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10月から変動金利UP
変動金利タイプの融資金利が、殆どの金融機関で10月実行分から0.25%上昇（2.375%→2.625%）しました。
新規に借り入れする方は10月から適用されますが、既に返済中の方は年明けの1月から新金利が適用されます。
今回は、この0.25%上昇の影響度合いを見てみます。
新規借入れの方の毎月返済額への影響度合い
1,000万円、35年、元利均等返済の場合の毎月返済額を試算すると、
引上げ前（2.375%） 毎月35,083円
引上げ後（2.625%） 毎月36,423円 （＋3.8%、＋1,340円）
・・・当面、1,000万円あたり月1,340円、年にして16,080円の増加・・・です。
返済中の方への影響度合い
変動金利では、金利は半年ごとに変動しますが、毎月返済額は５年間は変えないことになっています。
これは、金利変動にあわせて半年ごとに返済額を変えると、銀行もお客さんも煩わしくて面倒になるため、返済額は5年ごとにしか変えないルールにしているのです。
そのため、金利が変動すれば、毎月返済額の中の「利息」と「元金」の内訳が変わります。
仮に金利が上がれば、毎月返済額に占める「利息」分が増え、その分「元金」返済に充てる額が減少します。
例えば、1年前に1,000万円を35年、元利金等返済で、金利2.375%で借り入れていた方の金利が0.25%上がったとしたら、どのような影響になるでしょうか。
(ごちゃごちゃ分かりにくいので、計算結果は読み飛ばしていただいて結構です。)
1年経過（13か月目）で0.25%上昇した場合の返済額内訳試算
毎月返済額自体は、借入当初の毎月35,083円のままで変わりません。
ただし、13回目から、元利金内訳（利息、元金）に影響がでてきます。
第１回返済 返済額35,083円 （元金15,219円 利息 19,792円 ） 残高10,000,000円
・・・・・・・
第12回返済 返済額35,083円 （元金15,628円 利息 19,455円 ）残高9,814,493円
(金利0.25％上昇 2.375％ → 2.625%)
第13回返済 返済額35,083円 （元金13,614円 利息 21,469 円 ）残高9,800,880円
・・・ その後金利が横ばいと仮定して ・・・
第24回返済 返済額35,083円 （元金13,945円 利息21,138 円 ） 残高9,649,148円
当初金利2.375%で変わらないとした場合の試算
第１回返済〜第12回返済は同上
第13回返済 返済額35,083円 （元金15,658円 利息19,425 円 ）残高9,798,835円
・・・ その後も金利が横ばいと仮定して ・・・
第24回返済 返済額35,083円 （元金16,003円 利息19,080 円 ） 残高9,624,533円
つまり、金利が変わった13回目の元金と利息の内訳を比べると、その違いがわかります。
2.375％のときの利息内訳が19,425円、0.25％アップ（2.625％）で21,469円と、約２千円増。
元金は、その分約２千円減少します。（15,658円→元金13,614円）
金利上昇で 利息増 cf 元金減
これを、金利がかわってからの1年間（13回〜24回）の返済でみてみると、
金利が変わらなくても、上昇しても、いずれの場合も毎月返済額がかわりませんので、元利金返済総額は35,083円×12月＝420,996円 で同じですが、
金利が変わらないとした場合の元利金内訳は 元金189,960円 利息231,036円 となるのに対し、
金利が0.25％上昇した場合の元利金内訳は 元金151,732円 利息269,264円 となり、
金利上昇で、1年間の元金の減り方が38,228円少なくなります。
さらに、これを、次の返済額見直し時期にあたる4年後まで影響を試算すると・・・
0.25%上昇した2.625％のままで今後4年間金利が変わらないとした場合の元金の減少の違いは99,440円となります。
たかが0.25％、されど0.25％・・・です。
未払い利息が生じる臨界点
ところで、返済額が変わらない5年間のうちに、金利が一定水準以上に上昇すると、「新規発生利息」の額が、毎月返済額を上回ってしまう状態が生じえます。
その場合は、支払い不足の「利息分」を、将来の支払いに備えて積み残す措置がとられます。これを「未払い利息」といいます。
上記の事例で、返済1年経過時点で、どの程度の金利になればそのような状態となるかを試算してみると、4.3%・・・現在の金利水準2.625%との隙間は、わずか1.625%しかないのです・・・
くわばらくわばら・・・
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