まず、説明が長くなるので下のニュースから紹介します。
メッツ<4744> メッツの１４年３月期は不動産売買契約解除の違約金４．２億円が乗り営業黒字 。
ソフト開発で創業し不動産業に転じた、メッツの今２０１４年３月期は、会社期初計画の営業利益を若干ながら上回って着地する可能性が出てきた。
営業利益を押し上げた最大の要因は、不動産売買契約の不履行にからんで、メッツが売り主に対し請求した違約金４．２億円がそのまま利益に乗るため。
ただ、売り主が違約金をメッツの請求どおり支払うかどうかなど不透明な要素も残っている。
メッツは３月１４日、今１４年３月期の業績見通し修正を発表した。期初計画に比べて、売上高は１８．４億円減額の１６．６億円へと大幅下方修正されたものの、営業利益は逆に５２００万円増額の２．７６億円、純利益も１４００万円増額の１．９億円へとそれぞれ上方修正された。
売上高が大幅減額されたのは、主力の不動産事業で今期の主要案件に位置づけてきた東京・江戸川区の土地２０物件の仕入れについて、昨年末に売買契約締結にこぎ着けたものの、今年２月末日までとされていた引き渡しがなされず、売却予定先に売却できなかったことによるもの。会社側ではこの２０物件のうち、９物件まではすでに売却先への引き渡しを予定していた。
これに対して、メッツでは、２０物件のそもそもの売り主であるＮＬ不動産に対して、契約上は売買金額の２割としていた違約金４．２億円を請求。この違約金は同社の事業活動の結果であるとして３月１４日付けで営業収入（売上高）に全額計上した。
４．２億円の違約金については、監査法人などとも相談のうえ、ひとまず売掛金に計上したという。
ただ、ＮＬ不動産の親会社であるＮｏｗＬｏａｄｉｎｇ（名証セントレックス上場）は３月１７日付けで発表したリリースの中で、「この度の請求書送付に関しては不動産売買契約の解除要件を満たしていないと判断」とし、ただちに違約金を支払うのではなく、メッツ側と協議する方針を明らかにしている。ＮｏｗＬｏａｄｉｎｇ自体、１３年１２月末時点で３２００万円の債務超過に陥っており、今第３四半期累計（１３年４〜１２月）の決算短信にも継続企業の前提に疑義注記が付けられている。
東洋経済は、２月末時点で江戸川２０物件の引き渡し遅延が明らかになっていたことから、「会社四季報」春号（３月１４日発売）で、メッツの今１４年３月期予想を売上高１８億円、営業利益ゼロと独自に予想していた。今回の会社修正計画を受けて、今１４年３月期については下表のように会社計画に沿った黒字予想とし、来１５年３月期については「会社四季報」春号予想をひとまず継続する。
ただ、今期の売掛金に計上される違約金４．２億円の回収状況が、来期以降、メッツの業績に影響する可能性もありうるとみている。
配信日時：03/18 14:29
配信元：東洋経済
ということで、メッツは監査法人に相談の上で違約金を上方修正に計上し、売掛金としました。
売掛金とは、「１年以内に回収資金が見込めるもの」だそうで未回収だと来年度は未回収分は特損ということになります。
ですから・・・上方修正は今のところ監査法人に相談した上での上方修正なので一株当たり純利益４．２２円で計算するのは正しいです。
昨日、ナウ社が１００％子会社のNL不動産を売却しました。
メッツから違約金請求でナウ社がNL不動産とメッツで争ってくれ？みたいな内容です。
ところが、今日の午前中にメッツが「訴訟」のIRを出しました。
そのIRには今までの経緯も書かれていて、「NL不動産が不動産を引き渡していない事実は明らかであり、当然に解除要件は満たしている」ということです。
さらに、「NL不動産はナウローディング社の１００％子会社であり、実質的に同一であるため、ナウローディング社も被告としております」
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これ肝です。昨日のナウ社のIRの後に「逃がしません」ということです。
なお、今回の訴訟は３月１４日の公表した業績予想数値に織り込んでいます。
また、「当社は公平・公正な不動産取引を行うため、最大限の努力をするとともに、不動産業界への健全な発展を願い努力してまいります」と書かれています。
不動産の業界ルールでは違約金は不動産の予定買付価格の２０％を請求することは業界ルールです。
○○まで引渡し願うと催促状を出して、それまでに引き渡されなければ『違約金の請求ができる』というのが業界ルールですから裁判ではメッツが勝つ公算は非常に高いです。
僕の感想からして、メッツの上方修正・違約金請求・訴訟という流れはパーフェクト！！
マニアの領域の話ですがメッツにはコンプライアンス統括室に鹿児島悠子弁護士がついてますからね！
京都大学法学部卒業の方で、IT部門、不動産部門の上にコンプライアンス室を設けて法的な問題が生じた場合など対応できる体制になってます。
さて・・今日の終値５６円です。
PER１３．３倍です。
東京オリンピック会場付近の不動産会社でPER１３．３倍は激安です♪
明日は反発か？？
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