経済・業界トレンド

住宅市場の苦悩と「買いどき感」①

住宅が動かない・・・
　
　先月、「住宅市況が下げ止まらない」という記事を書きました。

　　○「住宅市況下げ止まらず」（2009.7.19）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49015078.html

　中国関連や経済危機対策を受けた家電、自動車などは底入れ、底打ちしたのではないかといわれ、株価も日経平均で７千円から漸く１万円に戻してきたものの、
　雇用、消費、設備投資は全般に振るわない状態です。
　
　住宅はといえば、大型のローン減税、相続税の非課税枠500万円拡大、長期優良住宅制度の開始（投資減税等）、太陽光発電・家庭用燃料電池に対する補助金など、政策のオンパレードにもかかわらず、住宅着工はこのところ、毎月、前年同月比で２～３割減少と低迷しています。
　雇用、所得環境の悪化を背景に、大きな買い物をするにはマインドが冷え込んでしまっているということだろうと推測します。

　建て方別の内訳を見ると、持家（≒戸建注文請負住宅）は、前年同月比で１割程度の減少にとどまっている一方で、分譲住宅、とりわけ、マンションが前年同月比で６割程度の減少が続いており、大きく落ち込んでいます。

■住宅着工統計（国土交通省ＨＰｔから抜粋）
　　　　　　　　　総　　数　　　　　持　　家　　　分譲（マンション）　　分譲（戸建）　　　貸　　家　
　21年1月　　　70,688 (▲18.7%)　　20,057(▲10.8%)　　10,741(▲25.1%)　　　7,602(▲27.2%)　　　31,628(▲18.4%)
　　　　２月　　　62,303(▲24.9%)　　20,278(▲ 9.9%)　　10,736(▲35.6%)　　　6,741(▲31.7%)　　　23,652(▲28.5%)
　　　　３月　　　66,628(▲20.7%)　　21,295(▲13.1%)　　 9,184(▲47.8%)　　　6,632(▲32.5%)　　　27,492(▲11.2%)
　　　　４月　　　66,198(▲32.4%)　　22,971(▲15.8%)　　 7,118(▲65.9%)　　　7,026(▲29.7%)　　　26,262(▲33.0%)
　　　　５月　　　62,805(▲30.8%)　　23,139(▲14.9%)　　 6,130(▲60.3%)　　　6,888(▲27.9%)　　　25,167(▲33.3%)
　　　　６月　　　68,268(▲32.4%)　　26,494(▲10.5%)　　 4,592(▲68.2%)　　　7,925(▲24.9%)　　　27,920(▲38.4%)

マンションは売れている？

　ただ、不思議なことに、首都圏ではマンションの販売がかなり進んできています。
　最近の販売率（初月販売率）は好調の目安とされる70％を超えて推移していますし、昨年の一時期に１万２千戸程度まで積みあがっていた販売在庫も今や７千戸台まで縮減しています。
　
　○首都圏マンション市場動向（不動産経済研究所　2009年7月度）
　　http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

　マンションの売れ行きがいいのに、新規着工が落ち込んでいるのはなぜか・・・
　これは、前にも書いたことですが、マンション業者の二極分化が進んできているという見立てが専らです。
　主に都心部で事業を展開する大手の不動産業者は在庫処分が進んで供給戸数を増やしているのに比べ、
　郊外部（都下、千葉、埼玉、神奈川など）を中心に事業展開してきた中小零細事業者は、不振在庫の処分に注力するだけで、新規事業を手がけるための資金繰り（銀行のファイナンス）がつかないため、新しい売物が出せない状態が続いているようです。

　このような環境では、業界の淘汰・再編がさらに一挙に進むことは不可避ではないかと感じます。

　晴れの日に傘を差し出し、雨の日に傘をとりあげるような露骨な銀行の与信態度は、経済合理性や契約自由の原則だけで全て正当化できるものではなく、経済の血液であるお金の流れを取り仕切る重要な公益事業を担う立場で、「リスクをとる」という金融の本質に立ち戻ることを強く求めたいと思います。

買いどき感は・・・

　ただ、ネガティブな情報ばかりではありません。
　マンションの売れ行きは、新規供給を絞っているとはいえ、そこそこの販売率を維持しているほか、在庫もかなり捌けてきて、大手ディベロッパーでは新規供給を増やす見込みですし、中古住宅の売れ行きも上向いているようです。
　また、ある調査会社の調査によれば、消費者の住宅の「買いどき感」は、減税、価格低下、低金利などを受けて上昇している由。

　○景況感レポートＨＰ（簡易レポート）　（株ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ社）
　　http://www.mctokyo.co.jp/exam/kurashi/k_kei0729.pdf
　
　雇用不安や所得の大幅減など不況の影響を直接的に被っていない方にとっては、一生の大きな買物をする上での買いどき感が高まっていることは、ある意味自然なことでもあります。
　買手市場で、じっくり、納得のいく家作り、住宅購入を進めやすい環境にあることは確かです。

■Fuji Sankei Business i(2009.8.1)
　住宅着工戸数　６月　分譲マンション最悪　６８．２％減
　国土交通省が３１日発表した６月の住宅着工戸数は、前年同月比３２．４％減の６万８２６８戸と７カ月連続で減少した。特に落ち込み幅が大きかったのが分譲マンションで、在庫調整局面にあることもあって、６８．２％減の４５９２戸となった。
　１９８５年に比較可能な現在の統計方式を導入して以来、単月の戸数は過去最低。
　この結果、２００９年上期（１～６月）の着工戸数は前年同期比２７％減の３９万６８９０戸。上期でみると１９６５年（３８万８５４４戸）に次ぐ低い水準だった。
　国土交通省では今後の見通しについて、「雇用・所得情勢を踏まえると、当面の間は好転が見込めず厳しい状況が続く」（建設統計室）としている。
　住宅着工の不振を裏付けるように、個人の資金需要は落ち込んでいる。日銀による７月の「主要銀行貸出動向アンケート調査」によると、個人の資金需要判断ＤＩは、前回の４月調査から１０ポイント悪化してマイナス１４となり、２０００年以降で最低の水準になった。雇用や所得環境の悪化によって、個人が住宅購入に二の足を踏んでいることを意味している。
　また、６月に施行された「長期優良住宅普及促進法」も、まだ需要喚起の起爆剤とはなっていないようだ。
　この制度は、耐震性などの基準を満たす新築住宅を長期優良住宅として認定し、その後も居住者が維持管理しながら住み継ぐことで、質の高い住宅を増やすのが狙い。
　建築費は割高だが、一般住宅に比べ税制優遇が手厚く、建て替えによる家計の負担が減るなど、長い目でみると利点が多い。ただ、将来的な維持管理にどれだけコストがかかるかなど、不明確な部分もあって、需要が盛り上がる機運はまだ見えない。
　住宅メーカーなどで構成する住宅生産団体連合会が、展示場の営業責任者などを対象に実施した住宅業況調査報告によると、７～９月の見通しは、４～６月の実績に比べ総受注棟数ではプラスとなった。
　しかし、受注金額は受注単価の下落傾向が続いていることで、横ばい状態で推移すると予測しており、しっかりとした回復軌道に乗るには、まだ時間を要しそうだ。

■asahi.com(2009.8.21)
　マンション着工が激減、市場の本格回復に黄信号？
　国土交通省が発表した建築着工統計によると、６月の分譲マンション着工戸数は前年同月比６８．２％減の４５９２戸で、８５年の調査開始以来、単月として過去最低値となった。分譲マンション市場は、首都圏の販売在庫が７カ月連続で減少するなど、改善の兆しが見え始めているが、先行指標の一つであるマンション着工の状況を見る限り新規発売戸数が前年水準を上回るといった本格回復には時間がかかりそうだ。
　三大都市圏のマンション着工を見ると、６月は首都圏が前年同月比７１．７％減、近畿圏が同７０．７％減と、いずれも７割以上も落ち込んだ。中でも首都圏の主力供給エリアである千葉県の着工戸数はゼロ、近畿圏でも奈良、和歌山、滋賀の３県がそれぞれゼロとなった。瞬間風速とはいえ、マンションの新規着工がゼロというのは前代未聞のことで、業界にも衝撃的なニュースとしていち早く伝わった。
　こうした着工戸数の大幅な落ち込みの要因は、ディベロッパー各社が膨らんだ在庫処理を優先したことと不動産開発向けの資金調達環境が悪化した結果によるものだ。資金調達に関しては、特に、中堅クラスに対する金融機関の融資姿勢が依然として厳しく、秋口以降に供給できる商品づくりはほとんど進展していないという。
　その一方で、ここにきて販売在庫の減少が進んだことで、大手各社は新規物件の供給ができないでいる中堅企業を尻目に、着々と市場の取り込みを進めている。首都圏では７月に「晴海テラス１期」（東京都中央区、地上２０階、総３７８戸、１期分１７５戸）、「シティタワー有明１期」（江東区、地上３３階、総４８４戸、うち販売４５８戸、１期分１３７戸）などの超高層大型案件の新規供給が相次ぎ、首都圏全体に占める都区部のシェアが５５．２％にアップした。
　不動産経済研究所は２００９年の供給戸数を首都圏が３万４６８８戸（前年比２０．７％減）、近畿圏が２万１０００戸（同７．７％減）と予測している。このうち首都圏では、都区部が３．６％減と比較的小幅の落ち込みなのに対して、郊外部の千葉県が３６．８％減、同じく埼玉県が３５．７％減と前年に比べて７割以下の水準だ。これらのエリアは中堅企業が得意としているだけに、現状の融資環境が継続されれば千葉、埼玉両県の新規供給はさらに落ち込む可能性があるだけに深刻だ。
　住宅ローン減税や住宅取得に関する贈与税の非課税枠の拡充などが打ち出されたことで、住宅を先兵とした内需拡大への期待は大きい。しかしながら、今回の政策は、住宅を購入する「出口」に対しての金融政策が中心で、住宅を開発するサイド（「入口」）への金融緩和や助成措置といった対策が手薄なように思う。
　やはり「出口」と「入口」の双方に対する思い切った政策が必要だ。中堅企業が主力エリアとする郊外部のマンション着工の極端な落ち込みはそのことを象徴している。郊外部の新規供給の激減は、ユーザーの選択肢を狭めるだけで、年収５００～６００万円クラスの１次取得者層の取得機会を奪いかねない。

（次ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49225914.htmlへ続く）

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閑話休題　賃貸住宅の更新料

閑話休題

　このブログでは住宅ローンのことや新規の住宅取得（建設・購入）にまつわる話題を中心に書いていますが、今回は閑話休題、賃貸住宅の更新料のことを書きます。
　それというのも、今月２３日に、京都地裁で賃貸住宅の更新料特約を無効だとするエポックメイキングな判決に新鮮な驚きを感じたからです。
　
　これから家を持とうとこのブログをお読みいただいている方の中にも、現在、民間の賃貸住宅にお住まいの方もいらっしゃるはずで、まったく無縁のことでもなかろうと、ブログテーマからは外れますが、　今回、この話題を取り上げることにします。

賃料体系の複雑さ

　賃貸住宅の契約において借家人が負担する費用には、毎月の賃料（家賃）のほか、不動産屋の仲介手数料、敷金、礼金、共益費、更新料、原状回復費用（又は敷引き）などがあります。
※なお、公営住宅、都市再生機構（旧住宅公団）の賃貸住宅、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が融資した賃貸住宅などにおいては、礼金、更新料などの負担はありません。

　因みに、敷金とは保証金みたいなもので、将来、家賃滞納が生じたり修繕費用などが発生した場合の担保的な性格のもので、何もなければ退去時に借家人の手元に戻ってくる性格のお金であり、消費者の立場でもなんとなくその意味は理解できます。

　一方、礼金は新規の賃貸借の契約を結ぶときに支払うもので、敷金のように将来退去時に戻ってくるものではなく、まさに家主へのお礼として支払うもの。
　家主の立場が強かった昔の借家事情が反映されているのでしょうか。今風に言えば、賃借権設定料（権利金）という言い方ができるのかもしれません。

　また、更新料は、賃貸借の期間が例えば2年契約だとして、２年経過時に契約を更新する場合に家主へ支払うもの。これも、家主へ支払いっぱなしで、借家人の手元に戻ってはきません。
　家主からすれば、契約更新を拒否しないで引き続き契約する（更新を承諾する）対価として位置づけられるのかもしれません。

地域による慣行の違い
　
　借家の契約実態は地域の事情に応じてかなりばらつきがあり、首都圏と関西でも異なりますし、同じ関西でも大阪と京都では違う（京都は首都圏方式）ようです。

　首都圏の賃貸契約で借家人が負担する費用には、家賃のほか、不動産屋の仲介手数料（家賃の１か月程度）、礼金（３か月程度）、敷金（３か月程度）、共益費、契約更新時の更新料（１～２か月程度）、退去時の原状回復費用などがあります。

　一方、関西では首都圏のような礼金の慣行がない代わりに敷金（保証金）が６～８か月と高く、さらに、退去時には「敷引き」と称して原状回復費用の意味合いで予め賃貸契約で定めた額（敷金の半額程度）が差し引かれます。
　この敷引きは、実際にかかる原状回復費用の額の多寡にかかわらず、当初の賃貸借契約でもって予め家賃の何か月分などと定められています。
　なお、この敷引きについては、近年、不当利得にあたり無効であるとの判決がかなり出ており、徐々に原状回復費用の実費方式に移行しつつあるとも聞きます。
　また、関西では、一般に、首都圏のような契約更新時の「更新料」はかからないようです。
※退去時の原状回復費用を実費精算する場合は、クリーニング代や修繕工事費用に関して、どの部分が入居者の責任負担部分で、どの部分が家主が負担すべき経年劣化部分なのかというグレーなトラブルが生じることがあり、関西の敷引き方式のように実費にかかわらず一定額を差し引くことを予め決めておく方式にすればそうしたトラブルを回避することはできますが、ただ、敷引きの額が大きいため入居者にとっての負担感は大きいものがあります。

更新料特約が無効？
　
　さて、首都圏や京都などの地域で慣行としてとられている今回問題の更新料（家賃の１～２か月程度）についてです。
　
　今回、京都地裁が、賃貸借契約における更新料の特約（賃貸借契約書における特約条項）を「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」であるとの判決を下しました。（後掲記事参照）

　もちろん、更新料などというものは、借地借家法などに法的根拠があるものでもなく、単に地域の契約慣行として発生し、続いてきたものに過ぎません。
　ただ、「契約自由の原則」の下、民商法等の強行規定に反しない任意の特約として契約当事者（家主・借家人）が合意したかたちで「契約」してきた歴史的な経緯があります。

　それを、今回、京都地裁は、家主に対して弱い立場にある借家人を保護すべき観点から消費者契約法第１０条を持ち出し、「消費者の利益を一方的に害するものは無効」であるとし、更新料の特約を無効と断じて支払済みの更新料の返還を命じたのです。

　消費者契約法は消費者保護の一般法で、例え「契約自由の原則」があるからといっても、一般に「事業者」は「消費者」よりもたくさんの情報を持ち、契約上、優越的な強い立場に立つことが多いため、事業者に一方的に有利な契約（消費者に一方的に不利な契約）を結ぶことを禁止しているのです。

判決の衝撃度合いは・・・

　この判決の影響はかなり大きなものがあると思います。
　もちろん、地裁レベルの判決ですから、これひとつで世の中の法的解釈が塗り変わるまでの力はないかもしれませんが、これを受けて、今後の高裁、最高裁へと繋がる司法の流れに変化が出てくる可能性があると思いますし、そこに至る以前にも、現場の実務レベルで慎重な運用が自然発生的に出てくるのではないかと感じます。

　数年前に、利息制限法と出資法で定める上限金利の狭間（グレーゾーン金利）をめぐる最高裁の無効判決によって、その後、貸金業者に対する過払い利息返還が一気に進み、貸金業法の改正に繋がりました。（貸金業法改正のグレーゾーン金利や総量規制ルールの施行はまだこれからですが、事実上、貸金業者サイドで実態の対応は進んでいます）

　長年、業界慣行として定着し行われてきた契約が、司法の判断で改められ、立法サイドの対応を促していくというのは、三権分立の機能が正常に作用していることの表れでもあります。

　今回の更新料無効判決は、不動産業界で当たり前のように多くの方が疑問をはさまなかった問題に対して、消費者保護の昨今の流れの中で、司法がひとつの判断を下し、今後の不動産賃貸のあり方に警鐘を鳴らしたものとして、注目に値するエポックメイキングな判決であると思います。

■４７NEWS(2009.7.23)
　賃貸マンションの更新料は無効京都地裁、全額返還命じる
　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。
　原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。
　「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で１００万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており（大阪高裁で係争中）、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。
　辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。
　さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利.益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。

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住宅市況下げ止まらず

住宅着工回復せず・・・

　景気は「下げ止まりつつある」から「下げ止まり」へと「底打ち」が伝えられ、製造業全般の在庫圧縮の進展や、中国向け輸出やエコ家電関連などの経済対策による政策効果分野の好調が伝えられています。

　一方、企業の設備投資は湿ったままで、個人消費も弱い状態が続いており、雇用もさらに悪化傾向にあるのが実態です。

　そんな中、住宅もかなりの悪化状態に陥っており、今年１～３月の着工戸数が年率換算で９０万戸レベルだったものが、４～５月には年率換算で７６万戸レベルにまで下落。
　
　もともと、数年前までは年間120万戸前後の着工戸数だったのですが、一昨年度（19年度）は耐震偽装関連の建築基準法改正による建築確認厳格化の影響で103万戸に大幅減。
　さらに、昨年度（20年度）前半は住宅価格高騰による需要減、後半はリーマンショックによる雇用・所得環境悪化（マインド悪化）により19年度に引き続き103万戸にとどまっていました。

　足下（４～５月）の年率換算瞬間風速の着工戸数7６万戸は前年同期比でも▲31%ですし、以前の120～130万戸に比べれば「激減」といってもいい水準です。

マンションが最悪の状況

　４～５月の住宅着工の内訳を見ると、持家（戸建の注文住宅）は前年同期比▲15%にとどまる一方で、分譲住宅（マンション＋建売）は▲51％、マンションだけを取りだすと▲63％とマンションの不調が際立っています。

　首都圏のマンション市場動向（６月）を見ると、月間契約率は販売好調の目安とされる70％を２か月連続で超え、販売在庫も昨年末の12,427戸から7,928戸へと8千戸を割るところまできているわけですが、新規供給（発売）が落ち込んでおり（▲23％）、新規着工の動きもぴたっと止まってしまったようです。

　○首都圏マンション市場動向（６月）〔不動産経済研究所〕
　　http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

　首都圏マンションの21年上半期（1～6月）の地域別供給戸数をみると、都区部が前年同期比▲４．５％、都下▲３０．０％、神奈川県▲３４．９％、埼玉県▲３９．５％、千葉県▲４２．０％。
　都区部では▲４．５％と小幅な減少にとどまっているものの、都区部以外では▲３０～▲４０％と大きく落ち込んでいます。

　これは、新聞報道にもあるように、大手ディベロッパーが中心に供給している都心部では持ち直しているものの、郊外を中心にマンション開発を進めてきた中堅不動産が、金融機関による貸し渋りで新規着工に踏み切れず、さらに不動産会社の倒産で消費者の不信感が高まり、新規供給が大手に偏った結果であろうと分析されています。

　つまり、在庫圧縮が進んで、大手ディベロッパーは息を吹き返し、新規の事業に取り組みつつあるものの、財務が脆弱な中堅以下のディベロッパーは銀行の融資も厳しく、新規事業への取組みが難しくなり、身動きができなくなりつつあるという厳しい現実にあるようです。

　○首都圏マンション市場動向（21年上半期（1～6月）〔不動産経済研究所〕
　　　http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto2009.1-6.pdf

市況が悪いときは「買いどき」でもある

　経済状況が未だ悪い中では、「無謀な」住宅取得は避けたいところではありますが、失業や派遣切りという厳しさに当面している住宅取得者ばかりではないわけで、一時的なボーナス下落があったとしても、ライフサイクルにおける人生レベルの住宅取得行動にはさほど大きな影響を受けるわけではないはずです。

　むしろ、遅かれ早かれ住宅を取得するならば、今こそ、住宅価格は安く、住宅ローン減税も大型化し、長期優良住宅の投資減税等も設けられ、太陽光発電の補助金等の公的助成も受けられ、ローン金利は未だ歴史的には超低金利時代の延長にあること（特に、全期間固定のような長期固定ローンを借りる方にとっては現在の金利水準で将来の返済金利を固定できるメリットは大きい）・・・等々を考え合わせれば、住宅の「買いどき」という意味では、今が千載一遇の機会でもあるという考え方もできます。

　中小ディベロッパーに対する銀行の貸し渋りが市場の立ち直りを阻害しているのだとすれば、銀行のビヘイビアが経済回復のネックとなっているという点だけにとどまらず、マンション供給・販売の適正な競争、購入者の選択肢の確保という観点からも、望ましい状態ではありません。

　市場経済の下では一定の淘汰はやむをえないとしても、郊外ファミリー向けのプレーヤーが不在とならないよう、銀行は不動産業というだけの理由で過度で横並びの信用収縮に陥ることなく、「適正なリスクをとって」マンション開発資金を適切に融資してほしいものだと思います。

■Nikkei Net(2009.6.30)
　５月の新設住宅着工、30.8％減　６カ月連続の前年割れ
　国土交通省が30日発表した５月の新設住宅着工戸数は、前年同月より30.8％少ない６万2805戸だった。前年割れは2008年12月から６カ月続いている。季節性を考えて年間の着工戸数にひき直すと75万8000戸のペースで、100万戸強だった07、08年度実績を大幅に下回ることになる。国交省は「雇用・所得環境が厳しく、今後の住宅着工も厳しい状況が続く」とみている。
　落ち込みが特に目立つのは分譲マンション。前年より６割少ない6130戸と低迷している。単月では建築基準法改正の影響で落ち込んだ07年９月（5328戸）に次いで過去２番目の少なさ。国交省は「マンションは在庫調整局面が続いており、着工が抑制されている」と分析している。
　持ち家は同14.9％減の２万3139戸と８カ月連続で前年を下回った。貸家も33.3％減の２万5167戸と前年割れが６カ月続いている。

■asahi.com(2009.7.17)
　郊外部の落ち込み激しく、新規供給は低水準
　分譲マンション市場は販売在庫も減少に転じ、少しずつ落ち着きを取り戻しているが、その一方で新規供給が一向に増えない。ディベロッパー各社が膨らんだ在庫処理を優先し、新規供給を抑制している段階にあるためで、下半期も市場環境好転の兆しが見えないことから、年間の新規供給戸数は首都圏・近畿圏ともにバブル経済が崩壊した１９９２、９３年並みの低水準となりそうだ。
　不動産経済研究所がまとめたマンション市場動向によると、首都圏では上半期（１～６月）の供給戸数が１６年ぶりに２万戸割れとなったほか、近畿圏でも前年同期比１４．３％減と２ケタのマイナス。同社では下半期もこうした市場環境が継続するとして、年間供給量は首都圏が前年比２０．７％減の３万４６９８戸、近畿圏が同７．７％減の２万１０００戸をそれぞれ予想している。
　首都圏の地域別供給戸数をみると、上半期は都区部が前年同期比４．５％減、都下が３０．０％減、神奈川県３４．９％減、埼玉県３９．５％減、千葉県４２．０％減と、全エリアで減少した。大手が中心の都区部は４．５％と小幅な減少にとどまったが、都区部以外は２ケタの落ち込みとなっている。
　中でも中堅以下の企業が主力エリアとする郊外部の埼玉県や千葉県の落ち込みは深刻だ。中堅企業が事業用地を取得する際の民間金融機関の融資姿勢は依然として厳しく、今後も新規融資が付きにくいため、現在ある販売在庫を処理し終わったら、先行きの売り物がなくなってしまうという懸念すら出てきた。
　現に、先行指標の一つと言われるマンション着工の状況をみると、５月期は千葉県が４６戸、兵庫県が３６戸と、首都圏、近畿圏の主力エリアで戸建てと見間違うほどまでに縮小している。
　単月だけで判断するのは早計かもしれないが、それにしてもマンション着工の落ち込みは激しい。首都圏では今年１月から５カ月連続で前年同月比２ケタの減少で、４月、５月は６０％台のマイナスとなっている。また、近畿圏も昨年１２月から２ケタの落ち込みを続けており、こうしたマンション着工戸数の激減が供給予測の大きな根拠になっている。
　ところで現在、マンション用地を積極的に購入しているのは一部の大手ディベロッパーに限られている。先に述べたように、中堅以下の企業にとっては融資環境が好転しない限り新規供給の積極展開は事実上難しく、当分の間は大手が市場をけん引することになりそうだ。
　確かに在庫処理にめどをつけた大手の中には、「来場は４月以降も前年比で４割程度アップしている。新規発売物件だから値引きは一切なし、それでも投入した新規物件は完売もしくは７～８割程度の契約を維持している」（野村不動産・金畑長喜常務執行役員）という好調組も現れている。
　ただ、こうした好調組は大手といえども数えるしかない。やはり市場全体が本格的に回復するには都心だけでなく、郊外までも含めて各エリアで魅力ある商品が継続的に供給され、売れていかないとユーザーが安心して購入を判断できるようにはならない。
　現在のように都区部だけが動いているだけではユーザーの選択肢が狭くなるだけだ。

■NIKKEI BP NET(2009.7.17)
　首都圏の住宅買い時感、08年7月より堅調に上昇
　長谷工アーベストが住宅購入に関してまとめた調査結果によると、首都圏在住者の買い時感は引き続き上向きに推移している。特に、マンションモデルルームの来訪者においては買い時感の上昇が顕著だった。
　首都圏販売向けモデルルーム来訪者のうち、買い時だと思うという人は43％。半年前の調査で、販売好調期だった2007年1月（37％）と同水準に達したが、今回はそれをさらに6ポイント上回った。2008年7月（12％）に底を打って以来、上昇が続いている。一方、買い時だと思わないという人は26％で、前回調査から5ポイント減少した。
モデルルームを訪れていない調査回答者（モニター）の場合、買い時だと思う割合は28％で、前回から横ばいだった。しかし、思わないという人は33％と、前回と比べ2ポイント減少した。
　買い時だと思う理由のトップ3は、来訪者とモニターともに「現在の金利が低水準だから」（それぞれ83％と74％）、「現在は税制のメリットがあるから」（64％と46％）、「現在は価格が低水準だから」（55％と69％）だった。特に税制のメリットについては、来訪者とモニターいずれも4ポイント上昇しており、住宅ローン減税など税制について認知度が高まってきたことを示している。
　今後の景気動向について尋ねたところ、「次第に良くなる」と考える人の割合が来訪者では28％（前回より5ポイント増加）、モニターでは24％（同1ポイント増加）だった。一方、「次第に悪くなる」という回答は、来訪者は14％（同8ポイント減少）、モニターは16％（同11ポイント減少）となった。

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長期金利の方向感定まらず

長期金利の動向

　一般に、住宅ローンの金利は、市場の長期金利の動きに追随して、毎月初に決められます。例えば、前月の長期金利の市場の動きが今月の住宅ローン金利に反映され、今月の長期金利の動きが来月の住宅ローンの金利に反映されるわけです。

　長期金利の指標とされるのは「10年物国債」の「流通利回り」です。

※ただし、「変動金利型」など金利固定期間が短い住宅ローンでは、短期プライムレートなど市場の短期金利に連動して決められます。なお、短期金利は、長期金利のように将来の景気見通しなどを受けて変動するのではなく、日銀による短期金利の誘導政策によって決まりますので、日銀の金融政策次第で、長期金利とは異なる動きをします。

　10年物国債の利回りは年初から上昇し始め、昨年12月の1.1％台から今年６月11日には1.56％まで上昇。
　これは、世界的に景気回復の兆しが出始めたことに加え、各国の景気対策のための膨大な財源として大量の国債が増発されることを受け、国債の安定消化懸念から国債の価格が下落（＝金利上昇）したものです。

　ただ、６月中旬以後、景気回復の楽観論が後退し始め、日本でも景気対策の国債増発が始まった７月の入札も無難に消化。さらには米国の雇用指標の悪化も受けて、長期金利は急激に低下しています。
　足下（7/11）には1.295％と、今年２月の水準まで下がっています。

長期固定か、変動・短期固定か？

　こうなると、長期金利が上がる上がるとずっと言われ続けてきたものの、長期金利は本当に上がるんだろうか…市場の長期金利が将来上がるのなら目先の金利は多少高くてもできるだけ長期固定金利を選んだほうがいいだろうが、
　長期金利が当分上がらないなら、いっそ、目先の金利水準が低い変動型でもいいのではないか・・・と考える向きも出てくると思います。
　
　私のブログ仲間のある方も次のような趣旨のことをおっしゃっていました。

「私は住宅ローンは長期固定を一貫して主張し続けているものの、この15年間、変動金利のほうが良かったという結果になった。今後、どうなるか…、景気回復にかけるか、景気はジリ貧で下げるか。デフレの長期化、景気ジリ貧に賭けるのなら、短期変動でもいいのかもしれない。」

　確かに、結果論としてはそのようにも言えますが、将来へ向けたローン選択においては、将来の金利動向がわからない以上、やはり金利変動リスクを前提に考えるべきだろうと、私は思います。
　私は、そのブログ仲間に次のようにお答えました。

○「結果論」や「損得」で考えるならそういう考え方もあるし、「投資」のように「賭ける」だけの懐の余裕がある方は、短期変動の選択は合理的。
○一方、「賭け」るだけの経済的な懐の余裕がない方にとっては、金利が高かろうとも「保険」をかける意味で「長期固定」を選ぶべき
○「借金」は「投資」とは違う。「投資」は現物取引している限りは、最悪、投資した資産を失うにとどまるが、「借金」は、最悪、ローン破綻し、人生を失いかねない。（家族崩壊、職業喪失、信用喪失による立ち直り困難など）
○長期固定の金利が高いのは金利リスクをヘッジするための「保険料」だと考える。保険料は、事故がなければ掛け捨てになることもある。
○「賭け」に耐えられる余裕がある方は、投資と同じように損得で賭ければいいが、住宅ローンを借りる方の多くは「賭け」に出るべきではないと思う

　これに対して、そのブログ仲間の方も私の考えを「ひとつの見識」と理解を示していただいた上で、さらに次のような趣旨を述べておられます。

○最近、新聞等で個人の住宅ローン破綻を扱った記事が増えている。
○これは、2003～2004年の低金利期・景気回復期にローンを借り入れた人の優遇金利の期間が終わったことと、昨年からの景気急落で夏のボーナスが激減したことにより、ローンの支払いが厳しくなっており、銀行のチープな商品設計と住宅メーカーの販売圧力が結びつき、不幸な人々を生み出している。
○低金利を武器に本来貸してはならない低所得者層に大量に貸し込んだ営業姿勢は問題であるが、政府も見て見ぬフリをしており憤りを覚える。

　将来の金利が見通せない以上、金利リスクはあるわけで、そのリスクの存在を前提に、金利は上がらないだろうとの「賭け」に出られる懐の余裕のある方は、そう多くはないように思います。

　いずれにしても、長期固定金利型ローンは、融資実行時の金利が長く適用されるだけに、目先の長期金利の上下動は気になるところではあります。

（このブログの関連記事）
　○「住宅ローンの金利（2006.6.25）」
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9438043.html
　○「長期固定金利型ローン＝全期間固定型」（2006.6.25）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9377614.html
　○「変動金利の罠・・・改めて警戒警報（2009.3.20）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/47469155.html

■asahi.com（2009.7.8）
　長期金利の低下続く　住宅ローンに影響も
　住宅ローン金利などに影響を与える長期金利の低下が続き、７日、年１．３％の大台を約３カ月半ぶりに割り込んだ。世界的な金利上昇は６月の主要８カ国（Ｇ８）財務相会合でも懸念材料に挙げられていたが、景気回復をめぐる楽観論の後退などに伴い、局面が変わってきたようだ。
　７日の東京市場では、安全資産とされる国債を買う動きが強まり、長期金利の代表的指標の新発１０年物国債の流通利回りが一時、１．２９５％まで低下（債券価格は上昇）。終値は前日と同じ１．３０５％だった。
　日本の長期金利は、０８年末から年明けにかけて１．１％台に低下。昨年秋の「リーマン・ショック」後の世界同時不況の深刻化で、運用先を国債に絞る「質への逃避」の動きが強まったためだ。それが３月下旬から、国債を売る流れに変わり、金利は上昇に転じた。
　背景には、景気回復への期待の半面、財政出動に伴う国債増発で需給バランスが緩むことへの懸念もあった。６月に米国の長期金利が一時４％台に急上昇すると、経済の実力を反映しない「悪い金利上昇」が一段と意識され、東京市場でも６月１１日に一時１．５６％の今年最高値を付けた。
　ここにきて一転して金利が下がり始めたのは、景気の先行きに対する楽観論が後退したためだ。日本銀行の６月の企業短期経済観測調査（短観）では、内需の先行きを占う０９年度の設備投資計画が過去最大の落ち込みを記録。日経平均株価も１万円の大台に定着しないまま。米国でも６月の失業率が９．５％に悪化し、長期金利も３．５％台に下がっている。
　企業の前向きな資金需要が出てこない中では、金融機関の運用も国債中心になりがち。日米両政府とも今のところ国債の入札を無難にクリアしており、需給バランスの心配も足元では収まっている。ただ、日本は「政権交代に伴う財政悪化の心配」（大手証券）という問題を抱え、今後も「悪い金利上昇」を意識せざるを得ない状況だ。
　　◇
　長期金利の低下は、住宅ローン金利などの低下を通じて景気を下支えする。ただ、名目の金利が下がっても、物価が全体的に下がり続ける「デフレ」になると借金の実質的な負担が増すから、住宅投資が盛り上がるとは限らない。
　銀行は毎月、市場金利などを参考に、翌月貸し出す場合の適用金利を見直す。大手行の場合、主力の固定期間１０年の商品の７月の金利は年３．９５％程度だ。住宅金融支援機構が民間銀行と提携して提供する長期固定金利商品「フラット３５」の金利幅は２．８２～３．９６％（返済期間２１年以上３５年以下）。いずれも６月より上昇傾向だが、最近の長期金利低下が続けば、連動して下がる可能性がある。
　返済途中でも半年ごとに金利が見直される変動型の商品を利用しているなら、長期金利低下が続けば毎月の返済額が減るから朗報だ。だが、将来金利が上がると、固定型の商品とは違って返済負担が増すので、計画は立てづらい。

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路線価下落とマンション不況の出口②

（前ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/48851335.htmlから続く）

■YOMIURI ONLINE(2009.7.1)
　マンション販売、値引き合戦激烈…「ミニバブル」崩壊で
　１日公表された２００９年の路線価は、全国平均が４年ぶりに下落に転じるなど、「ミニバブル」の崩壊を改めて裏付けた。
　昨年９月のリーマンショック以降、停滞感の漂う不動産業界では、新規分譲マンション販売の値引き合戦が繰り広げられており、専門家は「（投げ売りは）デベロッパーがミニバブル時に強気の値付けを行ったツケ。値引き合戦が、当面続くのではないか」とみている。
　東京都江戸川区。都営地下鉄沿線の駅から数分歩くと、住宅街の中に灰色のシートで覆われたマンション建設現場が現れた。フェンスには「２月　改定価格発表会」とうたった５か月前の告知看板が張られたままだ。シートの中には、放置された足場や資材、クレーンが。８階まで建てられる予定だったが、建設は途中で止まっている。
　マンションは３月完成予定だった。都内のマンション開発会社「アゼル」が昨夏ごろから本格的に販売を開始したが、当初、契約にこぎつけたのは全６２戸中、１０戸ほど。今年２月には１戸につき１０００万円もの値下げに踏み切ったが、それでも半数が売れ残り、アゼルは３月に破産した。
　３月から入居が始まった付近の分譲マンションのエントランス前にも、「モデルルーム公開中」のノボリが立つ。「まだ数戸が売れ残っているが、うまくいった方」という中堅デベロッパーは、「脈があるとみたら、他のマンションの値引き額を聞き出し、それを上回る額を提示して引き留めた」と、激しい値引き合戦の模様を明かした。
　不動産経済研究所によると、昨年１年間に１都３県で供給された分譲マンションは４万３７３３戸で、過去最高だった００年の９万５６３５戸に比べると半分以下。契約率は６２・７％で、この１０年間で最悪だった。
　４都県の中で分譲数が最も落ち込み、前年より４４％も減ったのは千葉県。千葉市の場合、０９年の最高路線価は１２・１％下落。０８年は前年より２０・０％上昇していた。千葉市中央区の大型ショッピングセンター近くのマンションは完成から１年半たった今も、約５０戸のうち、十数戸が空き室のまま。販売会社は１０００万円の値引きを行っている。
　民間信用調査会社の帝国データバンクによると、０８年のマンション分譲業者の倒産は５３件で、０７年（１３件）、０６年（５件）と比べて急増した。今年５月までの時点でも既に３７件で、前年同期（８件）を大きく超えている。
　不動産調査会社、東京カンテイの井出武・主任研究員は「２、３年前のミニバブルで、デベロッパーは強気の値付けをしたが、景気悪化で消費者の買い控えが広がり、値引きを展開せざるを得なくなった」と、“投げ売り”増加の背景をこう指摘。「本格的な回復はもっと先だと思うが、本当に必要で早いタイミングで買いたい消費者にとっては、ローン控除の特典が受けられることもあり、買いやすい状況になっている」と話している。

■東京新聞（2009.7.1）
　アウトレット物件次々　　地価下落　売れ残るマンション
　「アウトレット」で安く買うのはブランド品ばかりではない。今や分譲マンションの宣伝文句にも使われるようになった。国税庁が一日、公表した路線価。地価の下落傾向が鮮明に表れる中、不動産市場は冷え込み、売れ残るマンションの在庫が膨らむ。それを別業者が買い取り、値引きした「アウトレット価格」で再販される物件が目立っている。　
　「５００万円値下げ」。ちらし広告には、新しい価格が印刷されている。神奈川県平塚市内の分譲マンション。「３ＬＤＫ　２１００万円台～」の幕が架かる。
　販売元は不動産会社「リベレステ」（埼玉県草加市）。昨年十一月に破綻（はたん）した東証一部上場の建設会社の物件を棟（二十八戸）ごと買い取り、販売代行会社を通じ五月中旬から売り始めた。
　「周辺の相場より二割は安い。予定より早く完売しそうだ」。現地の販売責任者は手応えを感じている。リ社の河合純二社長は「今は建てたら負ける。所得が減って、消費者の目線が低くなっている」と話す。
　マンション販売に陰りを感じ、二〇〇七年秋に自社による新規マンション建設を中止、不況期の戦略として再販に重点を移した。
　五月までに手掛けた再販物件は、東京、神奈川、埼玉、千葉、長野の五都県内の十三カ所、計四百七十四戸。うち三百五十戸以上は売れ、人気物件は一週間で完売したという。
　こうした再販ビジネスを支えるのは、売れ残りのマンションだ。不動産経済研究所（東京都新宿区）によると、首都圏の完成在庫は〇七年末の約三千戸から〇八年末には六千戸を超え、その後、やや減ったものの、五月現在で五千七百戸ある。
　「在庫を抱えると、金利負担が重い。だから今、各社は在庫処理に注力している。再販業者はそれを半値ぐらいで仕入れ、二、三割の利益を付けて売り出す」と同研究所の福田秋生・取締役企画調査部長は再販の背景を説明する。「新規参入が相次いでおり、物件や業者を見極めることが必要だ」と注意を促す。
池袋駅前１５．９％下落　上昇率トップから一転
　昨年の東京都内の最高路線価で３３・３％と上昇率トップだった豊島区東池袋一丁目のグリーン大通りは、今年は一転、１５・９％の下落率トップとなった。デパートや家電量販店が林立し、平日の昼間でも人通りが絶えない池袋駅周辺。地元不動産業者は「大口取引もほとんどなく、変動の実感はあまりない」とけげんな表情を浮かべる。
　東京メトロ副都心線開業への期待感などが路線価を押し上げたが、同社によると、昨年六月の開業から三月末までの一日当たりの平均輸送人員は、当初計画の約一六・八万人を大幅に上回る約二五・九万人。定期券以外の乗降客も多く、買い物客や休日に訪れた人が多かったと推測できるという。
　ただ、池袋駅周辺は昔からの地主の土地が多く、借地関係が複雑で再開発が進まないのが現状。地元の不動産鑑定士（６３）は「池袋は千代田区や中央区、港区といった都心に隣接しておらず地理的に孤立している」と指摘。ミニバブルと呼ばれた最近数年間の地価上昇についても「池袋への投資は都心や新宿、渋谷の後。下落する時は急激なのに」とこぼす。

■NIKKEI NET(2009.6.17)
　５月の首都圏マンション　新規発売減少止まらず
　不動産経済研究所が16日発表した５月のマンション市場動向は首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の発売戸数が前年同月比19.4％減となり、21カ月連続で前年実績を割り込んだ。売れ行きを示す契約率は前月比6.0ポイント改善し70.7％で、２カ月ぶりに好不調の目安となる70％を超えたが、在庫水準は依然高い。「市場はまだ回復に入ったとは言えない」という。
　５月の発売戸数は3538戸。減少は2007年９月から１年９カ月続いている。発売するマンションの軒数自体は昨年から大きく減っていないが、戸数を数期に分けて少しずつ販売していくケースが増えているという。
　販売在庫は前月末比で458戸減となる8333戸で５カ月連続で減少している。それでも在庫自体の水準が高いうえに「長く売れ残っている物件の比率が高くなっており、営業パワーを割かれている」ため、各社に新規物件を発売していく余裕がないとみられる。

■NIKKEI NET(2009.6.30)
　５月の新設住宅着工、30.8％減　６カ月連続の前年割れ
　国土交通省が30日発表した５月の新設住宅着工戸数は、前年同月より30.8％少ない６万2805戸だった。前年割れは2008年12月から６カ月続いている。季節性を考えて年間の着工戸数にひき直すと75万8000戸のペースで、100万戸強だった07、08年度実績を大幅に下回ることになる。国交省は「雇用・所得環境が厳しく、今後の住宅着工も厳しい状況が続く」とみている。
　落ち込みが特に目立つのは分譲マンション。前年より６割少ない6130戸と低迷している。単月では建築基準法改正の影響で落ち込んだ07年９月（5328戸）に次いで過去２番目の少なさ。国交省は「マンションは在庫調整局面が続いており、着工が抑制されている」と分析している。
　持ち家は同14.9％減の２万3139戸と８カ月連続で前年を下回った。貸家も33.3％減の２万5167戸と前年割れが６カ月続いている。

住宅ローンあれこれ

住宅市場の苦悩と「買いどき感」①

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閑話休題　賃貸住宅の更新料

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住宅市況下げ止まらず

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長期金利の方向感定まらず

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路線価下落とマンション不況の出口②

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