金利切り替え・借り換え選択

借り換えを考える季節？

借り替えを考える季節？

　春以降、インフレ懸念から金利が俄かに上昇していた時期があって、その後また景気後退観測から金利が下がってきました。
　金利に「動き」が出てくると、住宅ローンを返済中の方の中には、借り換えを考えたり、固定金利期間終了時の金利見直し（金利リセット）時の金利タイプの選択に悩む方が増えてきます。

　借り替えの動機には、大きく二つのタイプがあります。
ひとつは、高金利ローンから低金利ローンへの借り替えによる利息負担軽減を期待するもの。
　二つ目は、金利が不確定な変動金利型ローン（短期固定を含む）を長期（または全期間）固定金利型ローンに借り替えて将来の金利上昇リスクをヘッジするためのものです。

　ところで、前者の利息負担軽減を期待するタイプの借り替えにおいては、現在のローンも借り換え後のローンの両方ともが基本的に「全期間固定」でなければ、金利差は確定できません。
　例えば、「全期間固定」から「変動型（短期固定を含む）」への借り換えでは、将来の金利がわかりませんので、利息差を確定して比較することはできないのです。

　借り替えについては、これまで、このブログでもいくつか書いていますのでご参考に願います。

（参考）このブログの借り換え関連記事
　　○「3年固定のその後の選択は？」（2006.6.25）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
　　○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
　　○「ローン借り替えは目的的に！（2008.5.24）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
　　○「金利リセット」（2008.6.21）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43125721.html

「全期間固定」から「10年固定」への借替え

　ただ、現実には微妙な比較の問題が出てきます。

　最近お受けしたご相談の事例（次ページ参照）では、
　５年前に、旧公庫（1,530万円、段階金利10年2.0％、11年目以降3.5％）、ろうきん（950万円、10年固定2.3％、11年目以降変動金利で上限金利3.3％）のローンを２本立てで借り入れた方から、今後５年後に迎える金利引き上げを控えて、銀行から「10年固定2.2％　固定金利期間終了後も全期間にわたり1.3％金利優遇という商品」に借り換えを勧められている。この際、どのように考えるべきだろうか・・・というものでした。

　借り換えをお考えの向きも多く、Ａさんのご相談の内容はいろいろご参考になる部分もあると思いましたので、Ａさんのご了解を頂いたわけではありませんが、ご相談内容を掲載させていただき、改めて、借り替えのことを考えてみたいと思います。

　確かに、あと5年すれば、旧公庫の金利が3.5％に、ろうきんが変動上限金利の3.3％に上がるとすれば、今のうちに10年固定2.2％に借り替えたほうが合理的なのではないだろうか。そうすれば現行ローンで当初10年間に適用されている２％そこそこの金利水準を、実質的にあと5年間延長できる・・・とのお考えはひとつの考え方です。

　具体にＡさんの事例を見てみると、当然のことですが、当面これからの5年間だけを考えれば、旧公庫は２％、ろうきんも2.3％と低金利ですから、10年固定2.2％に借り替えるだけの誘引は殆どありません。

　では、旧公庫、ろうきんの金利が上がる今から5年後（当初借入時からは10年後）のことを考えればどうなるか。
　旧公庫が3.5％に、ろうきんは最悪で上限金利の3.3％に上がりますから、「10年固定2.2％」に借り替えたほうが、1％以上金利を低く抑えられ、その分得することになります。
　ただ、その効果が確定できるのは、10年固定2.2％に借り替えた場合の「2.2％」が確定している期間だけですから、今から5年後（当初借入れから10年後）～今から10年後（当初借入れから15年後）までの「５年間」だけに限られます。
　その間の利息差を試算してみると、借り換えをする場合に要する借り換え費用を賄って多少の余りが出る程度にしかなりません。

　つまり、2％そこそこの金利適用期間を10年固定2.2%への借り替えによって実質５年間（当初10年後～15年後）延長できたとしても、借り替え費用負担を考えれば、さほどの魅力はないだろうと考えられます。

　そして肝心なことは、10年固定2.2％に借り替えた場合の「2.2％が切れた後」の金利が不確定だということです。
　もちろん、それまでの間に（金利が低いうちに）かなりの繰上返済ができれば話は別ですが・・・
　その金利リスクと、旧公庫の固定3.5％や労金の上限金利3.3％の水準とをどのように評価するかという観点で考えておくことが重要です。
　残り20年間の固定金利としての3.5％とか、3.3％という水準は、歴史的に見ても、あるいは現在の金利水準からみても、決して「高い」と言えるまでの水準ではないのかも知れない・・・

　むしろ、借り替え費用をかけてまで借り換えするよりは、その借り換え費用分のお金を繰上返済に充てる選択肢も、悪くないかも知れず、許容できる範囲かも知れない・・・

　あとはご本人のご判断。

　概ね、以上のようなやりとりでした。

　Ａさんの当面の結論は、現在の旧公庫、ろうきんの２本のローンを継続しつつ、５年後の金利引上時の様子を見て改めて検討したい、繰上返済にも励みたい、ということでした。

借り換え検討の際の「軸」

　借り替えや金利選択では、短期、長期かかわりなく実際の金利水準に目移りしますし、不確定な将来の金利水準を前提にして考えざるを得ないことから、なかなか悩ましい方が少なくないと思いますが、考え方の「軸」を絞って方向性を見定めたいと思います。
　
　その場合の「軸」として私が大事な要素だと考えるのは、次の3点です。
　「軸」をしっかりさせて考えれば、論点がかなり見えてきますので、あとは、まさにご自身のご判断ということになります。。
①その借り換えで金利差を確定できるのか、できないのか。
②その借り換えで金利リスクをヘッジできるのか、できないのか。
③ご自分は、将来の金利変動リスクをとれるのか、とれないのか。（資産、収入・支出の余裕度を勘案して）

（次のページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44443810.htmlに続く）

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金利リセット

金利リセット（固定金利期間経過時の金利見直し）

　２年固定、３年固定、５年固定など、返済当初の一定期間だけ金利が固定されている金利タイプを一般に「固定金利期間選択型」と呼びます。
　このタイプのローンでは、金利固定期間が過ぎるときに金利が見直されます。（これを「金利リセット」と呼びます。）

　金利リセットの条件は、銀行や商品ごとの契約内容によって一律ではありませんが、固定金利期間終了後は原則として変動金利に移行することとされ、借入者がその後も引き続き固定金利を選択できるオプションがついている仕組みの商品が一般的です。

　引き続き選べる固定期間についても、銀行やローンの契約ごとの条件次第で一律ではありませんが、最近の商品では、２年、３年、５年、１０年などの期間から自由に選べるタイプが多くなっています。

金利の動向
　
　金利リセット時に、その後の金利をどうするか･･･変動、２年固定、３年固定、５年固定、10年固定、20年固定･･･どれを選ぶか。
　その選択の前提として、目先の金利水準だけに惑わされるのではなく、金利動向をご自分なりに把握し、相場観を持って「選択」すべきであることは申し上げるまでもありませんが、正直、ここ半年ほどの金利の動きはめまぐるしいものがあり、方向感もつかみにくい荒れた動きになっていて、今、金利リセット時期を迎えている方の多くは大変難しい判断を迫られています。

　昨年来の米国のサブプライムショックで、年明け以後の世界の金融・経済は動揺が続いており、
金融機関の経営不安　→　米国の金利引下げ→　米欧金融当局の大量資金供給　→　過剰流動性　→　ドル安、資源・商品高騰　→　景況悪化（消費・生産・雇用悪化）　　
と、ここのところ、スタグフレーションの様相が色濃くなってきました。
　スタグフレーションの「解」は容易には見い出せませんが、このブログでも「弥生の金利」（2008.3.1）に書いたように、「強いドル」を復活させるしかないのではなかろうかと素人考えでも思いますし、現に、最近の米国は為替介入の可能性すら示唆するような「ドル防衛」に動いています。

（参考）このブログのスタグフレーション関連記事
　　○「2007年を振り返って」（2007.12.23）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/39067690.html
　　○「弥生の金利」（2008.3.1）
　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/40707302.html

　米国では、昨年９月以降、ＦＲＢ（連邦準備銀行）が誘導目標金利である「ＦＦ金利」（ﾌｪﾃﾞﾗﾙﾌｧﾝﾄﾞﾚｰﾄ）を5.25%から2.0%まで引き下げ、物価上昇率を勘案した実質金利がゼロになるまでに至っており、更なる引き下げ余地はほとんどありません。
　その一方で、原油、鉄鋼、レアメタル、食糧などに代表される資源の狂乱的な高騰が消費者物価に波及して不況下の物価上昇を招いており、金利引下げどころか、金利引き上げの見通しさえ取り沙汰される状況にあるというのが、最近の情勢です。

　欧州でも国によって物価上昇が激しいため金利引き上げ論が強く、金利引き上げの見通しが取り沙汰されるたびに、ユーロに対するドルの価値が下がることが連想されて　ドル安進行　→　ドル建ての原油高騰　という悪循環の動きも生じており、欧州中銀（ECB）も悩ましい状態に置かれています。

　このような世界的な金融・経済動乱の中、日本の市場金利も乱高下しており、長期金利の指標である１０年もの長期国債の流通利回りは今年２月の1.2%台から今月は一時1.8%台まで上昇。（昨日時点ではやや落ち着いて1.7%台）
　この間、住宅ローンの基準金利も大きく上げてきています。

金利リセット時の「選択」

　例えば、今から３年前に「3年固定」を借りた方を想定してみましょう。
　当時の一般的な銀行の優遇金利を例に、「当初３年間１％、その後は完済までずっと0.4%優遇」という前提で考えてみます。
　リセット時の金利水準は、三菱東京UFJ銀行の6月の基準金利を参考にして毎月返済額を試算します。
　
■３年前の借入条件（1,000万円、35年、元利均等）
　「3年固定」…当初３年間１％、その後は完済までずっと0.4%優遇
　　※なお、当時の3年固定の「基準金利」は2.25％でした。
　（毎月返済額）
　　○当初３年間　１％　　28,228円／月
　　○４年目の選択　
　　　「変動金利」2.475％(＝基準2.875％－0.4％) 毎月返済額　34,984円／月（24％増）
　　　「３年固定」3.15％（＝基準3.550％－0.4％）毎月返済額　38,360円／月（36％増）　
　　　「５年固定」3.35％（＝基準3.750％－0.4％）毎月返済額　39,393円／月（40％増）
　　　「10年固定」3.65％（＝基準4.050％－0.4％）毎月返済額　40,969円／月（45％増）　

　いずれにしても厳しい選択になります。

　そもそも、当初３年だけの優遇金利１％の効果が剥がれた上に、優遇金利の基になる「基準金利」そのものが上がっています。
　基準金利は銀行が決めるもので、水準は銀行ごとに異なりますが、三菱東京UFJ銀行の場合、３年前の３年固定の基準金利は2.25％。それが現在は3.55％ですから、当時から1.3％上昇しているわけです。

　３年前の借入時点の３年固定の基準金利2.25％を前提にすれば、４年目からの適用金利は0.4％優遇で1.85％という想定になっていたわけで、その場合の４年目以降の毎月返済額は 32,016円／月。当初３年の28,228円／月と比べて 13％増程度で収まるものと期待した向きが多かったはずだと思いますが、実際には３年後の金利は、0.4％優遇後でも3.15％となってしまったのです。

　３年前は「ゼロ金利」時代。景気回復基調の中、今日のような金利の正常化はある程度予想されてはいたものの、その後実際に金利が復活し、上昇基調になってくると、改めて、客寄せパンダ的に使われたこうした仕組みの住宅ローン（当初金利の大幅優遇による変動金利商品)のネガティブな側面が如実に浮かび上がってきますし、銀行側の説明責任の問題も噴き出してくる可能性があります。

※　このような商品性は、アメリカで問題になっているサブプライムローン破綻の要因のひとつに挙げられる商品性･･･当初金利固定期間の大幅金利優遇（teaser金利）と、固定金利期間と当初固定金利期間経過後の変動金利の組み合わせ商品（ﾊｲﾌﾞﾘｯﾄﾞ型変動金利＝Hybrid ARM）･･･と基本的に同じものです。
　もちろん、米国のザプライムローン破綻は、ローンの商品性だけが原因ではなく、住宅価格のバブル崩壊という別の要因が、より直接的で大きく影響しているわけではありますが･･･

借り換えも視野に･･･

　どの金利タイプを選ぶのか、それともこの際、全期間固定、20年固定、10年固定の優遇金利商品に借り替えようか･･･

（参考）三菱東京UFJ銀行の優遇金利（６月）　
　　　　　35年固定　　3.52％
　　　　　20年固定　　3.10％
　　　　　10年固定　　2.4％　

　金利上昇が現前化しつつある中では、手間暇に加えてかなりの借り換えコストをかけてでも、将来の安定が確保できる長期固定タイプにこの際借り替える・・・という選択の経済合理性は、形骸化した「基準金利」と新規ローンの「優遇金利」が乖離する中、ますます現実的なものになりつつあるのではないかと感じます。

※それにしても、金利水準が低かった昨年末から今年はじめにかけての時期に長期固定に借り替えた方はラッキーでした。全期間固定でも2％台で借り入れできた方が多かったのではないでしょうか。

（参考）このブログの金利タイプ、金利リセット関連記事　
　○「固定金利期間選択型ローンの金利見直しルール」（2006.6.25）
　　 http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9338870.html
　○「変動金金利の金利見直し」（2006.6.25）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9341938.html
　○「長期固定金利型ローン＝全期間固定型」（2006.6.25）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9377614.html
　○「金利タイプを選ぶ際のメルクマールは？」（2006.6.25）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9438043.html
　○「固定金利期間選択型」（2006.7.15）
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12194462.html
　○「基準金利」の裏側 }(2006.10.8)
　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/21228750.html

（参考）このブログの借り換え関連記事
　○「３年固定」のその後の選択は？」（2006.6.25）
　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
　○「ローンの借換え」（2006.7.15）
　 http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
　○「ローン借り換えは目的的に！」（2008.5.24）
　　 http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html

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ローン借り換えは目的的に！

借り換え意識調査

　楽天リサーチが、住宅ローンの借り換え意識に関する調査を行っています。

　○楽天リサーチＨＰ　自主調査レポート「金利の動向を見極め「借り換え」を選ぶ人も」
　　http://research.rakuten.co.jp/report/20080521/
　
　これによれば、「すでに借り換えを行った」「現在借り換えを検討している」と回答した人が借り換え時に重視した（する）項目は（複数回答可）、「金利の低さ」が圧倒的に多く74.6％とトップ。「手数料の安さ」（31.9％）、「金融機関の信頼度」（22.5％）がそれぞれ続いています。

　また、借り換え後のローンのタイプ（検討中を含む）は「固定期間選択型」の34.7％、「完全固定金利型」32.4％、「変動金利型」は29.1％と、ほぼ拮抗しています。

■NIKKEI TRENDY NET(2008.5.22)
　住宅ローンの借り換え意向33％、13％はすでに借り換え、楽天リサーチ
　楽天リサーチのアンケート調査によると、現在の住宅ローンを借り換える意向がある人は33.1％で、12.7％は「すでに借り換えを行った」としている。「借り換えはしない」は36.6％で、ほかは「分からない」と答えた。
　現在借りている住宅ローンについては、「満足している」という人が50.6％を占め、「不満がある」は18.1％にとどまった。一方で「どちらともいえない」という人が33.3％いた。
　項目別にみると、「金融機関の対応」「借入期間」「当初の借入金額」については、満足している人が過半数だった。「繰り上げ返済時などの各種手数料」「適用金利の水準」「繰り上げ返済時などの各種手続きの便利さ」については不満を持つ人が2割強から3割いた。
　また、すでに借り換えを行った人や、現在借り換えを検討している人にその理由を尋ねたところ、「借り入れ当初より金利が低い水準にあるから」が56.8％で最も多く、次いで「住宅ローン金利が上がりそうだから」が30.5％となった。
　借り換え時の重視点については、「金利の低さ」をあげた人が74.6％と圧倒的に多く、これに「手数料の安さ」の31.9％、「金融機関の信頼度」の22.5％と続いた。借り換え先ローンのタイプは「固定期間選択型」が34.7％、「完全固定金利型」が32.4％、「変動金利型」が29.1％だった。
　借り換え先ローンの目安となる金利は「2％以上3％未満」が45.5％、「1％以上2％未満」が37.6％となった。
　調査は4月18日―21日の期間、一戸建て住宅またはマンションを所有する30歳―60歳代の男女を対象にインターネット上で実施した。有効回答数は1000。

■J-CASTニュース（2008.5.23）
　住宅ローン金利6割以上が「徐々に上昇する」　楽天リサーチ調べ
現在住宅ローンを借りている人の6割以上が今後、住宅ローンの金利が「徐々に上昇する」と考えていることが、インターネット調査会社の楽天リサーチの調べでわかった。調査対象者（1000人）に、今後の住宅ローン金利の動向を予測してもらったところ、65.9％が「徐々に上昇する」と答えた。
住宅ローンについては、住宅ローンを借りている人の過半数が現在のローンに満足している一方で、半数近くがすでに借り換えの実行あるいは検討している。住宅ローンの借り換えを実行・検討している人の理由としては、「借り入れ当初より金利が低い水準にあるから」が56.8％、「住宅ローン金利が上がりそうだから」が30.5％を占めた。
なお、この調査は同社に登録するモニターから戸建て住宅もしくはマンションを所有する全国の30～60歳代までの男女1000人を対象に、2008年4月18日から21日にかけて聞いた。

金利上昇時期の借り換えの意味

　私は、この借り換え後の金利タイプ「変動金利２９．１％」という数字に、正直、戸惑います。
　従前のローンの属性など細かなデータがわかりませんので決め付けた申し上げ方はできませんが、歴史的に見ても低金利水準にあるこの時期に、目先低金利が続いているとはいえ、わざわざ「変動金利」に借り替えるという選択は、よほどある程度の短期間で完済できるめどをお持ちの方でなければ合理性がないだろうと考えるからです。
　また、最近の10年固定や20年固定などの優遇金利水準はかなり低く設定されていて、「変動金利」の金利水準には、わざわざ将来の金利リスクを冒してまで選択するほどの格別の大きな魅力が感じられないということもあります。

　世界的にもインフレ傾向にあり、日本の足下の金利動向は上昇基調にあります。
　昨日（5/23）の長期国債の流通利回りみも９か月ぶりの１．７５５％まで上がり、３月からの２か月で実に０．５％も上昇しています。
（このままいけば６月の住宅ローン金利はまた上がりそうです。）

　以前にもこのブログに書きましたが、このような金利上昇期においてローンを借り替える場合、「何のために借りかえるか」という目的を明確にして、金利タイプの選択を的確に行うことが大事です。
　
（参考）このブログに書いた借り換え関連記事
　いずれも約２年前に書いた記事ですので、内容は古い部分がありますが、趣旨は変わりません。
　　○「固定金利期間終了時の金利選択」（2006.6.25）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9410071.html
　　○「3年固定のその後の選択は？」（2006.6.25）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
　　○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html

　以前の記事の内容と重複しますが、借り換えを考える場合の基本パターンは、大きく次の二つになると考えます。

①高金利で借りた「全期間固定」ローンを、最近の安い優遇金利のローン商品・・・「全期間固定」や「１０年固定」や「3年固定」などに借り換えることで、返済総額を減らす。
※この場合、どの程度の固定金利期間を選ぶべきかは、その方の所得・資産の余裕度合いや、完済までの期間の見通しなどによって、金利を固定すべきと考える期間が異なってきますので、ひとそれぞれの状況に応じた対応がありうることになります。
　なお、「全期間固定」を「3年固定」などの「短期固定」や「変動金利」などに切り替える場合には、将来の適用金利が流動的になりますから、「全期間固定」へ借り換えるのでなければ借り換えによる利息差を確定することはできません。

②「変動金利」や「３年固定」などの短期固定で借りたローンを、より長期の「10～20年固定」や「全期間固定」に借り替えることで将来の金利リスクを排除する。
※歴史的な低金利時代から金利上昇期への移行期にあると考えられる今の時期において、　「３年固定」や「変動金利」を、わざわざ借り換える意味があるのは、このように「全期間固定」や「２０年固定」など、長期の固定ローンへ借り替える場合です。
　将来の金利変動リスクをなくして安心を手に入れるために、当面の返済額が増えたとしても、「全期間固定」や２０年固定などの「長期固定」金利に借り替える・・・という選択です。

　そのほかのパターン・・・例えば３年固定から他行の３年固定優遇金利商品への借り換え・・・は、一見、「得」になるように見えますが、返済額で得するのは、多くの場合、次の３年間の利息差だけに限られます。（３年経過後の優遇の有無・幅などが違う場合はありますが・・・）
　一方で、融資額などにもよりますが、借り換えのための諸費用が数十万円掛かるであろうことを考えると、３年固定から３年固定への借り換えのような動き方は、返済額の損得勘定の観点から考えれば、手間隙・諸費用をかける合理性があるようには思えません。

　借換えに際しては、単純な金利水準だけの比較ではなく、借り換えの目的に沿って、的確に金利タイプの選択を行って、目的的で合理的な選択をしたいものだと思います。

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みなさん、「借り換え」は？

　楽天グループの「楽天リサーチ」が、住宅ローンの借り換えに関するアンケート調査をネット上で実施し、その結果を公表しています。
　「楽天」と「新生銀行」が合弁で設立した「楽天モーゲージ」が「フラット35（買取型）」に参入して住宅ローンを展開し始めたせいもあって、今回、住宅ローンに関する調査を行ったのでしょうか・・・
　
　なお、調査手法が、ネット上のアンケートであり、アンケート回答者は事前にアンケートモニターとして登録している方であるという属性の偏りがありますので、数字を読む上では、そうしたデータの癖を理解しておくといいかもしれません。

　借り換えが気になる向きには、こうした他人の考え方や動き方も、多少の参考にはなるかも知れません。
　そういう観点で、NIKKEI NETの記事を大部になりますが、引用して紹介させていただきます。

※グラフ付きの調査結果報告の現物は、楽天リサーチのＨＰでご覧ください。
　⇒http://research.rakuten.co.jp/report/20070403/

■ＮＩＫＫＥＩ　ＮＥＴ（2007.4.2）

楽天リサーチなど、住宅ローンに関するインターネット調査結果を発表
高まる住宅ローンの借り換え需要
～　住宅ローンに関する自主調査より　～

　楽天リサーチ株式会社（代表取締役社長：森　学、東京都港区）と楽天モーゲージ株式会社（代表取締役社長：新村　正孝、東京都港区）は共同で、住宅ローンに関するインターネット調査を実施した。
　今回の調査は、２００７年３月２日から３月４日までの期間に、楽天リサーチ登録モニター（約１４０万人）から、一戸建てもしくはマンションを所有する３０歳から６９歳の男女１０００人を対象に実施した。

◆調査結果
　今回の調査から、金利の上昇懸念が広まっている中、住宅ローン利用者の間では住宅ローンの借り換えを志向する人が多く、借り換えを検討する際の情報源はインターネットが主体であることが明らかになった。

１．現行の借り入れは当面の割安感が強い金利タイプが６割

　まずは、調査対象者の現状を概観しておきたい。
　現在所有している住居は、「新築一戸建」が５６．２％と半数以上を占め、「新築マンション」（２８．６％）がそれに次いでいる。
　住宅ローンの借り入れ先は、「住宅金融公庫」（３２．２％）と「地方銀行」（２４．０％）で過半数を占める。借り入れ先決定の理由として最も多かったのが「金利の低さ」で６１．５％。以下、「金融機関の信頼度」（２７．０％）、「過去の取引関係（メインバンク）」（２１．７％）と続く。当初借入先決定の際の情報源は、「不動産会社」（３４．５％）と「金融機関」（３４．７％）がほぼ同率でトップになっている。
　「インターネット」という回答は２２．６％にとどまった。
　一方、借り入れ先決定の経緯に関する質問では、「自身や家族の主体的な判断」という回答が８５．３％と突出している。「不動産業者の勧め」「金融機関の勧め」という回答は少なく（それぞれ８．８％、２．５％）、多くの人にとって、不動産業者と金融機関はあくまでも情報源という位置づけであることがわかる。
　住宅ローンをタイプ別で見ると、「完全固定金利型」がトップで、全体の約４割（３８．５％）。一方「固定期間選択型」（３２．１％）と「変動金利型」（２８．７％）を合わせると、約６割となっており、金融機関が当面の割安感を強くＰＲした金利タイプが優勢であることがわかる。
　適用金利は、「２％以上３％未満」（４９．９％）が最も多く、「１％以上２％未満」（２４．９％）、「３％以上４％未満」（１７．３％）がそれに続く。３％未満の金利が、全体のおよそ８割を占めている。
　借り入れの残存期間は、１位が「２０年以下」（１７．２％）、２位が「３０年以下」（１５．６％）、３位が「２５年以下」（１５．４％）という結果になった。

２．満足層と不満層はおよそ半々

　調査対象者は、現在利用している住宅ローンにどの程度満足しているのだろうか。
　住宅ローン全般について見ると、「非常に満足」「ある程度満足」と答えた「満足層」が過半数（５２．４％）で、「不満層」（「やや不満」＋「非常に不満」）は１５．３％にとどまった。ただし、「どちらとも言えない」という回答も多く（３２．３％）、これを不満層に加えると、満足層と不満層はおよそ半々という結果になる。
　一方、細目に関する質問では、「適用金利の水準」「借り入れの金利タイプ」「返済額」「当初の借り入れ金額」「借り入れ期間」「金融機関の対応」の計６項目で「満足」という回答が半数弱から半数超を占めたが、「繰り上げ返済時などの各種手数料」「繰り上げ返済時などの各種手続きの便利さ」の２項目では、「満足」はおよそ３割となっている。

３．約半数が「ローン借り換え派」

　続いて、住宅ローンの借り換えに関する質問を行った。
　「これから住宅ローンの借り換えを検討したいと思いますか」という質問では、「借り換えはしない」と答えた「現状維持派」は３０．５％だった。それに対し、「現在借り換えを検討している」、あるいは「将来は借り換えを検討したい」と答えた「借り換え検討派」は３５．７％。すでに借り換えを行っている「借り換え済み派」の１４．０％をこれに加えれば、約半数が、「ローン借り換え派」となる。
　「現在借り換えを検討している」人、および「借り換え済み派」に、借り換えの理由を聞いたところ、「借り入れ当初より金利が低い水準にあるから」が５６．４％と半数以上を占め、次いで「住宅ローン金利が上がりそうだから」も３割以上となった。
　ちなみに、調査対象者中、「今後住宅ローン金利は徐々に上昇する」と考えている人は、８割を超えている。
　同じく、「現在借り換えを検討している」人、および「借り換え済み派」が、どの金融機関を利用もしくは利用予定であるかを聞いたところ、「地方銀行」が最も多く２６．５％。都市銀行や信用金庫などがそれに続いた。金融機関選択の理由としては、「金利の低さ」（８０．４％）、「手数料の安さ」（２５．０％）、「担当者の応対のよさ」（１９．６％）などが挙げられている。

４．借り換えローンの内容をしっかり検討する

　「現在借り換えを検討している」人、および「借り換え済み派」への質問が続く。
　借り換え時に利用もしくは利用予定のローンのタイプに関する質問では、「固定期間選択型」という回答が最も多く４１．２％。次いで「完全固定金利型」（２９．４％）、「変動金利型」（２２．５％）の順となっている。
　先の「現在利用している住宅ローンのタイプ」に関する質問の結果と比較すると、「固定期間選択型」の回答率が９．１％増加している。現在の借り入れ内容（残存期間、残高、金利、金利タイプなど）と借り換えローンの内容を十分比較して、出来るだけ金利メリットの高いタイプを選択しようとする人が多いことが見て取れる。
　同じく、借り換えの目安となる金利については、「２％以上３％未満」（４７．１％）が最も多く、次いで「１％以上２％未満」（４０．７％）となっており、この２項目でほぼ９割を占める。先の「現在の借り入れの適用金利」と比較すると、「１％以上２％未満」の回答率が１５．８％増えている。
　なお、借り換えの最終決定に関する質問では、先の質問同様、「自身や家族の主体的な判断によって行う」とする回答が９４．１％でトップとなっている。

５．借り換え検討派の情報源はインターネットが主体となっている

　次に「借り換え検討派」全員に、「借り換えを行うとしたらいつまでを目安に検討するか」という質問をした。
　結果は、「１年以内」が１３．７％で、以下「２年以内」（１２．３％）、「５年以内」（１０．１％）の順となった。２年以下の回答をすべて合わせると、全体の約４割を占めており、比較的早い時期での借り換えを検討している人が多いことがわかる。
　さらに同じ層に、借り換えローンやその資金計画に関して金融機関にどのようなサービスを求めるかを尋ねたところ（複数回答可）、「返済シミュレーション」が突出して多く、８３．８％となった。次いで、「繰り上げ返済や借り換えに関する相談」（５０．７％）、「商品内容が比較できる情報」（４８．２％）となっている。
　「借り換え検討派」の住宅ローンに関する情報源は（５つまで回答可）、「インターネット」が７４．５％と最も多く、それに「金融機関」（５８．８％）が続く。先の「現在利用中の借り入れ先選定時の情報源」に関する質問では、「インターネット」は２２．６％、「金融機関」は３４．７％にとどまっており、両項目とも大幅に増加している。これに、「マネー雑誌」（１６．２％）と「新聞・雑誌の記事」（１７．１％）の回答を合わせてみると、「借り換え先選択の際には、自ら積極的に情報を収集する」という傾向が見えてくる。

６．アクティブに行動する「借り換え派」

　最後に、「借り換えはしない」と答えた「現状維持派」に、借り換えをしない理由を聞いた（複数回答可）。
　結果は、トップが「手数料がかかるから」（３７．７％）で、以下「完全固定金利型で借りているから」（３４．４％）、「手続きが面倒だから」（２９．８％）という回答が続いた。
　今回の調査では、金利の動きを見据えながら、より有利な住宅ローンへの借り換えを志向する層が比較的多いことが明らかになった。
　そういった層は、インターネットを活用して自ら情報を収集し、自ら借り換えの決定を行うなど、アクティブな傾向があることも、調査結果からうかがうことができる。

◆参考：楽天モーゲージ株式会社について
　楽天モーゲージ株式会社は、インターネットを活用した住宅ローン専業の金融会社として、２００６年２月に楽天株式会社と株式会社新生銀行が合弁で設立しました。
　楽天モーゲージ株式会社は、楽天グループのインターネットビジネスのノウハウと、新生銀行の金融技術力を最大限に活用し、低コストの住宅ローンの提供に努めています。
　なお、楽天モーゲージ株式会社では、住宅ローンの借換ローンの取扱いについて現在、準備中です。

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１０年のリスクは１０年で・・・

１０年のリスクヘッジは５～１０年で考える・・・

　今回も、ご相談事例をご紹介いたします。
　今回のご相談は、２年固定終了時点の方で、今後１０年程度で完済しようというお考えの方でした。
　１０年で完済なさるおつもりなら１０年固定にするのが基本ですが、
　５年固定を選んでも、５年後の残高がある程度少なくなって、多少金利が上がったとしても体力的に耐えられる見通しがあるなら、５年固定を選択するのもリーズナブルだろうと思います・・・という成り行きのお話です。

■ご質問
　はじめまして。
　２年固定終了後、５年固定、１０年固定か１５年全期間固定かで悩んでいます。
　夫３９歳、残高１８００万円、後１０数年で返済する予定です。
　全期間固定だと繰り上げ返済に手数料がかかるので、１０年にしたいのですが、子供二人がまだ小学生と幼児なので迷ってしまいます。
　これからも出来る限り繰り上げ返済していきたいのですがどちらがいいでしょうか？ご指導よろしくお願いします。

●ご回答
　そうですね。
　１０年程度で完済したいというお考えなら、無理に長い固定期間を選ぶ必要はありません。
　５年、10年の金利水準にもよりますから一概には言えませんが、10年で完済するつもりで10年固定を選ぶというのは、極めて合理的なお考えです。
　金融の用語に「ALM」（資産・負債の総合管理）という言葉があります。
　ALMの基本的な考え方のひとつに、将来の金利変動リスク・・・金利上昇又は下落が生じたときに、資産に発生するプラス要因、マイナス要因と、負債に発生するプラス要因、マイナス要因をそれぞれ計算して、そのトータルで、損失リスクを最小限に抑えようというものがあります。
　その場合、資産の保有期間と負債の保有期間とを、できるだけそろえてズレが生じないようにすることが基本的な対応になります。
　ズレが生じると、それだけ変動要因が大きくなり、その分リスクが発生することになります。
　ごちゃごちゃ書きましたが、直接的なたとえにはなっていないかも知れませんが、１０年で完済なさるおつもりなら１０年のリスクを考えることが合理的であって、わざわざそれ以上の長い期間の固定期間・・・金利が高いもの・・・をお選びになる必要はないと思います。

■更問い
　早速ご返事いただきありがとうございます。
　やはり１０年固定ですよね。ただ金利が１％優遇されて２．７５％と今までよりかなり上がるのが心配ですが。５年だと２．３５％なのでこれも魅力です。（１５年は３．１５％です。）
　他行に借り換えだと、1０年で２．２５％、１５年で２．６５％でした。でもこのくらいの金利差で借り換えは考えないほうがいいでしょうか。
　言い忘れましたが、今回２００万円繰り上げ返済予定です。
　よろしくお願いします。

■ご回答
　今回繰上返済後の残高が1,600万円で、これを今後10年程度で完済するおつもりということでしたら、
　10年固定2.75％でも、５年固定2.35％でも、どちらの選択もありえますね。
　その場合の判断のメルクマールのひとつになりうるのは、５年後の残高見通しです。
10年で完済するめどということですから、
　仮に、今後５年間の繰上返済で残高が半分の800万円程度まで削減できるようなら、
その後の金利上昇の影響は、残高が減った分軽減されます。
　１％の上昇で利息支払いの増加は大雑把に約８万円増（残高800万円×年利0.01≒８万円）程度です。2％上昇で16万円増／年、3％上昇で24万円増／年
　逆に、5年後の時点では繰上返済がほとんど進められない蓋然性が高ければ、5年後の金利変動の影響がその分大きくなることになります。
　たしかにも5年固定2.35％も魅力的ですよね。
　ちなみに、10年で完済するとして（返済期間10年と仮定して）、
　さらに、繰上返済もコンスタントに平均的に進めていくと仮定した場合、
　５年固定当初2.35％で５年経過後の金利が何％になったときに、10年固定2.75％の場合の累計総支払額と同じ水準になるかを試算すると・・・3.9％になります。
　あとは、ご自身でご判断いただくべき部分だと思いますので、ご判断ください。
　なお、この残高で、他行借換えの場合の金利差0.5％というのは、借換費用を考えるとあまり有意ではないように思います。
　年間の利息差は大雑把に　残高1,600万円×年利0.005≒８万円　
借換え費用が仮に30～40万円かかるとして、その費用を取り返すのだけでも５年くらいかかってしまいます。

■お返事
　お返事ありがとうございます。
　他行への借換えは、やはりあまりメリットはないようですね。
　今より１％以上金利が上がることと、これからの教育資金などで繰上げ返済がどのくらい進むか心配ではありますが、５年固定を選んだ場合、５年後３．９％（１％優遇のため基準金利４．９％）までは上がらないのでは？と思い５年固定を選んでみようかと思います。
　また何かありましたら相談させてください。
　いろいろ相談にのってもらいましてありがとうございました。

住宅ローンあれこれ

借り換えを考える季節？

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金利リセット

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ローン借り換えは目的的に！

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みなさん、「借り換え」は？

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１０年のリスクは１０年で・・・

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