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賃貸住宅を退居するときに気になるものといえば敷金の行方。少しでも多く返ってきてほしいところだけど、とはいえ交渉するのもなかなか面倒なもの。そこで、最近では弁護士などが敷金返還交渉を代理で行うサービスが増えてきているのだとか。しかし、いくら法律の専門家が代理で交渉するとはいえ、金額が大きく変わることはあるのだろうか？ 敷金返還代理サービスを行う司法書士法人中央グループの代表・原田康伸さんにうかがってみると「10万〜20万円の差が出ることも珍しくない」とのこと。
「敷金は原則返ってくるものですが、部屋の損傷に対し借主が原状回復を負担するという意味で敷金から差し引かれるケースがほとんどです。ただしこの『原状回復』の認識を貸主が間違えていることが多く、本来借主が負担する必要のない費用を請求されているケースが多いんですね。そこで私たちが、国土交通省のガイドラインに基づいて、適切な負担額を計算していきます」
国土交通省の発表したガイドラインによると「原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではなく、賃借人の故意・過失などによる消耗を復旧する」こと。つまり、住んでいる限り避けようのない消耗は借主ではなく貸主が負担するべきなのだが、避けようのない消耗まで借主が負担する場合が多いようなのだ。
「たとえば畳の表替えや、日焼けによる壁のクロスの張り替えなどは借主が負担する必要はありません。また、クリーニング代も原則貸主の負担で、たとえ契約書に借主が負担するよう明記されていても事前の説明が不十分であれば拒否することも可能です」（原田さん）
反対に、タバコのヤニによる壁のクリーニングや雨の吹き込みで畳がダメになった場合などは借主が負担することになるが、その場合も全額を負担するのは適切ではないとのこと。住んだ年数によって借主の負担額は減少していくことがガイドラインに明記されている。
ちなみに、敷金返還代理人に依頼を行うのは、貸主立ち会いのもとで部屋の内見を終え、借主が負担する原状回復費用の見積もりをもらってから。代理人は見積もりの項目と金額、あるいは部屋の写真などを見ながらそれらが適切かどうか査定していく。妥当な金額を算出したら代理人が貸主に直接交渉。折り合わなければ裁判へと持ち込まれるが、ほとんどの場合はこの交渉でまとまるようだ。ただし、このような代理サービスを行えるのは弁護士か簡裁訴訟の代理権を持つ司法書士のみ。また、交渉は行わないが書類作成のみの代理サービスを行う行政書士もいる。
敷金の返還額が増えるならぜひとも利用したいサービスではあるが、とはいえ依頼料もそれなりにかかるはず。返還額にあまり差がなかったときのことを考えると、骨折り損のくたびれもうけでは…？
「代理サービスの多くは成功報酬制。当初の見積もりと交渉後の額から差額を出し、そのうちの10〜20％を依頼料とする機関が多いです。当社は裁判前までなら一律2万9400円を頂いていますが、交渉してもそれほど額が変わらなそうな場合は事前に必ず説明し、場合によっては辞退していただいています」（同）
もちろん、貸主が提示してきた最初の見積もり額が適切な場合もある。代理サービスに依頼しようか迷った場合は、無料相談などを行っているところもあるので、まず見積もりの額が正当性かどうか確認してみるのがよさそうだ。
：引用終わり
要するに貸主側から出た見積書を精査して、貸主負担・借主負担を分類していくということですね。
リフォーム業者並の知識が必要なようです。
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敷金返還
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賃貸住宅の更新料や敷引特約をめぐり、判例が確立していない時期に、元借り主の女性の代理人から虚偽の書面で返還請求されたとして、京都市北区の貸し主ら２人が、女性と代理人の弁護士に対し、返還した更新料などと慰謝料計２４２万円の支払いを求める訴訟を京都地裁に起こしたことが９日、分かった。提訴は８日付。
訴状などによると、代理人の弁護士は１０年１２月、女性が０６年９月〜１０年７月に賃貸契約していた北区のマンションの貸し主側に対し、更新料や敷金など約３２万円の返還を求める通知書を送付した。通知書には「敷引特約は無効で、判例として確立している」「更新料は返還義務がある」「返還されなければ適格消費者団体に差し止め請求対象行為と通告する」などと書かれていたため、貸し主側は敷金や更新料の一部２７万円を返還した。
しかし、最高裁は今年３月〜７月、敷引特約や更新料について「有効」と判断した。貸し主らは「通知書が送られてきた時点で、判例は確立しておらず、返還義務もなかった。通知書の内容は虚偽だった」としている。
原告側代理人の田中伸弁護士は「最高裁で係属中だったのに、断定的な表現を用いるのは行き過ぎ。また、適格消費者団体への通告について、個別案件での“脅し”と受け取られかねない表現をすることは問題」と指摘している。
一方、被告の弁護士は「当時は地裁や高裁で更新料などが無効とする判断が大勢を占めており、通知書の内容が虚偽とされるいわれはない。弁護活動に対する侵害で、訴状を読んだうえで反訴も検討する」と話している。
毎日新聞 2011年9月10日 地方版
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【第622回】 2011年7月21日
賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」を定めた契約は有効か無効かが争われた訴訟で、最高裁は「高額すぎるなど特別な事情がない限り有効」との判断を示した。その上で、更新料の返還を求めた借り手の請求を棄却した。
今回の訴訟では京都府や滋賀県の3人の賃借人が提訴し、高裁判決では「無効」2件、「有効」1件と判断が割れていたが、今回の最高裁判決で「更新料は有効」との司法判断が確定した。
判決前の最大の注目点は、仮に最高裁で無効と判断が出た場合、「消費者金融の過払い金問題のように、過去の支払った更新料の返還請求が殺到するのか」「もしオーナーが変わっていた場合、返還義務は前のオーナーにあるのか、現在のオーナーにあるのか」という点。しかし、判決が有効と出たためそうした懸念は解消された。
一方、有効と判断されたことで貸し主による便乗値上げの可能性を指摘する声が出てきた。判決が出た後の会見で、借り主側の弁護士は「更新料を増額したり、新たに更新料の支払いを求める貸主が増える恐れがある」と訴えた。
だが、住宅コンサルタントの長嶋修・さくら事務所代表は、「ごく一部の人気物件を例外として、賃貸住宅市場は便乗値上げができる環境ではない。逆に更新料は廃止される方向にあるし、大半の大家もいずれは廃止されると覚悟している」と、その心配は杞憂であると指摘する。
2008年の住宅土地統計調査では、全国の賃貸住宅空室率は過去最高の18.7％。つまり5部屋に1部屋が空室の状態。その後も供給は増えるばかりで家賃も下落傾向が止まらない。「たとえば供給過多な福岡エリアなどは、新築ワンルームの家賃が月額5万円、それが3〜4年も経つと月額2万円台に下がる物件が目立つ」（長嶋代表）ほど。
つまり、賃貸住宅市場は「買い手市場」で、ごく一部の人気物件を除けば更新料を増額できるような状態ではない。不動産投資信託（Ｊ−ＲＩＥＴ）も、「開示情報を見ると、更新料を徴収していない物件が多い」（巻島一郎・不動産証券化協会専務理事）。
むしろ、更新を機に賃料を下げたり、フリーレント（家賃無料）期間を設けて居住を継続してもらったりするケースがあるほどだという。「札幌では６カ月フリーレントという物件も出てきている」（長嶋代表）。
更新料のみならず、「礼金や敷金も不透明」という批判が高まっていたが、こうした貸し手が優位な時代に作られた慣習も変わりつつある。たとえば、日本賃貸住宅管理協会は昨年から会員企業へ「めやす賃料」の表示を呼びかけている。これは、更新料、礼金、敷金などのコストを勘案した実際の月額賃料。不動産ポータルサイト最大手の「ホームズ」も、めやす賃料の掲載を開始した。
自身もサラリーマン大家で不動産投資ブログ主催のＪＡＣＫ氏は「投資物件の利回り計算をする際は更新料や礼金を含まないのが常識。投資する際も、それらがゼロになっても耐えられるよう収支計算する。販売業者が提示した更新料や礼金を前提にした収入を鵜呑みにした投資家には、それらが入らず経営難に陥っているケースも少なくない」と現状を披露する。
更新料は有効との判決は出たものの、不動産業界、貸し主ともに、更新料は消える方向で態勢を整えつつある。
（「週刊ダイヤモンド」編集部）
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一昨日（2011.07.22）は、福岡県宅建協会主催の「不動産講習会」に参加してきました。
日時：平成２３年７月２２日（金）１３：００〜１６：２５ 会場：北九州芸術劇場 小劇場 講習： １．賃貸住宅管理業登録制度について １３：４５〜１４：４５ ２．敷引特約に関する最高裁判決他について （１）平成１７年１２月１６日 最高裁判決 自然損耗補修特約判決 （２）平成21年 ６月１９日 大阪高裁判決 敷引特約有効判決 （３）平成２３年 ３月２４日 最高裁判決 敷引有効判決 （４）平成２３年 ７月１２日 最高裁判決 敷引有効判決 敷引特約については、最高裁により以下の３条件を満たせば、原則として有効という結論が出されました。 １．明記 ２．説明 ３．合意 また、敷引の額については、原則として家賃の３．５ケ月分までであれば有効であるとの一定の指針が出されています。 |
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マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は消費者に一方的に不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手に支払い済みの更新料の返還などを求めた３件の訴訟の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料は有効」との初判断を示した。２審判決で無効とされた、１年ごとに２カ月分の更新料を取る契約条項も有効とし、３件とも貸主側の勝訴が確定した。借り主側に厳しい判決で、契約実務に大きな影響を与えそうだ。
裁判官４人全員一致の判断。小法廷は「更新料は賃料の補充や前払い、契約を継続するための対価など複合的な性質があり、その支払いに合理性がないとは言えない」と指摘。更新料は「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」と述べた。
３件は京都と滋賀のマンションの借り主３人が０７〜０８年に提訴し１審は２件が有効、１件が無効。２審でも有効１件（２年ごとに更新料２カ月分）、無効２件（１年ごとに同２カ月分）と分かれ、同種訴訟の１、２審全体で無効が有効を上回り、最高裁の統一判断が注目された。小法廷は、２審で有効の１件で借り主側の上告を棄却。無効の２件は２審判決を破棄し、借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。
上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意の上で契約締結している」と主張。借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差があり、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論していた。
更新料は約４０年前から主に京都や首都圏で慣習化し、現在、更新料込みの契約件数は全国で１００万件以上とみられる。
毎日新聞 2011年7月15日 13時44分（最終更新 7月16日 1時51分）
更新料の性質は賃貸借契約成立前後の当事者の事情や更新料条項の成立経緯などを総合考量し、具体的事実関係に即して判断されるべきだ。更新料は賃貸人の収益の一部になるのが通常。支払いで賃借人は円満に物件使用を継続できるから、更新料は一般に賃料の補充や前払い、契約継続の対価等の趣旨を含む複合的性質がある。
消費者契約法１０条は契約の条項を無効とする要件として、当該条項が、民法の規定（任意規定）適用による場合に比べ、消費者の権利を制限したり、義務を加重するものであることを定めている。更新料条項は一般的に賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約で賃借人に負わせるという意味で、任意規定適用による場合より賃借人の義務を加重する。
消費者契約法１０条は消費者契約の条項を無効とする要件として、民法の基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものであることも定める。信義則に反し消費者の利益を一方的に害するか否かは、当該条項の性質や契約成立経緯、当事者双方の間の情報の質や量、交渉力格差などを総合考量して判断されるべきだ。
更新料は一般に、賃料補充か前払い、賃貸借契約継続の対価等の趣旨を含む複合的な性質があり、支払いには経済的合理性がないなどと言えない。一定地域では支払う例が少なからずあることが知られ、裁判上の和解手続き等でも当然に無効とされてこなかったことからすると、更新料条項が契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人に支払いに関する明確な合意がある場合、双方の間に更新料条項に関する情報の質や量、交渉力について看過し得ないほどの格差があるとみることもできない。
そうすると賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、賃料や契約更新期間等に照らし高額すぎるなどの事情がない限り、消費者契約法１０条の「民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
毎日新聞 2011年7月15日 20時52分 |
