10年90,733円／月→11年目以後107,557円／月（19%増）
当初期間重視型 当初10年81,880円／月→11年目以後106,922円／月（31%増）
以上、金利優遇タイプを比較して見てみましたが、繰上返済も含めて、比較的短い期間で完済するつもりならば、支払総額の点では「当初期間重視型」が多少有利ですが、
一方で、「当初期間重視型」は「全期間優遇型」に比べて、当初期間経過後の金利見直しの際の返済額の増え方が大きく、金利水準如何ではありますが、安定性には欠けるといえます。
少しく長くなりましたので今回の記事はここまでとさせていただき、次回は、ローン金利を比較する上で外してはいけないポイントのふたつめ･･･「金利以外の費用負担」（保証料、団信保険料、融資手数料など）について書きたいと思います。
（その��http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46481869.htmlに続く）
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