経済・業界トレンド

住宅ローン減税拡充検討

消費増税緩和策検討開始

　消費増税法が8月10日に成立しました。
　これにより、消費税は平成26年４月１日に５％→８％、平成27年10月１日に８％→10％へと段階的に引き上げられます。

　○消費増税法で住宅は…（2012.8.11）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/53503632.html

　8月11日の上記ブログ記事にも書いたとおり、政府においては、今後、住宅に対する消費増税の影響緩和策を検討することとされています。

　そんな中、今朝の日経新聞トップに、「住宅ローン減税拡充　期間15年、最大1,000万円　財務・国交省検討」、「消費増税の負担緩和」との見出しの記事が掲載されています。

要点は、
●財務省と国交省が住宅ローン減税を拡充する検討に入った。今年末の税制改正論議で細部を詰め、2014年からの実施を目指す。
●減税対象のローン残高を増額する
※記事には具体的な額の言及はありません。因みに、現行制度では今年（2012年）入居の方が3,000万円、来年（2013年）入居の方が2,000万円となっています。
●控除率を、現行の１％から最大２％へ引き上げる。
●減税対象期間を、現行の10年から15年へ延長する。
というものです。

　　（参考）毎年の減税額
　　　　毎年の減税額　＝　毎年末の住宅ローン残高　×　控除率　

　これにより、減税期間中の減税総額は、現行制度に比べて大幅に増え、15年合計で最大1,000万円程度になる見通しとのこと。（因みに、現行制度の2012年入居者は10年間で最大300万円、2013年入居者は10年間で最大200万円）

　なお、住宅ローン減税は基本は所得税の「減税」ですから、いくら住宅ローン残高があって減税の対象になりうるとしても、所得に応じた納めるべき実際の所得税額が限度になります。（納めてもいない税金が戻ってくるわけではありません。ただし、所得税で差し引けない分を住民税で差し引ける措置はあります。）

※例えば、減税額の計算上、住宅ローン残高が3,000万円×控除率１％＝30万円の減税が受けられる方であっても、その方の年間所得に応じた所得税の年間納税額が20万円しかなければ、実際に減税できるのは所得税の範囲（20万円）が限度になります。

　日経記事によれば、この場合の住宅ローン控除枠の使い残し分を、住宅エコポイントなどで個人に直接支給するような補填策も検討の俎上に乗せているとのこと。

　未だ、住宅に関する消費増税緩和策は検討の緒についたばかりです。日経記事どおりに進むのかどうか、正直、やや税制改正要望側の国交省が大風呂敷を広げている印象がなきにしもあらずで、今後も紆余曲折がありそうです。

　そもそも、消費増税を巡る政治環境自体、まだまだ不透明です。３党合意に基づき検討される予定だった増税緩和策も、軽減税率がどうなるのか、民主党案の「給付付き税額控除」やその前提となるべきマイナンバー法案はどうなるのか・・・政局混迷で、振り出しに戻ったような感さえあります。

　政局の動きと政府の議論の収斂を引き続き見守らないと、方向性が定まらない印象です。

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消費増税で住宅は・・・

消費増税法が成立

　昨日（2012.8.10）、消費増税法が紆余曲折の後、参院で可決・成立しました。
　これにより、消費税は2014年(平成26年)４月１日に５％→８％、2015年(平成27年)10月１日に８％→10％へ引き上げられます。

　消費税引上げ前には、駆け込み需要が発生し、引き上げ後は反動減が懸念されますが、特に住宅や自動車は本体価格が大きいだけに、その影響が心配されています。
　そのため、消費増税法にも、影響の平準化、緩和策を検討すべき旨が条文に定められています。（第７条第１号ト）

◎社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法等の一部を改正する等の法律（抄）
（税制に関する抜本的な改革及び関連する諸施策に関する措置）
第七条　第二条から前条までの規定により講じられる措置のほか、政府は、所得税法等の一部を改正する法律（平成二十一年法律第十三号）附則第百四条第一項及び第三項に基づく平成二十四年二月十七日に閣議において決定された社会保障・税一体改革大綱に記載された消費課税、個人所得課税、法人課税、資産課税その他の国と地方を通じた税制に関する抜本的な改革及び関連する諸施策について、次に定める基本的方向性によりそれらの具体化に向けてそれぞれ検討し、それぞれの結果に基づき速やかに必要な措置を講じなければならない。
一　消費課税については、消費税率（地方消費税率を含む。以下この号において同じ。）の引上げを踏まえて、次に定めるとおり検討すること。
イ～ヘ　（略）
ト　住宅の取得については、取引価額が高額であること等から、消費税率の引上げの前後における駆け込み需要及びその反動等による影響が大きいことを踏まえ、一時の税負担の増加による影響を平準化し、及び緩和する観点から、住宅の取得に係る必要な措置について財源も含め総合的に検討する。
チ～カ　（略）

　具体的な方策は今後検討されますが、これまで報道されているところによれば、住宅ローン減税措置の適用期限延長、減税幅拡充などが検討の俎上にのぼりそうです。(現在の住宅ローン減税制度は2013年12月までの入居の方の時限措置であり、このまま延長措置がなされなければ2014年1月以降の入居者には適用されないことになります。この住宅ローン減税措置の適用期限を延長し、拡充する方策が検討の俎上に上るとの報道がなされているわけです。）

※現在の住宅ローン減税制度は、2013年(平成25年)12月末までの入居の方の時限措置で、減税幅は、2012年(24年)入居の方が最大30万円×10年、2013年(25年)入居の方が最大20万円×10年となっています。

消費増税の適用は？

　新税率施行日（2014年4月、2015.年１0月）以降に「引渡し」を受ける住宅は、新たな税率（8％、10％）が適用されます。
　したがって、例えば、建設中の分譲マンションを税率引上げ前に青田で売買契約を締結しても、住宅の竣工・引渡しが2014年4月又は2015年１0月以降になれば、「引渡し時」の新税率が適用されるのです。
　したがって、マンションや建売住宅を購入するときは、パンフレットや重要事項説明書で引渡し予定時期をよく確認しましょう。特に、大規模マンションの場合、着工していても工期が１～２年かかるものもありますので要注意です。

　なお、注文住宅（工事請負契約による住宅）については、前回の消費税率引上げの際（1997年の３％→５％）は、経過措置が設けられました。
　すなわち、税率が３%から５%へ引き上げられた1997年４月１日の半年前まで（1996年9月30日以前）に請負契約が締結された住宅であれば、1997年４月１日以降に引渡しを受けた場合でも旧税率３％が適用される特例が設けられたのです。
　この点、「売買契約」によるマンションや建売住宅購入と、「請負契約」による注文住宅とで、税率の適用条件が異なる可能性（原則「引渡し時」の税率が適用されるが、請負契約による注文住宅には引き渡し時期にかかわらず契約時期による特例が設けられる可能性）があることにご留意ください。

　今回の税率引上げに際しての取扱いは明らかではありませんが、97年の例に照らし合わせると、現在の税率５％が適用されるのは2013年9月30日までに請負契約を締結した住宅、又は2014年3月31日までに引渡しを受けた住宅ということになる可能性が考えられます。(同様に、税率８％が適用されるのは2015年3月31日までに請負契約を締結した住宅、又は2015年9月30日までに引渡しを受けた住宅ということになる可能性が考えられます。）

　現時点では、この経過措置が今回も同様に設けられるのか定かではありませんが、こうした前例は踏襲される可能性が高いのではないかと思います。
　いずれ、取扱いが明らかになれば報道もされるでしょうし、このブログでも掲載したいと思います。

消費税がかかるもの、かからないもの

　なお、消費税は「土地取引」にはかかりません。
　したがって、建売住宅の土地代金、マンションの土地価格部分には掛かりません。
　4,000万円のマンションンで、建物価格2,500万円、土地価格1,500万円の場合、消費税は建物価格2,500万円に税率をかけ合わせた金額となります。

　また、売主が個人である場合の「中古住宅」は、消費税は掛かりません。これは、個人が売主である取引が消費税の課税対象になっていないためです。
　一方、同じ中古住宅でも、売主が課税対象法人の場合は、消費税がかかります。

　住宅は価格が高いので、税額はばかになりません。取得計画があるなら、なんとか低税率の時期に取得できるにこしたことはありませんが、ただ、住宅取得には家族の事情やライフサイクルなど、「買い時」というものがあります。
　住宅は一生で一度か二度の大きな買物だけに、消費税率だけに惑わされずに、諸事情を踏まえて、物件選びもしっかりと、取り組みたいものです。

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エコポイント終了復活は望み薄

住宅エコポイント　被災地以外は終了
　
　住宅エコポイントは、被災地を除き、終了しました。
　　○復興支援・住宅エコポイント
　　　http://fukko-jutaku.eco-points.jp/

　報道を見る限り、当面、エコポイント復活の動きはなさそうな気配です。
　ここ数年、エコポイントが住宅需要喚起に一役果たしてきたことは間違いありませんが、常態化すると効果がなくなるばかりでなく、単なる需要の先食いになりかねないとの住宅業界の読みもあるようです。
　さらには、参院審議中の消費税法案が成立すれば、14年4月から消費税が５％→８％、15年10月から８％→10％へ引き上げられるため、住宅業界としては、当面、駆け込み需要が期待できる環境が出てくるという読みもあるようです。

※住宅・自動車は高額なので、対応が必要という意見が多くあり、軽減税率を適用すべきとの意見も見受けられますが、現時点で具体的な方向性は出されていません。
　なお、「住宅ローン控除制度の拡充と適用期限延長」が増税緩和策の一つとして議論されています。

　そこに、エコポイント導入でさらなる需要先食いをすることになれば、その後の反動減が怖いという側面があるようです。

　それにしても、ここ数年の住宅の省エネ化の動きには目を見張ります。
　以前は、北海道、東北、関東近辺までは省エネ住宅の取組みが進んでいましたが、関西以西ともなれば、その必要性が余り認識されず、普及は遅れていました。

　今や、大手ハウスメーカーのプレハブ住宅はほとんど省エネ基準をクリアするようなレベルになりましたし、地域中小工務店でも、多くの事業者が取り組むようになりました。
　東日本大震災による電力不足という環境も加わり、ユーザーのニーズは確実に変化しています。
　さらに、太陽光発電や風力発電買取などが現実化し、スマートグリッド化のインフラ整備（スマート電力メーター設置等）が進む中、ハイブリッド自動車や電機自動車のバッテリーを家庭電源とつないだり、家電製品の遠隔操作・モニターやセキュリテイー監視などといった「スマートハウス」（賢い住宅）の動きもにわかに活発になってきて、住宅分野のイノベーションが起きようとしています。

　10年後の住宅は、きっと目を見張る景色に様変わりしていることでしょう。

■SankeiBiz(2012.07.05)
　住宅エコポイント申請受け付け終了　落ち込み防止へ自社策強化
　省エネ基準を満たす住宅の新築や改修でもらえる「復興支援・住宅エコポイント」の受け付けを国交省が４日、予定より４カ月前倒しで終了した。需要の落ち込みを防ぐため、住宅や住宅設備メーカー各社は自社のキャンペーンや販売店のイベントを強化する構えだが、制度復活を求める声も上がっている。
　住宅エコポイントは、新築の場合で１戸当たり１５万ポイント（東日本大震災の被災地は３０万ポイント）を受け取れる制度。１ポイントを１円として換算し、被災地の特産品や省エネの家電製品と交換できる。政府は１４４６億円の予算を計上し、１０月末まで受け付ける予定だったが、被災地分以外は予算の上限に達したため、４日午前９時で終了した。
　被災地からの申請は受け付けを継続する。
　住宅関連各社は、同制度が「需要の後押しになったことは確か」（ミサワホーム）と受け止めており、「対象商品の多くで売り上げが伸びただけに、終了の影響は少なからずある」（住設大手のＹＫＫＡＰ）。
　リクシルは今後、各ショールーム単位でイベントを実施し、エコポイントの対象だった省エネ製品などの売り込み強化。ＹＫＫＡＰも８月末まで、内窓などの購入者に抽選で７万円相当の旅行ギフト券などが当たるキャンペーンを展開する。また「早期の復活か代替措置を期待したい」（積水ハウス）といった声も聞かれた。

■住宅産業新聞（2912.07.12）
　住宅エコポイント予約終了で、業界の反応意外に冷静に
　復興支援・住宅エコポイントが、４日午前９時で予約受付終了となった。当初の予定より早期の打ち切りとなったが、これに対する戸建住宅業界からの反応は、意外に冷静なものとなっている。
　おおむね「住宅受注に影響が大きい」や「次期補正などでの復活に期待する」と、その効果を評価する声があがるものの、ðB住宅生産団体連合会など関連の主要団体からの意思表明もなく、静かに受け入れた格好だ。住宅エコポイントが、このほど衆院を通過した消費税法案の前に、話題性を失った構図がみえる。
　主要企業は軒並み「住宅エコポイントの効果は大きかった」と評価する。積水ハウスは「環境技術の補助金や住宅ローン減税と合わせて、今が買い時というお客様の住宅購買意欲を喚起した。これが年度途中でなくなることは、住宅受注において影響が大変大きい」と懸念を表明した。

■日経（2012.7.14）
　消費増税後の住宅購入、首相「被災者の負担軽く」
　野田佳彦首相は14日、東日本大震災の被災者が2014年４月以降の消費増税後に新居を購入する際にかかる費用のうち、増税分の負担軽減策を検討する意向を表明した。「住宅再建の時と（消費）税が上がる時期が重なる懸念がある。具体策を検討していきたい」と語った。視察先の岩手県大槌町で記者団の質問に答えた。軽減策の内容は関係省庁で詰める。
　岩手県釜石市の仮設住宅を訪問し、被災者の女性(右から２人目)から話を聞く野田首相(右端)。左端は平野復興相（14日午後）＝代表撮影・共同
　参院で審議中の消費増税関連法案が成立すれば、現行５％の消費税率は14年４月に８％、15年10月に10％に上がる。首相の発言は、仮設住宅などに入居している被災者の住宅再建を念頭に、消費増税が妨げにならないようにする狙いがある。14日視察した岩手県釜石市の仮設住宅入居者からの要望を踏まえた措置だ。
　首相は被災した中小企業や個人事業主が被災前の債務に加えて新たな借金を抱える二重ローン対策を強化する考えも示した。被災した企業のローンを買い取っている政府出資の東日本大震災事業者再生支援機構が、中小企業などの相談を受けてから支援を決めるまでの標準的な期間を従来の半年から３カ月に短縮する方針だ。首相は「復興庁や金融庁、中小企業庁などの関係省庁に（対応を）指示したい」と語った。

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世界は…金利は・・・

世界経済は視界不良

　日本経済は再び急激な円高が進み、株価も急落。輸出企業は厳しい状況にさらされています。
　金利はと言えば、短期金利はもう既にしてほぼ10年以上にわたり実質ゼロ金利の状態が続いているわけですが、長期金利もこのところの欧州不安で世界の投資資金が円に逃避して日本の長期国債市場に流入しているため足下急激に低下してきており、長期国債が0.8％程度の歴史的な超低金利水準になっています。

　こうした足下の動きの直接の原因はギリシャ、スペインなど南欧の財政不安、欧州銀行の金融不安にありますが、欧州の動きにとどまらず、これに呼応して世界経済が大きく共振していることも大きく作用しているように見られます。

　米国はサブプライムローンのパリバショック、リーマンショックから立ち直れず、回復しつつあった景気・雇用が足踏み。
　未だ、債務超過（住宅ローン残高＞住宅価格）の家計が、住宅ローン借入者の３分の１ほどもいると言われる中、米国のＧＤＰの７割を占める個人消費が回しない限り、米国経済の本格回復は難しそうで、住宅価格が低迷し続ければ、バブル崩壊後の日本のように失われた10年、20年ということにもなりかねません。

　好調だった中国、インド、ブラジルなどの新興国の経済も、減速、足踏みです。
　各国とも、昨年来のインフレ抑制のための金融引き締め策が効いていることに加え、米・欧への輸出不振などで景気拡大に急ブレーキがかかっています。
　これらの国では物価上昇にも配慮しつつ再び預金準備率や金利引下げなどで金融緩和に舵を切り、中国では家電補助金を復活したり、ブラジルでは輸入関税を引き上げたりと、成長維持に躍起ですが、世界の需要減退で輸出自体が厳しく、内需振興へ持っていくしか立ち直る途はなく、経済構造の立て直しは容易ではなさそうです。

　極めつけが南欧のギリシャ、スペイン。
　ギリシャは６月１７日に議会の「再選挙」が行われます。先月の議会選では、財政再建のための緊縮策をＥＵに約束し、国民に不人気政策を強いる連立与党が過半数を確保できず、組閣に失敗しました。
　増税・年金削減・公務員削減・給与削減などの緊縮策に反対し、ＥＵに約束した緊縮策の破棄を訴える野党が再選挙で政権を握るのかどうか、伝えられる世論調査の数字は拮抗しているようで、予断を許さない状況のようです。

ギリシャの選択

　反緊縮派が政権を握った場合、どうなるのか。
　ドイツはじめ他のＥＵ諸国は、これまでも、ＥＦＳＦやＩＭＦを通じて、財政破綻の瀬戸際にある国…アイルランド、ポルトガル、ギリシャ、イタリアなどに、多額の財政、金融支援をしてきました。

　そのギリシャが、自ら財政緊縮策を放棄するとなれば、そんな駄々っ子のような国を引き続きＥＵ各国が支援し続けるのは困難でしょう。
　そうなれば、ギリシャはＥＵの通貨同盟（ユーロ）から離脱しなければなりません。ギリシャ政府は銀行預金を封鎖して、新通貨（同国の旧通貨はドラクマ）に強制的に切り替えることになります。ただ、ギリシャには経済力がありませんから、ドラクマは暴落し、インフレになると予想されています。
　そんな可能性を想定し、ギリシャでは、既に、国民が銀行からユーロを引き出し、現金でユーロを手元に保有しておくという自衛策に出ているとの報道も見られます。

　ドラクマが暴落すればギリシャの輸出競争力が向上して、ギリシャ経済が回復するのではないかとの期待も生じますが、残念ながら同国経済の最大の産業は観光であり、輸出経済ではありません。ドラクマ安は輸出に役に立たないばかりか、逆に輸入物価が高くつくことになり、ますます輸入インフレにつながることになります。

　さらに追い打ちをかけられるのが、ユーロで借りた住宅ローンなどの借金。
　通貨切り替え後も、引き続き、ユーロで返済しなければならないとなれば、暴落したドラクマをユーロに交換して返済することになり、返済負担は増大します。

　まさに悪夢のような選択になりますが、それでも目の前の緊縮策に対する国民の怒りや反発は大きなものがあるようです。

　ただ、それでもギリシャ国民がユーロ離脱に繋がる選択をした場合、世界はどうなるか・・・
　ギリシャの破綻は免れません。
　そうなれば、ＥＣＢ（欧州中央銀行）だけでなく、ギリシャ国債を大量に保有している欧州各国の民間銀行の財務に甚大な影響を及ぼし、金融機関の連鎖破綻、金融システムリスクに繋がりかねません。そして、それは世界経済への甚大な影響を意味します。

　ギリシャ国民の６月１７日の選択は、ギリシャのみならず、世界を左右する重い選択になります。

スペインは

　スペインは、不動産バブル崩壊で銀行の不良債権が積み上がっており、銀行の破綻リスクが高まっています。
　大手銀行バンキアが190億ユーロの支援をスペイン政府に申し入れており、政府も公的資金注入を検討しているところですが、財政が厳しく、ＥＵからの支援も視野に検討している模様ですが、ギリシャの銀行の不良債権問題はバンキアにとどまらず、財源問題は目途が立っていません。
　スペインは、ギリシャに比べて経済規模が大きいため、万一スペインに類が及べば、ＥＵにも、世界にもさらに大きな影響を及ぼすことになります。
　スペインの失業率は２４％。因みにギリシャは２１％。
　厳しい現実が現前しています。

これから・・・

　ここ３年ほどの間、世界経済は行きつ戻りつを繰り返しています。
　それというのも、サブプライムローン問題の負の遺産と、中途半端なＥＵ経済統合の付けに、対症療法的な弥縫策が繰り返されるだけで、抜本的な根治のための治療が施されていないからだと思います。

　米国では、破綻したＧＭ（ｼﾞｪﾈﾗﾙﾓｰﾀｰｽ）が販売台数で世界一の座を奪還するなど経済が一定に回復してきたのは事実ですが、住宅・不動産バブル崩壊に伴うサブプライムローン問題が引き起こした借金漬け経済が改善されておらず、家計の債務超過が是正されないままでは、消費は回復軌道に乗れません。
　住宅価格上昇が鍵を握っており、雇用もなかなか回復が進まず、足踏み状態です。財政出動で景気対策しようにも、財政悪化が大統領選の争点となっている中、暫く、身動きがとれない状態です。

　欧州は、通貨統合したにも関わらず、財政だけは加盟各国任せ。
　ＥＵ各国が、仮に独立した通貨であれば、自国経済が悪化すると自国通貨安となって輸出競争力が回復し経済も立ち直るというシナリオを描くこともできますし、自国の金利を引き下げて景気を刺激するという選択肢も採りえます。
　しかし、今のＥＵは通貨ユーロを統合し、為替政策や金利政策を一元化した一方、財政については条約に基づき一定に健全化を維持すべき旨各国がお互いに約束しているものの、その運用は各国任せ。その結果が今のギリシャほかの南欧問題です。
　統一通貨ユーロの信認を維持すべき財政が統合されず各国任せの現状では、今回のギリシャ問題のようなことがいつ起きないとも限らず、これはユーロの制度的な不備といえます。
　当面、ＥＵでは、財政健全化を確保するための暫定的ともいえる新条約を策定し、各国で批准中ですが、英国がその枠組みに参加していないなど、弥縫策以外の何物でもありません。

　当面、また、当分の間、不確実、不透明な、危うい世界が続きます。

金利は・・・

　このような混沌、混乱の中、世界の投資資金は安全を求めて、比較的安全とされる米国、日本の長期国債市場に流れ込んで、米・日の長期金利は歴史的な水準に下がっています。（＝国債の売買価格が上がって、その分受取利息が減少するので、利回り＝金利が低下します。つまり、「お金＝国債」の需要と供給の関係で、「お金を貸そうとする人＝国債を購入する人」（＝お金の供給）が多いため、「お金＝国債」を借りる際の「お金の値段＝利息」が「安くなる＝金利が低下する」ということです。）

　米国長期国債は史上最低金利の1.4％台を付け、日本は0.8％台。
　欧州でも安定しているドイツ国債には資金が流入しているとのことで、2年国債ではマイナス金利を付けていると伝えられています。お金を預ける側が金利を支払って国債を買うという異常な状態まで起きているわけです。それほどまでに「安全」が求められている。

　一方で、スペイン国債（10年）は７％弱、イタリア国債（10年）は６％まで上昇。財政破綻リスクを織り込んで、財政脆弱国と安定国との乖離幅は拡大しています。
　
　ギリシャの再選挙、スペインの銀行救済策の行方がどうなるか。
　また、米国の長期金利引下策として米国ＦＲＢ（連邦準備理事会）が採っている「ツイストオペ」（長めの残存期間の国債買取による資金供給策→長めの金利の引下げ）が今月末で期限切れとなる中、今月19・20日に予定されるＦＲＢのＦＯＭＣ（公開市場委員会）がこの金融緩和策の継続を決めるのかどうかも焦点です。

　日本は、仮に消費税法案がつぶれれば、財政再建に向けての信認を問われることとなり、いつ、南欧のように市場の標的となって金利上昇圧力を受けるかもわからない可能性を秘めており、今現在の円高、低金利が続くとばかり言いきれない爆弾を抱えています。
　しかし、世界経済がダッチロールを続け、日本の経常収支（貿易収支＋資本収支＋サービス収支）が黒字を確保できるであろうとされるここ数年は、「円」への吸引力は維持されるものとも考えられ、日本の長期金利は、当面、低金利が続くのかも知れません。

　いずれにしろ、今月は、ギリシャ、スペイン、ＦＲＢから目が離せません。

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金融庁が低金利競争に警鐘

金融庁検査で住宅ローン金利が上がる？

昨日（2/17）の日経１面に、以下の記事が載っていました。

■日経新聞（2012.2.17）
　住宅ローン、過度な低金利競争抑制　金融庁がリスク管理を検査
　金融庁は全国の銀行を対象に住宅ローンに照準を絞った検査に乗り出した。貸し倒れが増えるなかで、過度な低金利競争を抑制する狙い。損失に備えて十分な貸倒引当金を積んでいるかや、損失が膨らんだ際に財務の健全性を維持できるかを中心に点検する。銀行によっては低水準のローン金利設定や、融資審査基準の見直しを迫られる可能性もある。
　同庁は2011事務年度（11年７月～12年６月）の検査方針に、住宅ローンに関するリスク管理体制を重点的に点検することを盛った。このほど本格検査に着手した。
　主に点検するのは、引当金計上の根拠となる貸倒率の査定方法。銀行界では過去３年程度の実績に基づいて将来の貸倒率を予測する方式が主流。この方式では融資から10～15年後に貸し倒れが増える住宅ローンのリスク特性を十分に反映できないとされる。金融庁はリスク管理の甘い銀行に査定方式見直しや引当金の積み増しなどを求める。
　日銀によると、住宅ローンの貸倒率（09年度）は0.4％。07年度の0．03％から急上昇した。一方、競争による金利低下で銀行の採算は悪化している。日銀によれば、10年度の大手銀行の住宅ローンの利ざやは0.1％、地域銀行で0.5％。銀行によっては逆ざやに陥りかねない。

　金融庁が、銀行の行き過ぎた住宅ローン低金利競争に警鐘を鳴らす観点で、銀行に対する金融庁検査において、住宅ローンのリスクを重点検査するという報道です。　
　具体的には、銀行が、住宅ローン貸付けに係る金利リスクや貸し倒れリスクに対する備えが十分にできているのかどうか（コストに見合う適正な金利水準を設定しているかどうか）を金融庁検査において検証し、仮に備えがないままに他行との競争だけで融資金利をむやみに引き下げている銀行があれば、将来の損失等に備えるために必要なコスト分をローン金利に上乗せして、適正な金利水準とするよう銀行に求めていくことになります。

　今後、この検査方針に基づいた金融庁検査が、順次、行われていくこととなれば、銀行が抱えている信用リスク…通常の貸し倒れリスクのほか、将来の金利上昇時の変動金利型・短期固定型ローンの破綻増に伴う貸し倒れリスクも出てきます…や、銀行の資金調達（預金金利等の調達コスト）と運用（ローン金利等の収益）の期間と金利のミスマッチによる損失リスク（ＡＬＭリスク）などがあぶりだされ、指摘を受ける銀行が出てくるものと思われます。

　銀行としては、金利リスク（ＡＬＭ）面ではお客さんにリスクを転嫁できる変動金型ローンのほうが（長期固定ローンよりも）安全だというメリットがある一方、変動金利型ローンは将来の金利上昇時のローン破綻が（長期固定ローンに比べて）増加するという信用リスクを抱えるデメリットがあり、悩ましさがあるものと考えられます。

　金融環境は、当面、引き続き超緩和策が続いています。
　先だって、日銀は従来の「物価安定の理解　２％以下のプラス領域で１％程度」としていた幅を持たせた考え方を「物価安定の目途１％」（英字表記で「Price　Stabillity Goal」)と、インフレターゲットに近い考え方を公表するとともに、国債買い入れ枠を10兆円増やして65兆円とする追加緩和策を打ち出しています。
　こうした経済、金融環境下では、ここ数年は市場金利が上向くことにはならないのかもしれません。

　ただ、市場金利の動向とは別に、今回の金融庁検査方針を通じて、銀行の住宅ローンの収益性の観点から金利が底上げされる可能性があるということになります。

　銀行が住宅ローン戦略を進めるに当たり、変動型ローン中心で進めるか、長期固定金利にシフトするかどうかはともかく、いずれにしても、徐々に（１～２年の時間軸で）、住宅ローン金利水準自体が（適正水準へと）全体に引き上げられていくのではないかとみられます。
　仮に、住宅ローン金利が全体に底上げされる動きになっていけば、新規に住宅ローンを借り入れる方はもちろん、既に変動型ローンや短期固定金利型ローンを借り入れて返済中の方についても金利見直しの際に影響を受けることになります。

　今後、金融庁検査が終わった銀行の金利設定の動きに変化が出てこないかどうか、順次、注目して見ていきたいと思っています。

■金融庁「平成23 検査事務年度検査基本方針」抜粋（2011/8/26）
　　　http://www.fsa.go.jp/news/23/20110826-2/11.pdf
Ⅳ．検査重点事項
５．リスク管理態勢の整備
（２）信用リスク管理
金融機関における信用リスク管理の重要性に鑑み、
・金融機関の経営に大きな影響を及ぼすおそれのある大口与信先や、増加傾向にあるシンジケート・ローン、海外向け与信等について、十分な債務者の実態把握に基づく適切な審査・与信管理態勢が整備されているか、
・特定の企業グループや業種等に対する信用集中リスクについて、適切な管理態勢が整備されているか、
・債務者の的確な予兆管理に努めるとともに、リスク情報を適時適切に信用格付に反映する態勢が整備されているか、
等について、金融機関の規模・特性等を踏まえつつ、重点的に検証する。
　また、住宅ローンについては、その商品性や金融機関間の競争の高まり等に鑑み、延滞状況等の管理だけでなく、金利リスクや繰上返済の発生状況のほか、与信時から一定期間経過後にデフォルト発生がピークに達する特性等を勘案しつつ、リスク管理を行う態勢が整備されているか、等について、金融機関の規模・特性等を踏まえつつ、検証する。

(参考)
■金融庁が検査中の金融機関（金融庁のＨＰで確認できます）
　　http://www.fsa.go.jp/receipt/k_jyouhou/fsa.html

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