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「フラット３５」については、以前にもいくつかの記事で触れましたが、今度は新しい「保証型」のフラット３５が千葉興業銀行で商品化されるという話です。
従来の「買取型」は公庫へローン債権が譲渡される仕組み
従来の「フラット３５」は「買取型」と呼ばれるタイプで、銀行等の金融機関やモーゲージバンクなどが融資した住宅ローン債権を、（融資実行時に）住宅金融公庫が買い取って証券化する・・・
住宅金融公庫は、買い取った住宅ローン債権を返済の裏づけ（担保）にして、証券化手法を使って市場から資金を調達し、銀行等へ住宅ローン債権の買取代金を支払う・・・
つまり、借入者にとってみれば、銀行などから融資を受けたあと、ローン債権が住宅金融公庫に譲渡され、以後は、住宅金融公庫が債権者になる・・・借入者は、公庫へ返済する・・・
※ただし、返済窓口は引き続きその金融機関のままで変わりません。
こうした手法を使うことで、銀行などは将来の金利リスクを回避できるので、全期間固定ローンを提供できるというものでした。
今回の「保証型」の仕組み
一方、今回の千葉興業銀行の「保証型」の「フラット３５」では、「買取型」とは違って住宅ローン債権は公庫へ譲渡されません。
融資を行った千葉興業銀行が、一定の債権をまとめて、銀行自ら証券化手法を使って資金調達することになります。
では、住宅金融公庫はどのようにかかわってくるかというと、
�（歉攘織侫薀奪硲械気鮗擇蠧�れるお客さんの銀行に対するローン返済を保証します。つまり、ローンの保証人になるようなものです。
�△發Δ劼箸弔蓮∪虱婉酋笋�住宅ローン債権を証券化して市場（機関投資家）から資金調達する際に、将来、銀行が機関投資家へ支払う住宅ローンの返済元利金を保証します。つまり、銀行の保証人になるようなものです。
こうして、銀行は、お客さんに万一のことがあった場合は公庫が保証してくれるので、安心して融資できる。
また、銀行が発行する住宅ローン債権資産担保証券を買う機関投資家は、担保になる住宅ローンの支払いに滞りが生じた場合でも公庫が機関投資家への支払いを保証してくれるので、安心して証券を買うことができる・・・
したがって、銀行にとって見れば、その分、自行単独で証券化する場合よりも資金調達コストを抑えて、ローン金利を低廉化できる。
こういう、銀行にとって、従来の買取型よりも自由度の大きな仕組みで、全期間固定ローンの提供を可能にするものです。
全期間固定金利であること、融資限度額８，０００万円、融資率８割（４月から９割）、借入資格（所得に応じた返済負担率など）などの商品性の基本的な骨格は「買取型」と同じです。
千葉興銀の「保証型」では「申込時金利」も・・・
「買取型」の場合には、銀行が違っても利用できる団体信用生命保険が事実上特定の保険商品に限られていて、今はやりの疾病特約が利用できませんが、今回の千葉興銀の「保証型」では、銀行独自の団体信用生命保険を付けられるので、医療特約が付けられるようです。
また、ローン金利については、「買取型」の場合は「融資実行時金利」ですが、千葉興銀の「保証型」では「申込時金利」となるようです。
「保証型」は千葉興銀が第一号で、１月下旬からのスタートとのこと。
今後、後に続く銀行も・・・
「保証型」は、銀行などにとって、自らローン債権を証券化する分手間隙がかかるため、これまでは公庫へローン債権を売却する「買取型」ばかりでしたが、銀行にとっては「保証型」のほうが証券化のタイミングの自由度が大きくなるなどバランスシート調整上の裁量の余地が広がるため、今後、徐々に規模の大きい金融機関を中心にして、千葉興銀に続く銀行がでてくるのではないでしょうか。
※住宅ローン債権を証券化すると、銀行の資産から切り離されるため、貸借対照表から除外され（オフバランス）、自己資本比率８％（国内取引行は４％）というBIS規制上の計算に際しても証券化された住宅ローン債権は「リスク」資産から除外されます。
「自己資本比率 = 自己資本の額÷リスク資産の額」・・・ですから、住宅ローン債権を証券化でリスク資産から除外すれば、計算上その分(正確にはローン債権額×ﾘｽｸｳｪｲﾄ50％)分母の額が小さくなり、その結果、自己資本比率を高めることができます。
銀行にとって、住宅ローン債権をオンバランスで持つのか、オフバランスするのかは極めて大きな財務戦略・戦術なので、その自由度が大きくなるのは歓迎なのです。
また、今回の千葉興銀のようにフラットでも申込時金利が利用できるようになるなど、銀行ごとにサービス競争が広がれば、借入者にとっての選択肢も増えることになります。
■千葉興業銀行のホームページから
2006年12月22日
全国初!!ちば興銀、３５年固定型住宅ローン 「フラット３５プラス（住宅金融公庫保証型）」の取扱い開始
株式会社 千葉興業銀行（頭取 池澤 秀夫）は、住宅金融公庫（以下「住公」）（総裁 島田 精一氏）との提携により、平成１９年１月下旬から３５年固定型住宅ローン｢フラット３５プラス（住宅金融公庫保証型）｣の販売を開始する予定です。
｢フラット３５プラス（住宅金融公庫保証型）｣は、従来、当行で取扱いをしていたフラット３５（住公買取型）と比較し、医療特約付団体信用生命保険を付けることを可能にしたことや、申し込み時（資金実行前の一定期間）に金利を確定させることができる等のメリットをプラスし、お客さまの利便性・ニーズに積極的にお応えしてまいります。
住公の証券化支援事業（保証型）制度を活用した今回の商品は、全国の金融機関で初の取扱いとなります。同制度を活用することにより、従来のフラット３５の商品性を維持しつつ、当行の創意工夫を加味した商品提供が可能になることに加え、住公の債務保証特定保険により元本１０割および利息相当分等まで保証されることや、証券化時における保証も住公が行うことで、当行におけるバーゼル�饗弍�にも有効な手段になるものと考えております。
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