地方のサラリーマンが不動産投資してみて分かった事。

確定申告書提出遅れの代償

Sun, 28 Apr 2013 22:28:54 +0900

久ぶりに書きます。（５年ぶり）

不動産投資を３４歳の時に初めて、９年目です。

サラリーマン給与＋老後資金充実という目的（一部こづかい増？）

に対しては、無理なく順調にきているようです。

きょうは、

先週、税務署から追加の納税請求が来た件です。

青色申告なのですが、３月１５日に間に合わず、４月１日に提出したのですが、

その時の税務署の職員は優しくて、ハイハイと受け取ってくれましたが、

先週になって、追加の納税請求が２件来ました。

　・ひとつは、延滞金として、納税額の５％の追加請求。

　・もう一つは、申告期限に間に合わなかったので、青色申告の６５万円控除がダメで、

　　１０万控除のみの適用。よって、５５万円の所得が増えたとみなして、私の場合、

　　２０％の１１万円の追加請求が来ました。

あわてて、税務署に電話で確認しましたが、食い下がる理由もないので

あーそーなんですか。って感じで終わらせました。

ちゃんと調べれば、わかることだとは思いますが、痛いです。

ちなみに、妻名義のほうも同じことをしたので、上記金額とおほぼ同じ金額を

さらに払いました。

さらに、１１万円を払ったのちに、５％の延滞税の請求５５００円がさらに

妻の分と自分の分で来るそうです。

軽く２０数万円の追加です。

申告期限は守りましょう。

これだったら、自力の申告をやめて、税理士に頼んだほうが

よいかもです。

はー。

空き部屋の掃除、便利グッズ発見

Sat, 16 Feb 2008 13:12:38 +0900

こんにちは、
先週、空き部屋の掃除をしてきました。（２室）
どちらも、３月中旬からの入居が決まっている部屋なのですが、
サラリーマン大家として、大家業は勤労取得（不労×）と考えるように
なった事もあり、掃除をしてきました。

基本的には、賃貸不動産会社が手配して掃除しているのですが、
甘い部分が多々ありますので、チェックがてらにしています。

そこで気になっていたお風呂場の中の鏡について、
水垢がすごくて、新品に取り換える必要があるのか？
とずっと思っていましたがありました便利グッズ。

自宅でも１ヵ月前くらいから、たまたま生協で買ったメラミン
スポンジ（１０５円）が、思ってた以上に水垢を落とすので、
もしやと思い今回の掃除に持参していきました。

そしたら、効果はご覧のとおりです。
買い替えなくてすみました。

すごく得した気分です。

体を動かす事のすきな大家さん！
それ、なかなかですよ。

ついでに、トイレの換気扇のファンが動かない部屋があったのですが、
こちらも、軽く取り外して、長年の綿ゴミをきれいに掃除しただけで
動いて、またまた得した気分の一日でした。

最後に、不動産屋さんに鍵を返す際に、このスポンジの事と
機器の動作確認をきちんとして頂く様に話してもきました。

以上。

サラリーマン大家の所得税、住民税

Sat, 09 Feb 2008 13:58:10 +0900

こんにちは。サラリーマンの方は３連休ですね。
先週までの青色申告の準備はもう一息まできました。
この３連休で仕上げようと思います。

初めての青色申告なので、会社の経理の人に聞いたり、友達に聞いたり大変でした。
私のブログを読んでいただいている方々に参考になるデータをまとめてみると、こうなりそうです。

私：貸地、マンション1戸、アパート1号（8部屋）
　家賃収入:429万/年
　租税公課：24万
　火災保険：6万
　減価償却：71万
　借入金利子：31万
　その他経費：99万（管理費、修繕、水道光熱費）
　青色控除：65万

　　所得額：133万

妻：アパート2号（10部屋）、アパート3号（10部屋、12月所有開始）
　家賃収入394万/年
　租税公課：56万（アパート2号の不動産取得税含）
　火災保険：12万
　減価償却：80万
　借入金利子：45万
　その他経費：160万（3号の取得経費、管理費、修繕、水道光熱費）
　青色控除：65万
　
　　所得額▲24万→青色控除額でマイナスにできないので、ゼロ。

となりそうです。
この表を見ての感想は、
　１．私の実質所得は；133万＋減価償却分の71万＋青控除65万＝269万/07年でまあまあかな？
　２．所得税が今のサラリーマン所得が700万なので、課税所得が丁度330万ラインなので、
　　　この不動産所得133万円には、×０．２の２６万円程度の所得税が掛るのかー。
　３．妻は今年も税金を払う必要がなくてよかったな。（初期投資段階２年目の為）
　　　（ちなみに妻もサラリーマンです。（年収300万程度））

ここで、お話をしたいのは、私の所得税が今回の確定申告で＋２６万ということです。
サラリーマンの年収が７００万程度であれば、不動産実質収入の１割が所得税として支払う
必要があるということです。（不動産取得の２割＝実質不動産取得額の１割）
　さらに、住民税です。はっきりいって、昨年の税制改革で地方税である住民税が大きく
上がりました。
　　Yahooのファイナンスの
　　　お金のメニューの
　　　　確定申告情報の
　　　　　税制改正のポイント
を調べると、所得税の1.5～2倍近く支払う必要がありそうです。（仕組みはまだ勉強中）
ということは、確定申告で、私は26万円を支払えば終わりということではなくて、
6月から、住民税が12分割で35万円/年増える見込みとなったことです。
ＴＯＴＡＬ60万円・・・すごいです。ショックですね。

　普通に会社の基本給が増えても増えた金額の半分くらいしか手取りで増えないという
感覚はありましたが、不動産収入も同様ということです。当たり前と言えば当たり前ですが、
株の利益は１０％だけ支払えば住民税も上がらないという仕組みと比べると不公平な気も
します。

　住民税は確定申告時に払わないのでここまでとは知りませんでした。

まとめですが、（会社のレポートみたい・・・）
　表面利回り、１０％で１０年で回収だというのは全くのウソです。
　自己資金2割からだと、借入金利、入居率、所得税、住民税を考えると
　表面２０％近いの見つけないと中古ＡＰで10年で回収は難しいです。
　キャッシュフローも大切ですが、実質利回りも忘れないようにしないと
　いけないと思います。

参考になりましたでしょうか？

現実逃避（青色申告でイライラ）

Sun, 03 Feb 2008 14:18:00 +0900

みなさん、お疲れ様です。
先週から確定申告に向けて大変な日々を送っています。

「弥生会計、青色申告]に入力していまして、
今朝になってやっと自分の分がほぼ終了しました。
あとは、妻の分です。こちらは昨年物件を購入したので、
保険料を12年分支払ったのですが、入力上、償却を1年分にする方法が
分からなくて困り果ててしまい、みんさんのブログを見ていました。

何分、青色1年生です。
1週間前までは、すべて現金取引で入力していました。
先日、同じサラリーマン大家の先輩に聞いたら、銀行取引は
通帳の動きと同じに入力する必要があるとか、
通帳の入出金や、家計から支出した事業に関する件は、
　・事業主貸
　・事業主借
で、処理するとか、皆さんに笑われると思いますが、
”初めて”知りました。

あー、白色申告に戻りたいーー。
と夜中にひとりで騒いでおります。

あのー、弥生の青色申告詳しいお方、コメントお待ちしております。

現実逃避で、去年フローリング張り替えをしたのでその時の写真を
お見せします。
　　古いフローリングから新品フローリングへの切り替えです。
　　古いフローリングの上に専用ボンドで張り付けただけ見たいです。
　　　　費用は、
　　　　　フローリング　3坪で14400円（建材市場といアウトレット建材屋さんから購入）
　　　　　工事費は、18000円でした。（TOTAL32400円）
　　　　　和室からの工事の場合は5万円位の工事費だそうです。
この工事のおかげもあってか、3月に入居が決まりました。
　　　来週もう一部屋同じ工事をします。
　　　
　　　みなさんもどうですか？

火災報知機取り付け

Sun, 16 Dec 2007 16:58:38 +0900

こんにちは、
寒いですね、宮城県は積る程ではありませんが雪が舞っています。

消防法改正に基づき来年６月？までに、
既存のアパートなどの各部屋に取り付ける必要があるみたいです。
みんさんはどのように対応しているのでしょうか？
あまり、この辺りの書き込みがないので自分のところを参考に書きます。

賃貸不動産主導で準備を進めてもらっていますが、
１Ｋの場合、キッチンには熱探知機１個、
居住スペースには煙探知機１個付ける必要があるとのことです。
単価が熱式、煙式に関わらず１０年電池式で１個、約５０００円、
取り付けを業者に頼んで１個辺り４００円、消費税と合わせると、
１戸＝１１０００円かかりそうです。
（メーカーはまともでした。）

安い報知機を探すという手もありますが、現在持っている２９部屋を
責任を持って全部取り付けるとなると賃貸不動産屋さんにすべて任せる
というのも一つの方法と割り切りたいと思います。

でも、全部で３０万円は痛いですねー。

賃貸不動産屋さんには、一括仕入で安く仕入れているのだから、
１～２割位は割り引いてくださいね、とお願いはしておきました。

優しすぎる大家ですかねー？
※（妻は、「ＤＩＹで勝手きて週末にあなた（私）が各部屋を回って付けて来なさい。」
と、鬼の様なコメントをしております。　）

お店開店！！

Sat, 10 Nov 2007 14:17:02 +0900

こんにちは、
昨日11月9日に会社の後輩が脱サラして3年経って
やっとお店を開店することができました。

イメージは、アウトドア料理風居酒屋？とでも言うのでしょうか？
ここ半年でお店の中、外をすべて後輩一人で作りあげた中でなかなか
開店まで来なかったので心配していたのですが、
やっと、やっとの開店です。

宮城県庁裏の上杉２１ビルの１階に開店しました。
昨日は、開店第一号として家族で食べてきました。

ポークラフテー、とりの燻製焼き、
想像以上に美味しくいただきました。

本当に大変なのはこれからだと分かってはいますが、
このうれしさを書かせていただきます。

一応ここは不動産カテなので、
ここの家賃は、１０坪で７万円／月、外の看板代が１万弱で計８万円で
借りているようです。

飲食業は現在全国どこでも過当競争と聞いています。
アパート経営よりも知恵と行動力が必要だと思うので、
友人にも厳しくアドバイスしていきます。

では、

金融機関の融資枠算出方法（地方銀行）

Sat, 10 Nov 2007 11:19:13 +0900

こんにちは、今回の３件目のアパート融資ＯＫを
先週月曜日に電話でいただきました。仲介不動産屋さんにも
その旨を伝えました。１１月末くらいに契約、引渡し完了が
進めそうな状況になりました。

今日は、融資枠の算出方法について書いてみます。
一部の都市銀行や、アパート融資に積極的な地方銀行では家賃収入（収益）から
融資額の算出をしている所もあると聞きますが、
私が利用している銀行は、地方の信用金庫なので特別すごい情報でもありませんが、
私の担当者が、私の持って来る案件ではとても融資額が足らない物件を何度も持って来た
事から、嫌気がさしたのか融資枠算出方法を教えてくれました。
自分が気に入った物件を銀行はどの程度まで貸してくれるのか簡易的に計算できるので
お役に立てばと思い書いてみます。

　★銀行の融資枠計算方法（基礎編）

　　　（土地の価値＋建物の価値）×8割＝融資枠（目安だそうです。）
　　　　
　　　土地の価値＝路線価×１．１８倍
　　　　　　路線価は、国税庁のHPで簡単に見れます。
　　　　　　丸の中にある数字が平米辺りの金額（千円単位）なのでご注意願います。　　　　　　　

　　　建物の価値＝

　　　　　　木造の場合＝床面積×10.5万円／屐漾複院歟枅数/25年）
　　　　　　　　　25年が償却年数です。
　　　　　　　　　　　例：２００平米で築15年の木造の場合
　　　　　　　　　　　　　　　200×10.5×（1-15÷25）=840万円

　　　　　　軽量鉄骨の場合　11.5万円/屐　　―冉数　30年
　　　　　　鉄骨の場合　　　13.9万円/屐　　―冉数　30年
　　　　　　ＲＣの場合　　　19.2万円/屐　　―冉数　35年

以上で計算できます。

（応用編）
今回の私の物件、上記計算方法で算出したら、１３００万までにしかなりませんでした。
しかし、銀行の融資枠は１５００万になること、担当者に「何故枠が増えたのか？」と
聞くと、「いろいろありますから。えへ・・」と、かわされてしまいました。

なので、参考までです。

地方にも影響、投資ファンド資金引き上げ？？

Fri, 26 Oct 2007 13:31:40 +0900

こんにちは、
ついに3件目のアパート購入が決まりそうです。

中古アパートで2000万前後という、自分のいつもの
パターンになりそうです。
　新築、RC、億ション・・・どれも遠い存在のままです。
拡大はしていますが、成長はしていません。
今回も、仙台市内、表面利回り20％、10室、駐車場2台です。

今回はこの物件にたどり着くまでに、ネット検索は3日に一度程度、
現地見学資料請求8件くらい、買い付け証明は2件行った後にやっと
きまりそうなので、報告となります。

　なんだかんだ言って、ここ3年で毎年1棟づつ購入しそうです。

前置きが長くなりましたが、今日皆さんにお知らせしたいのは、
外資系ファンドの換金化が一部進んでいると感じているという件です。

　ネットに乗らない直接売り情報が県内の不動産屋さんと話すと時々出てきました。
利回りもまあまあで、売主が東京の【×××投資目的会社】みたいな会社名で、
管理が東京の【三※不動産】で、実際の売主が分かりづらい物件が2件出会いました。
現金化を急いでいるとか、親会社は外資系投資ファンド系の会社名とかで、最初から
叩いた値付けになっていたのです。
東北の物件で思ったより成果が上がらなかったのか。それとも、アメリカの金融不安
の影響で資金繰りの改善を図っているような感触をもちました。
　三洋電機の半導体部門の売却もファンドの資金繰りの悪化が原因と新聞でみていたので、
グローバルの動きと自分の投資が繋がっている気分がして少し驚きです。

ただこの手の物件は、即決、アンド、瑕疵担保条件無しとかで、業者でないとなかなか
買えません。1件、次の日銀行に融資即決（翌日まで）をお願いしましたが、断られました。

てなわけで、お金をいっぱい持っているひとは、このような情報で儲かる仕組みがあるんだなー。
いいなー。

以上。

今回購入する物件の売主さんは、個人です。上の情報とは関係ありません。
（写真は今回購入予定の物件です。）

では、

中古APの物件の探し方

Sun, 30 Sep 2007 04:20:27 +0900

偉そうなタイトルですみません。

地方の中古アパートの探し方について書き込みます。

良い物件かな？と思って電話をするとすでに10人待ち
みたいな経験は皆さんあると思います。
みんな見るとこが一緒の為にこのようなケースがあるのでしょう。
だからといって、不動産屋さんと特別なルートを作っておきなさいと
いうつもりもありません。
それよりも、普通の情報から早く判断する力と、何気な情報から
なかなかいい物件であることを判断する力があればより優位な
大家さんになれると思うので自分の経験から書き込みます。

この半年で2件の中古アパートの購入に動きましたが2件とも、
ネットで探しました。ひごろからネットと地方紙の広告欄を
チェックしていますが、実際に購入までした過去の2件のアパート
と合わせると自分のチェックの仕方に法則めいた形が出来てました。

１．自分の基準を持っている。
　　自分の頭の中・・・
　　　例、物件価格3000万以下、表面利回り15%以上、銀行融資8割付く物件、
　　　　　仙台市内、変形地でない。平成物、など。
　
　　しかしここで、ネット検索で、
　　　　・物件価格3000万以下で検索したり
　　　　・表面利回り　15%以上で検索したり
　　　　・鉄骨系や、鉄筋ｺﾝｸﾘ系で検索したり
　　　　・賃貸住居系で検索したり
　　しては、駄目です。

物件価格は交渉しだいで下がる可能性があります。
よって、物件価格や表面利回りは物件価格が下がれば変わるのを前提に
幅広く検索してください。
また、新聞広告などでは、利回りが書いてない場合もあります。
そのときは、賃料相場を思い浮かべて、さっと利回りを割り出せる様に
なれば完璧です。

実際に上半期にいいなと思って買い付けまで動いたのは2件です。
この2件は最終的には、業者抜きと、売り主さんの気変わりで
買えませんでしたが、良い物件をうまく見つけるまでの事例としては、
良い経験でした。

　1件目は、ネットで3物件（アパート２棟＋マンション１室）で抱き合わせで
　4000万で売りにでていましたが、ネット上では1物件の写真しか載っていない
　ために見ている人は１物件だと思い割高に感じてしまいやすい表記方法でした。
　でもよくよく読むと３物件と分かるし、問い合わせがこの表記方法により
　少なく、私が１番として価格交渉をしましたが、この３物件は債務処理の為
　に３つ一度に処理をしたいという物件だったのでかなり安かったのですが、
　裁判所の資料から直接売主に買いたいという業者が現れてボツになりました。
　　現在は、この３物件がネットで別々に売りに出されてﾄｰﾀﾙで６０００万で
　売りに出ていています。　正直悔しいです。、、

　２件目は、値段と利回りともに良い物件で（２７００万、１５％、築１３年）
　はあるのですが、８室は部屋なのですが、２室相当のスペースが店舗だった
　為に敬遠された物件でした。例えばこの物件が同じ値段、利回りで１０室の
　アパートだったら、即取引完了だったと思いますが、２室相当分のスペースが
　店舗だった為にみんさん敬遠したと思います。しかし、私には、店舗スペースを
　1LDK＋バイクガレージ的な部屋に改装するのに適していると踏んで、改装費用の
　２００万を引いた２５００万円で買い付け、木造にも関わらす銀行融資も
　２２５０万までOKをもらいましたが、売り主さんと仲介不動産さんとの連絡が
　まともに取れない状況が続いており現在は保留になっています。

で、ここまで分かったことは自分の基準と理想は大切にしながらも、検索方法を
変えたり、視点をかえると利回りの良い物件を見つけることが出来ると思います。
最近も戸建てのラブホテルが賃貸戸建てアパートになっていましたが、売り検索
では、店舗物件でしか乗っていませんでした。普通と少し違う視点があれば、
安く買って、安く貸せて、高い利回りが期待できます。
参考になりましたでしょうか？？

今度はちゃんと買えるまでがんばります。

期末決算報告。

Sat, 29 Sep 2007 04:20:38 +0900

おはようございます。
半年ぶりに書き込みます。

この半年、不精癖が再度発症してしまい。書き込みしていませんでした。
尿管結石で入院したり、サラリーマンの仕事が忙しかったり土日は
しっかり休んでいたのに理由になりません。申し訳ありません。

ﾌﾞﾛｸﾞに書くというのは、情報交換の場という事と、自分に対し
こうするという鼓舞する意味もあったので、こっそり１棟アパートを
買い増ししようと思っていたのですが、２件とも途中で頓挫してしまいました。
やはり、駄目もとでもみなさんにお知らせしておくべきでした。

ちょうど、今は期末です。
現在我が家で所有している投資物件は３件（マンション１室、アパート２棟）です。
この半年は満室稼動でした。
　　マンション１号
　　　　　収入：　家賃（４月～９月）　３０万円（満室）
　　　　　支出：　マンション管理費　　11.3万円
　　アパート1号
　　　　　収入：　家賃（４月～９月）　181.1万円（満室）
　　　　　支出：　賃貸管理費　　　　　　15.0万円
　　　　　　　　　固定資産税、　　　　　　8.0万円
　　　　　　　　　共有電気代、修繕代　　　2.0万円
　　　　　ローン支払い　　　　　　　　　49.3万円
　　アパート2号
　　　　　収入：　家賃（４月～９月）　220.0万円（満室）
　　　　　支出：　賃貸管理費（広告費込み）30.3万円
　　　　　　　　　固定資産税、　　　　　　15.8万円
　　　　　　　　　共有電気代、修繕代　　　3.0万円
　　　　　ローン支払い　　　　　　　　　73.0万円
という結果です。
　　　アパート2号が4月から満室になったのが一番のいい話です。
　　　修繕費が予定していたほど掛かっていません。
　　　半年の収入としては、　+345.7万円で、
　　　ローン支払いを引いたキャッシュフローは、+223.4万円でした。
　　　おそらく税金として、収入の20%弱は取られるので
　　　　　　税引き後収入　＋276万
　　　　　　税引き後Ｃ/Ｆ　＋154万/半期　ってとこでしょうか？

やはり、税金対策が必要です。。。。

で、8月に『弥生青色申告』を購入しましたが、難しいですね。
事業に関わる経費は計上できるのですが、領収書の確保や、
カード決済した場合の対応が分かりません。
勉強して、質問らしい質問が書ける様になったらお知らせします。