江南ひとり暮らし

韓国批判したら韓国ブログから追い出されました、どうでもいいですけど^^

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末期的、韓国不動産

昨日に引き続き『韓国の不動産は買いか?』の質問に関してです。

結論から言うと「バブル崩壊後」に「外貨建て」しておいた「預金」で「優良物件」を吟味して「購入」するのがいいです。

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記事から「現状」を探るなんていう事も出来ます「朝鮮日報」のサイトで「不動産」で検索すると・・・
(註:読むと大変なんでザッと眺めてください)

・銀行の建設・不動産向け融資、不良債権比率4.3% 10月 16日
 韓国の銀行18行による銀行、不動産、リース業界に対する...
・自営業者の47%、3年以内に廃業 10月 10日
 不動産仲介業など不動産、建設関連業種が2.4年で最も...
・来年度の予算を前倒し、次期政権に負担残す 10月 07日
 不動産などの取得税の減免による地方税収の減少分を中央政府が補填...
・貯蓄銀行10行が自己資本割れ 10月 03日
 不動産景気の低迷で、貯蓄銀行業界の経営状態は好転の兆しが見えず
・建設会社抱える企業グループ、連鎖破綻を懸念 09月 29日
 不動産景気の低迷で建設会社が経営難に陥る...
・個人向け融資の延滞率、6年ぶり1%超 09月 28日
 記録する勢いだ。金融監督院は不動産景気が不況...
・熊津グループ持ち株会社、企業再生手続き申請 09月 27日
 長期の不動産不況などで経営難が続いていた熊津グループの経営存続...
・韓国のホームレス、5000人に迫る 09月 24日
 失業、不動産市場の低迷などのあおりで、生活が困窮する人が増えて
・ハウスプア:高まる住宅ローンリスク、対策本格化 09月 21日
 不動産価格下落の影響で、住宅価格に占めるローンの割合...
・「借金返済に所得の40%以上」が162万世帯 09月 21日
 返済に充てる世帯は287万世帯に膨らむと推定される...
・応募殺到でサイト接続障害も、厳しい就職戦線 09月 18日
 不動産市場で採用を削減する動きを見せている...
・韓国でも10年後に「老後難民」問題直面の恐れ 09月 14日
 不動産バブルがはじけた場合...
・売れ残り住宅物件の譲渡税5年間免除 09月 11日
 不動産取得税率を現行の2%から1%に...
・高齢化・財政悪化・バブル、90年代の日本と酷似 09月 08日
 不動産バブルだ。90年に日本の不動産価値はGDPの5.6倍に達した...
・構造調整評価対象の中小企業が最多に 09月 05日
 特に建設、不動産、構造調整対象の企業が増えそうだ...
・米サブプライム当時並み 09月 04日
 14%を上回った。米国の不動産バブルが最も深刻化した時期の直後...
・【コラム】新たな経済危機、不動産が導火線に 09月 02日
 その導火線となるのは不動産だ...
・働けども借金減らず、中産階級の苦境 08月 29日
 不動産景気の低迷で資産価値も低下、借金に耐えられない中産階級が...
・家計債務、4-6月に再び増加 08月 24日
 不動産市場の低迷が続く中で、家計に対する融資が増えた
・【コラム】希望不在の大韓民国 08月 19日
 万が一不動産バブルが崩壊し、各家庭が借金に押しつぶされ...
・【社説】冷え込む住宅市場、対策が急務だ 08月 06日
 危機の直後よりも、不動産市場はさらに冷え込んで...
・借金世帯の33%が赤字、KDIが分析 08月 06日
 不動産市場の低迷で資産の売却が難しく、赤字状態の世帯がさらに借金...
・冷え込む住宅市場、売れ残り物件急増 08月 04日
 15%値下げされた...
・住宅取引氷河期、売買が金融危機時の半分に 08月 04日
 不動産代理店外貨約20カ所は開店休業状態...
・マンション処分もままならず、借金返済でまた借金08月 03日
 大企業で課長を務める男性、家計のやりくりがつかなくなった...
・住宅価格下落に「ハウスプア」の悲鳴 08月 03日
 不動産市場がハードランディング...
・韓国経済に日本型デフレの兆候 08月 02日
 不動産価格の下落もデフレリスクを高める要因...
・【社説】商業ローンの不良債権化にも注意を 08月 01日
 銀行6行の商業用不動産ローンの残高...

↑8月からの記事ですが「末期状態」ですね^^

こんなになるまでの韓国の「不動産バブルの歴史」を振り返ってみましょう!
2012年までの簡単に韓国の不動産バブルを振り返ってみましょう!
【2002年】
この頃から韓国の不動産は高騰し始めました30%以上高騰、政府の引締めもあって一時は収束しました.
【2005年】
漢江南地区、江南区で再び住宅価格が暴騰しました「投機目的」でです、政策金利が引き上げられ、課税強化ですが、それでも住宅価格は上昇していきました「不動産不敗神話」です。
【2006年】
不動産バブルがピークに達し不動産価値はGDPの4倍を超えました、こうなると躁状態でそこで韓国ですから、建設・不動産会社は強気に住宅を供給し続けました「らしい」です^^
【2007年】
過去最大の住宅供給量となりその後リーマンショックで少し需要が落ち込みましたが、中国の内需刺激政策で景気が持ち直し住宅価格は20%以上上昇!不動産会社は更に供給を続けました。
【2008年】
この頃、地方では建設業者の倒産が増えてきました・・
【2010年】
過剰在庫の処分が始まり、業者や政府の「ニュータウン構想」の破綻も目立ってきました、僕が住んでいた「龍山地区再開発」もサムソンが降りて計画見直し「江南地区」も10%価格下落、地方都市では建設業者が300社倒産していました、
【2011年】
貯蓄銀行なんかも不動産融資にどっぷり浸かっていましたので経営悪化です、これがその後の「銀行破綻」につながります。

不動産価格上昇→住宅購入ブーム→住宅の過剰供給→住宅価格値崩れ→ローン返済の滞納→家計負債増加→金融貸し渋り→ノンバンクからの融資→生活破綻→需要の減少→建設業者の破綻→金融機関の焦げ付増大→金融破綻→企業倒産→外資の韓国売り→株・国債・通貨暴落→デフォルト→白馬に跨ったチョッパリ登場 なんて感じでしょう。

「日本のバブル崩壊」は研究済みだから日本の轍は踏まないなんて言っていたのですが、日本より酷くなります。
何せ、価格の上昇を期待して返済不能の「高額ローン」を組み、数年住んで不動産価格が上昇し所で売りに出し「転売差益」で「借金の残額」+「支払い利子」を賄い「儲け」を出し「次の物件」をなんて云う戦法なんで、不動産が購入時より高く売れないと「破綻」が待っているだけです。その点日本は「転売」目的の不動産購入ではないので「遠くて・高い買い物」にはなってしまいましたが「返済能力」以内のローンだったのです。

現在のソウルのマンションの売買価格前年比3.1%の24か月連続の低下「供給数」>「需要数」ですから行くところまで行くでしょう。

こう言った韓国の不動産バブルは「再開発」が支えてきました、でもみんな一斉にやっちゃったので「住宅」も「オフィス」も「商業施設」も過剰供給になってしまいました・・・
僕の住んでいた「龍山(ヨンサン)」も日本で言えば上野駅みたいな所だったんですが駅前と米軍の基地の返還で「再開発」やってましたが「行き詰って」います、この手の「再開発計画」いっぱいあったのですが、まともに計画が進んでいる所は皆無です。
韓国の嫌われ者のパンチョッパリのロッテが計画している蚕室の「ロッテワールドタワー(123階)」も計画縮小です、一時は韓国空軍基地の滑走路の向きを変えさせて推進していましたが計画そのものが修正されています。これはいい方で。展望台から北朝鮮が望めるとの謳いこみの「仁川タワー(151階)」は仁川市の財政破綻で頓挫したままです。

元々金のない国なので「金融機関からの融資」や「外国からの投資」で再開発を推進していましたが、その道が断たれているのです。

かつては「ソウルの街が空に近づいてきている」なんてホルホルしてました。

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現在は「ソウルの街は空(から)に近づいてきている」のです。




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閉じる コメント(6)

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背伸びしたままそれが辛くてプルプルと震えてるって感じですねw

2012/10/19(金) 午前 8:35 [ じたん ] 返信する

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夢のような計画をたてるのだけは自由ですが。
いつも口ばかり、力不足に金不足で最初の勢いは何処へやら。。。
なんて馬鹿な国、民族でしょうか。
今では嫌韓を経て呆韓になりました。

2012/10/19(金) 午後 10:03 [ Rara21 ] 返信する

コメントご無沙汰しております!いつも楽しみに読ませて頂いてます〜。
「そら→カラ」のオチが最高にオシャレで気に入りましたので、ひとことコメントに参りました(^^)
お隣の不幸はささやかな楽しみです。(笑)

2012/10/20(土) 午後 9:29 [ めいめい ] 返信する

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「じたん」さん、こうやって日報の記事を見るとかなり酷い状態ですね。韓国では元本を据え置きのローンが一般的で最初は利子だけの支払いです、どこかの国にありましたね、そうそう「サブプライムローン」って言ってましたっけ。
韓国では中産階級の没落が問題になっています、僕も韓国に住んでいた時に「不動産と株は危ないよ」なんて忠告していましたが・・・
バブルとはそういうものなのです。

2012/10/22(月) 午前 10:59 [ 江南 ] 返信する

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「Rara21」さん、まあ夢を見るのも自由ですからね、韓国の高層ビルは本当に安普請で防火材とか難燃性のものとかがあまり使われていません。断熱材に発泡スチロールが使われていて釜山の高級マンションでは4階からの出火で1時間後には最上階に火が回ってました。幸い死者は出ませんでしたが・・・
「呆韓」いいですね「こりゃ〜アカン」なんて使えます^^

2012/10/22(月) 午前 11:06 [ 江南 ] 返信する

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「めいめい」さんお久ぶりです、めいめいさんのブログの復活を心待ちにしています、最近僕は「人物」はあまり取り上げていません「差し障り」があるからです、本当はネタにしたい人物がいるのですが、残念です。

2012/10/22(月) 午前 11:10 [ 江南 ] 返信する

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