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団塊Jｒもついに主役の座を・・・
日本の少子化傾向は、ここ数年の間、踏みとどまっています。
いわゆる合計特殊出生率（一人の女性が一生に生む子供の数を示す統計指標）は、長く漸減傾向が続いていましたが、ここ数年、持ちこたえています。
■合計特殊出生率
平成15年 1.29
平成16年 1.29
平成17年 1.26
平成18年 1.32
因みに、平成18年の出生数は109万2662人で、前年の106万2530人より3万132人増加しました。
これは、いわゆる団塊Jrと呼ばれる年齢層（1971〜1974年生まれ）が世帯形成期を迎え、婚姻、出産時期のピークにあることが大きな要因です。
因みに、平成18年の婚姻件数は73万973組で、前年の71万4265組より1万6708組増加しているとのこと。
そのため、ここ数年は団塊Jrの住宅需要が増加し、住宅需要全体を下支えしてきました。
しかし、ついに、その団塊Jrも30代後半に入り、住宅取得の主役の座を次の世代（ポスト団塊Jr）に譲りつつあるようです。
リクルートの調査によれば、マンション契約者全体に占める世代別のシェアを見ると、団塊Jｒ世代は2005年をピークに減少に転じ、2007年には31.2％。
一方、ポスト団塊Jｒ世代（1976〜生まれ）のシェアは徐々に増えており、2007年には32.1％。
団塊Jr世代は、マンション需要の主役の座をついに次世代に譲ったようです。
■マンション契約者の世代（リクルート「首都圏新築マンション契約者動向調査」より）
団塊Jr（1971-75生まれ） ポスト団塊Jr（1976〜生まれ）
2001 ２０．２ １．４
2002 ２４．８ ３．３
2003 ２９．８ ６．７
2004 ３３．８ １１．７
2005 ３４．５ １７．９
2006 ３３．９ ２４．８
2007 ３１．２ ３２．１
しかし、それは、主役世代が代わっただけのことではなくて、住宅需要の急速な縮小時代に突入することを意味します。
団塊Jrが生まれた時代の出生数は年間約200万人でしたが、その後の世代は急速に減少し、足下では約110万人まで・・・団塊Jr時代から比較すれば30数年間で出生数はなんと約半分にまで減少しているわけです。
どれほどの勢いで今の日本の少子化が進んでいるかに改めて驚かされますが、今後、世帯形成人口はパラレルで減っていくことは確実で、住宅需要もそれと同じかそれ以上に減退していくことはまちがいありません。
また、人口減だけでなく、長男長女時代・・・
親の住宅を相続する階層も確実に増え、新築住宅の需要はさらに減少していくと考えられる住宅過剰時代・・・
高度成長期には年間180万戸の新築住宅が建てられた時期もありましたが、いまやそれも110〜120万戸程度です。
それが今後は、100万戸割れ、さらには90万戸・・・とかなりのスピードで減っていくのは間違いありません。
マンション立地郊外化の動き
ところで、上記のリクルートの「首都圏新築マンション契約者動向調査」は、マンション購入者や購入物件の属性などについていろいろ調べており、興味深い点があります。
○「リクルート「首都圏新築マンション契約者動向調査」
http://www.recruit.jp/library/house/H20080416_01/docfile.pdf
そのひとつは、マンション立地の「郊外化」が進んでいることです。
一時期、都心回帰が進みましたが、都心のマンション適地不足、地価高騰の影響を受けて、再び郊外化が進んでいるのです。
東京２３区の割合は ２４．３％（前年比−１２．１％）
千葉県の割合は ２３．４％（前年比＋ ８．２％）
埼玉県の割合は １６．０％（前年比＋ ５．８％）
地価の下落で都心回帰の傾向が強まった2004年には、首都圏のマンション契約者のうち、東京２３区が４５．７％に達していたということですから、減少ぶりは顕著です。
決め手・あきらめ項目
リクルートの調査項目の中で面白いのは、マンションを購入したときの「決め手・あきらめ項目」です。
それによると、決め手は「価格」と「立地」（駅からの時間、通勤アクセス）、あきらめるのは「広さ」。
また、「広さ」をあきらめる方が多い一方で、「間取り」を決め手とする方が多い・・・
広さを犠牲にしても、家族数に応じた部屋数・・・特に子供部屋は確保したいというところかもしれません。
■決め手項目
価格 53％
最寄り駅からの時間 ３７％
間取りプラン ２６％
通勤アクセスのよいエリア ２４％
住戸の広さ ２４％
■あきらめ項目
住戸の広さ ３８％
価格 ３７％
最寄り駅からの時間 ２９％
住戸の向き ２０％
通勤アクセスのよいエリア ２４％
※因みに、子供部屋をどう考えるかについてこのブログに書いた記事がありますので、興味のある方はご参照ください。
○「頭の良い子が育つ家」（2006.10.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/22143462.html
■asahi.com(2008.4.16)
新築マンション購入の主役は「ポスト団塊ジュニア」へ リクルート
リクルートは４月16日、「2007年首都圏新築マンション契約者動向調査」の結果を発表した。07年１月から12月の首都圏新築分譲マンション契約者を対象とし、集計数は2,847件。
それによると、契約世帯の世帯主平均年齢は35.9歳となった。世帯別では、「30歳から34歳」が最も多く34％。次に「35歳から39歳」が24％、「20歳代」が19％となっている。団塊ジュニア世代（71年から75年生まれ・07年時点で32歳から36歳）の割合が減少し、ポスト団塊ジュニア世代（76年生まれ以降・07年時点で31歳以下）の割合が急速に増加しており、団塊ジュニア世代の割合を上回る結果となった。
「購入した物件の所在地」では、東京23区の割合が前年比12ポイント減少。一方、千葉県や埼玉県は前年比５ポイント上昇しており、郊外化が進んでいる傾向にある結果となった。
平均購入価格は、3,987万円（前年比17万円ダウン）で、06年と比較すると横ばいという結果になった。購入物件の所在地別に平均価格をみると、すべてのエリアで平均が上昇している。購入地域の郊外化が、首都圏全体でみた平均購入価格の上昇を吸収したものと分析している。
■YOMIURI ONLINE（2008年4月17日）
関西のマンション購入、ポスト団塊Ｊｒ．主役に
リクルート調査 団塊Ｊｒ．を逆転
関西で２００７年に新築分譲マンションを購入した人の３５・３％が購入時３１歳以下のポスト団塊ジュニア世代（１９７６年以降生まれ）で、団塊ジュニア世代（７１〜７５年生まれ、３０・９％）を初めて逆転したことが１６日、リクルートの調査で明らかになった。購入者の平均年齢は０６年の調査と同じ３５・３歳で、４０歳未満が全体の７８・７％を占めた。平均購入価格は前年より１０３万円高い３３４６万円で、０１年の調査開始以来で底値だった０３年（３０９９万円）の翌年から４年連続で上昇した。
自己資金の平均は９８３万円で、平均購入価格の３０％近くを用意していた。ただ、最も多いのは「２００万円未満」の２１・８％、平均借入総額は前年より９１万円多い２５９５万円で、同社では「比較的若い人たちが、現役世代の親の援助も前提にして購入を進めた」と分析している。
調査は、リクルートが近畿２府４県で０７年１〜１２月に購入した１０３５人を対象に郵送で実施した。
■YOMIURI ONLINE(2008.4.16)
新築マンション、都心高騰で再び郊外化…リクルート調査
リクルートが１６日発表した首都圏新築マンションの契約者動向調査（回答数２８４７人）によると、東京、神奈川、千葉、埼玉の４都県で２００７年にマンション購入を契約した人のうち、東京２３区の割合は前年比１２・１ポイント減の２４・３％となり、調査を始めた０１年以降で最低となった。
首都圏全体の平均専有面積は０・３平方メートル減の７４・９平方メートルで、初めて７５平方メートルを割った。
最近の地価上昇による販売価格の値上がりで、物件を郊外に求めたり、より狭い面積で我慢している傾向がうかがえる。
購入地では、千葉県が８・２ポイント増の２３・４％、埼玉県が５・８ポイント増の１６・０％と大きく伸びた。
地価の下落で都心回帰の傾向が強まった０４年には、首都圏のマンション契約者のうち、東京２３区が４５・７％に達していた。
マンション価格の上昇で、平均ローン借入額は４８万円増の３０７７万円。これに対して平均自己資金額は６５万円減の１０９４万円で、価格と所得の釣り合いが崩れるミスマッチも浮き彫りになった。
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