|
この記事では、誰でも想定できる程度の大まかなローン審査の全体概要を書くこととし、改めて別の記事でいくつかの審査の項目についてやや詳しい説明を加えたいと思います。
銀行のローン審査には、大きくわけて「返済能力の審査」と「担保評価」があります。
返済能力審査
「返済能力の審査」の要素はいろいろありますが、ポイントは大きくは次の３点です。
�（嶌冑蘆肝─頁�収に占める返済額の割合）
銀行は、融資額・金利・返済年数に応じた返済額の多寡に応じて必要とする収入の基準、つまり、「返済負担率」（＝年収に占める返済額の割合の限度）を決めています。
銀行によっても異なりますので一概には言えませんが、今回借り入れる住宅ローンだけではなく、既に借り入れて返済中のローンなどがあれば、それらの返済額も含めて審査される銀行が多いと思います。
※詳しくは改めて別記事に書かせていただきます。
�⊆�入の安定性
勤続年数が短いと安定的でないとみなされます。一般には3年程度以上の勤続年数が要求されます。
なお、以前は「転職」というとマイナスイメージがありましたが、最近はステップアップ型の転職もありますので、形式上の勤続年数だけで判断しないような幅があるようですので、何らかの資格やキャリアを活かした積極的な転職であれば、銀行の担当者に対して事情をざっくばらんに説明すればポジティブに見てくれる場合もあるようです。
また、自営業者の場合、過去３年程度の確定申告書の写しと所得証明書の提出を求められ、過去3年の所得の推移を見て収入の安定性を判断されます。３年間の所得が同じ程度の金額であればいいのですが、
増減が大きいと低い水準の年収で判断されるなど、マイナスに作用します。
平均値で審査する金融機関も少なくないと思います。
�８朕与�用情報
借入者のほか、連帯債務者や保証人になる方（収入合算などで連帯債務者または保証人になる方）について、個人信用情報機関に登録されている個人信用情報の照会を行い、ローン審査に用います。
個人信用情報に登録されている情報は個人信用情報機関によって異なりますが、銀行がローン審査で使うのは「借入残高情報」と延滞などの「事故情報」です。
延滞情報などの事故情報が登録されていれば、先ずローン審査は通りません。
※詳しくは改めて別記事に書かせていただきます。
担保評価
担保評価によって、融資額の上限が定められます。
�｜簡殄床舛諒�法
土地については公示地価（国土交通省）・路線価（国税庁）・基準地価（都道府県）や近隣の取引事例などをもとに、銀行ごとのルールで査定します。
住宅については売買価格・工事価格や平均的な工事単価などをもとに査定されます。
また、中古住宅については、近隣の取引事例や、同じ構造・面積の住宅を再建築するとした場合の推定価格から経年減価率を用いて試算した価格などをもとに査定されます。
なお、担保評価を行うのは、銀行ではなく、「保証人」になる保証会社が保証引受審査の位置づけで行うのが一般的です。
�⇒算餮妥抒�
ところで、担保評価は、時価額を査定の上、評価額を時価額の６割とか、７割とか、８割などとする旨銀行ごとに決めがあり、これを「担保掛目」と呼びます。
時価評価額に担保掛目を乗じた担保評価額が原則的な融資額の上限になるわけです。
担保掛目は、銀行にとっての「安全率」、「のり代」といえますが、最近は、銀行によって、またはローン商品によっては、担保評価額の120％とか、150％まで融資できる・・・というような時代になってきました。
特に、「諸費用」を含めて融資するローン商品や、「物件買替え」で物件を売却してもローンが残るような場合にオーバーローン部分の完済原資を含めて融資するローン商品などでは、担保評価額を上回る融資をするケースが一般的になってきています。
自動審査システム
なお、最近、メガバンクや地銀などの一部では「自動審査システム」を導入し、詳細な審査を迅速に処理するようになりました。
これは、「スコアリングシステム」とも呼ばれるもので、膨大な過去の借入者の属性情報と返済情報を分析し、借入者のさまざまな属性から、将来、不良債権化する可能性の高さ・低さを数値化（スコアリング）して、この数値を基に融資の可否を決するというものです。
分析に使われている「属性」は銀行によってまちまちでしょうが、借入者の年齢、性別、職業、世帯人数、年収、借入額、毎月返済額、返済負担率、物件価格に対する融資額の割合、新築・中古の別・・・などが考えられます。
これらの組み合わせで、ローン申込者ごとの将来の不良債権化のリスク度合いを電算システムで推計するわけです。
実際、こうなると、審査の中身は、スコアリングシステムに組み込む審査データを分析している一部の専門家だけにしかわからない状態になってきます。
ローンセンターなどの銀行員にとっては審査の中身がブラックボックスになってしまい、システムで算定された点数だけを見て判断することになってしまいます。
いいことかわるいことか、それともどちらでもいいことなのか、銀行員ひとりひとりの審査能力も、ノウハウも、マインドもなくなって、ただのローンセールスマンになってきているのです。
|
コメント（0）
