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メッツのＩＲが出ました。
① 監査法人の異動に関するお知らせ
② 社外取締役候補者選任に関するおしらせ
③ 継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせ
④ 行使価格修正条項付第２回新株予約権（第三者割当）の発行に関するお知らせ
昨日、４つのＩＲが出ました。
最も注目すべきＩＲは④です。
このブログで５月４日の記事で「私がメッツの経営者であるなら違約金が「来る・来ない」は別にして増資を決断をします。
株券を増やしすぎず１０％〜２０％くらいの増資をすればお金が手に入り銀行の融資も受けやすくなり、メッツが上場廃止にならず、売上・利益の規模も大きくできます」さらに「株主総会で増資の考えはないか、質問する」とも書いてます。
５月４日の記事
ということなので、今回の価格修正付新株予約権の発行については、大・大・大賛成です。
望むところだったので総会時に質問は取り下げることにします。
ＩＲを読んでもこのように書かれてます。
「今回のファイナンスは販売用不動産の仕入資金、及び賃貸用不動産の取得資金に資する資金に充てるため、将来的に事業並びに収益の基盤の改善に寄与することができます。 まさに、その通りで、どうせ今のままでは「上場廃止だろ！」「決算達成が難しい」と見られてメッツの株を買う人は少ないので、今後一年間を考えれば４０円の株価を切る場面だって考えられます。
それなら、株の希薄化をして軍資金にし、上方修正だって視野に入れさせてもらった方が面白い。
また、上場廃止の可能性がかなり減ったと思います。
筆頭株主の吉野さんからは、「継続保有される方針を伺っている」とのことです。（４ページ）
③の継続企業の前提に関する注記につきましては、一応、改善策は実施中なのですが保守的に考えて発表したよ！ということです。
つまり、今期、大きな上方修正がある可能性が高い！！！
そして、次の消費税増税前の飛び込み需要を得ることができ、東京オリンピックに向けて昭和５６年５月前の旧耐震基準の物件を取得してリノベーションを実施し新耐震基準にしてから売る、つまり不動産再生事業は継続です！
メッツが何もしなければ上場廃止・・・そして気がつかぬうちに消滅していた、となる可能性が高かったけど、これでアルデプロとか他の新興不動産のように復活することができるようになりました！
やるときは、やらないと駄目ですね。
株の希薄化が・・などと綺麗事を言っている場合ではない！！
これで上方修正・上場維持の可能性が非常に高まった！！
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メッツの部屋
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コメント（18）
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「エスポワール」とはフランス語で「希望」という意味だそうです。
マンガの「カイジ」では「エスポワール号」という船で借金で首が回らない人を集めて一夜限りのギャンブルが行われました。
原作本ではエスポワール号で行われた一夜限りのギャンブルで負けた人は新薬の人体実験に使われ二度と帰ってこなかった・・という終わり方です。
この一夜限りのギャンブルは、その名の通り『生き死にの博打』。
負けないように全てを尽くして勝負するギャンブル・マンガです。
メッツは違約金の計上を決め下方修正を出すことになりましたが、下方修正の規模がどのレベルなのか？メッツは２年前に２億円だけ残し空っぽの会社になり買収され再建中なので、ここでの下方修正は生きるか死ぬか瀬戸際になるくらいの覚悟は必要です。
去年度（今年３月末）までの業績で違約金計上に拘ったのは不動産会社でありながら小資本で金融機関の融資に悪影響するからだと思います。
だが・・・やはりというか無理があるので素直に下方修正をすることになったが、私の勘ですが痛恨の極みのレベルの数字も覚悟すべき事態です。
よって、今年度はもともと上場猶予期間の最終年でもあるし、メッツという会社の命をかけた闘いが始まろうとしています。
非常に危険な１年になりますから、すぐにとは言いませんが株を売られる方は値段を見て売却されても良いと思います。また一部売却や半分売却してリスクを減らされることも考えられても良いと思います。
ひょっとしたら最悪を考えると上場廃止では済まない場合もあります。
つまり倒産もありえるのです・・。
今後、このブログでは念のためメッツの記事は「なるべく」書かないように体制を整えます。
私はもともとメッツへの投資は自分が信じた道を最後まで貫く修行の位置づけもしており、自分との勝負の場でもありますから単に利益を得るためだけに投資をしたのではないので他の人とは若干事情が違います。
しかしながら、メッツがこの１年を乗り越えたら東京オリンピックの頃には、現在１００００株（現在時価５０万円）がオリンピック前に不動産バブルで投機的に買われ株価１００００円になり時価１億円を得られる可能性もある。
いわゆる、０か億か・・・自分の思い通りの人生を手に入れることになる可能性もあります。
バブルの時はＰＥＲ１００倍以上になるのですから今のメッツ経営規模ですら５００円の株価になっているくらいですから今後６年間の成長分を考えると十分に可能なレベル・・・・
しかし、それだけにリスクも大きく危険でありますから腹をくくれない人は勝負を降りたほうが良いと思います。
さて、ネガティブな話はここまでにしておきまして私がメッツの経営者であるなら違約金が「来る・来ない」は別にして増資を決断をします。
株券を増やしすぎず１０％〜２０％くらいの増資をすればお金が手に入り銀行の融資も受けやすくなり、メッツが上場廃止にならず、売上・利益の規模も大きくできます。
今期の業績予想は未発表ですが仮に純利益２億円のところ３億円・４億円と増資をして実弾にすれば規模を大きくできます。
違約金は来れば来ただけラッキーということで未来に向けた実弾にすれば良いと思います。
それに、政府が消費税１０％にする決断をするのか分りませんが、消費税１０％になる前の増税前のかけ込み需要に向けての体制も整えられます。
そして６年後の東京オリンピックに向けて大きな規模のビジネスを展開ができるので今では信じられない売上高になることも可能です。
株券が１０％〜２０％の希薄化をするのは嫌ですが、今大切なのは「生き延びること」と増税前特需とオリンピック特需で大きな利益を上げられる体制作りの攻撃と防御を合わせ持った大胆な策です。
今、逆に増資をすれば株価が上がる場面じゃないでしょうか？（たぶん）
他の新興不動産株は株券ジャブジャブにして復活しているのに、メッツは倒産の危機あるいは上場廃止の道を選ぶのは株主としては困るところです。
経営者がストック・オプションに目が行ったということは・・・増資も視野に入れていると考えております。
しかし、増資をせずに頑張ろうとするのか・・または倒産の危機を迎えるか・・・上場廃止か・・・それとも増資をするのか・・分りません。
私は株主総会では「下方修正」「本決算」を見て危険だと思えば増資を検討するように質問をしようと考えております。
「下方修正」「本決算」の抱き合わせのＩＲで増資してくれれば私的には上場廃止を避けオリンピックへの体制作りという意味で喜ぼうと思います。
メッツは昭和５６年以前に建てられた旧耐震基準の不動産を新耐震基準にして売却する今の日本にとって必要な会社だと思っております。
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当たり前の話なのですが・・・・
「株は安い時に買って高い時に売る」そうすれば誰でも儲かる！
「株は悪いニュースで株価が安くなり、良いニュースで株価が高くなる」性質がある。
つまり、当たり前なんだけど盲点で気がつきにくい部分なのですが、悪いニュースが出ているからこそ買い時なのです。
（しかし、倒産しない会社に限る。倒産するかしないかは個人の見極め次第）
この理屈だと好業績しか株を買わない人は常に高値で買うことになります。
好業績で購入する人は何連ちゃんも好業績を出せる企業を狙わない限り報われない。
だから株で儲かっている人は１０人に１人もいない、ということになります。
掲示板で売り煽りが多いと株価が上がる、という理屈にも合致する。
ただし、どんな株でも呼吸のような上下はありますがね。
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昨日、メッツのＩＲがでました。
内容は、「やっぱり４億円の違約金の計上をやめた！」ということです。
太陽商会（旧ナウ社）と１２月２６日に不動産契約をして２月末までに土地を引き渡す契約でしたが、太陽商会から不動産を引き渡されることなく催促しても引き渡されなかったので違約金を請求してました。
ところが、太陽商会は４月２３日に強制調査を受けており、メッツにとって『そんなクソ会社』に対しての違約金を決算に計上することが本当に妥当なのかと検討を行っていたそうです。
ちゅ〜ことで前年度の決算に違約金を計上することを止めたので下方修正するよぉ！とＩＲを出しました。
下方修正の数字は精査中ということです。
下方修正と何かのＩＲを抱き合わせで出してほしいと思います。
そして本決算では今期の業績予想で今後は株価が動くことになります。
今期の業績に特損が生じる足かせは無くなったとはいえ、今期は上場猶予期間の最後の年度でありメッツの本当の実力を発揮し悔いが残らぬように精一杯頑張ってもらいたいと思います。
今期のメッツは総力戦になる！！（毎年そうかもしれませんが今期は特に）
私は上場廃止になって未上場企業の株主として今後も応援していきますが、多くの方はそういう訳にもいかないし上場企業の使命として維持しなければいけません。
もっとも、未上場企業になったら新東京開発グループと合併という線もあるが・・。
筆頭株主さんも上場維持のためにメッツの買収を高値で買ったわけですから、やはり何としても上場維持にこだわった経営をすると思われます。
今期のメッツは楽しめると思います。
まだ本決算前で業績予想はでていませんが・・。
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ネットで本を注文して面白くて昨日一日で読んでしまいました。
「不動産投資 １年目の教科書」です。
内容紹介 という謳い文句で購入したのですが面白かったです。
内容を書くと、「価格が高すぎて利回りが低い都心５区をはずして、中野区、豊島区、文京区、目黒区、品川区、世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区など、いわば二等地でも都心５区と変わらない賃貸需要を見込める」そうです。
東京は毎年、学生・アジア人など人口流入が多いので価格が高く利回りが低い一等地ではなく二等地のマンションを狙うべし。
また、店舗やオフィスは景気が悪くなると賃料引き下げても埋まらない。その点、二等地のワンルームは募集かけて１か月も空室にならないそうです。
（ファミリー向けマンションよりワンルームのほうが空室すくないそうです）
また、二等地の駅周辺が良い。
だそうです！！
この本に大変興味深い内容があった。
不動産投資には元手が必要です。物件によっては数百万から可能ですが、都心では２０００万円〜３０００万円ほどあれば、王道の投資スタイルを採用することが可能だといえるでしょう。 １０００万円〜２０００万円前後
夫婦ともに良い大学を卒業後に有名企業で共働きで世帯年収２０００万円。
会計士や弁護士などハイクラス資格保有で監査法人勤務など専門職。
あまり儲かってないように見える自営業
３０００万円〜５０００万円
夫婦共働きで子供なし、かつ社宅住まい。
狭い業界でトップのフリーランス（ディザイナーなど）
勤務医
外資系企業の日本支社役員
金融アナリストやトレーダー。人気のウェブサイト運営者。
訳あり中古品売買など、あまりイメージの良くない業種で自営業。
フランチャイズで多店舗拡大している社長
１億円前後
自営の会計士。弁護士。ＦＸで儲けた人。
２億円〜３億円
相続。
バブルの初期波動に乗って起業した人。
（着メロ、漫画喫茶、ヤフオク販売、アフィリエイトなど）
ＳＮＳ企業でストックオプションをもらった初期メンバー。
Ｍ＆Ａで会社を売却した人。
転売を得意とする不動産業の社長。
２００７年ころからフルローンで不動産を長期保有している人。
地味なビジネスだが社歴の長い会社。
アベノミクスにのってＳＮＳ銘柄（ガンホーなど）不動産小型株で儲けた人。
５億円以上
上場会社の社長。
有名企業の社長の息子。
戦後からの地主とその相続人。
健康食品会社経営。
パチンコ経営者。
新興宗教の資産管理会社
日本の物件を買いに来る台湾人やシンガポール人。
凄い・・・不動産小型株で儲けた人は「２億〜３億」の部類に入ってしまうんですね。
メッツの投資は間違っていないと思う。
結局、不況から脱出する局面で不動産小型株が爆発的な利益を得る投資になるということです。
具体的な例を出します。
不動産株で綺麗なチャートが見つからなかったので違う業種ですがペッパーフードサービスのチャートをご覧ください。
（不動産小型株が上がったと言っても、今まで1/100とかになっているので今の値上がりはピョコンと小さい値上がりなのです）
綺麗に「Ｕの字」を描いてますよね。
不況の始まりから３０カ月〜４０か月で底値から這い上がってきます。
（なぜか知らないけど、世界恐慌、ＩＴバブル崩壊など３０〜４０か月）
この法則は、きっと国民の忍耐が限界に達し、政治家が「なんとかしなければ政権がもたない」と感じて、がむしゃらに経済対策を実行する期間だと思われます。
そして、これが肝なのですが、バブル崩壊は不動産価格の崩壊なので不動産価格を上げる公共事業が最も有効打なのです！！
まだ、日本は不況から脱していない？オリンピックがある？？
まだまだ不動産小型株は上がるんです！！
このままいくと、オリンピック後の不況では不動産小型株で儲かった人は「最上位の５億以上」の部類に属するかもしれません。
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