０６年９月購入中古APやっと満室。ここまでの苦労話。

おはようございます。
確定申告の計算を始めようとすると、PCを覗いてしまって書き込みをしている私です。

アパート２号の状況を報告します。

昨年９月に購入、
　地区１７年、軽量鉄骨製（ハウスメーカー）　１９００万（本体）
（諸費用もろもろで総額2100万投資）
　部屋数1K×１０部屋、（６部屋空き）　仙台市内　大学近く（学生向け）
　自己資金300万、銀行借金1800万（15年）

で、去年の9月に購入4室の家賃でも159000円の収入でローンが120000円だったので、
キャッシュフローはマイナスにはなっていませんでしたが、せっかくの空き部屋
満室になれば、月36万円（表面20%）も夢ではないといろいろがんばりましたが・・

　昨年9月にエアコンを10部屋に取り付け、60万円
　　〃　　空き部屋の家賃決め（安め戦略）→賃貸情報誌掲示
　
これで、3ヶ月待ちましたが見事にだめでした。やはり、学生街は１月〜3月勝負を
実感しました。

　次に賃貸管理会社から電話があって推薦入試の合格者からの申し込みと一人暮らしを
初めた人が一人いて2部屋決定。残り4部屋、この4部屋について、洗濯機＋冷蔵庫付きで
+3000円で企画をしたいとの打診をうけて、即刻承諾、初売りのヨドバシで4セット計20万で
購入しましたが・・

いざ、配送というときに不動産管理会社から連絡、
　「残り4部屋決まりました。ただ、洗濯機＋冷蔵庫PLANは2部屋だけで、
　　のこりの2部屋は要らないそうです。」

ショック！10万円がムダになるではないか！返品しようにも、ヨドバシの
ポイントでiPodを買ってしまい（妻に内緒）返せるポイントが無いではないか！

という事で、冷蔵庫2台と洗濯機2台は自分の家の蔵にしまう事としました。
（来年2部屋が卒業なのでそのとき付けよう！）アー損失。不動在庫。
一応その後に不動産屋の企画に乗った後の問題なので、在庫金額の1/4相当の
24000円分の管理費を4月〜6月の3ヶ月×8000円を免除してもらう約束をしました。

てなわけで、実は、この6部屋のうち5部屋の入居開始が4月1日〜となりました。
来年2部屋が卒業なので、学生街APの入居募集戦略はいろいろと重要であることを
勉強させていただきました。

　番外編：持ち帰った冷蔵庫と洗濯機、部屋に入れずに軽トラで持ち帰りましたが、
　　　　　冷蔵庫をカーブで落としてしまい、大変な目に合いました。
　　　　　回収後、現在稼動テスト済み。（日本製のため大丈夫そう）
　　　　　（外観は天板奥一部破損）写真がそれです。

よって、4月からは、私の持っている物件はすべて満室になりそうです。

やはりこの時期は動きがありますね。先行投資も４月から回収できますね。物件の商品価値を高めるための投資は必要ですね。

[資産運用倶楽部]

満室になってよかったですね。賃貸住宅は満室を維持するのが大変ですからね。企業への一括借り上げ等も安定した家賃収入が得られますよ。

[クリップ]

muchiyaさんお疲れ様です。先行投資もやっと実を結びそうです。 賃貸不動産会社の改善がこれからの課題です。

[クリップ]

cimadeasobu様、はじめまして、企業への借り上げですか。なかなか良い面もあるのですが、物件の空きが多くて埋める見込みが無くなってきたらこの方法を使いたいと思います。契約終了で一気にゼロになるのが怖い部分もあるので。これからもよろしくお願いします。

[たか]

はじめまして、いつも拝見させていただいています。満室おめでとうございます。私の実家の仙台での不動産経営ということでいつも遊びにきています。これからもよろしくお願いします。

満室おめでとうございます。やっぱり駄目なときは何をやっても駄目、決まる時はトントン拍子で決まっていくというもんなんですねぇ。

[クリップ]

しげまる様おはようございます。そう、”待ち”も大家には必要な要素の様です。今日は、確定申告の計算がんばります。