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苦悩するマンション専業業者
これまで、たびたび、このブログでマンション不況について書いてきました。
その都度、マンション業者の「淘汰・再編」が避けられないということも書いてきましたし、淘汰された業者の報道もご紹介してきたところです。
昨日は、首都圏のマンション業者「モリモト」が民事再生法の適用を申請したとの報道もありました。
「モリモト」は、主に横浜・川崎エリアでバブル後に急成長した新興マンション業者です。
大手不動産業者や老舗マンション業者などが、バブル崩壊に伴い大量の不良資産を抱えて身動きが取れなくなっていた90年代に、こうした不良資産を持たない新興業者が急速に市場で台頭し、以来10年から20年弱になりますが、以前は耳にした事もなかったマンション業者（なぜかカタカナの名称の会社が多いのが印象的）がいつの間にかテレビCMに登場したり、堂々と株式上場を果たす企業も出てきて、業界地図は大きく塗り変えられました。
しかし、このような新興の「分譲マンション専業」の業者はマンションを作っては売り、作っては売りという自転車操業で事業規模を拡大してきたものの、内部留保が薄いところが多いように思います。
分譲マンション事業は、土地仕入れや建築工事代金を銀行から借り入れてマンションを建て、完成後に販売代金で銀行からの借金を返済するというビジネスモデルですから、マンションが売れている分には、また、事業が拡大している分には、銀行からの資金調達と返済のお金を「回していく」ことができていました。
儲かっている時期には、勢いに乗ってどんどん事業規模を拡大することができた・・・
それが、一旦マンションが売れなくなると、資金の回収が図れず、銀行への返済のためのお金も回らなくなる・・・当たり前といえば当たり前のことですが・・・
分譲マンション専業ではなくて、大手財閥系の不動産会社のように、賃貸オフィスビルや賃貸マンションなどを持っていれば、分譲マンションが売れなくなっても「賃貸収入」という安定的な収入が得られるわけですが、分譲マンション専業の不動産業者では、マンションが売れなくなった瞬間にキャッシュが流れなくなる。
「アリ」と「キリギリス」のたとえではありませんが、分譲マンション専業は「太く短く」その場その場の売り上げでその日暮らし、賃貸複合経営の不動産業者は賃貸物件という蓄えで細く長く堅実に食いつないでいく・・・という構図。
それは、新興の不動産業者の経営方針が間違っているという意味ではなく、新興の業者にとっては細く長く生活するための賃貸不動産を長期保有できるだけの財務基盤がありませんから、勢い、お金を回転させて稼ぐその日暮らしの「分譲事業」に専念し、その中で事業規模を拡大していくしか途がないのだろうと思います。
このマンション不況下、とりわけ開発・分譲型の「マンション専業」業者の苦悩は大変厳しいものがあります。
（参考）マンション購入者の自己防衛
マンション購入の契約を結び、手付金等を支払ったにもかかわらず、竣工・引渡し前に売主のマンション業者が万一倒産してしまったらどうなるかということは消費者にとって切実な問題です。
○このブログの関連記事「手付金保証のこと」（2006.7.9）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11261036.html
■NIKKEI NET(2008.11.28)
マンション販売のモリモトが民事再生法申請 負債総額1615億円
東証2部上場のマンション販売会社、モリモトは28日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し、同日付で受理されたと発表した。負債総額は1615億円。不動産ファンドなどの投資家向け不動産開発を主軸にして今年2月に株式上場したばかりだが、不動産市況の冷え込みに伴って販売用不動産の在庫が膨らみ、資金繰りに行き詰まった。
新日本監査法人から監査意見を得られず、2009年3月期の第2四半期報告書提出が遅れていた。同社の森本浩義社長は同日、東証で記者会見し「（監査意見を得られず）青天のへきれきという気持ち。金融機関に支援を約束してもらっていただけに理解できない」と述べた。
東京商工リサーチによると、負債総額は今年8番目の大きさで、不動産関連業種としてはアーバンコーポレイションなどに次いで3番目。
話題転じて「採用内定取り消し」
話題は飛びますが、時節柄、最近とかく「採用内定取消し」問題が報じられます。
昨日は、分譲マンション業者「日本綜合地所」の５３名にものぼる「内定取消し」が報道されています。
学生さんにとっては、社会人としての出発点に立つ直前に梯子をはずされたわけで、今のタイミングではなかなか新たな就活も困難であり、人生を狂わさせれた憤りはいかばかりかと思います。
ただ、大変気の毒ではあるものの、前述のように淘汰される企業も少なくなく、突然路頭に迷っているサラリーマンもたくさんいらっしゃることを考えれば、ある意味、同じようにお気の毒な境遇にあるということかもしれないとも思います。
もちろん、未だ会社の社員としての振る舞いも何もしていない状況で、しかも、人生の出発点という位置でのこのような不遇は、ほんとうに気の毒に思いますが、
では、この会社が仮に内定を取り消さないで、このまま、53名を来年4月に採用する方針を維持したままで突っ走ったとしたら、それが本当に学生さんにとって結果的にいいことなのかどうかとなると、それは場合によりけりなのかも知れません。
それにしても、同社のＨＰの会社概要を見ると従業員数は３１７名（平均年齢32.5歳）という規模で、単年度の新卒採用53名というのはいかにも入社数年で大量に辞めていくはずということが前提となった採用方針（不動産販売、自動車ディーラーなどの販社の一部にありがちな営業マンの使い捨て？）のようにも感じます。
いずれにせよ、日本綜合地所もバブル崩壊後に急伸した新興のマンション業者のひとつ。
このところのマンション不況で苦悩しているであろうことは想像に難くなく、マンション不況があちこちに不幸を玉突きで発生させていく現実に、せつなく暗い想いを抱きます。
■NIKKEI NET(2008.11.29)
日本綜合地所、53人内定取り消し 一部学生が団交へ
マンション分譲の日本綜合地所（東京）が来春入社予定の大学4年生53人全員の内定を取り消したことが28日、分かった。一部の学生は個人加盟できる地域労組「全国一般東京東部労組」に加入して、同社側に金銭補償などを求めて団交を申し入れている。
日本綜合地所が内定者に取り消しの通告をしたのは17日。電話で個別に連絡し「担当役員が自宅まで説明に行く」と伝達したという。同社経営企画部は内定取り消しの経緯について「まだ学生への説明が終わっておらず、現段階では詳しいコメントはできない」としている。
東部労組によると、既に一部の学生に対して金銭補償の提示があったという。日本綜合地所は首都圏を中心にマンション分譲事業を展開しており、分譲価格の下落や販売戸数の伸び悩みなどが内定取り消しの背景にあるとみられる。
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