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もう一度、メッツの２１億円の不動産を仕入れたIRを読みなおしたのですが、ひとつ気になることがあります。
IR
ところで「引渡予定日」とは不動産業界に詳しくないのでよく分からないのですが・・・
①相手先からメッツに不動産を引渡をしてくれる日
②売買契約締結日から急いでアパートなど戸建て、２月末迄に売る日
どっちなんでしょう？？
本件は当社の事業計画上の仕入れであり、平成26年３月期業績への影響はございません。 この文章は「計画通りの仕入れ」とのことですから業績予想は変更なしということですよね？
メッツの今期の業績予想は売上３５億円で中間決算時に売上６億円ですよね。
中間決算時の販売用不動産は６億円でしたからすべて売却しても３５億円に届かないと思われます。
我が家の近所でアパート建築期間を見ていたのですが、だいたい２カ月くらいで建つ感じです。
（畑からだったのでアパートなので田は少し地ならしに時間はかかるかも）
それとも、①でも引渡の前に地ならしして建築しても大丈夫なのかな？
仕入れた２１億円分を今期に全て売ることはしないと思いますが、決算は達成可能でしょうね！
こうなると四季報の書いてあった内容は・・・？？
四季報は去年もメッツを過小評価して「過大」と書きましたが結果は上方修正で今年も外しましたね(笑)
中間決算時の業績で判断できない投資家泣かせの会社なんですよｗ
伊藤忠商事の１００％子会社のイトーピアホームも年度末に向けて売上を計上したいからダッシュかけてくるでしょうね。
１００％子会社って伊藤忠商事の建築部門の会社と思った方がいいのでしょうか。
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メッツの部屋
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コメント（17）
不動産の仕入れにかる重要な売買契約締結ついてのお知らせ メッツが江戸川区の宅地、畑、田、沼など２０物件を２１億円で不動産を仕入れました。
この２０物件で戸建て、アパート、ローサイド店舗開発をするそうです。
ローサイド店舗とはモールなどからコンビニエンスストアやラーメン店も含まれるそうです。
今回の物件の引き渡し日は２月末で来年度に向けての仕入れのようですが、消費税増税後に売却するので全て江戸川区の物件でクッション効かせてるようです。
江戸川区は東京都心に近く、またオリンピック開催地の近くなので消費税増税の影響しにくいと思われます。
消費税増税しても、政府による消費税対策を意図した住宅減税の延長・拡充措置や長期優良住宅・低炭素住宅購入に対する減税措置、贈与税の税率軽減措置、リフォーム減税の拡充措置等各種政策により需要減退に歯止めがかかることも予想されております。
また、田畑や沼など仕入れしたので売り上げに対して利益も大きいのだろうと予想しています。
ここだけの話ですが、イトーピアホームとのタイアップ事業は３年後（今年は１年目）に１００戸目指すと言ってましたが、今のペースで考えると実現可能だと思われます。
今回の仕入れ額を見てみると1物件１億円なので３年後の仕入れ額は１００億で売上では１００億円超えをすることが可能であると考えられます。
総会では、規模が大きくなれば利益率も大きくなると言っていたので１００億では１０％〜２０％くらいの利益率は期待できそうです。
２年後に１００億円の１０％〜２０％の利益率から逆算すると純利益１０億円〜２０億円（センターで１５億円）ですから、センターの１５億円で計算すると驚くべきことがわかる。
１５億÷株の発行数＝３０．７円（１株利益）
ここまで急成長している株ですから妥当なPERは２０倍〜３０倍
そうなると、６１４円〜９２１円（PER２０倍〜３０倍）
２年後の株価がザックリですがメッツは６１４円〜９２１円になってしまう計算である。
純利益１５億円では配当性向平均３０％ですから１株１０円の配当になりますが、これは経営判断にお任せすることになります。
２０２０年のオリンピックまで配当を成長に投資する経営判断も理解できる場面です。
つまり、今日のマーケットではメッツは普通に取引されていますが、僕がお金があったら成り行き買いで株価に関係なく買います！！
また、今期の業績予想は？と考える人もいると思いますが、大人は全てを言わないものです。
来年度の仕入れをしたのですから業績がギリギリの場合は仕入れは素早く売却できる中古不動産を仕入れているはずです。
この意味はお分かりですね？？
今回の仕入れは借金だと思いますが、金融機関もメッツの業績好調だからお金を貸したのでしょうね。
となると・・筆頭株主さんの市場外取引で株を売った先は伊藤忠商事か子会社のイトーピアホームか金融機関と想像できます。
現状を知って１株５０円とか６０円で買ったのですからね・・・。
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今日メッツが71円＋4円上がりました。
11月26日に68円で29000株を買い増ししていたので買い増しは成功かもしれません。
油断はできませんが・・・。
買い増しというからには、下値で数十万株を保有しているお株主です♪
昨日記事に書いたのですが筆頭株主さんが他の会社の第三者引当増資をするのでメッツの株を売っていたと思われます。
その売りも「売った」という報告書を提出したので終わりの可能性が高いし、今日のマーケットを見ても行けそうな雰囲気を感じました。
130円から短期間で67円まで下がった株なので、これで大株主の大量の売り玉が無いと分かれば上がっていくと思います。
いや・・下げの原因が分かったなら怖いものは無い。
50％以上保有していた筆頭株主が売った後に悪いIRが流れればインサイダーと言われ非難されるのでメッツはいつ不動産売却などのIRを出してもおかしくない状況です。
メッツが良いIRを出して筆頭株主が売却するのもインサイダーになるでしょうし・・。
1月からニーサも始まり低位株は買われやすい状況になりますので、29000株の買い増しはチャンスをものにしたのかもしれません♪
まだ分かりませんが可能性が高まってきました♪
「一生迷ってろ！
そして失い続けるんだ・・・
貴重なチャンスを・・・！！」
（人生を逆転する名言集より）
成功する人は『知勇』に優れていなければいけない。
遠望深慮で考える『知』。そして実行する『勇気』。
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メッツ（4744）の掲示板をみたら、なんと！筆頭株主の吉野さんの株式保有割合が減っているとのことでした。
え？？
と思って調べました。
コレ
保有株数が５５．８３％から３９．７６％に減少しています。
市場売却と市場外売却の両方を行った模様です。
９月９日 ２７００株 市場内 ８８００円
以後１００分割後
１０月１８日 ２１７７００株 市場内 ９１円
１１月２２日 ６６５６００株 市場内 ７７円
同日 １５０００００株 市場外 ５０円
１１月２５日 ９１７００株 市場内 ７１円
同日 １５０００００株 市場外 ５３円
１１月２６日 ７８４３００株 市場内 ６８円
同日 １５０００００株 市場外 ５６円
１１月２７日 ６５００００株 市場内 ７１円
１１月２８日 ５４０００株 市場内 ６９円
ということで報告書が提出されました。
吉野さんの保有比率が３９．７６％になりました。
３９％ということはどういうことかと申しますと。。
議決権の保有割合と株主の権利
６６％以上 株主総会の特別決議を単独で成立させられる
５０％以上 株主総会の普通決議を単独で成立させられる、株主総会の普通決議を単独で阻止できる
３３％以上 株主総会の特別決議を単独で阻止できる
２５％以上 相互保有株式の議決権停止
１０％以上 解散請求権
３％以上 総会招集請求権、役員の解任請求権、業務財産検査役選任請求権、会計帳簿閲覧請求権
１％以上 総会検査役選任請求権
だそうで、３３％以上保有することで株主としては基本的には十分とも言えます。
開かれたマーケットでは５０％以上保有者がいるというのは、証券会社も銀行も合併とかのビジネスにもならないので、あまり株主になることは少ない感じはします。
結論から申しますと、吉野さんはGFAの第三者割当増資のために売却したのだろうと思われます。
また、証券税制１０％のウチに売却したのも事実としてはあると思います。
それに、６円でメッツを購入したのでメッツをほぼタダ株に？？
問題なのは今後も売却が進むのか？という問いなのですが、これは本人しか分からないことです。
しかし、報告書を提出したということは、これで終わりの可能性が高いと思います。
１１月末には連日急ぐように売却してますからね・・・。
株式市場は開かれたマーケットで誰もが売買できるのが特権でもありますので、僕の投資方針に変更はありません。
メッツの経営者も頑張っていますし、現時点で３３％以上の株主ですから実質的に支配しているといっても過言ではありません。
恐らく、メッツの経営者は知っていたから１００分割をしてクッションを利かせたのかもしれませんね。
筆頭株主さんが保有比率を下げたと言っても、継続的に市場では買いが並ぶでしょうし、１月にはニーサ口座いでメッツのような株を回転させて売買することで資産効率を上げる投資家は増えると思います。
そして、経営者の仕事は何と言っても業績の向上です。
別の見方をすると、メッツは吉野さん名義で金を借りなくても大丈夫な状態になったとも言えます。
最後に市場外で取引された方も長期で保有してくれると良いですね！
５０円台って僕より高値で買ってますからねぇ〜
金融機関かメッツの関連会社か新東京開発に関連する人か企業なのだろうか？？（３日に分けてるので３人か３企業が来年の４月以降に大株主に名を載りますね）
いずれにしても、今後は大株主も買いやすくなる状態になったのかもしれません。
ポジティブな見方をすれば、大株主さんの売却が終わった明日から株は上がるかもしれません(笑)
まだ売ったら困るけど(笑)
６７円で筆頭株主さんの保有株の売却が終わったなら、これはかなりマシな終わり方ですよ！！
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GFAがメッツの兄弟になるかと思ったら、別の株主が「新株発行差止仮処分命令申立て」だそうです。
１． 差止請求に至った経緯 メッツの弟になる予定だったGFAのHP
たしかに、普通は新株発行されて株が希薄化して損失をかぶるので食い止めたいと思うのは株主だと思います。
しかし、経営者も書いている通り『著しい誤り』だと思います。
メッツを通じて吉野さんを見ると。普通の第三者割当増資のレベルではなく『救済者』です。
一方、GFAさんは疑義注記がついており、７期連続赤字でしたっけ？（細かい数字は任せます）
むしろ、経営者が待ち望んだ救済者なんだと思います。
厳しい口調で反論してますから、この縁談はGFAにとって白紙になったら本当にヤバイことになるかもしれないです。
新東京開発やメッツが顧客になるのですから、お客さんを逃がすだけでなく、吉野さんからの増資の資金と吉野さんの信用で銀行融資も可能になるのですから困ったことになったと思います。
僕は個人的にメッツの弟ほしいしなぁ〜(笑)
シナジー効果はあると思いますよ。
騙されたと思って小泉さんも長期で株を持っていただいた方が絶対に得だと思うんだけどなぁ〜
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