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繰上返済には「手数料」がかかるのが一般的
返済開始後、予め決められた毎月の返済予定表による返済とは別に、手持ちの余裕金を「繰上返済」として返済することができます。
銀行やローン商品によって一様ではありませんが、数万円の手数料が掛かる場合もあれば、全くかからない場合もあります。
新生銀行やソニー銀行などは、確か手数料は要らないのではないかと記憶していますし、住宅金融公庫と銀行の提携ローンである「フラット35」も手数料がかかりません。
一方、３年固定とか５年固定などの固定金利期間選択型ローンの場合には、多くの銀行で繰上返済1回ごとに数万円の手数料がかかるようです。
繰上返済は「元金」返済に充当される
繰上返済したお金は、基本的に「元金」返済に充てられます。
例えば、残高が1,000万円の時点で100万円の繰上げ返済をすれば、その時点で元金残高を900万円に減らせるのです。
繰上返済の効果
例えば、返済開始後1年の時点の割賦金（返済元利金）に占める元金と利息の内訳を考えてみましょう。
（1,000万円を35年、元利均等、年３％、毎月返済額38,485円の場合）
・返済開始後１年時点での元金残高は 982万円です。
・その時点の毎月返済額38,485円に占める利息≒24,555円（982万円×0.03÷12か月）
・元金分は差引きで13,930円（毎月返済額38,485−利息24,555）
つまり、毎月38,485円の返済をしていても、そのうち元金に充てられるのは、たったの13,930円です。
この調子で、１年間で約46万円（38,485円×12月）を返しても、元金はたったの約17万円（13,930円×12月）しか減らない計算になります。
そんなときに、100万円の繰上返済をすれば、一気に元金を100万円減らすことができる・・・その効果は絶大です。
繰上げ返済すれば、その後完済するまでずっと、元金返済100万円に掛かるはずであった利息を将来へ向けて支払わなくて済むことになります。
利息というのは、残元金×利率×残期間・・・ですから、残りの返済期間が長ければ長いほど＝繰上返済の時期が早いほど、利息軽減効果が大きくなるのです。
例えば、上記の例で、返済開始後１年の時点で100万円繰上返済しただけで、将来支払うはずであった利息を完済までの累計で、実に258万円も減らすことができるのです。（期間短縮の場合）
同じ金額を繰上返済するなら、早い時期のほうが効果は大きい
同じ100万円を繰上返済しても、
��10年後に繰上返済するケースでは利息軽減効果は200万円
��20年後に繰上返済するケースでは利息軽減効果は150万円 にとどまります。
「利息」＝元金×利率×期間 ですから、
利息は、元金が大きければ大きいほどかかりますし、期間が長ければ長い分ほど利息は増えるわけです。
したがつて、繰上返済する場合（懐具合と相談しながらですが）、可能な範囲でできるだけ早めにしたほうが「お得」になるのです。
無理はしない・・・「借金も財産」です。
だからといって、無理はしないでいただきたいですね。
「得する」からといって、預貯金等の手元流動性をほとんどなくしてしまってまで繰上返済だけにとらわれると、ちょっとした家計の収支の変動で、返済に躓きかねない恐れも無いとはいえません。そんな危険を冒してまで無理に繰上返済するものではないと思います。
住宅ローンだからこそ、多額のローンを長期に借りていられるわけで、いざ生活に困ったときに銀行は容易にお金を貸してくれるものではありません。
常に、何かあっても、半年程度は持ちこたえられる程度の手元流動性のある預貯金等を残しておきたいものです。
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