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【フラット35】Ｓ　▲１％９月末で終了

　今日、国土交通省から発表されました。
　10月以降は、経済対策以前の「▲０．３％」に戻ります。

■asahi.com(2011.8.2)
　フラット３５Ｓの金利優遇、９月末で打ち切り　利用多く
　国土交通省は２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている住宅ローン「フラット３５Ｓ」について、金利を１％幅下げる優遇措置を９月末までの申し込みで打ち切ると発表した。１２月末までの予定だったが、利用者が多く、予算（２２万戸分、約６千億円）を超過しそうなため、終了時期を３カ月前倒しする。
　「３５Ｓ」は最長３５年の長期固定金利型ローン。省エネや耐震性など一定の基準を満たした住宅の購入時に利用すれば、当初１０年間の金利が「フラット３５」より１％幅低くなる。いまの金利水準なら年率１．３５％前後で借りられる。１％幅の優遇は昨年２月に始まり、今年６月末までの利用実績は約１８万戸分に達する。
　「３５Ｓ」の金利はもともと、一定期間は「フラット３５」より０．３％幅下げている。この優遇は１０月以降も続ける。

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住宅ローン低金利競争

昨日の日経記事に…

　昨日（7/22）の日経１面トップに「住宅ローン低金利競争」との見出しで、銀行間の熾烈な金利競争が報じられています。
　サブの見出しには「信託や地銀、変動型で攻勢」、「異例の年０．７％も」とあります。

　例えば、都銀の三菱東京ＵＦＪ銀行の場合、変動型ローンの基準金利（店頭表示金利）は２．４７５％ですが、金利プラン（いわゆる優遇金利）による事実上の金利は１．０７５％と、１．４％もデイスカウントされています。
　
　そこで、今月の変動型ローンの金融機関ごとの金利水準がどの程度なのか、このブログの「今月の金利」記事に毎回掲載している住宅金融普及協会のＨＰ「住宅ローン金利情報」http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php　で、都銀並みの１．０７５％以下の金融機関を調べてみました。
※このページでは、「変動型」とか「○年固定」などの区分蘭をクリックすると、全国の金融機関の商品を金利が低い順に並べ替えできるので、大変便利です。

■７月の変動型金利（都銀以下のレート）
０．７７５　　中央三井信託
０．８５０　　埼玉縣信金、中央労働金庫
０．８７５　　住信ＳＢＩネット銀行、京都銀行、巣鴨信金
０．９００　　東京スター銀行、九州労働金庫
０．９２５　　群馬銀行、北越銀行、栃木銀行、城北信金、大垣信金
０．９５０　　大分銀行、桐生信金、川崎信金、西武信金、磐田信金
　　　　　　　岡崎信金、東海労働金庫
０．９７５　　八十二銀行、大垣共立銀行、三重銀行、滋賀銀行、
　　　　　　　近畿大阪銀行、南都銀行、紀陽銀行、中国銀行、東和銀行
　　　　　　　長野銀行、湘南信金、平塚信金、さわやか信金、芝信金
　　　　　　　松本信金、諏訪信金、飯田信金、アルプス中央信金、岐阜信金
　　　　　　　いちい信金、豊田信金、碧海信金、京都北都信金、奈良信金
　　　　　　　奈良中央信金、長野県信組
０．９８０　　新生銀行
１．０５０　　百五銀行、大分銀行、北日本銀行
１．０７０　　佐賀銀行
１．０７５　　みずほ銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、りそな銀行
　　　　　　　埼玉りそな銀行、七十七銀行、筑波銀行、北陸銀行、但馬銀行
　　　　　　　中央三井信託、住友信託、川口信金、青木信金、飯能信金
　　　　　　　瀬戸信金、大和信金、姫路信金、日新信金、長野県労働金庫
　　　　　　　大分県信農連

　銀行の住宅ローン金利競争は今に始まったことではありません。
　金利自由化、株式など直接金融の進展、バブル崩壊後の企業向け貸出しの伸び悩みなどを受け、銀行は預金の資金運用難に陥り、有力な運用先として住宅ローンに目を向け、1,990年代から住宅金融公庫や年金住宅融資からの借り換え競争に注力。　　　
　2,000年頃からは、新規融資（≠借り換え）の獲得のため、銀行間での熾烈な低金利競争を繰り広げてきました。
　いまや、住宅ローンの本来の金利であるはずの「店頭表示金利」又は「基準金利」は有名無実化し、「金利プラン」と呼ばれるダンピング金利が事実上の水準になっています。（どれが本当の金利なのか、「店頭金利から○％引き」といわれてもセール商品の値引き札のように実態が見えにくくなっています。）

　そんな中、昨年、国の経済対策で長期固定の【フラット35】Ｓが、当初10年の金利を１％引き下げる措置を導入。長期固定商品である上に、当初10年間について、今の一般的な金融機関の水準で年1.3％～1.4％程度で借りられるとあって利用者が増えています。
　そこで、銀行は、フラットへの対抗上、（銀行にとって金利リスクがない）変動型ローンの低金利競争にしのぎを削っているという構図です。

　さらに、足下、欧米の金融環境の影響から、日本の金利下落がさらに進んでいます。　
　サブプライム・リーマンショック以後の世界不況から立ち直りかけたものの、東日本大震災で受けた低迷から脱しきれない中で、日銀は依然、政策誘導金利を０～０．１％とする超低金利政策をとっていますし、足下では欧州債務危機、米国債務上限法をめぐる解決策が見えない中、欧米の投資資金が日本の国債市場に逃げ場を求めて集まって日本市場の低金利に拍車がかかり、住宅ローン金利下げにもドライブがかかっている側面があります。

　さて、金利がこれからどうなるかですが、

①不景気の大きな流れは、すぐにどうなるというものではありません。不況下では低金利となるのが一般的であり、当分、低金利が続くものと思われます。
※ただし、不景気でも高金利となることがあります。財政破綻の瀬戸際にあるギリシャでは長期国債の流通利回りが17～18％もの水準で推移しています。こうした現象を「悪い金利上昇」と呼びます。

②銀行の金余りも、すぐにどうなるものではありません。住宅ローン獲得に注力する姿勢と銀行間競争の環境は当分変わらないでしょう。

③足下の欧米の債務危機は、日本にとっても対岸の火事ではありません。大変危険なマグマがたまっています。南欧や米国の国債が万一デフォルトにでもなろうものなら、先進国で最も財務が悪い日本の国債金利（長期金利の指標）のソブリンリスクが注目され、財政再建に対する脆弱な政治リスクも意識されて金利上昇に転じ、住宅ローン金利に連動する危険性があります。

④日本の財政の当面の課題にめどがつかないと、市場が日本の信用リスクを織り込んで日本国債金利が上昇する恐れがあります。当面は２３年度の赤字国債発行特例法案が今国会で成立させられるかどうか。これが今国会（会期は８月末まで）で成立しないと歳入欠陥に陥り、秋以降、政府活動が止まってしまいます。
　もうひとつ、政府が大震災関連の３次補正予算とセットで増税・財政再建路線をきちんと示せるかどうかです。体をなしていない政府・民主党だけでなく、自民党など野党を含めた政治が、責任ある対応をとれなければ、市場は日本のソブリンリスクを評価して、南欧のような金利上昇に転じる恐れがあります。

⑤さらに、【フラット35】Ｓの▲１％は遅くとも今年内に終了する予定であり、これが終了した場合には、銀行の金利戦略が大きく変わる可能性があります。対抗馬のフラット金利が事実上上がることになれば、銀行のローン金利もじわじわと平時モードに戻っていくのではないかと考えられます。

　以上、要約しますと、
　景気や金融構造からして、当分、日本の低金利は続くと考えられます。
　ただ、欧州債務危機、米国の政府債務上限法の成り行き次第ではギリシャ国債・米国債のデフォルトが発生するリスクがあり、その場合、今は欧米からの逃避資金が流入して低金利となっている日本国債ですが、先進国最悪の財政が意識されて、いつ、急上昇に転じないとも限らないマグマを抱えており、要警戒です。
　また、日本の政治が混迷する中、今国会で23年度の赤字国債発行法案が成立しないと大変なことになりますし、大震災絡みの３次補正の財源確保と財政再建へ向けた増税路線を具体的に示せないと、南欧の二の舞（財政破綻の危険→異常な高金利）になりかねません。
　また、景気や財政とは別の観点になりますが、【フラット35】Ｓの▲１％引きが終了する予定の年内はともかく、終了後は、銀行の金利戦略が変わる可能性が高く、他機関の動きを横目で見ながらじわじわと全体に住宅ローン金利水準が上がっていくのではないかと思います。
　このように、表向き、低金利が続いている日本ですが、一旦トリガーが引かれると金利が容易に上昇しかねない圧力がたまってきています。

　ただし、金利のことは市場が決めることで、予想はあくまで予想に過ぎませんので、ご留意のほど。

　なお、日経記事では、変動金利型ローンの金利変動リスクにも言及し、警鐘を鳴らしていますので、仮に1,000万円借り入れて１年後に金利が１～３％上がるとした場合の毎月返済額の試算をしてみましたので、ご参考に願います。
※実際に短期間にそんな大幅な金利変動が起きるかどうかはともかく、金利変動の際の毎月返済額の変動幅をシミュレートしてイメージを持っていただく趣旨の試算です。

○1,000万円、元利均等、35年、変動金利型の返済額試算
　当初金利０．７７５％　毎月返済額　２７，１９２円
　↓
　仮に、１年後１％ＵＰして１．７７５％となった場合
　　　毎月返済額　３１，８４７円（１７％増）　
　仮に、１年後２％ＵＰして２．７７５％となった場合
　　　毎月返済額　３６，９４４円（３５％増）　
　仮に、１年後３％ＵＰして３．７７５％となった場合
　　　毎月返済額　４２，４６１円（５６％増）　　

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足下のﾏﾝｼｮﾝ事情①

　足下のマンション事情を、ここ半月ほどの新聞記事から拾ってみました。
　供給、立地、スペック、サービスなど、震災の影響が色濃く滲んでいます。
　以下、新しいものから遡って時系列で掲載します。

■サーチナニュース（2011.7.1）
　５月の住宅着工／６．４％増加し年換算８１．５万戸、持家は１９カ月ぶりに前年割れ
　国土交通省が6月30日に公表した5月の新設住宅着工戸数は、前年同月比6・4％増の6万3726戸となった。2カ月連続して前年は上回ったものの、持家が19カ月ぶりに前年実績を割り込んだ。季節変動を考慮して年率戸数に換算すると81万5000戸となり前月の水準を1万7000戸上回った。
　利用関係別では、持家は2万3528戸（前年同月比2・9％減）で、19カ月ぶりに前年を下回った。貸家は、8カ月連続して前年実績を下回る2万669戸で、5月としては過去最低を記録した。
　分譲住宅は前年実績を42・9％上回り1万8822戸。15カ月連続して前年を上回った。ただ、10年1月から前年超えが続いていた分譲戸建は、17カ月ぶりにマイナスとなった。
　マンションは、神奈川県で大規模案件の着工が重なるなど全国で1万戸を超えた。

■産経新聞（2011.7.1）
　震災に弱い臨海部」…マンション即日完売の一方、敬遠傾向も
　国税庁が１日に発表した平成２３年分の路線価は、下落傾向にあった首都圏に“薄明かり”をもたらしたようだ。東日本大震災で不動産市況は一時冷え込んだが、その後、回復基調に戻り始め、液状化現象で敬遠された臨海部でも即日完売する物件も出始めている。ただ、臨海部に染みついたイメージの払拭も容易ではなく、業界関係者はその消費者動向を注視している。
　「新規物件に関していえば、震災の影響で臨海部の物件が全く売れなくなったということはない」
　不動産経済研究所（東京都新宿区）の担当者はこう強調した。実際、液状化現象がみられた千葉市美浜区では、大手不動産会社が６月に販売したマンションが即日完売し、話題となった。良好な子育て環境と充実した各種防災機能が人気の要因となったという。
　同研究所がまとめた５月の首都圏のマンション市場動向によると、供給は前月比６７・６％増の３９１４戸、契約率は前月比３・２ポイント増の７９・２％と高水準だ。
　「住宅ローン減税や低金利に加え、値下げによる“値ごろ感”が購入を後押ししている。東京近郊の臨海部でも、耐震性を強化した物件は人気がある」と、みずほ信託銀行不動産コンサルティング部担当者は分析する。
　一方、臨海部への敬遠傾向も根強いようだ。
　財団法人「東日本不動産流通機構」（千代田区）がまとめた５月の首都圏（東京、埼玉、千葉、神奈川）の中古マンション成約件数は、前年同月比１０・７％減の２２５１件。２カ月連続で前年同月比の減少率は縮小し、回復基調を示唆する。
　ただ、地域別に見ると内陸部より臨海部の方が成約状況は鈍い。例えば、前年比１０・１％減の東京・多摩地区に比べ、都心３区（千代田、中央、港）は同２９・８％減。浦安市や船橋市を含む千葉県の総武地区は同２８・６％減、神奈川県の湘南地区も２０・７％減となっている。
　不動産業界関係者は「一概に内陸や臨海という地理条件だけで契約が決まるわけではないが、東日本大震災に伴う『震災に弱い臨海部』というイメージは消費者心理をどこかで縛るのかもしれない」と話す。

■SankeiBiz(2011.6.30)
　「節電マンション」繚乱　ＬＥＤ・太陽光発電…拡販の呼び水に
　分譲マンション大手で、「節電」をキーワードにしたマンション開発が広がってきた。東日本で電力需給が逼迫（ひっぱく）する中、共用部へのＬＥＤ（発光ダイオード）採用や太陽光発電搭載、断熱性の高いガラスの採用など省電力対策を“呼び水”に、販売拡大につなげる狙いがある。
　マンション大手の大京は２９日、今年８月以降に建設する全物件の階段や廊下など共用部の照明にＬＥＤを標準搭載すると発表した。全物件へのＬＥＤ採用は業界初。電力不足が懸念される中、全物件への採用が有効と判断した。三井不動産も首都圏で発売する全物件の共用部にＬＥＤ照明を採用している。
　太陽光発電システムを標準装備する動きも広がってきた。三菱地所は、自社開発する中・大型の新築物件全棟に、太陽光発電を設置。節電配慮で自社物件のイメージを高める戦略で、２０１１年度に新築２０～３０棟に発電出力５キロワットの発電パネルを設け、エレベーターや共用部照明などの電力をまかなう。
　東京建物は、共用部照明にＬＥＤを採用し、電源に太陽光発電を使う節電マンションを港北ニュータウン（横浜市都筑区）で発売。節電対応などが評価され、１１日から売り出したところ、全３５戸が即完売になった。
　サンケイビルは東京都武蔵野市ですべての住戸に個別太陽光発電システムを採用した物件を７月中旬から売り出すほか、オリックス不動産やタカラレーベンも個別太陽光発電を備えた物件開発を強化。三井不動産と伊藤忠商事都市開発は太陽光発電の電気を蓄電池にためて共用部の電気や電気自動車（ＥＶ）の充電などに使える物件を扱う。
　空調の節電対策に、断熱性の高い「低反射ガラス」を採用する取り組みを進めるのが三井不動産や住友不動産。三井は首都圏の全物件に、住友は高層物件を中心に装着を急いでいる。
　東日本大震災後、マンション市場は苦戦気味。不動産経済研究所調べでは５月の首都圏発売戸数は３９１４戸と、同研究所の予測（５５００戸）に遠く及ばなかった。消費者が購入に慎重になっているためで、各社は節電対応など当面の関心事への対応を強化し市場を盛り上げる考えだ

■asahi.com(2011.6.30)
　全駐車場にＥＶ充電設備　伊藤忠都市の「クレヴィア駒沢大学」
　伊藤忠都市開発はこのほど、すべての駐車場に電気自動車（ＥＶ）充電設備を導入するマンション「クレヴィア駒沢大学」のモデルルームをオープンした。
　東京都世田谷区、東急田園都市線駒沢大学駅徒歩５分に立地。総戸数28戸（専有面積43～70平方メートル）。
　全28戸に対し駐車場は10台設置。そのすべてにＥＶ充電設備を設ける。これまでは、駐車場数区画に１基といった割合での設置がマンションでは主流だが、それぞれに設けることで利用者の利便性向上を図った。
　物件の価格は、３ＬＤＫ（70平方メートル）タイプが5900万円台から。

■asahi.com(2011.6.27)
　長谷工の「長期優良マンション」竣工
　長谷工コーポレーションはこのほど、分譲マンション初の「長期優良住宅認定」の取得物件「ブランシエラ浦和」（さいたま市浦和区、ＪＲ京浜東北線浦和駅徒歩９分、地上18階建て・総戸数69戸）を竣工した。
　同物件は、「劣化対策」「耐震性」「可変性」「省エネルギー性」「維持管理・更新の容易性」など９項目の長期優良住宅の認定をクリアしたほか、採用した「コンクリートのひび割れを低減する２つの技術」「高耐久ステンレス共用給水配管システム」「大規模修繕・改修工事を容易にする新築時の配慮」などが、「先導的モデル事業」にも選ばれた。
　購入者からは、立地や環境、間取りのほかに、耐久性・耐震性など長期に渡って安心して住むことへの配慮に対して高い評価を得たという。「今回の設計・施工で培った技術とノウハウを更に精査し、今後の事業提案に活用していく」としている。

■サーチナニュース（2011.6.21）
　マンション入居者の電気代を安く　マリモ、電力を一括購入
　マンション開発・分譲を手掛けるマリモ（広島市、深川真社長）は、電力を一括購入し居住者に通常より5～15％割安な料金で提供する仕組みを分譲マンションに導入する。また、太陽熱を使った給湯システムを設置してガス料金も抑える。居住者の毎月の光熱費負担を低減して同業他社との違いを打ち出し、分譲マンションの販売拡大につなげる。
　電力購入を代行するアイピー・パワーシステムズ（ＩＰＰＳ、東京・港）と連携する。ＩＰＰＳが各地域の電力会社と高圧電力の契約を締結する。マンションに受変電設備を設置し、各居住者向けに低圧電力に変換して提供する仕組みだ。
　第1弾として、広島市西区に2012年9月完成予定の「ポレスター横川駅前」のほか、岡山市、名古屋市、埼玉県久喜市で分譲するマンションに導入する。
　電力会社が手掛ける電気料金の請求書発行や徴収業務はＩＰＰＳが担う。廊下などの共用部分は通常の料金とする。
　高圧電力の料金は低圧に比べて安価なため、受変電設備の設置費用や維持管理費用、料金徴収に要する費用などを加えても、居住者に従来より5～15％割安な料金で電気を提供できる。
　電力量計を遠隔から操作して検針することで業務を効率化する。ＩＰＰＳが採用する電力量計を利用すれば、自動検針できるほか、居住者が電力使用量を日ごとや時間帯ごとに専用ＷＥＢサイトで把握できる。
　「（電力の）使用状況がきめ細かく分かるので、居住者の節電意識が高まる」（マリモ）とみている。
　今後、受変電設備を設置するスペースが確保できる中規模以上のマンションに電力一括購入の仕組みを導入する方針だ。
　ガス料金の低減に向けて太陽熱給湯システムを設置する。屋上に設けるパネルで集めた太陽熱を活用して水道水を温める。高効率のガス給湯器と組み合わせて活用し、ガス使用量を20～25％程度減らすことができる。
　マリモは建築設計会社として1970年に設立した。90年代にマンション分譲事業を開始し、これまでに全国で200棟以上を手掛けた。10年7月期の売上高は408億円。

■毎日新聞（2011.6.17）
　マンション発売戸数：首都圏販売、失速感　先月、予想下回る３．６％増
　不動産経済研究所が１６日発表した５月の首都圏（東京と千葉、神奈川、埼玉の１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比３・６％増の３９１４戸と３カ月ぶりに増加した。しかし、同研究所の予想５５００戸を大幅に下回る水準で、失速感が鮮明となった。東日本大震災の影響で、消費者が耐震性や立地など慎重に物件選別する動きを強めているとみられる。
　契約率は７９・２％で、好調の目安とされる７０％を１７カ月連続で超えた。ただ発売時期は、大型連休期間中の１～８日が２１５２戸だったが、９～３１日は１７６２戸と急ブレーキ。月末の販売在庫も前月末比４７戸増と、５カ月ぶりに増加に転じた。
　地域別では、東京都区部が前年同月比９・４％増、千葉５７・０％減、神奈川２・１％減、埼玉１０・２％減。東京都区部以外の都内が９６・１％増と大幅に伸びた。液状化の懸念が少なく、勤務地から近い都下西部の物件が人気を集めたようだ。
　震災前は人気だった超高層マンションも、高層階の揺れなどへの懸念が強く、２０階建て以上の超高層物件の発売戸数は４月の前年同月比８２・８％減に続き、５月も３９・５％減となった。

次ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/52302216.htmlへ続く

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足下のﾏﾝｼｮﾝ事情②

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■nikkei BPnet(2011.6.14)
　トヨタ自動車、PHV・EVを利用したマンション向けのカーシェアリングを実施
　トヨタ自動車は、プラグインハイブリッド車（PHV）・電気自動車（EV）を利用したマンション向けのカーシェアリングを2012年春から実施する。野村不動産、大京、トヨタホームの不動産開発各社と共同で、東京と名古屋で計画中の計3棟に駐車場や充電設備を整備して運営する。料金は今後詰める。
　PHVは、2012年初めまでに市販開始予定の「プリウスプラグインハイブリッド（プリウスPHV）」、EVは、小型車「iQ」をベースに2012年中の市場投入を予定しているモデルを利用。各マンションに2台ずつ計6台を配備する。車両は各地域のトヨタレンタリース店を通じて提供する。PHVとEVの内訳は未定。
　導入するマンションは、東京都目黒区の「プラウド駒場」（総戸数223戸）、東京都杉並区の「プラウド杉並和田」（同133戸）、名古屋市名東区の「ヴィラス星ヶ丘の森」（同278戸）。それぞれ2012年3～9月に完工予定で、完成に合わせて始める。石油消費の抑制につながるカーシェアリングの普及を受け、さらに環境に配慮したPHV・EVで展開することにした。
　トヨタはこれまでもガソリン車やハイブリッド車（HV）「プリウス」でカーシェアリングを行っているが、PHV・EVは初めてとなる。カーシェアリングは近距離ユースがメーンで、EVに適した利用法と位置付けた。今後、この事例の結果を踏まえ、拡大を検討していく。カーシェアリングによってプリウスPHVやEVをアピールする狙いもある。(

■日経産業新聞（2011.6.14）
　大京、新築中規模マンションに自家発電を完備　防災備蓄品も拡充
　大京は13日、今年10月以降に着工する新築10階以上の中規模マンション全てに自家発電設備を導入すると発表した。停電でエレベーターが長時間動かなくなる事態に備え、1基が10時間程度の運転可能な電力を供給できるようにする。7月以降建設する物件の防災備蓄品も拡充。東日本大震災でより安全で安心できるマンションを選ぶ消費者の需要に対応する。
　中層マンションに装備する自家発電機は、軽油が燃料で、建物の屋上か地下に設置する計画だ。価格は1台約1000万円。同社によると、数十戸程度からの中層中規模マンションにエレベーターの動力源として自家発電機を標準装備するのは例がないという。

■YOMIURIONLINE(2011.6.14)
　マンション選び、利便性より「地盤の安定性」
　東日本大震災の影響で、千葉県内のマンション販売動向に“地殻変動”が起きている。習志野市内の高台エリアでは大規模物件が即日完売となり、液状化被害を懸念し、人気地域だったベイエリアから「山の手」へ顧客が流れる傾向を示した。
　住宅選びのポイントも、利便性重視から「地盤の安定性」に変わるなど、住まい購入に対する意識の変化が目立ってきた。
　習志野市の京成実籾駅から徒歩１１分、海抜２６～２８メートルの下総台地に開発中の大規模マンション「ユトリシア」（１４５３戸）。７６～１２３平方メートルと広めの家族向け物件で、４～５月に販売した３棟目（２７０戸、２３００万～４９００万円台）の１、２期分譲は、いずれも即日完売だった。
　開発業者の有楽土地（東京）によると、震災後はモデルルームの客足が鈍る懸念もあったが、大型連休を含む５月の見学者は前月の２倍となった。
　地域別でみると、浦安市からは震災前の２倍、千葉市美浜区からは５倍に上り、「従来はＪＲ総武線の北と南で客層のすみ分けがあったが、湾岸エリアからの来場者が増え、順調な販売につながった」（開発事業部）という。
　モデルルームでは、地盤や耐震性などに関する問い合わせが急増した。
　同社が４００人に対して行った意識調査でも、住宅選びのポイントで「地盤の安定性」を重視する人が震災前の２倍にあたる２５％を占め、「利便性」（２４％）を抜いてトップとなった。

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地価は底打ち、上昇へ

地価は底打ち、上昇へ

　国土交通省が四半期ごとに足下の地価動向を発表している「地価LOOKレポート」。
　今回2月24日に発表された平成2１年第4四半期（H21.10.1～H22.1.1）の動向は、全国的に底打ち感を示すものとなりました。
　これは、住宅ローン大型減税、相続税特例、住宅エコポイント、【フラット35】Ｓ金利下げなどの政策効果により、昨年来、住宅着工が回復傾向にあるためです。
　一方で、鉄鋼などの資源も、新興国需要の高まりに加え、世界的な金余りによる投機資金の過剰流動性で高騰。
　しばらく続いてきた住宅の低価格は、確実に底を打ち、上昇の方向へ転じつつあるようです。

　○国土交通省ＨＰ　土地総合情報ライブラリ　→　http://tochi.mlit.go.jp/
　　　　　　　　　　　　「地価ルックレポート」平成21年第4四半期（21年10月1日～22年1月1日）
　　　　　　　　　　　　　　　→　http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20100224a.pdf

（参考）地価LOOKレポートとは
　地価の指標には、公示地価、基準地価、路線価、固定資産評価額などいろいろあります。
　　　　　○「地価もいろいろ」（2007.9.22）
　　　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/36799122.html
　ただ、これらの地価指標は全国津々浦々に渡る膨大な調査地点を対象とする大掛かりな調査であるため、調査の実施から公表までずいぶんとタイムラグあります
　そのタイムラグを補い、足下のホットな地価の動き（ベクトル）を迅速に捕まえようとするのが「地価 Look レポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）で、いわば地価の「体温計」みたいなものです。
　具体には、国土交通省が、全国主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地150地区地区)を選んで四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を捕まえようとする調査です。

■日本経済新聞（2011.2.24）
　地価、住宅地中心に上昇増加　150地区中16地区に
　１月１日時点　国交省報告
　国土交通省が24日発表した今年１月１日時点の地価動向報告によると、全国主要150地区のうち16地区の地価が前回（昨年10月１日時点）に比べて上昇した。上昇した地区は前回の２地区より大幅に増えた。住宅地では東京都の江東区豊洲や港区高輪、商業地では名古屋市熱田区金山などの地価が上がっている。同省は「住宅需要が増えたのが大きく、地価の転換傾向が鮮明になった」と話している。
　調査は四半期ごとに実施。全国の主な住宅地や商業地の地価を３カ月前と比べ、上昇・下落の動きだけを示す。上昇と横ばいの地区は合計で70地区となり、前回の63地区を上回った。
　改善が目立ったのは住宅地。全国42地区のうち11地区の地価が上昇し、前回の１地区より大幅に増えた。上昇が下落（７地区）を上回るのは約３年ぶり。政府が実施した住宅ローンの金利優遇などを背景に、昨年後半から住宅需要が緩やかに改善。不動産業者などがマンション用地を取得する動きが活発になった。
　一方、商業地では全国108地区の７割近くに当たる73地区の地価が下落した。国交省は「オフィスの空室率が高止まりしているなど、商業地の土地取引はなお低迷している」とみている。
　住宅地では東京都港区芝浦、兵庫県芦屋市のＪＲ芦屋駅周辺、大阪府豊中市などが上昇。商業地では福岡市博多区の博多駅周辺、川崎市中原区武蔵小杉などが上がった。

■ＪＣＡＳＴニュース（2011.2.25）
　高輪、豊洲、芝浦、新百合ヶ丘…　地価が上がる「住宅地」とは
　住宅地の地価が上昇に転じた。国土交通省が発表した2011年1月1日時点の地価動向調査によると、全国主要150地区のうち、16地区の地価が前回調査（10年10月1日）に比べて上昇。このうち住宅地は全国42地区のうち、11地区の地価が上昇した。
　住宅地の上昇は、前回調査時が佃・月島（東京都中央区）の、わずか1地区だけだったので、今回は大幅な増加となった。上昇した地区が下落した地区（7地区）を上回るのは08年1～3月期以来、約3年ぶりのことだ。
　横ばいだった地区も24地区（57％）を占めたことから、国交省地価調査課は「住宅地の地価は下げ止まり、転換傾向がより鮮明になった」と話している。
名古屋市は大曽根と覚王山、御器所の3か所
マンションが建ち並ぶ住宅地の地価は上がるのか？
　国交省の「地価LOOKレポート」によると、住宅地で上昇したのは11地区。東京都内は港区高輪と芝浦、江東区豊洲といった湾岸エリア近辺が上昇した。
　神奈川県では川崎市元住吉と、いまや「第3の山手エリア」の代表的な住宅地となった新百合ヶ丘の2か所。愛知県名古屋市は東区大曽根と千種区覚王山、昭和区御器所の3か所で上昇した。
　大阪圏は、大阪府豊中市と、兵庫県が神戸市東灘区岡本と芦屋市のJR芦屋駅周辺地区の2か所だった。国交省は「高級住宅地など、ブランドイメージ高いエリアから上昇している」と話している。
　11地区の伸び率はいずれも「0％超3％未満」と緩やかではある。
地価が上昇している住宅地の共通点は、マンション供給が盛んなことだ。不動産経済研究所の調べでは、首都圏の新規マンション販売は10年12月まで11か月連続で伸びている。
　みずほ証券チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「東京圏は10年3月から、大阪圏では同年5月から、マンションの売れ行きを示す初月契約率が好調ラインとされる70％を超え、それとともに供給が増加してきました」と話している。
　東京都内では湾岸エリアなどを中心に、現在もマンション建設や大手不動産などによるマンション用地の取得が進んでいて、国交省も「（マンション供給が）地価の上昇に寄与している」と話している。
好調なマンション販売、短期間で終息も？
　マンションの売れ行きが回復した理由のひとつは、値ごろ感が強まったこと。みずほ証券の石澤氏によると、「2007年をピークに東京23区で15％、山手（都心部）エリアで30％程度、価格が低下した」という。これに加えて、住宅ローン金利の低下や、政府の住宅エコポイント制度や減税策などで、消費者の住宅購入意欲が高まった。
　ところが、前出の石澤氏は「マンション販売の好調は、短期間で終息するかもしれない」と指摘する。住宅地の地価上昇を支えてきたマンション販売だが、今回調査の上昇地区にあたる東京・豊洲のマンション価格はすでに上昇しはじめており、値ごろ感が薄れてきた。
　さらに、「2008～09年に低価格マンションを供給してきた中堅デベロッパーの倒産が相次いだことで、最近は大手事業者が中心の供給体制です。そのため低額物件が不足し、購入者にとって、よい取得環境ではない」という。
　マンション事業者もおのずと、供給戸数を増やすことに慎重になるというわけだ。