地方のサラリーマンが不動産投資してみて分かった事。

確定申告書提出遅れの代償

 

久ぶりに書きます。（５年ぶり）

 

不動産投資を３４歳の時に初めて、９年目です。

サラリーマン給与＋老後資金充実という目的（一部こづかい増？）

に対しては、無理なく順調にきているようです。

 

きょうは、

先週、税務署から追加の納税請求が来た件です。

 

青色申告なのですが、３月１５日に間に合わず、４月１日に提出したのですが、

その時の税務署の職員は優しくて、ハイハイと受け取ってくれましたが、

先週になって、追加の納税請求が２件来ました。

 

　・ひとつは、延滞金として、納税額の５％の追加請求。

 

　・もう一つは、申告期限に間に合わなかったので、青色申告の６５万円控除がダメで、

　　１０万控除のみの適用。よって、５５万円の所得が増えたとみなして、私の場合、

　　２０％の１１万円の追加請求が来ました。

 

あわてて、税務署に電話で確認しましたが、食い下がる理由もないので

あーそーなんですか。って感じで終わらせました。

 

ちゃんと調べれば、わかることだとは思いますが、痛いです。

 

ちなみに、妻名義のほうも同じことをしたので、上記金額とおほぼ同じ金額を

さらに払いました。

 

さらに、１１万円を払ったのちに、５％の延滞税の請求５５００円がさらに

妻の分と自分の分で来るそうです。

 

軽く２０数万円の追加です。

 

申告期限は守りましょう。

 

これだったら、自力の申告をやめて、税理士に頼んだほうが

よいかもです。

 

はー。

 

空き部屋の掃除、便利グッズ発見

こんにちは、
先週、空き部屋の掃除をしてきました。（２室）
どちらも、３月中旬からの入居が決まっている部屋なのですが、
サラリーマン大家として、大家業は勤労取得（不労×）と考えるように
なった事もあり、掃除をしてきました。

基本的には、賃貸不動産会社が手配して掃除しているのですが、
甘い部分が多々ありますので、チェックがてらにしています。

そこで気になっていたお風呂場の中の鏡について、
水垢がすごくて、新品に取り換える必要があるのか？
とずっと思っていましたがありました便利グッズ。

自宅でも１ヵ月前くらいから、たまたま生協で買ったメラミン
スポンジ（１０５円）が、思ってた以上に水垢を落とすので、
もしやと思い今回の掃除に持参していきました。

そしたら、効果はご覧のとおりです。
買い替えなくてすみました。

すごく得した気分です。

体を動かす事のすきな大家さん！
それ、なかなかですよ。

ついでに、トイレの換気扇のファンが動かない部屋があったのですが、
こちらも、軽く取り外して、長年の綿ゴミをきれいに掃除しただけで
動いて、またまた得した気分の一日でした。

最後に、不動産屋さんに鍵を返す際に、このスポンジの事と
機器の動作確認をきちんとして頂く様に話してもきました。


以上。

サラリーマン大家の所得税、住民税

こんにちは。サラリーマンの方は３連休ですね。
先週までの青色申告の準備はもう一息まできました。
この３連休で仕上げようと思います。

初めての青色申告なので、会社の経理の人に聞いたり、友達に聞いたり大変でした。
私のブログを読んでいただいている方々に参考になるデータをまとめてみると、こうなりそうです。

私：貸地、マンション1戸、アパート1号（8部屋）
　家賃収入:429万/年
　租税公課：24万
　火災保険：6万
　減価償却：71万
　借入金利子：31万
　その他経費：99万（管理費、修繕、水道光熱費）
　青色控除：65万

　　所得額：133万

妻：アパート2号（10部屋）、アパート3号（10部屋、12月所有開始）
　家賃収入394万/年
　租税公課：56万（アパート2号の不動産取得税含）
　火災保険：12万
　減価償却：80万
　借入金利子：45万
　その他経費：160万（3号の取得経費、管理費、修繕、水道光熱費）
　青色控除：65万
　
　　所得額▲24万→青色控除額でマイナスにできないので、ゼロ。

となりそうです。
この表を見ての感想は、
　１．私の実質所得は；133万＋減価償却分の71万＋青控除65万＝269万/07年でまあまあかな？
　２．所得税が今のサラリーマン所得が700万なので、課税所得が丁度330万ラインなので、
　　　この不動産所得133万円には、×０．２の２６万円程度の所得税が掛るのかー。
　３．妻は今年も税金を払う必要がなくてよかったな。（初期投資段階２年目の為）
　　　（ちなみに妻もサラリーマンです。（年収300万程度））

ここで、お話をしたいのは、私の所得税が今回の確定申告で＋２６万ということです。
サラリーマンの年収が７００万程度であれば、不動産実質収入の１割が所得税として支払う
必要があるということです。（不動産取得の２割＝実質不動産取得額の１割）
　さらに、住民税です。はっきりいって、昨年の税制改革で地方税である住民税が大きく
上がりました。
　　Yahooのファイナンスの
　　　お金のメニューの
　　　　確定申告情報の
　　　　　税制改正のポイント
を調べると、所得税の1.5〜2倍近く支払う必要がありそうです。（仕組みはまだ勉強中）
ということは、確定申告で、私は26万円を支払えば終わりということではなくて、
6月から、住民税が12分割で35万円/年増える見込みとなったことです。
ＴＯＴＡＬ60万円・・・すごいです。ショックですね。

　普通に会社の基本給が増えても増えた金額の半分くらいしか手取りで増えないという
感覚はありましたが、不動産収入も同様ということです。当たり前と言えば当たり前ですが、
株の利益は１０％だけ支払えば住民税も上がらないという仕組みと比べると不公平な気も
します。

　住民税は確定申告時に払わないのでここまでとは知りませんでした。

まとめですが、（会社のレポートみたい・・・）
　表面利回り、１０％で１０年で回収だというのは全くのウソです。
　自己資金2割からだと、借入金利、入居率、所得税、住民税を考えると
　表面２０％近いの見つけないと中古ＡＰで10年で回収は難しいです。
　キャッシュフローも大切ですが、実質利回りも忘れないようにしないと
　いけないと思います。

参考になりましたでしょうか？
　

現実逃避（青色申告でイライラ）

みなさん、お疲れ様です。
先週から確定申告に向けて大変な日々を送っています。

「弥生会計、青色申告]に入力していまして、
今朝になってやっと自分の分がほぼ終了しました。
あとは、妻の分です。こちらは昨年物件を購入したので、
保険料を12年分支払ったのですが、入力上、償却を1年分にする方法が
分からなくて困り果ててしまい、みんさんのブログを見ていました。

何分、青色1年生です。
1週間前までは、すべて現金取引で入力していました。
先日、同じサラリーマン大家の先輩に聞いたら、銀行取引は
通帳の動きと同じに入力する必要があるとか、
通帳の入出金や、家計から支出した事業に関する件は、
　・事業主貸
　・事業主借
で、処理するとか、皆さんに笑われると思いますが、
”初めて”知りました。

あー、白色申告に戻りたいーー。
と夜中にひとりで騒いでおります。

あのー、弥生の青色申告詳しいお方、コメントお待ちしております。

現実逃避で、去年フローリング張り替えをしたのでその時の写真を
お見せします。
　　古いフローリングから新品フローリングへの切り替えです。
　　古いフローリングの上に専用ボンドで張り付けただけ見たいです。
　　　　費用は、
　　　　　フローリング　3坪で14400円（建材市場といアウトレット建材屋さんから購入）
　　　　　工事費は、18000円でした。（TOTAL32400円）
　　　　　和室からの工事の場合は5万円位の工事費だそうです。
この工事のおかげもあってか、3月に入居が決まりました。
　　　来週もう一部屋同じ工事をします。
　　　
　　　みなさんもどうですか？　

火災報知機取り付け

こんにちは、
寒いですね、宮城県は積る程ではありませんが雪が舞っています。

消防法改正に基づき来年６月？までに、
既存のアパートなどの各部屋に取り付ける必要があるみたいです。
みんさんはどのように対応しているのでしょうか？
あまり、この辺りの書き込みがないので自分のところを参考に書きます。

賃貸不動産主導で準備を進めてもらっていますが、
１Ｋの場合、キッチンには熱探知機１個、
居住スペースには煙探知機１個付ける必要があるとのことです。
単価が熱式、煙式に関わらず１０年電池式で１個、約５０００円、
取り付けを業者に頼んで１個辺り４００円、消費税と合わせると、
１戸＝１１０００円かかりそうです。
（メーカーはまともでした。）

安い報知機を探すという手もありますが、現在持っている２９部屋を
責任を持って全部取り付けるとなると賃貸不動産屋さんにすべて任せる
というのも一つの方法と割り切りたいと思います。

でも、全部で３０万円は痛いですねー。

賃貸不動産屋さんには、一括仕入で安く仕入れているのだから、
１〜２割位は割り引いてくださいね、とお願いはしておきました。

優しすぎる大家ですかねー？
※（妻は、「ＤＩＹで勝手きて週末にあなた（私）が各部屋を回って付けて来なさい。」
と、鬼の様なコメントをしております。　）