経済・業界トレンド

戸建注文住宅の取得費

年収の５倍では住宅を建てられない時代に・・・

　戸建て系の住宅会社で構成する「住宅生産団体連合会」という業界団体が、３大都市圏と札幌、仙台、広島、福岡の地方主要都市を対象に、毎年、戸建て住宅の実態調査を実施しています。

　最近発表されたばかりの2007年の調査によれば、住宅取得費の年収倍率は平均で6.1倍。６年前の2001年の4.3倍に比べて1.8倍分も増加していますし、借入金の年収倍率も3.6倍と、同様に2001年の2.9倍から0.7倍分増加しています。

　また、住宅取得費の世帯年収倍率を取得者の形態別に見てみると、「建て替え」（5.6 倍）、「土地＋新築」（6.6 倍)、「買い替え」（7.6 倍）となっています。
　買い替えの方は売却物件の売却代金でかなりの額を補えるのでしょうが、土地の手当てが必要な一次取得者の方（「土地＋新築」の方6.6 倍)にとっては、呆然とする額です。

　「年収の５倍の価格で、、年収の１倍分（価格の２割）を手持金で賄い、残り年収の４倍分をローンで手当てする」というのが、私が想像する健全な資金計画モデルの限界イメージですが、そんな個人が描くイメージを既にはるかに超えて世の中は動いています。

　少子高齢化の時代に、現役世代の肩にますます重い負担がのしかかる時代に向けて、このような社会的投資が続けていけるものかどうか、「既存ストックの有効活用」が叫ばれて久しいわけですが、米国のように「100年住宅」が決して珍しくなく流通し、「住み替え」、「中古売買」が当たり前になる文化に切り替えていかないと、日本の未来は押しつぶされてしまいかねません。

　今回の調査の中で、建て替えの場合の「従前住宅の築年数」が33.3年と、2000年度の29.6年から僅か7年の間に3.7年も延びているのは、既にそうした事情を反映しつつあるということなのかも知れません。

　そういえば、自動車が廃車になるまでの使用年数や新車の買替年数も徐々に伸びていると聞きますが、これも、単に性能向上に伴う耐用年数の長期化によるものだけではなく、日本人の「新し物好き」の文化の変化なのかもしれません。

　資源問題、環境問題、少子高齢化問題を考えると、持続可能な（suatainable）社会へ向けて、そろそろ日本の文化、一人ひとりの行動様式を変えていかないと、もたない社会になりつつあると感じます。

■「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告から拾った主要な指標
　住宅取得費　　　　　4,623万円（建築費と土地代の合計の全体平均）
　　　　「建て替え」の方　　　　　　→　建築費3,694万円
　　　　「土地購入＋新築」の方　　→　建築費2,939万円＋土地2,164万円＝5,103万円　
　　　　「買い替え」の方　　　　　　　→　建築費3,804万円＋土地3,850万円＝7,654万円
　　　　「相続・親の土地」　　　　　　→　建築費3,310万円　　
　　　　　　※「建築費平均」　3,344万円（床面積平均140㎡、＠24万円／㎡）　
　自己資金　　　　　　1,857万円
　贈与額　　　　　　　1,552万円（←「贈与あり」の方のみ）
　借入金　　　　　　　3,212万円（←「借入れあり」の方のみ）
　借入金の年収倍率　　3.61倍（←「借入れあり」の方のみ）

○住宅生産団体連合会のHP（http://www.judanren.or.jp/）から
　「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告の(主なポイント)
（１）戸建注文住宅の世帯主は、20代・30台が約50％であり、その中でも35～39歳(団塊ジュニア)が全体の23％を占め、ここ数年増加傾向が続いている。
（２）建築費は昨年と同水準であるが、土地代の上昇により住宅取得費が増加するとともに借入金も同じように増加している。
（３）住宅取得費と借入金の年収倍率は、2001年度以降年々上昇しており、2007年度には住宅取得費年収倍率は6倍を超えた。
（４）住宅ローンの金利タイプは、「固定金利期間選択型」が53.6％で最も多く利用されており、「全期間固定金利」は、24.6％に止まっている。
（５）建て替えにおける従前住宅の平均築年数は、年々延びており2007年度は33.3年である。

（詳しくは同連合会のHP参照）
　○「２００７年度戸建注文住宅の顧客実態調査」報告〔住宅生産団体連合会〕
　　　調査結果の要約および考察
　　　http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf

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地価下落の流れ鮮明に

「地価 Look レポート」第２四半期報告

　「地価 Look レポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）は、国土交通省が、全国主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地100地区を選んで四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を捕まえようとする調査です。

　同省では、公示地価や基準地価（都道府県地価調査）など全国規模での地価調査を毎年行っていますが、これらの地価調査は大掛かりな調査であることもあり、調査実施時期と調査結果の発表の時期にずれが生じます。
　そのタイムラグを補い、足下の地価動向のベクトルを四半期ごとに機動的に把握しようとするのが、地価Look レポート」です。

　今回の調査は20年第2四半期（4～6月）の動向で、前回（第1四半期1～3月）に比べて、地価下落の動きが鮮明に出てきました。
　対前四半期比３％以上の上昇地点がなくなったほか、３％以上の下落地点が前回調査の2地点から10地点に、０～３％下落地点が7地点から28地点に増えています。

　これまでトヨタやシャープ亀山などに代表されるように比較的景気が好かった名古屋圏の地価が大幅下落に転じましたし、建築規制強化の影響からか京都も下落。マンション不況が顕著な福岡市でも大幅下落地点がでてきました。

　不動産を買い漁っていたファンドバブルの崩壊、マンション価格高騰による用地需要の減退、ザプライムショック余波による実態経済悪化に伴う景気後退と、地価下落の流れはますます鮮明になってきました。

　○「地価Look レポート 20年第２四半期」（国土交通省ＨＰ）
　　　http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20080820a.pdf

（参考）このブログの前回の関連記事
　　　「地価Lookレポート　地価下落の兆し」（2008.6.7）http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42855528.html

■毎日新聞（2008.8.20）
　地価動向調査：全国１００カ所調査、ダウン鮮明　下落の地点、４倍以上に
　◇先月・３カ月前比
　国土交通省は２０日、７月１日時点の全国地価動向調査結果を発表した。調査対象の１００地点のうち３カ月前より下落したのは３８地点で、前回調査（４月１日）の９地点から４倍以上に増加するなど、全国的に地価が下落傾向にあることが鮮明となった。米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題のあおりで、マンション市況が低迷していることなどが背景にあると見られる。
　千葉市や浦安市（千葉県）、名古屋市、京都市などでは３％以上の大幅な下落となった。一方、３カ月前より上昇したのは１３地点で、前回調査の４１地点と比べて約３分の１に急減した。前回５地点あった「３％以上上昇」の地点はなくなった。
　東京・丸の内などブランド力のある都心部の商業地では、依然として旺盛なオフィス需要を反映してわずかに上昇した地点もある。だが、分譲マンションが多数立地する郊外を中心に横ばいか下落している地点が大半を占める結果となった。
　調査を実施した国交省地価調査課は「全国的に地価は調整局面に入っており、景気動向を含めて今後の動きを注視する必要がある」と分析している。地方都市などの地価動向をさらに細かく把握するため、次回調査（１０月１日）から調査地点を１５０カ所に増やす。
　地価動向調査は都市部における地価動向を把握する目的で今年から始まり、今回で３回目。年１回しか発表されない公示地価などと比べて足元の細かい価格変動が反映される。

【首都圏の地価動向】
●上昇（３％～）地点　
　該当地点なし
●上昇（０～３％程度）地点
　千代田区（丸の内）、中央区（銀座、八重洲）、渋谷区（表参道）
●横ばい（０％程度）地点
　さいたま市（新都心、大宮駅西口、浦和駅周辺）、川口市（川口駅東口）、千葉市（海浜幕張）、千代田区（秋葉原）、中央区（佃・月島）、港区（六本木、汐留）、新宿区（新宿）、渋谷区（渋谷）、江東区（豊洲）、八王子市（八王子）、横浜市（横浜市西口、みなとみらい、元町、新横浜、都筑区センター、美しが丘）、川崎市（川崎駅東口、武蔵小杉）
●下落（０～▲３％程度）地点
　所沢市（所沢市西口）、市川市（本八幡駅周辺）、船橋市（船橋駅周辺）、港区（芝浦）、豊島区（池袋東口）、品川区（品川）、武蔵野市（吉祥寺）、立川市（立川）、川崎市（元住吉、新百合ｹ丘）
●下落（～▲３％）地点
　千葉市（千葉港、千葉駅前）、浦安市（新浦安）、港区（高輪）

■３％以上下落地点（国土交通省ＨＰから抜粋）　
○千葉市（千葉港）
　マンション用地の取引が見られないため取引価格は下落と見られる。
　分譲マンションの供給が多い地区であり、投資用不動産の供給は極めて少なくリートの取得物件は見られないが、取引価格が下落となっているため、取引利回りは上昇傾向にある。
　京葉線沿線では、旧公団公社のマンションや分譲マンションの供給が多く、さらに駅周辺での賃貸マン
ションの供給過剰から賃料は概ね横ばいで推移している。
　賃料は横ばいで推移しているが、取引価格が下落となっているため、地価動向は若干の下落傾向にある。
○千葉市（千葉駅前）
　不動産投資ファンド、投資家等への転売を目的として仕入れた物件の市場が急速に縮小して売却が困難となり、取引価格は下落している。
　取引価格が下落傾向にあり、賃料水準に変化がないことから取引利回りはやや上昇している。
　オフィス需要に回復は見られず、空室率は改善していない。オフィス賃料は低い水準で概ね横ばいで推移している。
　店舗賃料も概ね横ばいで推移している。
　景気の先行き不透明感、不動産融資の縮小等から中心商業地の不動産需要が急速に縮小、地価は横ばいから下落傾向にある。
○浦安市（新浦安）
　マンション用地などの大規模画地の取引価格については、建築資材高騰、個人のマンション需要の落ち込み、業者の資金調達難などにより、需要が減退し、下落傾向にある。
　取引価格は下落傾向にあるが、賃料は概ね横ばいで推移しているため、取引利回りは横ばいもしくはやや上昇の気配がある。
　賃貸需要は良好で、賃料設定が適正な物件は良好な稼働率を維持しており、マンション賃料は概ね横ばいで推移している。
　マンション賃料は横ばいで推移しているが、個人のマンション需要、デベロッパーのマンション開発需要が低下しているため、地価動向は下落傾向にある。
○港区（高輪）
　投資物件の取引は減少しているが、成約している事例の取引価格については下落傾向で推移している。
　住宅用投資物件に対する需要の減退、賃料の伸びが期待できないことから、取引利回りは若干上昇傾向で推移している。
　築年の新しい物件が増加しており賃貸市場は競合が激化しているが、賃料水準は概ね横ばいで推移している。
　賃料は概ね横ばいで推移しているが、利回りが若干弱含みであり、建築工事費の高騰もあって地価動向は下落傾向にある。
○名古屋市（千種区池下）
　投資家、ファンド等による商業地の需要は減退しており、売り物件の滞留等取引価格は横ばいから下落に転じている。
　取引価格が下落し、賃料水準は横ばいの為、取引利回りは上昇している。
　オフィス需要は、今池、千種駅前地区に比し劣るためオフィス賃料は横ばいで推移しているが、築年数の古いオフィスは一部下落傾向にある。
　店舗は、駅至近に限り需要はあるが、離れると需要は劣る。従って相対的に賃料水準は横ばい傾向にある。
　賃料は横ばいで推移し土地取引は止まっており、売り物件の滞留等により、地価動向は下落傾向にある。
○名古屋市（千種区今池）
　不動産業者、デベロッパーなどの土地取得意欲は落ちており、土地取引件数は減少傾向で取引価格も横ばいから下落に転じた。
　取引価格は下落基調であるが、賃料は横ばいであるため、取引利回りは若干上昇した。
　古いビルの需要減退があるが、オフィス賃料は一定の賃料水準が形成されているため、概ね横ばいで推移している。
　店舗賃料も一定の賃料水準が形成されているため、概ね横ばいで推移している。
　各賃料は横ばいで推移しているが、土地取引の動きは不活発で売り物件の滞留などから、地価動向としては下落傾向にあると見ている。
○名古屋市（昭和区御器所）
　景気の後退、建築費の高騰からマンションデベロッパー等の需要も頭打ちになっており、取引価格は下落傾向に転じている。
　名古屋市中心部の収益物件余剰の余波もあって供給は増えており、取引利回りは上昇傾向にある。
　居住用物件の賃料は現状では横ばいと見られる。
　賃料は横ばいであるが、マンション適地では需給バランスが逆転しており地価は下落に転じている。
○京都市（中京区烏丸）
　景気停滞感が顕著になるなかで取得価格を割った転売事例も聞かれ、一方で売出価格設定にも一時の強さは見られず、取引価格は下落局面。
　空室率の増加要因等から賃料収入の減少が懸念されるが、建築コスト上昇要因を土地価格の下方調整で補い、取引利回りは横ばい程度で推移。
　空室状況の改善は進まず、優良ビルの中にも徐々に増えつつある状況でオフィス賃料の下落傾向は継続している。
　消費動向も陰りが見られ、入居状況にも改善が見られないことから店舗賃料の下落傾向は継続している。
　取引動向は前期より低迷傾向が顕著と把握され、賃料の推移も弱含みと考察されることより、地価動向は下落傾向にある。
○京都市（中京区丸太町）
　景気停滞感が顕著になる中で金融機関の融資姿勢の変化等を背景として需要者は減少傾向で、足元の取引価格は下落している。
　賃料収入の減少とともに土地価格も低下傾向で、取引利回りは横ばいで推移している。
　空室状況の改善は進まず、オフィス賃料は総じて弱含みの下落傾向にある。
　消費動向は低迷しているが、新規出店も見られ、店舗賃料は横ばい程度で推移している。
　マンション市場は苦戦が続き、オフィス賃料の低迷など総じて地価動向は下落傾向で推移している。
○福岡市（中央区天神）
　天神の一等地についても賃料下落や空室率の上昇がはっきりしてきたため、キャッシュフローが低下しており、要求利回りの上昇も加わって、取引価格は低下している。
　東京圏の要求利回りが徐々に高くなっていくなかで、福岡市の収益用不動産に対する要求利回りも当然上昇しており、もう一段階上がっている状況である。
　景気先行き悪化懸念からオフィスの出店や拡張を見合わせる動きが支配的で、需要の減退に加え、折からのオフィスの大量供給も加わってオフィス賃料は下落傾向へと移行している。
　店舗の募集賃料は依然高いが、消費マインドが停滞しているため、賃料負担力は低下しており、天神周辺に空き店舗が多い点と相まって、天神の店舗賃料は下降気配である。
　店舗賃料・オフィス賃料とも下降気配であり、空室率も上昇傾向にあるほか、これまで底堅かったプライムエリアの取引利回りもやや上昇しているため、地価動向は下落となった。

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住宅ローン減税の行方

果たして（≒思っていた通り）・・・

　２週間前に住宅ローン減税制度の延長の可能性についてこのブログで書いたばかりですが、今朝の日経新聞に具体的な方向性に関する取材記事が掲載されています。
　20年4～6月のＧＤＰは前期比▲2.4%とマイナス成長に陥り、いよいよ、景気後退色が強まってきている中、衆議院選挙も意識すれば、やはり、経済への波及効果が大きい「住宅」の梃子入れに走らざるをえないというところでしょう。
　
　　○「住宅ローン減税制度の延長？」（2998.8.2）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43866314.html

　報道によると、今月末に政府がまとめる総合経済対策に住宅ローン減税制度の延長措置を盛り込み、国土交通省と財務省が年末までに具体的な内容を詰めるというものです。

　報道では、現行のローン減税制度を５年間延長した上で、
　新たに、「省エネ住宅」、（耐久性が高い）「200年住宅」、「二世帯住宅」などについて減税の上限額を引き上げる制度拡充を行うとのことです。

　また、場合によっては200年住宅などを住宅ローンを使わないで購入する方や、既存の住宅を「省エネ化」や「バリアフリー化」するなどの工事をする方に対し、投資額の一定額を所得税から控除できる「投資減税」制度も検討の俎上に上るという報道です。

　詳細は年末までにということでしょうが、ほぼ、外堀は埋まって、減税措置延長・拡充の方向性は固まった感じです。

（参考）現行の住宅ローン減税制度の概要
　　次のいずれかのコースを納税者が選択することになっています。
　　　○10年コース　1～6年目　年末残高等×1%　　（20万円/年限度）
　　　　　　　　　　7～10年目　年末残高等×0.5% （10万円/年限度）
　　　○15年コース　1～10年目　年末残高等×0.6% （12万円/年限度）
　　　　　　　　　 11～15年目　年末残高等×0.4%　　（8万円/年限度）

（参考　現行の減税制度）国税庁タックスアンサー
　　　　○ トップページ　　　　　　→　http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
　　　　○　住宅ローン減税の概要　→　http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

※ちょっと解説（コース選択）
　いずれのコースでも、減税の最大幅は累計で160万円になります。
　太く短く10年コースでいくか、細く長く15年コースでいくか・・・
　選択のメルクマールは本来の納税額が減税対照額を下回り、減税枠に無駄が生じないかどうかです。
　例えば、その方の本来の所得税額が仮に15万円だとして、10年コースを選択した場合の当初の減税上限が20万円ですから、15万円の税金はゼロになりますが、減税枠を5万円使い残すこととなり、不効率です。
　その場合には、細く長くの15年コースを選択すれば12万円の減税枠をフルに使えることになります。
　ただし、将来、任意繰上返済することがあれば、当初の目論見ほどには減税効果がなくなることもありえます。（ローン減税は、繰上返済後の毎年末の残高にしかかからないためです）

■NIKKEI NET(2008.8.16)
　省エネ・200年住宅・２世帯向けにローン減税新設　国交省方針
　国土交通省は2009年度の税制改正で財務省に住宅ローン減税の拡充を要望する方針を固めた。断熱材が厚いなど省エネ性能の高い住宅や長期間住める優良な「200年住宅」、2世帯住宅を対象に税優遇を新設。こうした住宅を買った人の住宅ローンについて、所得税の控除対象となる借入限度額を現行の一般住宅向けの2000万円より広げるのが柱。購入にあたっての消費者の負担を軽減し、冷え込む住宅市場をてこ入れする狙いだ。
　今の住宅ローン減税制度は借入額2000万円分を上限に、1―6年目までは借入額の1％（上限は20万円）、7―10年目まで0.5％（上限は10万円）を所得税から差し引く税額控除。減税は原則として最大10年間で、計160万円となる。利用者全体の減税規模は年間約8000億円。

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マンション販売不振と淘汰の流れ②

（その①http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44090110.htmlから続く）

不動産・建設業者の破綻は続く

　それにしても、マンション不振にかかわる不動産業者、建設業者の経営が大変厳しい状況に置かれているであろうことは想像に難くありません。

　マンション業者では、これまでに破綻が伝えられていた「スルガコーポレーション」、「ゼファー」に加え、昨日明らかになったのが「アーバンコーポレイション」。
　これらの業者は、いずれもバブル経済以降に勢力を急激に伸ばした云わば新興業者で、不動産ファンドバブルに乗じ、マンションや商業ビルなど不動産物件を開発してはファンドに販売するようなビジネスモデルで成長してきたところだろうと認識しています。
　
　それが、昨年来のファンドバブルの崩壊と、サブプライムショックを経てのファンドからの資金流出が追い討ちをかけ、ファンドからの不動産購入需要が減退。
　保有物件が売れなくなって、銀行の融資姿勢も変化し、自転車操業で資金繰りを繋いでいたこれら新興企業の資金繰りがついに回らなくなったということのようです。

　消費者に直接マンションを販売する分譲事業を中心に据えたマンション業者では、これまでのところ名の通った大型の破綻報道は出てきておりませんが、販売環境の劇的な悪化で、どこも大変厳しい経営が続くであろうことは間違いありません。
　銀行からの信用が比較的厚い実績企業（財閥系や電鉄系などの大手業者やブランド力が確立している大手老舗業者など）はともかくとして、とりわけ、比較的歴史の浅い業者にとっては、つらい時期が続きます。

　また、建設業者も、地方の主要な業者の破綻が続きますし、中堅の多田建設が先だって会社更生法申請したとのこと。
　公共事業の大幅な削減や一般競争入札の拡大で受注難、単価の大幅下落で経営が逼迫し、特に地方の建設業者の破綻が増えていたところに、昨年来の建築基準法改正に伴うマンション・商業ビルなど建築物の着工減や、マンション不況に伴う連鎖破綻も発生しています。

　多田建設は３度目の更生法申請とのことですが、今なお業者数が多すぎると言われる建設業界においては「淘汰」が必然かとも思われますが、その中で「更正」したり、「再生」したりするのは、実に容易な道ではなかろうと感じます。
　野村総研の推計では、日本の建設投資は、ピークだった1992年の83兆円から、2015年には45兆円（1992年比53%）まで低下するとのこと。

　既に、地方の建設業界では、農業や環境ビジネスなど新たな分野に生き残りをかけて挑戦する建設業者が増えつつあるようで、多角化や転業は淘汰を免れるためにやむにやまれぬ、ポジティブな選択に見えます。
　少なくとも、地方の中小建設業者は、建設業では「食えなくなって」いるのが実態でしょう。
　
■毎日ＪＰ（2008.7.11）
　真柄建設：経営破綻　初の関連倒産　金沢の資材業者、負債総額２９億円　／石川
　帝国データバンク金沢支店によると、真柄建設の関連会社で建設資材販売業「真和」（金沢市）が９日、金沢地裁に自己破産を申請した。負債額は約２９億６５００万円。真柄建設は５日に民事再生法適用を申請したが、初の関連倒産となった。
　真和は、真柄建設の不動産部門が独立して７１年設立。建設資材販売や宅地分譲などで０６年３月期は年商約４０億円。筆頭株主の真柄建設が売り上げの９割を占める。民事再生法申請で売り掛け金が回収できず行き詰まった。
　真和には納入業者が約１００社あるといい、同支店は「真柄と直接取引がない孫請け業者などは国の別枠保証制度を受けられず、連鎖倒産が懸念される」と指摘している。

■北海道新聞（2008.7.22）
　北野組（旭川）法的整理へ　道北最大手　建設不況響く
　土木・建築道内大手の北野組（旭川、菅原久広社長）は二十一日、悪化した業績の回復は困難と判断し、法的整理に踏み切る方針を固めた。公共事業の減少が続くなか、無理して受注した民間工事や、道外での不動産事業の採算割れが膨らみ、資金繰りに行き詰まったとみられる。
　東京商工リサーチ旭川支店によると、負債額は約八十六億円。グループ企業への債務保証なども含めると、さらに影響は広がる可能性がある。
　法的整理の手法については、自己破産申請が有力視されている。同社は二十二日にも具体的な法的整理の手続きを行う見通し。二十一日には旭川で従業員を集め、経営状況を説明。関係者によると、二十日にも営業所のある札幌、東京で同様の説明を行ったという。
　一九二一年（大正十年）創業の北野組は、道北最大の総合建設会社。道内の建設業界でも十位に位置する大手だ。売上高は、ピークの九七年三月期に百九十九億八千万円に達したが、その後の公共事業の減少などに伴い、二〇〇八年三月期に約百五十三億円に落ち込んでいた。
　本州でのマンション建設販売事業が不調だったことに加え、採算ラインを割り込んだ民間工事の受注増や、網走管内斜里町で施工した観光ホテルの工事代金未収問題も加わり、〇八年三月期決算では十一億二千二百万円の純損失を計上していた。

■毎日新聞（2008.7月.25）
　三平建設：民事再生手続き申請
　ジャスダック上場の建設業、三平建設（東京都台東区）は２４日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立てたと発表した。負債総額は１６７億円。
　８５年創業で首都圏を基盤にマンション建築を多く手がけてきた。しかし改正建築基準法の施行の影響でマンション市場が冷え込んだため、経営が悪化。今年６月以降、取引先の倒産で資金繰りが行き詰まった。

■共同通信（2008/7/30）
　多田建設が３度目の更生法負債１７９億円
　中堅ゼネコンの多田建設（東京）は３０日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し、開始決定を受けたと発表した。同社は過去に２度、会社更生法の適用を受けており、３度目の申請という異例の事態となる。負債総額は１７９億円。
　同社は、改正建築基準法による建築着工の落ち込みや資材価格の高騰に加え、複数の取引先マンション販売会社の倒産で工事代金が回収できなくなったことなどが原因としている。
　多田建設は１９４７年に設立。８８年には東証１部に上場したが、バブル崩壊により９７年に更生法適用を申請し、上場廃止となった。２００５年にも同業他社との合併計画に反対した従業員側が２度目の更生法適用を申し立て、０６年に更生手続きを終結していた。

■ロイター（2008.7.29）
　マンション分譲のマツヤハウジングが民事再生法申請、負債279億円
　帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。　
　同社は、伊田テクノスの持分法適用会社で、東京２３区内と神奈川県を地盤にワンルームマンションの売買事業を中心に展開している。伊田テクノスは６月、損切り販売によるマツヤハウジングの営業赤字で持分法投資損失８億２２００万円を計上したことから、２００８年６月期の連結経常損益予想を７億７０００万円の赤字（従来予想１億円の黒字）に下方修正している。

■asahi.com(2008.8.13)
　今年最大規模の負債総額、不動産会社が再生法適用申請
　全国で不動産開発やマンション分譲を手がけるアーバンコーポレイション（東証１部、広島市）は１３日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２５５８億円で今年最大規模。米国の低所得者向け（サブプライム）住宅ローン問題の影響で不動産市況が悪化、資金繰りに行き詰まった。
　民間の信用調査会社、帝国データバンクによると、上場企業で負債総額１千億円以上の倒産は、０３年１０月に民事再生法の適用を申請した中堅ゼネコン、森本組（大証１部）以来。
　アーバンコーポは、東京や大阪など都心部で再開発プロジェクトを進めており、開発した土地や建物を国内外の投資ファンドに売却する不動産流動化事業が主力。０８年３月期まで９期連続で過去最高益を更新していた。
　開発の資金は、金融機関が将来の賃料収入や売却代金を評価して貸し出す「ノンリコースローン」（非遡及（そきゅう）型融資）を活用。事業ごとに特別目的会社（ＳＰＣ）を設立し、融資を受けていた。
　だが、サブプライム問題の影響で投資ファンドにマネーが集まらなくなり、国内金融機関も不動産向け融資に慎重になったことで市況が一変。分譲マンションの販売不振も顕著となり、建築資材の高騰が追い打ちをかけた。

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マンション販売不振と淘汰の流れ①

マンション販売不振

　不動産経済研究所が発表した7月の首都圏マンション発売（売出し）戸数は前年同月比44.5％減、契約率（販売初月契約率）も５３．５％と低迷。
　同様に、近畿圏の新規発売（売出し）は29.5％減、契約率は56.3％。

　完成物件や郊外物件の販売苦戦物件では値引き販売の情報が伝えられるものの、多くのマンション業者では、ここ１～２年前に加熱した土地の仕入れ競争で土地を高値でつかんでいる上に、昨年来の資材高騰を受けた高コスト物件が殆どで、原価率が高くて値引きしたくても値引きできる余地、余裕が殆どないのか…マンション販売価格は高止まりの高原状態で、引き続き、購入者の購買能力が届きにくい状態が続いています。

　マンション販売不振の主な要因は、世帯形成年齢などの縮小に伴いマンション需要が構造的に減少する一方で、
　ファンドバブルによる首都圏等大都市の地価高騰、中国・インド等の経済成長に伴う資材高騰を受けてマンション販売価格が高騰。昨年夏以降は「新価格」「新々価格」などと呼ばれる異常な上昇ぶりで、購入者の購入能力が届きにくくなったことが主な要因でした。

　それがここにきてさらに一段の低迷に到っているのは、底なし沼状態で解決の兆しが見えないサブプライムローン問題がもたらした世界的な景気後退の影で、日本のＧＤＰも20年4～6月が前期比マイナス（年率換算▲2.4%）に転化。
　また、狂乱的な原油価格や穀物価格などは足下で幾分低下してきたものの、引き続き消費者物価レベルでは上昇傾向にあります。
　このような経済物価情勢では、消費マインドが落ちるのは当然のこと。
　とりわけ、年収の５倍、６倍、７倍もする高額なマンション購入について、様子見に入るのは自然の流れでしょう。

　加えて、これまでにもこのブログで何度か触れてきましたが、このような販売市況ではマンション業者の倒産が強く懸念されます。一部のメディアでは「９月倒産危機説」を煽るような報道もあり、現実に具体の破綻事例が報道されるようになってきて、消費者の意識には不動産業者の動向を見極めたいという心理も一部にはあるのかも知れません。

(このブログの関連記事)
　○「マンション在庫値下げ」（2008.6.22）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43140156.html(このブログの関連記事)
　○「マンション市場動向と淘汰の流れ」（2008.7.19）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43633209.html

■ロイター（2008.8.14）
　7月首都圏マンション発売戸数は44.5％減、96年10月以来の大幅減
東京　１４日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が１４日に発表したマンション市場動向によると、７月の首都圏マンション発売戸数は３５５４戸で、前年比４４．５％減となった。減少は１１カ月連続だが、下落幅としては１９９６年１０月（５４．３％減）以来の大幅なものとなった。
　マンション契約率も５３．５％で、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月連続で下回り、１月の５２．７％以来の低水準にとどまった。「需給ともに低調」（同研究所）な状態が続いている。
　価格上昇に消費者がついてこられない状況が依然続いている。１戸当たりの価格は５３０９万円となり、前年比で０．０８％上昇した。平均年収を７００万円とすれば、平均価格はその７．６倍となっており、購入可能倍率と言われる５倍を大きく上回っている。
　供給が大幅に減少したにもかかわらず、契約率が７０％を大きく下回ったため、マンション販売在庫数は前月比１２５戸増えて、１万０８８５戸に上昇した。０２年１２月の１万１６１１戸以来の高水準だ。
　値下げ販売については、今のところ、デベロッパーと消費者の個別対応が大半という。大幅な値下げ販売はデベロッパーの体力が強くないと難しいが、体力のあるデベロッパーは、自分の首を絞める値下げ販売に消極的という。
　同研究所によれば、最近のデベロッパー倒産では、値下げ販売が引き金になったケースも見られるという。今年に入ってデベロッパーの倒産が増えているが、銀行のデベロッパーに対する貸出姿勢は「（バブル期の）総量規制並みに厳しくなっている」（同研究所）という。
　
■NIKKEI NET(2008.8.15)
　７月の近畿マンション新規発売、29.5％減
　不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表した近畿2府4県の7月のマンション新規契約率は56.3％で好不調の目安とされる7割を7カ月連続で下回った。新規の発売戸数も6カ月連続で減り、前年同月比29.5％減の1786戸。建築費の高騰で開発業者と施工する建設会社との価格交渉が長期化し、発売が計画より遅れる状況が続いている。
　発売戸数が2000を下回るのは7月単月では1992年以来。1戸当たりの平均販売価格は前年同月比で3.7％安い3427万円だった。平均価格の下落は6カ月ぶり。全体の発売戸数が少ない中で高級タワーマンションの供給が減り、単身者向けの物件が大阪市内で増えたため。
　一方、地価と建築費の上昇を受けて1平方メートル当たりの単価は2.1％高の47.6万円と11カ月連続で上昇した。これが契約率の低さにつながっており、販売在庫数も前月末に比べ11戸増の5898戸と引き続き高水準にある。

（その②http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44090369.htmlに続く）

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