不動産投資を今から考えて色々見てみたのだが・・・・ラブホが売ってる！！
価格 １３５０万円
表面利回り ４４．４４％
１２戸 駐車場 １１台
興味があったので、ちとネットで調べてみた。
ラブホ投資の実際のところって？
誰もが一度は検討してみる（ ？ ）ラブホテル物件。人気の要因は高い利回りです。営業中のラブホが、利回り３０％や４０％以上で売りに出されていることもあるようです。
ただし、あるボトルネックがあり、購入にいたった人を知りませんでした。ちなみに、ボトルネックとは次のようなものです。
・金融機関の融資がつきにくい
・業種がグレーである
・運営に特有のノウハウが必要
・設備（ ボイラーやお風呂 ）が特殊である
また、普通の物件と違い、物件を見学に行くのも一苦労です。
知人の某ラガーマンは、変な疑惑をかけられないように、看板の陰に隠れながら仲間と一緒にラブホ物件を調査したことがあるらしいです。
誰とはいいませんが、健美家コラムを書いている方かも…( 笑 )
しかし、やっぱり高い利回りは魅力です。投資家が何人かで集まって「 融資がつかないのあれば、みんなで出資金を出し合って、法人を作って買おう！ 」という話になったりします。
□ 労力を考えるとメリットは多くない？
先日、実際に検討された方にお話をうかがいました。ただし、その方も結局、購入までには至らなかったとのこと。
・当時は風俗営業法の改正（ ２０１１年１月 ）前だったが、改正の時に必要な届出や改装にコストが結構かかるということがわかった
・なにかあったときに責任を持てる人、表に出られる人が必要だが、そのなり手がいなかった
などがその理由だそうです。参加者全員の「 本気度 」が高くないと実現しないというご感想でした。
まとめると、利回りは高いように思えるけれど、諸々のリスクや労力を考えるとそれほどのリターンではなく、不動産賃貸業でうまくやっている人たちにとっては、あまりメリットが感じられなかったということでしょうか。
そういえば、かつて注目されたラブホ（ レジャーホテル ）ファンドもうまくいかなかったようですね。一般的にファンドには、出資金の元本割れリスクがあります。配当利回りはあくまで予想であって、目標を下回ったり、配当がゼロだったりというケースも珍しくありません。このファンドを買った人たちはどうなったのでしょうか…？
そもそも、高利回りのラブホを買えたからといって、その事業を継続して成功させるのは容易ではないはず。それに対して、不動産賃貸業は比較的カンタン。私はこれも、不動産投資の魅力のひとつだと思っています。
□ ラブホ物件を見学に行きました
先日、サラリーマン大家さんが購入されたラブホ物件を、大家仲間の方々と見学させていただきました！
ただし、ラブホとして使用されているものではなく、普通の賃貸用のお部屋に変更した「 ラブホ・コンバージョン物件 」です。私はラブホ事業はやりたくないけれども（ 運営の自信がないので ）、これはおもしろそう！ と興味津々でした。
ターミナル駅から徒歩数分の好立地にあるその物件は、地元の信用金庫の任意売却売物件で、融資（ オーバーローン ）がついたそうです。（ その信用金庫は、私には「 投資用物件にフルローンは出さない 」と言っていたので、驚きました！ ）
物件は数年放置されていて、かなり手を入れなくてはならなかったとのこと。改装や高価なボイラーの交換など出費も多かったものの、解体の費用を出して土地で売ったとしても利益がでる程、安く買えたそうです。
どれだけ安かったんでしょうか？？
私も任売物件を紹介してもらえるようになりたいなぁ…。
□ ガラス張りのお風呂の現在
さて、このコンバージョン物件、外のサインを取り外したり、駐車場を新設したり、一階の広い部屋を事務所仕様にしたりと、大がかりな改装をされていました。
特徴としては、お湯を供給するための大きなボイラーなど特殊な設備がありました。また、水道や電気は各部屋ごとでなく建物全体で管理しているため、家賃は水道料金や電気料金を含めて設定されているそうです。
建物の中には、ラブホの跡がちらほら見受けられました。お部屋の照明や、ライト付きの部屋番号など…。
もっとも興味があったのはお風呂でした。エッチな感じ？ ゴージャスな感じ？など、いろいろと妄想していましたが、意外と普通でした( 笑 )
参加者みんなが熱く語ったのは、バスルームと部屋の間にあったガラス窓について。ガラスは部屋側から覆われて壁のようになっていたのですが、ガラスのままの方がよかったのでは？！ という意見が多く出されていました。
私もガラスのままにして、ブラインドをつけたほうがデザイナーズっぽくていいかな？ と思いました。
この写真は部屋側から見た、ガラス窓をふさいだ様子です。写真にも写っていますが、部屋には洗濯機置き場とキッチンが新しく取り付けられていました。
コンバージョンはなかなか大変そうですが、放置されていた物件が、手を入れるごとにお宝へと変貌していったお話を聞いて、うらやましく思いました。
参加者がそれぞれ、「 ここはこうしたらどうだろう？ 」とわくわくしながら想像している様子も、とてもおもしろかったです。
不動産投資とひとくちに言っても、いろいろなやり方がありますね。また面白そうな物件があったら積極的に見せてもらい、このコラムでもお伝えしていければと思います。
【 銅の法則 】
高い利回りにはワケがある。うまい話にはご用心！
http://www.kenbiya.com/column/yoko/07.html
記事を読むと、ラブホを結局は賃貸用の不動産にかえたようですね。
不動産でビジネスホテルや旅館も売っているが難しい感じはしますね。
サラリーマン大家では厳しいけど法人化して従業員を雇用すれば・・・？ということでしょうか。
しかし、ネットでさらに調べると、従業員の雇用もモラルの高くない人が来て売上を持ち逃げされたり、経営的な社会的イメージが悪かったり、リフォームに多額の費用がかかったりするので表面利回りが高い物件には「わけ」があるそうです。
つまり、不動産投資では表面利回りが高いのも注意で、むしろ東京の駅前の一等地で利回り８％とかのオフィスビルなどの物件のほうがオフィスが空いても、すぐに埋まるかもしれません。
メッツの物件を比較してみた。
柳橋Ｍビル
４億８５００万円
表面利回り ６．６２％
詳細情報
歴史ある下町情緒溢れる閑静なオフィス立地の新耐震基準、検査済証：有の１棟収益オフィスビル物件です。
外壁、エントランス新規リニューアル工事も実施済みでテナントからも好評をいただいています。
３沿線、２駅利用可のビジネスハブ立地で、羽田空港駅へ３７分、東京駅へ４分の立地です。
メッツのこの物件は東京駅へ４分の最高の立地条件で土地の価格が高いので表面利回りが低くてもテナントが入ってくるでしょうね。
メッツのリノベーション？リフォーム？で外壁、エストランスを工事してテナントからも好評ということです！
ま・・極端な物件の比較ですが、不動産投資も出口戦略という駄目だったら売却することも考えると土地の値段が高くて表面利回りが低くても、好立地の物件の方が良いかもしれません。
表面利回りが低く６．６２％といっても、基本的にほぼ満室稼働でしょうから３２１０万円が年の収入ですから・・
つーか高くて買えないけど。。
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