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住宅ローンの裏返し
今回は「リバース・モーゲージ」（Reverse Mortgage）のお話です。
リバースは英語で「逆」、モーゲージは「抵当権」という意味。
大まかなニュアンスで言えば「逆・住宅ローン」･･･「住宅ローンの裏返し」･･･というほどの意味合いでしょうか。
では、何がどのように逆、裏返しなのか･･･
申し上げるまでもないことですが、「住宅ローン」では、ローンの借入金で住宅を買い、抵当権をつけて、ローンを毎月返済し徐々にローン残高は減少。
ローンを完済すれば抵当権を抹消して、完全な所有権になる･･･
一方、「リバース・モーゲージ」というのは、住宅に住み続けたままの状態で住宅・土地を担保にして、老後の生活資金を年金のように定期的に借り入れし、徐々にローン残高が増加。
死亡時に住宅・土地を売却してローンの元金・利息累計額をまとめて完済するという仕組みの借り入れで、手続的には、住宅ローンと全く逆の流れになります。
なお、日本の一般的なリバースモーゲージ（といってもそれほど沢山あるわけではありませんが）の死亡時の返済は、相続人が「現金」で返済することも可能で、必ずしも担保に入れた住宅・土地を売却しなければならないわけではありません。
また、住宅・土地を売却する場合も、ローン残高に充当してなお余剰金が残れば、遺族が残金を受け取れます。
「リバースモーゲージ」はアメリカで1960年代に始められた制度だそうで、日本では1981年に東京都武蔵野市（吉祥寺のある市）が高齢者福祉の観点で始めた「福祉資金貸付制度」が有名です。
■武蔵野市「福祉資金貸付制度」の概要
貸付者 武蔵野市
受付窓口 （財）武蔵野市福祉公社
事業開始 昭和56年4月1日（1981年4月1日）
貸付対象者 ６５歳以上の高齢者及び一定の心身障害者
貸付限度額 土地の評価額の80％ (建物の評価額は０円)以内
マンションの場合は評価額の50％以内
※３か月ごとに資金を交付
担保 自宅不動産（土地・建物、マンション）
貸付利率 年５％を限度に、毎年3月1日現在の長期プライムレート金利を1年間適用（変動金利制）
貸付内容 福祉公社サービスの利用料
生活費（月額１人８万円以内
医療費（月額70万円以内）
住宅改良費（1件100万円以内）
介護保険料、固定資産税、国民健康保険税など
リバースモーゲージが普及しないワケ
その後、世田谷区、神戸市などでは自治体が銀行ローンを斡旋する方式によるリバースモーゲージの試みもありましたし、それとは別に一部の銀行でもリバースモーゲージを実施していたこともありましたが、なかなか普及には至りませんでした。
私見ですが、これまでリバースモーゲージが普及しなかった要因には次のようなことが挙げられると考えます。
○融資サイドにとっては借入者が想定以上に「長生きするリスク」を抱えることが難しい。終身に渡って融資金を受け取れる仕組みにすることが難しく、土地担保評価額の一定掛け目を限度額として、融資金総額が限度額に到達した場合（＝担保割れになった場合）は、その後の融資は打ち切りとなる仕組みであるため、利用者が「長生きリスク」を抱えてしまうこと
○バブル崩壊後、土地価格の下落が続き、土地を担保にするリバースモーゲージでは貸付額限度額が減少し続けるという環境に長らく置かれてきたこと
○日本では、中古住宅の流通価格が米国のようには安定しておらず、土地価格にのみ頼った制度（土地担保）として運営する傾向となったこと
○高齢者の相続権者が、高齢者によるリバースモーゲージ利用（将来の相続時の土地売却）に反対するケースが多いこと
特に、融資金総額が担保評価額を超えるとその後の融資金が打ち切られるというのは、利用者サイドにとっての「長生きリスク」であって、使いづらい面があります。
アメリカでは「連邦住宅都市開発省住宅資産転換モーゲージ」（ＨＥＣＭ）というリバースモーゲージがあり、政府関与の信用保険による補完で以て、担保評価額を超過した後も融資金を受け取り続けることができる仕組みがあるそうで、日本でもそのようなセーフティーネットを入れることができれば、もっと飛躍的に利用が普及するのかも知れません。
国の制度「長期生活支援資金貸付け」
近年、少子高齢化、公的年金への信頼感低下、医療費負担の増大、定年後の再雇用への不安など、老後の生活に対する不安感は、ますます高まってきました。
そこで、厚生労働省では、2002年末に「長期生活支援資金貸付制度」の補助事業を開始しました。「リバースモーゲージ」 という名称は使っていませんが、武蔵野市などの仕組みとほぼ同趣旨の制度で、各都道府県の「社会福祉協議会」が貸付け主体になっています。
自治体により条件が若干異なる部分もありますが、主な条件は次のようなものです。
■「長期生活支援資金貸付制度」のイメージ（都道府県の協議会ごとに定めが異なる）
○評価額が一定価格以上の土地（自治体によって異なるが1000〜1500万円など）に担保（根抵当権）を設定
○65歳以上
○市町村民税非課税程度の低所得世帯であること
○貸付限度額は土地評価額の７割程度
○貸付額は１か月あたり原則30万円以内
○貸付利率は年３％または長期プライムレートのいずれか低いもの
○推定相続人の中から連帯保証人を１名選任
大雑把に要約すれば、住宅ローンを返済し終わって抵当権の消えたマイホームに居住し、子供も巣立った低所得の高齢者世帯が対象･･･というイメージです。
なお、担保の対象となりうるのは土地に限られており、マンションは対象外です。
まだまだ、「福祉的」な域を出ていない貸付制度ですが、高齢者の不動産の価値を有効に活用していくための普及のステップの一つとして注目です。
銀行も新たな動き
現在、私が確認できている銀行のリバースモーゲージは中央三井信託銀行と東京スター銀行の２行で、いずれも高齢化社会の進展における資産保有高齢者との取引機会の拡大をにらんだ動きと考えられます。
○中央三井信託銀行は、「カードローン+年金型＋一括交付型」で、返済は死亡時の「一括返済」
○東京スター銀行は、借入動機の生活イベントに合わせた「一括交付の反復型」で、返済は「元本のみ死亡時の一括返済」で、「利息だけは毎月支払う」仕組みです。
それぞれ、少し商品性が違うようです。
なお、東京スター銀行の利息は（同行の預金連動型住宅ローン「スターワン住宅ローン」と同様に）、ローン残高からスターワン円普通預金およびスターワン外貨普通預金の合計額を差し引いた金額に対してのみ計算される仕組みです。
（参考）「預金連動型住宅ローン」（2006.7.16）http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12423427.html
青壮年期に一生懸命働いて貯金したり住宅ローンを支払って不動産のカタチに財産を蓄えた「住宅・土地」に、老後も住まい続けたままで、年金だけでは足りない生活費をこのリバースモーゲージで補えるなら、「持家」が少子高齢化時代における有力な資産活用の手段のひとつになるかも知れません。
■中央三井信託銀行のリバースモーゲージの概要
○満60歳以上満83歳以下で、原則自宅に一人暮らしまたはご夫婦二人暮らしの方
○担保不動産は土地付一戸建住宅で担保不動産の土地評価額（当社による評価）が原則4,000万円以上。担保不動産の所在地は東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県に限定
○融資額は担保不動産の土地評価額に応じて個別に決定
○利率は、短期プライムレートに連動する変動金利
○融資額
・満60歳から64歳まで 一定額を限度とするカードローン
・満65歳から79歳まで 年1回一定金額の借入れ
・満80歳から83歳まで 契約当初一括借入れ
■東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の概要
○自己名義の一戸建てに居住する単身世帯、夫婦世帯の方で、契約者本人60歳以上の方。
○年間返済額が、前年税込年収の35％以内の方。
○営業店（首都圏、宮城県、愛知県、大阪府、福岡県に所在）に、おおむね２時間程度で来店できる方
○融資金の使途は、生活にかかる資金（医療費、介護費、老後の生活資金（ケアハウス入居資金など）、住宅の建替え（バリアフリー住宅建築など）、住宅の改築（バリアフリー化・老朽化対策など）
○融資極度額は、500万円以上1億円以内
借入残高がご契約の極度額に達するまで、何度でも利用可能。極度額以内であれば、利用1回あたりの金額にも制約なし。
○融資極度額の上限は、土地の担保評価額の90％以内（居住しない場合は80％以内）
○元本部分は、契約者の死亡から6ヶ月後までに一括返済です。相続人が現金返済または担保不動産の代物弁済のいずれかを選択可
○利息部分は、毎月返済
○金利は変動型。借入金利＝基準金利（6ヶ月TIBOR（東京銀行間取引金利）＋2.8％
（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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