不動産の仕入れにかる重要な売買契約締結ついてのお知らせ メッツが江戸川区の宅地、畑、田、沼など２０物件を２１億円で不動産を仕入れました。
この２０物件で戸建て、アパート、ローサイド店舗開発をするそうです。
ローサイド店舗とはモールなどからコンビニエンスストアやラーメン店も含まれるそうです。
今回の物件の引き渡し日は２月末で来年度に向けての仕入れのようですが、消費税増税後に売却するので全て江戸川区の物件でクッション効かせてるようです。
江戸川区は東京都心に近く、またオリンピック開催地の近くなので消費税増税の影響しにくいと思われます。
消費税増税しても、政府による消費税対策を意図した住宅減税の延長・拡充措置や長期優良住宅・低炭素住宅購入に対する減税措置、贈与税の税率軽減措置、リフォーム減税の拡充措置等各種政策により需要減退に歯止めがかかることも予想されております。
また、田畑や沼など仕入れしたので売り上げに対して利益も大きいのだろうと予想しています。
ここだけの話ですが、イトーピアホームとのタイアップ事業は３年後（今年は１年目）に１００戸目指すと言ってましたが、今のペースで考えると実現可能だと思われます。
今回の仕入れ額を見てみると1物件１億円なので３年後の仕入れ額は１００億で売上では１００億円超えをすることが可能であると考えられます。
総会では、規模が大きくなれば利益率も大きくなると言っていたので１００億では１０％〜２０％くらいの利益率は期待できそうです。
２年後に１００億円の１０％〜２０％の利益率から逆算すると純利益１０億円〜２０億円（センターで１５億円）ですから、センターの１５億円で計算すると驚くべきことがわかる。
１５億÷株の発行数＝３０．７円（１株利益）
ここまで急成長している株ですから妥当なPERは２０倍〜３０倍
そうなると、６１４円〜９２１円（PER２０倍〜３０倍）
２年後の株価がザックリですがメッツは６１４円〜９２１円になってしまう計算である。
純利益１５億円では配当性向平均３０％ですから１株１０円の配当になりますが、これは経営判断にお任せすることになります。
２０２０年のオリンピックまで配当を成長に投資する経営判断も理解できる場面です。
つまり、今日のマーケットではメッツは普通に取引されていますが、僕がお金があったら成り行き買いで株価に関係なく買います！！
また、今期の業績予想は？と考える人もいると思いますが、大人は全てを言わないものです。
来年度の仕入れをしたのですから業績がギリギリの場合は仕入れは素早く売却できる中古不動産を仕入れているはずです。
この意味はお分かりですね？？
今回の仕入れは借金だと思いますが、金融機関もメッツの業績好調だからお金を貸したのでしょうね。
となると・・筆頭株主さんの市場外取引で株を売った先は伊藤忠商事か子会社のイトーピアホームか金融機関と想像できます。
現状を知って１株５０円とか６０円で買ったのですからね・・・。
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2013年12月27日
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