昨日の夜のニュースっす♪

公募発表で下げたアーバネットは今６月期の配当利回り約４％に上昇、６期連続増益、中期妙味

アーバネットコーポレーション <3242> （ＪＱ）は２５日に３４１万株の公募増資を発表しことを受けて２６日は前場で３８円安の３３７円と値を下げた。公募増資発表銘柄に共通してみられる１株利益の希薄化を嫌って短期投資家が売ってくるためだ。

　　４月７日につけた年初来高値３９２円に対し高値圏でモミ合っていた水準を下に放れたことで、当面は下値模索となるだろう。それでも、年初来安値２６７円に対しては余裕のあることは注目だろう。

　　中期的には、ＣＹＢＥＲＤＮＥやユーグレナなどのように公募増資銘柄は活躍している。公募増資による調達資金で業績拡大に対する期待が高まるからである。

　　同社は東京２３区を主たる開発地域として、（１）投資用マンション開発・１棟販売（卸売）、（２）分譲用マンションの開発・分譲（小売）、（３）事業用地の仕入販売・不動産販売の仲介業務、（４）設計・施工管理の業務受託及び不動産賃貸、などを手掛けている。

　　今回の増資による調達資金は１３億５０００万円ていどの見通し。２０１６年４月末までに約３億１０００万円を開発中の賃貸不動産の開発資金の一部、２０１５年８月末までに開発中の販売用不動産の開発資金の一部として５億７０００万円、残額を２０１６年８月までに借入金の返済にそれぞれ充当する予定だ。

　　開発エリアを人口増加が続きビジネス活動の活発な東京２３区に絞っていることで収益基盤はしっかりしている。今６月期は６期連続の営業増益の見通し。とくに、今回の増資資金充当予定の販売用不動産は、最近、日本の不動産購入に積極的な中国・台湾を核とする海外投資家への戸別販売を予定している。

　　２０１５年６月期は売上１１８億円（前期１０４億８４００万円）、営業利益１６億円（同１１億８６００万円）の見通し。とくに、第３四半期において営業利益１４億４７００万円と通期予想に対する伸長率は９０．４％となっていることから通期上振れの可能性がありそうだ。１株利益４０．７円、配当は年１３円の見通し。

　　短期的には３５０～４００円での下値固めとみられるが、中期的には配当水準等からみて５００円台へ評価されてくるものとみられる。

　　足元３３０円台は配当利回り３．８５％と高い。とくに、期末８円配当（中間５円実施済み）に対してでも所有期間利回りは２．３％台と魅力的である。配当狙いの中期スタンスで仕込むところだろう。（情報提供：日本インタビュ新聞社＝Ｍｅｄｉａ－ＩＲ）

１.増資で事業拡大の期待が高まる

2.通期の上方修正の可能性あり

3.配当は維持

4.中期で５００円台へ評価されるとみられるって！！

思ったのですが、発行数の２０％の増資で配当維持だと会社からすれば増配ですね。

アーバネットは配当性向３０％と公言している会社なので上方修正の期待が高まる～～♪（こればかりは分らんが）

今日はね・・・アーバネットがどういう会社なのかを記事にしたいと思います。

アーバネットは不動産企業のニッチ会社です。

東京都心の駅前のワンルームに特化した会社です。

じつは、東京の不動産ではファミリー向けのマンションは、あまり売れていません。

東京は大学が多いし、就職で東京で働く人が多くて、そういう単身の方は毎年増加しています。

そういう方向けのワンルームマンションですが、つくってもつくっても足りない状態でひっ迫しています。

アーバネットは都心部の駅前のワンルームマンション企業です。

しかも、中国や台湾からの投資家が爆買いしてて今期は５５１戸契約済、来年度の不動産契約は６８２戸でほとんどの物件が既に契約済、再来年度のも４０９戸契約済です。

これは動画の11Ｐ～13Ｐで言っています。

http://www.c-hotline.net/Viewer/Default/UNET25a8c0641832cc5cb5f10f4869319fd2

今日のアーバネットコーポレーション

３３６円　　－１円　　－０．２９％

ＰＥＲ　８．２０倍（しかし２０％の増資するから１０倍くらい？）

配当利回り　３．８６％

ＲＯＥ　２６．２２％

俺は未だに投資先の選定ミスだと思っていないんだよね～

アーバネットの物件が売れすぎてて更にフル回転させるための増資ってことですよね？

今期は５５１戸の契約で来期は６８２戸でほとんどが契約済なんですよね。。

しかも、中国人や台湾人の爆買いで値段の設定で、そんなに下げる必要はないし、工事費の高騰も地方で下がってきたので東京も下がってきたと動画でいってたよ。（東京でも売れ残りはファミリー向けやビルでしょうから）

ということなので、１年寝かしておけば・・・いや・・半年で５００円台に向かうんじゃないかな？と思っています。

ま・・・本決算で今期予想は社長は「確信している」といってますし、来期の業績予想は戸数が大幅に増えるので増収増益を予定してくると思ってます。

金持ちになる人の思考回路

「常に自信満々の人」だそうです（笑）

アーバネット Research Memo（5）：都内の投資用ワンルームは堅調な需要に支えられ安定的に推移

アーバネットコーポレーション<3242>の基軸事業である都内の投資用ワンルームは、入居者及び投資家双方の堅調な需要に支えられて安定的に推移している。

東京都総務局の公表データによると、同社が供給エリアとしている東京23区の人口は、東京都への転入超等を背景として増え続けている。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。

また、投資家サイドでも、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家からの需要が拡大していることに加え、AIJ投資顧問やMRIインターナショナルなど投資商品に関わる事件の影響で、安全な投資先として不動産投資が再評価されてきたことも追い風となっている。

最近では、基礎控除が引き下げられた相続税対策として高齢者が現金で購入するケースや、円安等を背景として海外投資家からの引き合いも強い。

一方、首都圏における投資用ワンルームの供給戸数は、2007年をピークとしてリーマンショックによる金融の引き締めや事業者の倒産、撤退に加え、自治体のワンルームマンション建築規制（最低面積の規定、付帯設備の設置等）の強化などにより減少してきたが、2010年に底を打ち、ここ数年は、金融機関のスタンスの変化や根強い需要に支えられて安定的な推移を見せている。

なお、プレイヤーについては、販売だけを手掛ける会社が数多くみられるものの、同社のように設計・開発に特化する相当規模の同業他社（特に上場会社）は見当たらない。

業界における当面の課題として、開発面では、金融機関による不動産融資の積極化とプレイヤーの増加により、都心での事業用地取得が厳しくなってきたことや、地価の上昇や円安等に伴う建設資材の高騰、職人不足による工期の長期化等により、建設コストが高止まっていることなどが挙げられる。

また、販売面では、分譲用マンション、投資用マンションともに東京23区は依然好調であるものの、特に、投資用マンションは、海外投資家の参入などから在庫不足の状況がみられる。一方、都下及び郊外の分譲用マンションは、販売価格の上昇により購入意欲に陰りが見え始めているようだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）