|
新価格発表！
最近、週末になると「新価格発表」なるマンションの新聞折込広告をよく目にするようになりました。
「新価格発表」と格好よく表現しているものの、要は「値引き」
販売価格の単純な値引きに加えて、家具付き販売、商品券プレゼント、抽選で○百万円プレゼントなど、歴史は繰り返すようでバブル崩壊後の90年代の不動産不況時に繰り出されたマンション販売手法を目にするようになってきました。
不況入りとはいえ、もともとマンションを買おうと思っていても余りの高値に手を出しかねていた方も少なからず、１戸当たり数百万円から１千万円レベルの値引きがぶら下がれば、それなりに需要が顕在化してくるのは当然の理。
一昨年の夏以降、マンション市場が変調を来たし始め、需要者の購買能力を超えた価格高騰が市場として維持できるはずもないことをこのブログでも度々申し上げてきましたが、マンション業者による損切りの動きが遅すぎた感はあるものの、今まさに、そのゆがみ調整のさなかにあるということでしょう。
（参考）○「都心の不動産価格も極まれり･･･」（2007.9.1）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/36160749.html
○「マンションブームの曲がり角」（2007.10.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37551492.html
マンション業者は3月決算に向けて完成在庫を減らして売上計上すべく、需要者は年度変わりの３月入居に間に合う完成在庫を中心に物色。
停滞感が漂っていたマンション市場の調整が漸く動き始め、僅かに曙光が見えてきたようです。
■asahi.com(2009.1.30)
意外！ マンション販売現場に客足戻る
昨年は米国発の金融危機のあおりで、国内の不動産市場は大幅に悪化した。分譲マンション市場も売れ行きが低迷し、在庫が増加するなど急速に冷え込んだ。今年も引き続き厳しい状況が続く見込みだが、年明けの販売現場は意外にも久方ぶりに客足が戻りにぎわった。
昨年の後半から急ピッチで価格調整が進み、新聞チラシや住宅情報誌などによって「価格が割安になった、今が買い時」というアナウンスが周知されるようになってきたためだ。
大幅な値下げや総額５億円といったプレゼントキャンペーンを実施したマンションの販売現場には前年比で倍近く集客したところもあり、これまで様子見をしてきた顧客が動き出した。
確かにマンションの購入を検討する者にとっては、まれに見る絶好の環境が整ってきたといえる。所得の伸び悩みや雇用不安という問題があるにせよ、そのことを除くと、価格の低下、低金利、新住宅ローン減税への期待感、さらにはグレードの高いマンションの品質など、「買い時」の条件がそろってきた。
最大のポイントであるマンション価格は、ピーク時には２００５年比で２割以上も上がったが、昨年後半からは価格調整が一挙に加速し、値下げが浸透してきた。０９年３月期からの会計基準の厳格化で、ディベロッパー各社がマンション物件の簿価を切り下げ、販売在庫を市場価格に合わせて値下げ販売したからだ。
これによって、買い手側にとっては昨年、一昨年だったら買えなかったものが、今は手の届く価格になってきた。また、マンションの商品性能は販売価格が下がっているにもかかわらず、かつてないほど高いレベルにある。姉歯秀次・元１級建築士が起こした耐震偽装事件以降、建築基準法が改正されたが、各ディベロッパーはこれを契機に安全を確保するためのコストに相当気をつかってきた。中には販売のグロス価格を下げるために内装仕様などを落とした物件も見られるが、それでも基本性能については一度信用を失墜すると命取りになるだけに、各社とも万全の態勢を敷いている。
さらに購入を後押しする金利と税制だが、住宅ローン金利は今なお超低金利の状態にある。マンション価格が下がったことで家賃と住宅ローンの支払いが逆転するケースが見られるほど、所得に占める住宅ローン返済の割合は低くなっている。
過去最高水準となる予定の住宅ローン減税（最大６００万円、現行制度１６０万円）の拡充も購入者にとってはプラス材料だ。新たな住宅ローン減税はその恩恵を丸々受けられるのが年収一千万円前後からと限定的だが、それでも今回は低所得層にも配慮して住民税からも控除できる（９万７５００円が限度）措置が盛り込まれたため、減税効果はかなり期待できるはずだ。
このようにマンションの販売現場には価格低下や思い切った政府の購入支援策によって、一時的ににぎわいを取り戻したが、これはあくまでも「在庫処分」限定の現象と理解するのが正解だろう。顧客が関心を示すのは大半が３月までに入居が可能の値下げされた完成物件。完成までにまだ間のある物件については、具体的な商談に入れないのが実情だからだ。
市場関係者は秋口ごろから登場する予定の“新価格”物件に期待をかけるが、本格回復へのシナリオは今なお見えないままだ。
■日刊工業新聞（2009.1.29）
大和ハウス、マンション在庫や事業用地を早期売却へ−借入金返済急ぐ
大和ハウス工業は分譲マンションの完成在庫の価格を２、３割下げる方針を明らかにした。加えて、一戸建て住宅を建設して売り出す予定だった土地などの価格も条件に応じて見直す。優良物件や立地条件がよい物件以外は早期に売却し資金化することで、借り入れの返済などにあて、５年後の無借金経営を目指す。
分譲マンション、住宅ともに販売が振るわない状況。０８年の首都圏のマンション発売戸数は過去最高の００年の半分以下となった。分譲マンションの完成在庫も増加傾向にある。
大和ハウス工業のマンション完成在庫数は１５１１戸（０８年９月時点）で首都圏や近畿圏に多く、金額にして４０８億５８００万円になる。在庫として保有していると維持費もかかり、劣化も進むため、早期に手放したい考え。
■asahi.com（2009.1.16）
首都圏マンション、販売価格と希望価格の乖離は16％ アトラクターズ・ラボ調べ
不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）の調査によると、首都圏マンションの分譲価格と一般ユーザーの購入希望価格との乖（かい）離率が、16％前後になっていることが分かった。 （ http://www.a-lab.co.jp/ ）
同社で運営するマンションサイト「住まいサーフィン」を基に集計したもの。04年１月から半期ごとに、23区エリアと23区以外の首都圏エリアで集計。今回の対象人数は、23区エリアが４万7,624人、それ以外が３万8,856人。
それによると、08年７月から12月期の分譲価格と希望価格の乖離率は、23区エリアで17.3％（分譲価格5,871万円、希望価格5,003万円）、それ以外で15.0％（分譲価格4,308万円、希望価格3,745万円）。平均して16％前後となった。金額にすると、23区で868万円、それ以外で563万円程度となる。
両エリアとも06年まではほぼ均衡した価格で推移し、希望価格の方が分譲価格よりも高いといった状況もあったが、07年の価格高騰から一変した。
同社では、「この乖離率が減少すると販売に明るい兆しが見え、需要量も上昇していく」とコメントしている。
■asahi.com(2009.1.21)
首都圏マンション発売、２８％減 バブル崩壊後の水準
不動産経済研究所が２０日発表した０８年の首都圏（東京都、神奈川、埼玉、千葉各県）のマンション市場動向によると、新規発売戸数は前年比２８．３％減の４万３７３３戸と、バブル崩壊後の９３年以来、１５年ぶりの低水準だった。昨年末時点の販売在庫は８４年１１月以来となる１万２千戸超えで、マンションの販売不振は深刻だ。
発売戸数は全５エリアで落ち込んだ。特に東京都下（東京都の２３区外）は前年比４３．６％減、千葉県は同４４．０％減と落ち込みが目立った。神奈川県、埼玉県も同３０％台の減少で郊外は総崩れ状態だ。東京２３区は同５．８％減だった。
首都圏の発売戸数は、団塊ジュニアがマンション購入期を迎えたこともあり、ここ数年７万〜８万戸で推移していた。しかし０７年は価格高騰による客離れや改正建築基準法の影響によるマンション着工の遅れもあり、同１８．１％減。０８年は世界的な金融危機で「不動産ミニバブル」が崩壊。相次ぐ不動産会社の倒産や、不動産価格の先安感による需要の減退なども加わり、発売は大幅に減った。
発売戸数の大幅減にもかかわらず、発売月の契約率は６２．７％と同７ポイント減。この結果、０８年末の販売在庫は１万２４２７戸で、前年末から１６６４戸積み上がった。関係者は「開発したものの売りに出ていない物件もあり、実態は２万戸はある」とも話す。
売り出し時の平均価格は４７７５万円と前年より２．８％上がった。しかし実際には値崩れが激しい。現場では中堅業者を中心に、陰で２〜３割の値引きが広がっている。大手業者でも「１等＝１千万円、２等＝５００万円、３等＝３００万円。総額５億円を（購入希望者に）抽選でプレゼント」と広告に掲載する会社があり、販売競争は激しさを増している。
不動産経済研究所は、０９年の発売戸数を前年比７．５％増の４．７万戸と見込む。「在庫の処分が進めば、今秋以降、（地価の下落を受け）マンションが高騰する以前の価格帯の物件が売りに出される」（福田秋生企画調査部長）と、発売戸数は増えるとの見方だ。
ただし市場の本格回復にはほど遠く、値引き合戦などで多額の損失を抱えた不動産業者の苦境は止まりそうもない。国土交通省は昨年１２月、不動産・建設業者向けの金融支援策を打ち出したが、年末までに日本政策金融公庫などのつなぎ融資を利用したのは６６件（計約２６億円）にとどまる。ある不動産会社幹部は「国の支援策は黒字会社しか利用できない。過剰な投資をした不動産会社は多く、年度末に向け、まだまだ倒産は増える」と話す。
|
![[10]](https://s.yimg.jp/i/jp/blog/p3/images/paging_back2.gif){kind=small}
![[21]](https://s.yimg.jp/i/jp/blog/p3/images/paging_for2.gif){kind=small}
コメント（2）
