個性派ローンいろいろ

新生銀行の「選択」

「金利選択サービス」打ち切り

　つい先日、新生銀行の「金利選択サービス」をご紹介したばかりなのに、新生銀行が「金利選択サービス」を今月末で打ち切る「選択」をしたとのお知らせをしなければならなくなりました。
※きょうの新聞記事で知りました。

NIKKEI NET (2006.10.25)
新生銀、住宅ローン金利の選択サービス２カ月で終了
　新生銀行は25日、住宅ローンの金利を選べるサービスを31日で終了すると発表した。このサービスは住宅ローンの申込日と契約日の金利が変わった場合、低い方の金利を選ぶことができる。このままサービスの提供を継続すれば、採算が悪化すると判断した。サービス開始は8月で、わずか2カ月での中止。
　多くの銀行では契約日の金利を適用する。金利の上昇局面では申込日の金利が適用されれば、低い金利で住宅ローンを借りられる。新生銀は金利に敏感な利用者を囲い込むのを狙った。ただ、最近2カ月は金利が低下しており、利用者はゼロだったという

固定金利リスクは取れるのですか？

　うーん・・・
　新生銀行にして、やはりこのような金利変動リスクを取りきれない・・・
　申込みしてから翌月末までに融資契約する場合の金利リスクをカバーするというサービスですから、たかが、１～２か月の金利変動リスクを・・・です。

　でも、確かに、20年以上の固定ローンが対象のサービスですから、融資実行時点の金利変動リスク（申込み時からローン契約時までの金利上昇分）が、ローン完済まで長期にわたり損失として累積していくことになりますから、その影響は決して小さなものではありません。
　先日のブログ記事で、新生銀行と同様に愛媛の地銀である伊豫銀行も金利選択サービスを導入している旨をご紹介していますが、伊豫銀行も新生銀行に追随するのかどうか興味のあるところです。

　ただ、新生銀行でさえ「この程度」の短期間の金利変動リスクを取りきれない（とりたくない）とすれば、2年、3年、5年、10年固定ローン等の「固定型ローン」について、融資した後の金利固定期間中の金利変動リスク（預金金利等の調達金利の将来変動に伴う運用金利との金利差縮小・逆ザヤリスク）を、一体どこの銀行が背負いきれるのでしょうか。
　金利選択サービスの問題よりも、むしろ、正直、そちらのほうが心配です。

　新生銀行としては、ＡＬＭ（資産と負債の総合管理）を厳格にやっていこうということなのでしょう。
　リスクヘッジをしていない以上、金融機関のリスク管理のあり方としては、極めて正しい健全な選択であると思います。

「自己資本比率」から「金利変動リスク」へ

　金融機関の監督当局の監督指針を示す国際的な機関である「バーゼル銀行監督監理委員会」の監督指針や、これを受けた各国の金融監督当局（日本だと金融庁）における金融機関の監督指針でも、金利変動リスクを金融機関が適切に評価・コントロールしているかどうかを重視し始めています。

　これまでは、「自己資本比率」（リスク資産に対する自己資本の比率）が何％であるかが金融機関の健全性を示すメルクマールとなっていました（国際業務機関は８％、国内機関は４％が下限）が、
　バーゼル委員会の考え方を受けて、日本でも、今年度末からは自己資本比率基準に加えて、「アウトライヤー基準」というものが新たに導入されることになっています。

　従来型の自己資本比率は「リスク資産」に見合った自己資本があるのかどうかという評価でしたが、「アウトライヤー基準」は「将来、一定の金利変動を想定した場合の「金利変動リスク」（金利変動に伴う損失見込み）が、金融機関の資本に対して一定割合に収まっているかどうかという新しいリスク管理の考え方で、金融庁による早期是正措置の目安として導入される予定になっています。

銀行の住宅ローン戦略への影響

　こうなると、今後は、短期固定、中期固定、長期固定など、固定金利型ローンの金利変動リスク管理手法如何では、金融機関の戦略・健全性が問われる段階に入ってくるのではないかと感じます。

　現在、多くの銀行では固定金利型の住宅ローンの販売に際して、金利変動リスクをヘッジしていないところが大半で、メガバンクなど一部の銀行がローン債権の証券化や金利スワップなどでヘッジしている程度です。
　「アウトトライヤー基準」を意識すると、今後、銀行では固定金利型のローンを売りにくい状況になってきます。
　特に、現在多くの銀行では10年固定などに注力していますが、そうした銀行の商品戦略・販売戦力にも今後大きな影響を及ぼしていくことになるかも知れません。

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適用金利選択サービス

適用金利選択サービスとは・・・

　一般に、住宅ローンの金利は「融資実行時」の金利が適用される商品が多く、そうした商品では、ローンを申し込む時点では、自分のローンに適用される実際の金利がいくらになるか予めわからない・・・

　「適用金利選択サービス」というのは、そうした不安・ニーズを拾い上げるべく新生銀行が導入した制度で、「借入申込時の金利」と「ローン契約時の金利」のいずれか低い金利を適用するというものです。
　申し込みした後、ローン契約時に金利が上がって入れば、申込時の金利を適用し、申し込みした後、ローン契約時に金利が下がっていれば、ローン契約時の金利を適用する。

　借入者サイドには結構いい仕組みだなぁ・・・と思ってホームページをよくよく眺めていたら、ちょっと・・・いや結構・・・がっかりでした。

　即ち、適用の条件が厳しくて、どれほどの効果があるのか・・・、
●20年以上の長期固定ローンに限る。
●ローン申込みの翌月末までにローン契約を締結し、翌々月末までにローン実行できる場合に限る。

　つまり、「申込時」と「契約時」のいずれか低い金利を適用できるといいつつも、たった１か月のリスクカバーにとどまるのですから・・・（＝申込日の翌月末までにローン契約しなければならない）
　堂々とＰＲしている割には、「小さな安心」です。

伊豫銀行でも

　つれづれ、地銀のＨＰを眺めていたら、伊豫銀行（愛媛県）のローンでも同じような金利決定方式の商品を見つけました。

　「まるごと住宅ローンワイド」という商品で、
　『ローンの適用金利は「正式申込「受付時」」または「実行時」のいずれか低い方の金利を適用する。』こととされています。
　新生銀行では申込時又は「ローン契約時」ですが、伊豫銀行は申込時又は「ローン実行時」で、若干の違いがあります。

　また、伊豫銀行のＨＰを眺める限り、新生銀行におけるような手続期限上の限定文言（申込日の翌月末までにローン契約し、翌々月末までにローン実行する場合に限る）は見受けませんので、安心がより長く確保できる商品なのではないでしょうか。（見過ごしがあるかも知れませんので、ご利用の向きにはご自身でよくご確認ください。）

　ただ、この「正式申込「受付時」」とは、申込関係書類が伊豫銀行の「本部審査統括部署に到着した時」を指す・・・との但し書きがあり、これは実はかなり不透明な基準だと感じます。

※お客さんが同行のローンセンターや営業店に書類を提出したときではなくて、その書類が銀行内部で転送されて「本部に届いたとき」というのは、借入者の行為が及ばないため、いかにも客観性が確保しにくい不透明な基準です。

金利に関する広告表示の規制強化の動き

　ところで、前に住宅ローンの広告表示に関して公正取引委員会の警告が出たということの紹介記事を書きました。
　みずほ銀が住宅ローン金利キャンペーンで、申込時より借入時の金利が高くなる可能性があることをパンフレットで目立たないように表示したことを公正取引委員会が問題視し、適正化を求められた事案です。（どこの銀行でも五十歩百歩の広告表示でしたが・・・なぜ、みずほだけが叩かれたのかは不明です。）

※金利の表示とずいぶん離れた場所で、小さく「ローン実行時の金利が適用される」旨の注意書きをしていたが、誤解を招いた・・・

　その後、銀行の広告に関する自主規制団体（全国銀行公正取引協議会）が各銀行に広告表示の適正化に関する通達を出したそうで、そのことが詳しく書かれている記事を見かけましたので、ご紹介します。
　１０月に入ってから、銀行のＨＰから「ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ」という表現が消えていった背景などもわかりやすく書いていますので、是非読んでみてください。
　　　 ↓
nikkei ＢＰ net ＞　ﾗｲﾌｽﾀｲﾙ　＞　すまい　＞　住宅ﾏﾈｰﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ　
「銀行が住宅ローンのｷｬﾝﾍﾟｰﾝを打ち切り！？」
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/061012_campaign/

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。また、内容は筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。

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「返済休暇」オプション

またまた「東京スター銀行」です。

　前にご紹介したのは「預金連動型住宅ローン」（スターワン住宅ローン）でした。
　今回は「返済休暇」制度です。

　東京スター銀行がこのたび始めた「自由返済型住宅ローン（スターフィット住宅ローン）の主な特徴点は二つ。

　ひとつは、配偶者の勤務形態を問わず収入合算ができること・・・
　正社員に限らず、派遣社員、契約社員、パート勤務などであっても、公的な所得証明書が提出できれば勤務形態を問わず合算が可能。

　二つ目が今回とりあげる「返済休暇」オプション
　このオプションは、返済が苦しくなる時期に、通算7年間にわたり、毎月返済額を、ほぼ利息部分に抑えて、元金返済をほぼゼロ（１円以上）にまで軽減できるというオプションです。
　ただし、「延滞時」にはオプションを行使できないので、早め早めにオプションを行使する必要があり、要注意です。
　「返済休暇」は、最長7年間取得でき（ただし、休暇期間を含めて40年が最長）、何度かに分割して取得することもできる由。

　住宅金融公庫や銀行ローンの中には、返済が困難となった方に対して、一定期間の返済額を軽減するような「返済条件緩和」措置をとることがありますが、
　そうした措置は、不良債権回収のための個別対応措置として認められるわけですが、
　この東京スター銀行の「返済休暇制度」は、借入者が主張することができる「オプション」として位置づけているという点で、融資契約上の性格が異なります。

　例えば、子供が大学に通っている４年間は元金支払いを休みたい・・・
というような需要にはありがたいオプションかもしれません。

※誤解してはいけませんが、元金支払いを一定期間休むということは、元金が減らないまま返済期間が長くなる・・・その分利息支払いが多くなるということで、計算上の返済総額は増えることに留意する必要があります。

　なお、この商品は、同行のスターワン住宅ローンとは金利水準（優遇内容等）等の条件が違いますので、ご利用に当たっては商品性を十分理解いただく必要があります。

　それにしても、東京スター銀行って、外資ならではですが、個性的な営業展開をするところです。

【返済休暇制度】（同行ホームページからの抜粋）
　　　　
　ご返済開始1年経過後から、ご融資期間の範囲内で、いつでも返済休暇をご利用いただけます。
　※延滞時はご利用いただけません。
●ご返済予定額のうち、元本ご返済額を1円まで減額することができます。※お利息のご返済は減額できません。
●当行インターネットバンキング稼動時間内であればいつでも、次回返済日からの返済休暇指定をしていただくことができます。
●ご利用は1ヵ月から、最高7年（84回）までご契約時の設定の範囲内でご指定いただけます。複数回に分けてのご利用も可能です。
●返済休暇をご利用になると、返済休暇期間と同期間、最終返済日を自動的に繰り延べます。さらに最終返済日延長もできます。
●将来の返済休暇指定を解除することもできますが、一度繰り延べられた最終返済日は、返済休暇を解除されても短縮されません。
●返済休暇期間のお手続きごとに、2,100円（税込）の事務手数料がかかります。
※返済休暇のご利用は一時的にローン返済額を軽減できる反面、ローンが長期化し完済までのご返済総額が増加します。また、返済休暇の終了後はご返済額が通常レベルに戻るため、毎月のご負担感が高まる可能性があります。ライフプランの変化に応じたご返済プランの見直しが重要です。将来の繰上返済もあわせて検討されるなど、計画的なご利用をおすすめいたします。ご不明な点はいつでも当行へご相談ください。

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。また、内容は筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。

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返済額「増額」設定

　昨日（2006.10.14）の日経新聞記事に、三井住友銀行の変動金利商品のサービス改善について書かれていましたので、ご紹介します。
※なお、同行のホームページを確認して見たのですが、今のところ、記事内容に関する商品性改善の具体的な記述は見当たりません。そのうち、記載されるのでしょうか・・・

三井住友銀行の増額返済オプション

　通常、変動金利型ローンの毎月返済額は、融資額、返済年数、返済当初の適用金利を基にして算定した額とし、その後は金利が半年ごとに変動しても、返済額自体は５年間変えない・・・
　そして、５年ごとに、その時点のローン残高（未払利息があればその額を含む）、その時点の金利、その時点の残返済年数で、次の５年間の毎月返済額を算定する・・・
ことになっています。

　三井住友銀行が今回改善するのは、毎月の返済額の水準を、お客さんの希望に応じて（本来の計算ルールで算定された額を上回る金額を）「返済額」として設定できるようにするというもので、今月（10月）16日以降、適用するということです。

要は「繰上返済のススメ」

　通常、変動金利型ローンでは、５年間は返済額が変わりませんが、金利が変動すると毎月返済額に占める利息と元金の内訳が変わります。
　金利が上昇すると利息支払いが増え、その分、元金返済に充てられる額が減ることになり、返済がなかなか進まないことになります。
　金利上昇が激しいと（金利上昇が一定の水準を超えれば）、新規発生利息が毎月返済額を上回り、毎月返済額全額を利息に充てても足りず、「未払利息」が将来支払うべき債務として積み上がっていく・・・という事態もありえます。

　三井住友銀行の今回の改善措置は、変動金利型ローンにあるこのような懸念を払拭できるよう、金利上昇に伴うリスクをできるだけ回避できるよう、つまり、金利が当面安いうちにがんがん返済を進められるよう、
　通常の返済額以上の返済額をお客さんが選べるようにする・・・というものです。

　新生銀行などでは、繰上返済が自由、しかもネットで手続き、手数料不要ということで、「繰上返済の奨め」商品として定着していますが、
　今回の三井住友銀行の対応も、ある意味「繰上返済の奨め」商品・・・ということができるかもしれません。
　毎月返済額を高めに設定することで、いちいち繰上返済手続きをとることなく、毎月返済を通じて自動的に繰上返済をビルトインしてしまう・・・

　なお、一旦設定した高めの返済額は、返済途上で本来の（原則算定ルールに基づいた）毎月返済額に戻すことも可能とのことです。

　まぁ、こういう商品性の改善でもしなければ、いまどき変動金利型を利用しようという動機は働きにくい環境ではありますが・・・
　かといって、懐に相当な余裕があって、かなり短期間にがんがん返済を進めていくことができるような具体的な見通しを立てられる方でなければ、わざわざこの仕組みを選択しようというインセンティブにはならないのかもしれません。

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。また、内容は筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。

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新築請負工事版エスクロー

請負工事では工事代金の中間金支払いが一般的

　住宅を新築する場合、請負契約において、工事代金の支払い時期・額を約定します。
　民法上、「請負契約」の代金は、個別契約で特約しない限り、工事完成・引渡しと同時に一括して支払えばよいことになっていますが、

　現実には、建築業者の資材調達などの必要性もあって、請負契約において工事完成前の工事代金の支払いを特約する・・・着工時の工事着手金、建前完了時（屋根工事完了時）の出来高払い（請負価格の○割など）、工事完成時の残金支払い・・・というのが一般的です。

建築業者は早く代金がほしい

　建築業者の立場からすれば、確かに、資材調達経費も必要だし、人件費だってかかるので、必要な費用をまかなうべく、できるだけ早めに工事代金を受け取りたいところです。

施主としては工事完成を確認して代金を支払いたい

　一方で、施主とすれば、工事が完成して引き渡すときにまとめて支払いたい・・・
　そうでなければ、仮に工事中に代金の全部または一部を支払ったとして、仮にその後、業者が倒産するなどして工事を完成させてくれなかったり、
　あるいは、発注したとおりの規模・規格・設備・性能の住宅をきちんと完成させてくれたことを確認した上でなければ、代金を支払いたくない・・・と考えるのが当然です。

銀行は工事完了・抵当権登記後に融資実行したい

　また、銀行ローンは、銀行側の債権保全のため、工事が完成し、建物の登記が完了して初めて抵当権が設定できるので、通常、工事完成・建物登記後に融資実行するのが一般的です。

※ただし、「業者提携ローン」では、抵当権設定ができるまでの間、業者がローンの保証人になることで、工事中段階でのローン実行もできる取り決めとしている例が少なくありませんが・・・

業者・施主・銀行が三すくみ

　こうなると、実に「三すくみ」状態になってしまいます。
　業者は早く代金がほしい、
　施主は工事が完成しないと代金を支払いたくないし、支払うお金も用意できない（ローンの実行が工事完成後になってしまう）
　銀行は工事が完成し、抵当権を設定した後でなければ融資を実行したくない。

　これを、三方うまくまとめようというのが、「日本住宅ワランティ株式会社」の「すまいと MONEY PLAN」サービスです。

※「日本住宅ワランティ株式会社」は、指定確認検査機関である「日本ERI」の子会社です。

■「すまいと MONEY PLAN」の概要
○提携銀行
　ソニー銀行、埼玉りそな銀行、スルガ銀行、千葉銀行、八十二銀行
○仕組み　　　
　日本住宅ワランティ㈱は、「すまいと MONEY PLAN」利用希望のお客さんの依頼を受けて、
　公正・中立な立場で、施主、請負業者、銀行間の取引・・・ローン実行、工事途中段階の工事代金出来高払い、工事請負契約に基づく工事の出来高確認などを遂行する・・・
　この制度に提携している銀行は、ローンの実行時期を早め、工事が完成していなくても・・・というより、「工事に着手する前に」ローンを実行し、「日本住宅ワランティ」は、決められた時期に、出来高に応じて工事代金の支払いを行う。
　出来高に応じて工事代金の支払いを受けた業者は、支払いを受けた部分に対応する建物部分について、所有権をお客さんに移転する・・・
という仕組みです。

「日本住宅ワランティ」及び「工事業者」の倒産リスクの回避

　なお、万一、サービス主体である「日本住宅ワランティ」が倒産した場合には、施主や建築業者や銀行に迷惑をかけないように（倒産しないにしても、万一の場合にはリスク回避手段が講じられていて取引の安全確保ができるという安心感が確保できるように）、お金を扱う「勘定」を銀行の「信託勘定」に限ることで、万一の「日本住宅ワランティ」倒産リスクの回避を図っています。

　さらに、このサービスは、「工事完成保証制度」を前提にしており、万一、工事代金を前払いした場合の請負業者倒産の場合にも、保険によるカバーを図っています。
※「工事完成保証制度」については、このブログの「住宅選びなど」＞「住宅完成保証制度」の記事に書きましたのでご参照ください。

米国の中古住宅取引「エスクロー」に類似

　「すまいと MONEY PLAN」の仕組みは、アメリカの中古住宅取引で一般化している「エスクロー制度」（ESCROW）をモデルに、新築住宅に応用しているのではないかと思います。

　「エスクロー」制度というのは、最近、インターネットの競売取引における安全確保策としても応用されているので、おおよそ、その仕組みについて見当をつけていただける方も多いのではないでしょうか。

　なお、こういうサービスは、当然にして有料です。
　信託口座の設定料として6万3,000円がかかるほか、工事出来高支払ごとに、工事代金（支払金額）の３％相当が必要になるようです。
　工事代金の３％というのは、馬鹿にならない金額ですので、ご利用の検討に際しては、ご本人において、そのコストパフォーマンスを十分にご検討ください。

住宅ローンあれこれ

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「返済休暇」オプション

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