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こんばんは、

明日、2件目のアパートの仮契約日でわくわくしています。

話を少し離れて、買ったアパートの10年後、20年後、
30年後って、考えて買っていますでしょうか?

 手前みそながら、一応考えています。

考えておくと、買う前に収益率だけで買っていい物件と
だめな物件があることが分かります。

中古アパート狙いの自分としては、
 ・まずこのアパートに20年は働いてもらい。(修繕は適時にします。)
 ・25年後か30年後に
    1.建て替えしてまたアパート
    2.娘の自宅として
    3.更地にして売る

以上を考えています。

 1番は、その地域が30年後も賃貸アパートの需要があるか?というのが
  問題になります。そのころは本格的に人口減社会でしょうから、
  メゾネットタイプの、床面積20坪の2LDK2棟と、駐車場2台分が入る様な
  貸家を建てたいと思っています。収益率は下がりますが、土地はあるわけで
  解体費は除いて、新築でも10%の利回りを狙いたいですね。

 2番は、娘の自宅用。
  こればっかりは親の思いだけで書いています。ま、可能性1%ってとこです。

 3番は、更地にして売る。
  
本当は、面倒になる前に中古アパートとしてまた売ってしまうのが一番かも知れませんが、
最悪自分でこうする事ができるって考えておくのが重要と考えます。

これらの意見を書いていると言う事は、
 やはり、「土地自体にもある程度の”力”がないといけない。」
 っと言いたかったのです。
 また、自分の生活圏の近くであるほうが選択幅が広がると思うのです。

三角土地だったり、道路と段差がある土地だったりだと、値段が安いに決まっています。
現状、駐車スペースが無くても、せめて段差の無い土地のアパートを選ぶべきと思います。
結構、売りに出ている物件って、とてつもない段差のある土地に無理やり建てているのが
多いです。収益率も大切ですが、この部分は気をつけましょう!!

PS:
あの、、、書庫を増やすにはどうしたらよいのでしょうか????

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土地の評価は長い目で見ないと失敗します。市政の道路計画などもこまめに情報チェックですね。一本道路通っただけで違いますから。あとは地下鉄の予定地など。数年前は静かな田舎だったところが、大型スーパーなどが来て、お祭り会場みたいになることもありますからね!P.S書庫はブログ設定の中の書庫設定をクリックすると書庫の追加が出てきます。 削除

2006/7/2(日) 午前 6:10 [ judy ] 返信する

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judy-san 納得です。私も得意地域を仙台市+周辺市とし、地下鉄、道路増設については、新聞+TVニュースで意識して情報をとっております。 大型スーパーが来る前にAPを買えると土地の価値について心配がなくなって、一番いいパターンなのですが。 PS:書庫の件ありがとうございます。やってみます。

2006/7/2(日) 午前 9:02 [ クリップ ] 返信する

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1億円をめざし奮闘中のゆうともきです。私のブログにもコメントありがとうございます。出口戦略重要ですねえ。 出口を考えるときには、鉄筋もいいですよ。収支還元法用いる銀行じゃないといけませんが、個人でも1億超物件Ok。手数料込みの場合も。 実は先日北海道地方都市の8000万円の物件、買付失敗!その物件9000万円まで融資OK・・・ あと、メルマガ発行しました。kakugorou36さんにも、ぜひ読んでほしいです。まぐまぐマネー不動産です。まだ会員4名ですが「人気アパートをつくる会」にも、招待します 削除

2006/7/2(日) 午前 9:19 [ ゆうともき ] 返信する

出口戦略を意識している投資家は本物です。出口戦略は私も非常に大切だと考えますね。利回りだけで投資してしまうと失敗しますもんね。投資した物件の最後を見とどけて初めて投資が成功したか失敗に終わったかが確定するのだと思います。

2006/7/2(日) 午後 8:51 nak*m*ra373*10*0 返信する

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ゆうともきさん、こんばんはです。確かに、今回の物件は、軽量鉄骨系住宅により、融資額が今回の売買額の94.7%にもなりました。去年、中古の木造を買ったときには、6割しか融資してもらえませんでした。 ・・・・・・・あ! そうか! 自己資金の少ない人がアパートを欲しい場合は、鉄骨系が狙い目ってことですね。!!!!!!これって、自分としては、今頃大発見って感じです。(銀行の査定方法も3種類くらいあるんですよね。)みんなに教えましょう!!!

2006/7/3(月) 午前 0:22 [ クリップ ] 返信する

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nakamura様、お褒めのお言葉ありがとうございます。実は、一個目のマンションについては、出口が見えないままで購入してしまいました。ずるい方法として、購入5年後に、売っちゃおうかなー。って思ったりしていますが、そのまま最後まで見てみたい気持ちもあります。これからもよろしくお願いします。

2006/7/3(月) 午前 1:52 [ クリップ ] 返信する

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はじめまして。。。興味深く拝見させて頂きました。。。物件が回らなくなってからを考えれば、土地のパワーは確かに大切でしょうね〜。私は2年ほど前に中古一棟売りを購入してから、競売物件を見に行ったりしながらも、ちょっと考え中・・・という感じでいます。。。ちょっと、関係ないかな〜と思いつつ、トラックバックもさせて頂きました。。。ではまた。。。

2006/7/7(金) 午後 6:37 ラリックマ@株+昼ドラ 返信する

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ラリックマさんおはようございます。私のも読んで頂いてもらって、朝から気分がいいです。これからも、よろしくお願いします。

2006/7/8(土) 午前 6:57 [ クリップ ] 返信する

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