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変動・短期固定 から 全期間固定・10年固定への借換えブーム？
ここ10年ほどの間、市場金利がどんどん低下し、ついには史上最低水準に張り付いていたこともあって、かつて比較的高金利時代に住宅金融公庫融資や年金被保険者住宅ローンなどの全期間固定ローンを借り入れて返済中の方が、こぞって銀行の2〜３年固定の低金利キャンペーンローンへ借り替える動きが続いていました。
ところが、それが、ここにきて、おや？・・・というより、やっぱり？・・・という新たなダイナミズムが働いているような印象を受けます。
前々々回のこのブログの記事を書いた際にも引き合いに出しましたが、YAHOO掲示板で住宅ローン相談を承っているのですが、その内容を見ていてそのような印象をとみに強く抱くようになりました。
その大きな流れは、数年前に２〜３年固定のキャンペーン金利や変動金利で借り入れて返済している方の中で、固定期間終了に際し、当面の金利が多少高くなったとしても、より長めの固定期間を選択しようとする動きが強まっているのではないかということです。
例えば、２〜３年の金利固定期間の終了に際して、これまで借り入れていたローン商品のままで、次に10年固定を選んだり、
一方、同じ銀行ローンのままでは優遇金利が受けられない方の中には、いっそのこと数十万円の借り換えコストをかけてでも他行の10年固定キャンペーン金利や全期間固定に借り替えたり・・・
つまり、変動型金利タイプから長期固定金利タイプへの金利タイプ切り替えや借り換えの動きが強まっているように感じるのです。
ぐだぐだ多言を弄するより、実際のご相談事例を３つ４つご覧いただいたほうが、より皆さんのご参考になるのではないかと思い、これから何回かのシリーズでご紹介させていただきます。
お読みいただくには、原文ほぼそのままのほうが臨場感を持ってお読みいただけるのではないかと思い、ほとんど修文しておりませんので、多少読みづらい部分があるかも知れませんが、その前提でお読みください。
※ 実際にご相談いただいた方におかれては、掲示板で既に公になっている内容であるとはいえ、広く皆さんの参考になりそうな事例としてここでご披露させていただくことについて、ご理解賜りたいと存じます。
■ご相談事例 その1
◎ご質問
はじめまして。
住宅ローンの借り換えに関して、相談にのって下さい･･･
(状況)
・3年半前に三井住友銀行にて“3年固定1.875%”のローン開始
・固定期間が終わり、昨年12月に1回目の利率見直しがあり、0.25%上昇して2.125%に変更
・ローン残高3200万円、返済予定29年後
(相談内容)
初めての利率見直しがあり、予想通り利率は上昇してしまいました(＞＜)
少し楽観的に考えていたのですが、こりゃいかん！と思い、借り換えを検討する事にしました。今後も確実に上がっていくでしょうし･･･
三井住友銀行の“10年固定ローン(10年2.25%、その後0.4%優遇)”がいいかな･･･それとも、JAの“10年固定ローン(10年2.05%、その後0.7%優遇)”がいいかな･･･などと考えています。
そこで相談なのですが、
・やはり借り替えた方がよいでしょうか？
・例えば三井住友とJAで比較した場合、三井住友なら手数料も安いので、固定期間の利率は少し高いけれど結果的に得なのでしょうか？
近日中に三井住友に相談に行く予定ですが、事前に意見を伺いたく、質問させて頂きました。早期返済をしていくつもりですが、少しでも返済額は少ない方がいいので･･･
よろしくお願いします。
◎お答え
とりあえず・・・
現在、「三井住友」から３年固定を借りていて、「三井住友」の全期間固定に「借り換え」る・・・
しかも、その場合に「優遇金利」で借り替える・・・
ということは、おそらく出来ないはずだと思います。
借り替えるのは他行になるでしょうね。
もとより、固定金利から固定金利に借り替える場合ならば、確定的な借り換えの損益シミュレーションを考えることができますが、
今回のように、短期固定から10年固定等への借り換えの場合は、将来の金利が不確定なため、利息差で得失を論じることはできません。
つまりは、短期固定から、より長期の固定タイプへの借り換えというのは、具体的な損得を勘定するというよりも、むしろ当面の返済額が増えることを覚悟で金利上昇リスクを回避する・・・という効果を狙ってのことになります。
※要するに、現状の短期固定より高めの長期の金利に固定する「保険料」を支払って、将来の金利上昇のリスクを被らなくて済む・・・安定的な返済環境を維持できる・・・という「保険」をかけるという考え方です。
したがって、短期固定からの借り換えにおいては、
どちらがどれだけ得か損かではなく、
金利がどの程度上昇した場合に、自分はそのリスクを乗り越えられる蓋然性が高いかどうか・・・という観点で考えることが大事です。
その意味で、以下、金利が上昇した場合のシミュレーションを挙げてみますので、それぞれのケースが現実に起き得る蓋然性と、それが現実となった場合にご自身の資産や収入の範囲で返済負担増加を吸収できる蓋然性とを、ご自身の判断でお考えいただくこととなります。
なお、人それぞれに資産の額や収入や家族構成やﾗｲﾌｽﾀｲﾙなどが違いますので答えは一様ではないのですが、私自身の立場なら、おそらくこの際将来が怖くて全期間固定に借り換えることを選択する可能性が高いのではないかと想像します。
（例えば三菱東京UFJの全期間固定3.19％などは有力候補です）
ただ、あまりに引きずられないで、ご自身の状況を踏まえてご判断ください。
ぐちゃぐちゃしましたので、わかりにくくなりましたが、ご質問がございましたら、さらにお問い合わせください。
（返済額シミュレーション）
↓
■残高3,200万円、29年、元利均等返済で、
仮に、現行金利（３年固定2.125％）のままで今後29年間推移するとした場合
毎月返済額123千円、累計総支払額4,289万円
これが、
○今後の平均金利が仮に１％上昇した場合（3.125％になった場合）
→ 毎月返済額140千円、累計総支払額4,870万円
○今後の平均金利が仮に２％上昇した場合（4.125％になった場合）
→ 毎月返済額159千円、累計総支払額5,492万円
○今後の平均金利が仮に３％上昇した場合（5.125％になった場合）
→ 毎月返済額177千円、累計総支払額6,152万円
今後の平均金利が、現行水準からどの程度上がるであろうかは誰にも知る由がありません。
ただ、十数年前に、住宅ローン金利が8％台に乗ったことがあるという事実も念頭において、安全サイドで考えたいと思います。
■さらに、10年固定2.25％を借り入れた場合を想定したシミュレーションもみてみたいと思います。
11年目以降の平均金利水準によってどの程度返済額が違ってくるかをみてみましょう。
○10年固定 当初2.25％ その後残期間の平均金利も2.25％で変わらない場合
→ 11年目以後の毎月返済額125千円、累計総支払額4,360万円
これが、将来、仮に11年目以降に金利が上昇した場合、どの程度の返済額になるか・・・
10年固定 当初2.25％ 当初返済月額125千円はとりあえずフィックスするとして、
○11年目以後の後残期間の平均金利が仮に１％上昇した場合（3.25％になった場合）
→ 11年目以後の毎月返済額137千円、累計総支払額4,619万円
○11年目以後の後残期間の平均金利が仮に２％上昇した場合（4.25％になった場合）
→ 11年目以後の毎月返済額148千円、累計総支払額4,892万円
○11年目以後の後残期間の平均金利が仮に３％上昇した場合（5.25％になった場合）
→ 11年目以後の毎月返済額161千円、累計総支払額5,178万円
◎更問い
こんばんは。
丁寧なご返答、有難う御座いました。
大変参考になります。
返答内容、今後のライフスタイル等を踏まえ、もう一度考えてみます。
確かに将来の金利が分からない以上、今から全期間固定金利に借り替えるのも選択肢としてありますね･･･
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