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繰上返済

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２本立てローンの繰上返済

２本立てローンの繰上返済

　住宅ローンを２本立てで借り入れている場合に、どちらのローンを先に返そうかという悩みが出てきます。
　実は、最近、そのようなご相談を承りました。

　２本立てのローンの場合、金利が高いほうのローンを先に繰上返済したほうがお得だと誤解なさる向きがありますが、ことはそう単純ではありません。

　２本のローンの返済条件次第で、繰上返済の効果は違ってきます。

金利が高いローンを先に返すほうがお得？？？

　例えば、2本とも全期間固定金利の場合には、金利が高い一方だけを繰上返済をするよりも、同じ繰上返済額を2本のローンに分割して充当したほうが将来の利息支払を、より軽減できる場合があるのです。

　例えば、次のような2本のローンを抱えている場合について具体的に見てみます。
　○Ａローン　融資額1,000万円、金利４％、元利均等、35年返済
　○Ｂローン　融資額1,000万円、金利３％、元利均等、35年返済

　これを、ローン借入後５年経過時に「期間短縮｣の方法により、約500万円の繰上返済をすると仮定して試算します。

■金利が高い４％のローンの一方だけを繰上返済した場合は、約499万円の繰上返済（20年３か月分）で、繰上返済によるその後の利息軽減効果は577万円です。

■４％と３％の2本のローンに250万円ずつ分割して繰上返済した場合は、４％口が251万円（12年2か月分）、３％口が249万円（11年2か月分）の合計約500万円の繰上返済で、それぞれの利息軽減効果は４％口が396万円、３％口が267万円で、合計662万円になります。

　つまり、金利が高いほうだけを繰上返済するよりも、両方に分割して充当したほうが利息軽減効果が大きくなる･･･

　なんだか、パラドックスのようで、不思議に思う方が少なくないのではないでしょうか。

なんでそうなるの？

　これは、「元利均等」返済と、繰上返済後の「期間短縮」という返済方法の仕組みによるトリックということがいえると思います。

　「元利均等」では、返済の初めの頃は毎月返済額に占める元金の割合が少なく、利息の額が多くなっています。
　ですから、同じ額を繰上返済する場合でも繰上返済の時期が早ければ早いほど利息軽減効果が大きくなります。
　反対に、同じ額を繰上返済する場合でも、繰上げ返済の時期が遅くなればなるほど、繰上返済による利息軽減効果は小さくなります。

　これは、実際の返済事例でシミュレーションしてみないと、なかなか理解しづらい話かも知れません。
　数字でご理解いただくために、具体の事例で比較してみます。
　金利が３％と４％の二つのケースで、それぞれ約100万円を期間短縮で繰上返済するとした場合に、３％の場合は返済開始後5年目、４％の場合は返済開始後20年目と時期を変えて繰上返済効果を比較してみましょう。

◎当初借入額1,000万円、35年、元利金等返済で、

■３％で5年目に約100万円を繰上返済
　繰上返済金額　約　99万4千円（4年11か月分）
　利息軽減額　　約128万円

■４％で20年目に約100万円を繰上返済
　　繰上返済金額　約101万1千円（3年3か月分）
　　利息軽減額　　約72万円

　つまり、同じ約100万円を繰上返済する場合、
　金利３％口を返済開始後５年目に繰上返済するほうが、金利４％口を20年目に繰上返済するよりもはるかにお得･･･返済開始後早い時期には毎月返済額に占める利息支払いが多いため･･･３％口でも繰上効果が高い時期の返済部分を「中抜き」で繰上返済したほうがお得だということになるのです。

　別の言い方をすれば、繰上返済の時期が早ければ早いほど、同じ繰上返済額でも短縮される返済期間が長くなって、繰上返済後の返済期間が短くなります。
　利息というのは、「利息＝ローン残高×金利」で表されますから、繰上返済によって返済期間が短くなれば短くなるほど利息支払いが少なくて済むことになるのです。

　このように、３％と４％の２本のローンを繰上返済する際に、金利が高い４％口だけを（繰上返済効果が悪い部分を含めて）返済するよりは、３％口と分割して繰上効果が高い部分を繰上返済するほうが、全体としてのパフォーマンスが高くなるというわけです。

　なお、以上の話は「期間短縮」の場合の話であって、必ずしも「返済額軽減型」には当てはまりません。返済額軽減型の場合は、やはり、金利の高いほうを先に繰上返済したほうがお得です。

　これは、返済予定表そのままに一定期間分を「中抜き」で返済充当する「期間短縮」においては、繰上返済する期間分の元金に相当する「本来支払うべきであった利息」（支払わなくて済むことになる利息）の額が、繰上返済の時期が早いか遅いかによって違うわけですが、「返済額軽減型」においては、そのような「中抜き」ではないため･･･　　

　･･･と、ここまで書きつつ、やはり、これは、言葉による私の説明能力を超えているなぁとつくづく思いますので、この辺で無駄な抵抗はやめておきます。

　いずれにしても、具体的にいろいろシミュレーションしてから決めましょう。

変動金利と固定金利の場合はどちらから？

　次に、変動金利ローン（３年固定とか5年固定などの固定金利期間選択型を含みます）と全期間固定金利ローンの2本立ての場合に、どちらを先に返せばいいか悩む方も少なくありません。

　これも画一的な正解はありません。

　私自身は、常日頃、一般論として、将来の金利変動リスクを避ける意味で、できるだけ変動金利ローンのほうを先に返したほうが「安心」ですと申し上げています。

　将来の金利が確定していない以上、どちらがお得かということは分かりません。
　金利が高くなる可能性があるというリスクをどう捉えるか･･･金利が上昇したときに自分の体力が耐えられるかどうか、リスクをとりにくいぎりぎりの状態になる心配はないかどうか･･･

　ある程度、金利が上昇しても吸収できるだけの体力のバッファーがあるなら、とりあえず金利が高い固定金利ローンを先に返すという選択にも合理性があります。

借金も財産

　まぁ、これまでにも書きましたが、繰上返済で利息負担は減らしたいものの、だからといって、預貯金などの手元の流動性を犠牲にしてまでもがんがん繰上返済に充てるというのも考えものです。
　人生、いつ何があるか予測ができませんから、病気や入院などの一定の事態にも対応できる程度の流動性は確保しておきたいものです。

　「借金も財産」･･･住宅ローンだからこそ大金を借りていられるわけで、体力、身の丈に見合った繰上返済で、将来の負担軽減を図りたいものです。

（このブログの参考記事）
○「繰上返済の力･･･」（2006.6.29）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9977365.html
○「繰上返済後の返済方法」（2006.7.1）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/10142618.html
○「繰上返済とローン控除の得失」（2006.8.24）
　 http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/17984074.html　
○「繰上返済時期と効果」（2006.12.10）　
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/25099121.html
○「繰上返済で細く長く」（2006.12.17）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/25488637.html

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繰上返済で細く長く

またまた繰上返済シリーズ・・・

　今回は、繰上返済後に「返済額軽減型」を選んだ場合の効果・・・「毎月返済額の減り方」と「累計支払額への影響」を見てみましょう。

　元金1,000万円を35年、年利3％、元利均等返済でローンを組んでいた方が、返済開始後10年後に約100万円を繰上返済するとして、

　以後の返済方法を「返済額軽減型」にする場合の毎月返済額、完済までの累計総支払額を試算し、「期間短縮型」の場合と比べてみます。

「返済額軽減型」は、細く・長く、家計のゆとり

　「返済額軽減型」では、最終返済期限を変えずに、繰上返済した時点で毎月返済額を再計算しますので、当然ながら繰上返済した元金に応じて、毎月返済額を減らすことができます。

　毎月返済額を減らせれば、その分家計の余裕ができることになりますから、今後のライフステージを考えて、例えば、子供の教育費がこれからもしばらくかかることが想定されるような場合に、「細く、長く」返済していけるメリットがあります。

でも「返済額軽減型」は、支払総額の軽減効果は小さい

　ただし、「返済額軽減型」では、毎月返済額は減らせますが、返済期間が当初予定のままで変わらないため、「期間短縮型」に比べて累計総支払額の軽減効果は小さくなります。

　これは、つまり、「利息」＝「元金残高」×「利率」×「期間」で表されるとおり、

　「期間短縮型」、「返済額軽減型」のいずれの方法でも、同じ額を繰上返済すれば、残高減少の効果は同じように効いてくるわけですが、

　「期間短縮型」では、「返済期間」が短くなる分、利息軽減効果が大きくなるためです。

繰上返済時期による利息軽減効果シミュレーション

　それでは、それぞれの方法をとった場合の、毎月返済額、累計総支払額にどの程度の違いがでてくるのかを具体的にみてみましょう。
　これ以上のご説明は無用だと思いますので、表を眺めて違いをご確認いただければと思います。


〔CASE〕　融資額1,000万円、35年、年利3%、元利均等で、
　　　　　　返済開始10年後に約100万円を繰上返済するケース　

■　期間短縮の事例

　　　　　　当初の返済予定表　　　　　　　　　　１０年後に繰上返済し「期間短縮」
　　　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　残元金　　　返済月額　　　　 　　
１０年後 　 811万円 　 38,485円/月　⇒　101万円　 709万円 　　 　38,485円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月 　　　　　　　　　 575万円　 　　 38,485円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月　　 　　　　　　　 420万円　　 　 38,485円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月　 　 　　　　　 　 240万円　 　　 38,485円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月　　　　　　　　　　 30万円　 　　 38,485円/月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30年8か月→　　０万円　
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　　１，５１７万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　　　　差引　　　▲　１００万円

■　返済額軽減型の事例

　　　　　当初の返済予定表　　　　１０年後に繰上返済し「返済額軽減」
　　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　残元金　　　　返済月額　　　　 　　
１０年後 　 811万円 　 38,485円/月　⇒　100万円　 711万円 　　 33,742円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月　　 　　　　　　 　608万円 　　 33,742円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月　　 　　　　　　　 489万円　 　 33,742円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月　 　 　　　　　 　 349万円 　　 33,742円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月 　　　　　　　　　 188万円 　　 33,742円/月
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　１，５７４万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　　差引　　▲　４３万円

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繰上返済 時期と効果

繰上返済は早い時期が効果大

　繰上返済後の返済方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」のふたとおりがあることは、このブログの「繰上返済」書庫の中に「繰上返済後の返済方法」と題して記事を書きましたが、単純な累計総支払額の比較で言えば、利息軽減効果は「期間短縮型」のほうが大きいのです。

　また、同じ金額を繰上返済する場合でも、返済開始後の早い時期に繰上返済するほうが、より、効果が大きくなります。

　それは、つまり、「利息」＝「元金残高」×「利率」×「期間」で表されるとおり、
残高が減ればその分利息は少なくなりますし、その残高減少の効果は残期間が長ければ長いほど効いてくることになり、利息の額が軽減できるわけです。
ですから、早い時期に繰上返済すれば、残高が早く減って、累計支払利息も少なくできるということです。

繰上返済時期による利息軽減効果シミュレーション

　それでは、繰上返済の時期によって、利息支払額にどの程度の違いがでてくるのかを具体的にみてみましょう。

　元金1,000万円を35年、年利3％、元利均等返済でローンを組んでいた方が、返済開始後５年、10年、20年後に、それぞれ約100万円を繰上返済し、以後の返済方法は期間短縮とする方法で、完済するまでの累計総支払額を計算してみました。

　結果はご覧のとおりですから、わざわざコメントするほどのものではありませんので、それぞれのケースの数字を眺めていただければと思います。


■　5年後に繰上返済　（融資額1,000万円、35年、年利３%）

　　　　　　　　当初の返済予定表　　　　　５年後に約100万円を繰上返済　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　　　繰上返済　　　残元金　　　返済月額
　５年後　　911万円　　38,485円/月　⇒　　102万円 　　810 万円　　　38,485 円/月
１０年後 　 811万円 　 38,485円/月 　　　　　　　　　　　　692万円 　　 38,485 円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月 　　　　　　　　　　　　555万円 　　 38,485 円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月 　　　　　　　　　　　　396万円　 　 38,485円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月 　 　　　　　 　　　　　211万円 　　 38,485円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月 　　30年０か月→　　　０万円　　
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　　１，４８７万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　差引　　　▲　１３０万円　　　　　　

■　１０年後に繰上返済　（融資額1,000万円、35年、年利３%）

　　　　　　　　当初の返済予定表　　　　１０年後に約100万円を繰上返済　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　残元金　　　　返済月額　　　　 　　
１０年後 　 811万円 　 38,485円/月　⇒　101万円　　709万円 　　 38,485 円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月　 　　　　　　　　　575万円 　　 38,485 円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月　 　　　　　　　　　420万円　 　 38,485円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月 　 　　　　　 　　　240万円 　　 38,485円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 　 30万円 　　 38,485円/月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30年8か月→　　０万円　
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　　１，５１７万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　差引　　　▲　１００万円

■　２０年後に繰上返済　（融資額1,000万円、35年、年利３%）

　　　　　　　　当初の返済予定表　　　　　２０年後に約100万円を繰上返済　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　　　　 　　
１０年後 　 811万円 　 38,485円/月　　　　　
１５年後　　694万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　　残元金　　　返済月額
２０年後　　557万円　　38,485円/月　⇒　101万円　　　454万円　 　 38,485円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月　　 　　　　　　 　　　280万円 　　 38,485円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 　 　 78万円 　　 38,485円/月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 31年9か月→　　０万円　
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　　　１，５６７万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　差引　　　▲　　５０万円

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「繰上返済」 と 「ローン控除」 の得失

どっちがお得？

　「繰上返済するのが得か、繰上返済せずにローン減税を受けるのが得か」・・・という問題です。

　「繰上返済すれば利息返済を軽減できますが、一方でローン残高が減ってしまうので住宅ローン控除（住宅取得促進税制）の恩恵も減ってしまう。

　繰上返済による利息軽減効果と、繰上返済しないでローン控除を受けるのとでは、どちらが得になる　のか・・・
　つまり、繰上返済」と「住宅ローン控除」の兼ね合いの話・・・ですね。

タイミング次第

　結論的に申し上げれば、タイミングの問題だと思います。
　同じ金額を繰上返済する場合でも、年初に繰上返済する場合と、年末に繰上返済する場合とでは大きな違いがでてきます。

　即ち、繰上返済するに際して、
　繰上返済することで、支払いを免れる利息の額と、
　繰上返済しないで、年末残高を維持して得られるローン控除とを比較して　
　どちらが得か・・・ということになります。

〔計算例〕

　今現在（８月末時点）で、金利２％、残高１０００万円のローンがあるとして、これを今繰上返済で完済したほうが得か、それとも繰上返済しないで年末のローン減税を受けた上で翌年早々に繰り上げ返済したほうが得か・・・

�。厳酲�に繰上返済する場合
１２月までの残り４か月の年内の利息軽減効果は、
1,000万円×0.02÷４/12か月≒　6.7万円　の得となります。

��繰上返済しないで、年末まで残高を維持した場合
年末残高を大雑把に約1,000万円と仮定して、ローン減税の額は残高の１％ですから、
1,000万円×0.0１　≒　10万円　の減税効果があります。
※　ローン控除制度では、年末残高が前提となります。
平成18年の入居の場合、1〜7年目は年末のローン残高の1%（200万円上限）の税額控除が受けられます。

　つまり、この場合には、８月以後に繰上返済するよりも、年末までローン残高を維持して、年が明けた直後に繰上返済したほうが有効だといえます。

　繰上返済の時期がもう少し前なら・・・

�。慣遒坊�上返済する場合
１２月までの残り９か月の年内の利息軽減効果は、
1,000万円×0.02÷９/12か月≒　15万円　となります。

��繰上返済しないで、年末まで残高を維持した場合
年末残高を大雑把に約1,000万円、ローン減税の額は残高の１％ですから、
1,000万円×0.0１　≒　10万円　の減税効果

　したがって、この場合には、繰上返済したほうがお得・・・ということになります。

　返済額、金利水準、返済日などに応じて、得失の状況は異なりますので、具体に計算してみる必要があります。

期間短縮でも10年以上の返済期間がローン減税の条件

　なお、繰上返済後も、引き続き、ローン控除対象になるのは、任意繰上返済による期間短縮後の「返済期間」が１０年以上の債権に限られています。
　これは、任意繰上返済をした時点から爾後の残返済期間が１０年以上となるという意味ではなくて、
「当初の返済開始時〜（繰上返済の短縮後の）最終返済までの期間」が１０年以上の債権という意味です。
※「返済開始日〜最終返済日」ではなく、「金銭消費貸借契約日（融資契約日）〜最終返済日」です。

　したがって、繰上返済をした時点で、期間短縮によってその後の残期間が１０年を切ったとしても、結果として返済当初から最終返済までの期間が１０年以上になるのであれば、ローン控除を受けられるのです。
　逆に、期間短縮によって当初の返済開始時からの返済期間が１０年を切ることになれば、爾後の年末のローン減税は受けられなくなります。

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繰上返済後の返済方法

　繰上返済したあとの返済方法は２通りあります。
　ひとつは「期間短縮型」、二つ目は「返済額軽減型」

期間短縮型＝中抜き方式

　「期間短縮型」は、繰上返済する時点で、その時点から将来へ向けての例えば１年分とか、３年分とか、５年分とか・・・の返済予定表のうちの一定期間分の「元金」部分だけを返す方法です。
※その期間分については、実際には「時の経過」がなかったことになりますから、発生するはずの利息が発生しなかったことになり、その期間分の予定利息は支払う必要がなくなるのです。

　毎月返済額が５万円として、そのうち仮に元金分が３万円、利息分が２万円なら、
　元金部分の３万円・・・それを１年なら１年分合計した額（約３６万円）を繰上返済することで、
　本来なら支払う予定であったはずの利息分２万円・・・１年分の合計利息（約２４万円）を支払わなくて済む・・・ということになります。

　繰上返済した結果、繰上返済した１年とか３年とかの期間が、そのまま前倒しで返済完了したことになり、その期間が「中抜き」されて、返済完了時期がその期間分前倒しになります。

　繰上返済した翌月以後の返済は、「中抜き」した後の1年後とか３年後などの返済予定表の箇所から返済が続くこととなります。
　そのため「期間短縮型」のことを「中抜き方式」と呼ぶ方もいます。
　繰上返済後の毎月の返済額は、当初決められたとおりの額のままで変わりません。

返済額軽減型＝割り直し方式

　一方、「返済額軽減型」は、50万円とか100万円など任意の額を元金返済した後で、
　当初予定の返済完了予定時期を変えないで（残りの返済期間を変えないで）、毎月の返済額を再計算する方式です。

　残元金が減った分、毎月返済額が減額されます。
　返済額を再計算するという意味で「割り直し方式」と呼ぶ方もいます。

どっちがお得？？？

　繰上返済後の累計支払総額の単純な形式比較だけで言えば、「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」に比べ、その後の支払総額は少なくなります。

例えば1,000万円、35年、年利3％、元利均等で借りて、毎月返済額38,484円の場合に、
借入後10年の時点で約100万円を繰上返済する事例
�　峇�間短縮型」では、当初予定に比べ返済期間が約４年４か月短縮し、利息軽減額は約200万円
�◆嵎嶌儚朷攜嵯拭廚任蓮∨莊酳嶌儚曚�38,4845円から33,721円に軽減し、利息軽減額は約142万円

　利息軽減効果だけで見れば、「期間短縮型」のほうが大きくなります。

太く短く？　細く長く？

　いずれの方式にするかは、ひとそれぞれの考え方次第です。
　太く短く行くか・・・細く長く行くか・・・

　預貯金金利が低いせいもあって、最近は、繰上返済ばやりですが、体力を勘案しながら無理なく返していくことが必要です。
　万一の備えを必ず手元に残しながら、賢く、安全に、繰上返済を考えましょう。

　「借金も財産」です。
　こんなに低金利でお金を借りていられるのも、住宅ローンだからこそです。
　いざというとき、困ったときに、銀行からお金を借りようと思っても銀行はなかなかお金を貸してくれませんし、消費者ローン会社に飛び込んだりすれば10〜20％台の高利です。
　無用な利息は支払いたくありませんが、無理しないこと・・・が大事です。

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