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フラットで借換え
従来、新規の住宅取得（新築又は購入）にしか利用できなかったフラット35が、今年６月から、借り換えにも利用できるようになっています。
フラット35は、住宅金融支援機構が金融機関やモーゲージバンク（住宅金融専門会社）と提携する住宅ローンで、金融機関が融資した時点で住宅金融支援機構がローン債権を買い取る仕組みの全期間固定金利の住宅ローン商品です。
商品性の主な内容は、全期間固定金利であることのほか、申込者の年齢要件（70歳未満）、返済負担率（年収400万円未満30％以下、年収400万円以上35％以下）、融資限度額8,000万円以下、保証人・保証料不要、繰上返済等の手数料無料など、商品性のほとんどの項目が金融機関にかかわらず統一されており、金融機関によって異なるのは「金利水準」と「ローン手数料の額」程度です。
○住宅金融支援機HP 住宅ローン借り換えナビ
http://www.jhf.go.jp/navi/karikae.html
○フラット35 借り換え融資の商品概要
http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_gaiyo.pdf
借り換えの動機
ところで、以前、このブログでも何度か書いていますが、住宅ローンの借り換えの動機は大きくふたつです。
ひとつは、低金利ローンへの借り換えによる利息軽減効果。
二つ目は、変動型金利ローンから固定金利ローンへの借り換えによる金利変動リスクの回避です。
（参考）このブログの参考記事
○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
○「ローン借り換えは目的的に」（2008.5.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
※このほか、このブログの「金利切替え・借換え選択」書庫にいろいろ書いていますのでご参考にご覧ください
「全期間固定」からの借り換え
一つ目の利息軽減効果を狙う借り換えですが、これは「固定型」から「固定型」への借り換えでないと軽減効果を確定することはできません。
偶に「３年固定」の優遇金利が切れるのに合わせて、優遇金利が適用できる他行の「３年固定」などに借り換えしようとお考えの向きを見受けますが、これで利息差が確定できるのは借り換え後の3年間だけであって、借り換え費用を考えるとほとんど借り替える実益はありません。
一方、例えば、「全期間固定」から「全期間固定」への借り換えであれば、確実に利息差を確定でき、借り換えの効果が具体的に計算できます。
具体例を挙げれば、旧住宅金融公庫融資からフラット35への借り換え・・・。
旧住宅金融公庫融資は「段階金利」と言って、最初の10年間は金利が低く設定され、11年目から金利が上がる２段階型の固定金利・・・借入時に完済時までの全期間の金利が確定しているという点で「変動型」とは異なる「全期間固定型」ローンです。
住宅金融公庫融資を今から10年前に借りた方は、最初の10年間は２％の金利でしたが、11年目となる今年からは金利が４％に上がることになっています。
そうした方が、今、フラット35に借り替えれば、３％前後の固定金利に乗り換えることができることになります。（例：みずほ銀行の８月のフラット35の金利は2.98％）
10年前に旧公庫融資1,000万円を年２％・35年返済で借り入れ、現在の残高782万円を今後年４％で返済する場合と、年３％程度のフラット35で借り替える場合とで、今後25年間の返済予定総額を比較すれば、借り換えにより120万円程度の利息軽減効果があります。
これなら、数十万円の借り換え費用を支払っても借り替える合理性が出てきます。
なお、フラットの場合、保証料がかかりませんので、一般的な銀行等の住宅ローンに比べて借り換え費用が安くすませられることを考えれば、４％から３％への借り換えは一定に有効性があると考えられます。
※なお、ローン借り換え費用は、抵当権の付け替えのための司法書士報酬・登録免許税、ローン手数料、団体信用生命保険料、ローン契約書の印紙税など数十万円がかかります。
■旧住宅金融公庫融資からの借り換え試算
○旧公庫融資1,000万円、当初10年２％、11年目以降４％、35年、元利金等返済
これまで10年間の毎月返済額 33,126円／月
これまで10年間の支払い総額 398万円 （元金218万円、利息180万円）
現在（当初から10年後）の残高 782万円
今後（11年目以降）の毎月返済額 41,252円／月
今後（11年目〜35年目）の返済総額 1,238 万円
○フラット35への借り換え試算（2.98％、残25年）
今後の毎月返済額 37,002円／月
今後25年間の累計総支払額 1,110万円
↓
借り換えにより 128万円の利息軽減(1,238万円−1,110万円)
金利が低いフラット20も選択肢
さらに、「フラット20」（？）で借り替える手もあります。
フラット35の融資金利は、返済年数が20年以内(フラット20)の場合と21年〜35年の場合とで、金利水準に差が設けられています。
例えば、みずほ銀行の8月の金利で見れば、20年以内が２．７８％、20年超が２．９８％と、０．２％の違いがあります。
上記の事例において、残期間25年で借り替えるのではなく、返済期間を5年短くして20年で借り替えれば、多少安い金利で支払えることになりますし、返済期間が短くなることによる利息軽減効果も大きく、今後の返済予定総額は、年４％のまま借り替えない場合に比べて 218万円も減らせる計算になります。
○フラット20への借り換え試算（2.78％、残20年）
今後の毎月返済額 42,513円／月
今後25年間の累計総支払額 1,020万円
↓
借り換えにより 218万円の利息軽減 (1,238万円−1,020万円)
変動金利型ローンからの借り換え
半年毎に金利が変動する「変動金利型」や「３年固定」など、いわゆる変動金利型のローンから全期間固定のフラット35への借り換えは、金利リスクを回避する観点で有効性があります。
このケースでは、全期間固定からの借り換えと異なり「損得勘定」はできません。変動型の金利タイプでは将来の金利水準が確定できないわけですから、目先の金利水準で比較してもまったく意味がないのです。
ただ、例えばみずほ銀行の「3年固定」の基準金利は、現在（８月）、年３．３％、実質的な適用金利（優遇金利）は年２．３％。
同行のフラット35に借り替えれば返済期間20年超で年２．９８％、20年以内で年２．７８％の金利適用となります。
借り換えする場合と借り換えしない場合とで単純に金利差だけで比較すれば、僅か０．６８％（＝2.98%−2.3%）で今後２５年間の金利変動リスクをヘッジできますし、僅か０．４８％（＝2.78%−2.3%）で今後20年間のリスクをヘッジできることになります。
もちろん金利差だけではなく、借り換え費用や団体信用生命保険料などのコスト差が生じますので、これらの費用を金利換算して大雑把に０．３〜０．５％程度ヘッジコストが上乗せになると見積もれば、トータルでみれば金利換算で１％程度のヘッジコストになるのかもしれません。
これを安いと見るか高いと見るかは、現在の残高や今後の返済計画次第で異なります。
残高が比較的少ない・・・例えば1,000万円程度以内・・・の方や、今後比較的短期間・・・例えば10年程度で完済する・・・などの具体的な見通しのある方などにとっては、わざわざ借り替えのコストをかけてまで高い金利の固定ローンに借り替える合理性はなく、金利が低い変動型のローンで返済するほうがいいでしょう。
一方、残高が比較的多く、細く長く返済し続ける予定の方・・・特に小さなお子さんを抱えて今後も長く教育費が家計を圧迫し続ける見込みの方など・・・にとっては、コストをかけてでも金利変動リスクを回避しておく合理性がありえます。
フラット借り換えで返済年数を延長できる場合も・・・
通常の借換えローンでは返済期間は現在のローンの残返済年数までとなっていますが、フラット35を借換えで利用する場合は、次のいずれか短い年数となります。
��15年以上35年以内
��80歳−申込み時の年齢
��35年−現在借入中の住宅ローンの経過年数
この��がフラットの借り替えローンの特徴で、例えば、ローン借入れから5年経過、現時点の残期間が20年の場合、通常の借替えローンなら返済期間は20年までとなりますが、フラット35への借換えでは30年返済（＝35年−5年）に延ばすことも可能になります。
もちろん、この場合は返済期間が長くなればなるほど累計の利息支払総額が増えますので、その点には留意が必要です。
※「利息＝残高×年利率×期間」ですから、返済期間が長くなれば当然に利息支払いが増えることになります。
借り替えは目的を明確にすべし
いずれにしても、借り換えに際しては、利息軽減なのか金利リスクヘッジなのかの目的意識を明確にし、借り替える合理性があるのかどうかをご自分できちんと考えて
取り組むことが大事です。
（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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