戦う営業マン ($_$)

良い収益不動産の情報を取るコツ。(^^♪

不動産売買の営業をやっていると、いろいろなお客さんが来られますね。(^。^)

お客さんにあわせ、営業していくわけですが、信用できないお客様には、
こちらも、情報は小出しになってしまいます。

特に、収益物件は一般住宅案件よりも高額なため・・・・・。

でも、営業としては、資力ある買主を多く集めることが大切で、ＡＢＣＤＥとランクづけします。
もちろん、資力が無い方はランク外ですね。

残念ながら、良い情報を一番に持ち込む先とは、実は不動産業者（金主）です。

簡単な例で言うと、良い出物があれば、金主に資料を提供し電話します。
社長、１億で買っていただいて、あれとこれをしていたいて、経費１５００万円見て下さい。
１億４０００〜１億５０００円で売れると思いますよ。

すると、社長より、行っといてとか、９，８００万円までなら買うとか、いらないとかの返事が
きます。

ポイントは、
返事が早く、契約でも融通をつけてくれる。
ローン特約が無い。
再度、販売させてくれるので、手数料が倍になる。
再販して、売れないときの対応で次も物件を持ち込むかが決まる。

残念ながら、良い金主さんは、他社やいろんな商売で失敗し消えていかれる方が多いのです。

収益不動産を、転がしていくと良い情報がどんどん入りますよ。(^^♪
また、金融機関から融資セットで情報が入りだすと。楽しいでしょうね。
がんばって、良い情報をゲットしましょう。

まずは、収益不動産を探す場合は、良い物件であれば、買うと同時に売って下さい。と
伝えてみては、そうすると営業マンは転売できそうな物件を真剣に探してくれる可能性がでます。
転売できる物件とは、かなり利回りが良い優良物件です。

もちろん、良い物件であれば買ってから売値を高くし保有し続ければ、営業マンをだましたことには
なりませんし、再販の価格を下げる条件は、良い物件が見つかってから。
ということになれば、次の物件をまた営業マンは必死に探すでしょう。(^^♪

でも、くれぐれも転売できると言われても、それは無理だろうという物件もあるので、
営業マンにだまされないようにしてくださいね。

収益不動産 転売のおすすめ 損益分岐点と利益確定売却！！！

収益不動産の保有は、賃料収入が入りますので安定しています。
また、賃料は長期的には緩やかな下落傾向にあるとしても
安定収入ですので保有するほうが利益がでます。

しかし、不動産の売買は数字だけではなく、ご縁でもあります。

収益不動産については、家賃管理だけではなく、常に損益分岐点と希望利益を常に
把握しておくことをお勧めいたします。

そして、保有と売却を同時に進めていくことをお勧めいたします。

意外な金額で売却できることがありますよ　!(^^)!

ご存知ですか？建物の検査済証。

今更、ブログに書くまでもないことなのですが、
建物の検査済証と建築確認を誤解されている方が
案外多いので、一応　収益不動産の初歩の初歩を
あえて書かさせていただきます。


建物を建築するにあたり、規制に基づいた建物の建築を計画し役所に
図面にて相談し、役所がその内容で建築工事をおこなってもいいですよと
許可してくれること。それが、建築確認です。

現在、建築確認を下さずに工事を行うことはほとんどなくなりました。

なぜなら、金融機関の融資はまず受けられませんし、許可が下りずに、
工事を行っていることが役所に知れれば、工事をさし止めされるからです。
また、工事会社は、営業停止やひどければ、免許の取り消しをされますので、
建築会社も違反建築は請負にくいのです。



本題の検査済証とは、建築確認の内容の通りに建物が建築されているという
証明書のことです。

この検査済証がなければ、新築物件は大手都市銀行で融資が受けれません。

なぜなら、違法行為を行う方への融資は大手金融機関は行いにくいからです。

また、検査済証を受けてから、建物を改造・増築・用途変更しているケースも
同様に融資が受けにくくなっています。

今後は、より一層規制や審査は厳しくなるでしょう。

融資を組まずに収益不動産を購入できる方もおられますが、多くの方は融資を
お受けになられますので、数年保有してから売却をお考えの方は、利回りだけを
考えずに、売却しやすいように、検査済証があり、現況や用途を変更していない
収益不動産のご購入をされることをお勧めいたします。

自分は、みなさんが良い収益不動産を購入および建築され、収益を上げられることを
祈っております。

がんばってください！！　(^^♪

不動産 地域限定 超ミニ バブル！！

決して好景気ではなく、不動産が値下がるなか、ちょっと売れまくっている
ある地域である種の不動産があります。


昨日、不動産の営業仲間や、金融機関の方々と電話で話をしました。
もちろん、昨日だけの判断ではなく、最近の現場や物件の動きを考慮しています。


地域限定、超ミニ　バブル！！　　　　　ドンドンドンドン


ジャジャン　
地域は　秘密です！！
ジャジャン
種別は　収益不動産です。


もちろん大きく値上がりしているわけではないのですが、値崩れが極端すぎた地域につては、
ちょっと持ち直して売れていて、それが高額だから目立つのでしょう。

リバウンド　　ってやつですか。でもまたそこも更に下がる可能性の方が高いですが。


でも、現金買いがほとんどの様です。
現金が余っている方もおられるんですね。

ビックリですね。若い女性のオーナーの感性は・・・・

収益不動産は、家賃収入があるので長期保有すると利益が確実にあがります。

でも、本当に収益だけでいいのでしょうか？

せっかくなら、プレミアのつく物件を保有するようが、気分が良いのではないでしょうか？

自分は、収益率よりも、お気に入りの物件を買うことをお勧めいたします。

そういう意味では、若い女性のオーナーはフィーリングがすごい！！
です。