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最後に大規模修繕について。
今の借りてるタワマン、築20年までの計画しかなく築15年目の1回目ですでに4億もショートしている。だいたいどのマンションも新築時の修繕金は安く設定されてるけどここは安すぎだ。 で、普通は足りないから月々の修繕金上げようってなるけどここのマンションはなんと否決。銀行に借金するとか。ここは修繕金の話がいつも纏まらず値上げ話は否決されている。この規模だとうち以上にいろんな人が住んでるんだろう。金持ちは大規模修繕までに逃げ切れればOKと思ってるのかもしれない。まさに修繕金を巡るババ抜き。このまま行けば大規模修繕ごとに各戸多額の修繕金が必要になる。煌々と照らすエレベーター内のライト、共用施設内の豪華な電灯などなど…ちょっと節約して修繕金に回そうとは思わないのか？まるでキリギリスの生活のよう。 持ち家のマンションでもやはり大規模修繕後少しだけど赤字になる時期があり数年前から値上げ。 (国土交通省では20階以上は206円/m2を推奨しているため過去の分も含め平均がこの数字になるように調整。私は板状タワマンはここまでお金かからないと踏んでるんだけど。なかなか手堅い。詳しい話はこちら『損してない？マンション管理費(修繕費)の相場と適正価格にする方法』)
築45年を乗り切れるように算出されておりそこまで住むつもりのないうちにとってそれはまたそれで長すぎる気もしているが足りないよりはマシ？エレベーターの養生など多少ケチくさい我がマンションではあるがここよりはだいぶ健全な気がする…
ただここはこの辺りのランドマーク的なマンション。ここが廃れると全部がダメになる可能性もあり近隣に住む人間からするとそういう不安がある。なんとかうまく運営してもらいたいと思う。 てかマンション難しい。 小規模だと資金と管理組合の不安があり大規模だと話が纏まらなかったり。中規模100〜200までくらいの、修繕金のストックが多いところが狙い目か？いや、それより考えすぎてもうマンション買えないかもしれない… |
�� 2016引越(東京→)
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だいたい今のマンションでよかったと思うのだけど、もし買い換えられるなら
・もう少し梅田に近い ・もう数m2小さめの ・もう数階下の ・もう100戸くらい少なめの ・もう少し容積率が低めの ・もう少しファミリー層が少ない ・もう少し平均価格帯が高い ・板状マンションでない ・デザイン性のある(色・外階段) 板状マンションはもう買いたくない。でもコストパフォーマンスはいい。特に自分らが住まないならこれくらいがちょうどいい気もする。100戸以下のマンションは住みやすそうだけど何かと資金がショートしがちで、その点大規模だとその心配が少ないしマンション管理に詳しい住民(同業者とか)も必ず何人かいて管理会社からぼったくられる心配もなく。容積率が高すぎる件はその分価格にも反映してた訳でまぁトレードオフか。 デザイン(色？)がダサいのは仕上がってから気づいたことで、つまりそれは青田買いじゃ分からなかったということで新築じゃなくて竣工済みを探すべきということ。それも築浅。けど都合よく希望の物件があるかどうか…でも住民層や住まいの雰囲気も分かるし中古にはなるけど十分なメリットだと分かった。 ちなみに外階段もダサいんだけどこれは高層マンションを軽量化すると全般こういう仕様になるようで本当はコンクリート＋タイルでの仕上げが丁寧だと思うし好きなんだけど免震だと不可能みたい。つまり高層マンションに住まないということになるんだけど都心部だと低層って選択肢はないし、15階建までならしっかりした外階段作れてるから気になるなら15階建を買えってことかな。 平均価格帯の件は養生フェルトがおかしいとかライトが暗いとか、お金かかってもやろうと思えるポイントが似ている可能性が高いのでそういう意味で。 あとは ・ディスポーザーいらなかったかも →貸す場合は。壊れたらなおさなきゃいけない。個人的にはゴミドラムの方がいいけど、でも意外と修繕にはさほどお金はかからない。 ・駐車場の料金が安すぎる →販売時から適正な駐車料金を設定してくれていればもっと修繕金に充てられたと思う。せめて近隣の50%くらいには。結局乗っている方から反対があり上げられず。(旦那も公平性がないとの理由で駐車場代を修繕金に充てるのは反対らしい) ・毎月のインターネット料金が必ず1300円かかる →ＪCOMでケーブルテレビ付きプランの方が安いし。でも当初から解約は出来ないと説明を受けていたし仕方ない。10年で15万の出費かぁ。微妙（笑） とにかく戸数が多くなると何事もまとめるのが大変。ちょっとした値上げも反対する人がいる。マンションの難しいところ。 |
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築10年。
久々にマンションに入ってみてぶっちゃけ思ったこと『団地化しそう』 1番目についたのは建物の劣化ではなく、アルコーブの問題。傘やコープの箱、ベビーカー、サーフボードなどを置いている世帯。そういえば大きな棚を置いてる世帯があると問題になってたこともあった。そして自転車までも…。今条件付きで小径のみアルコーブに置いてもよくなっていてそれを置いただけで一気に団地感が加速。住んでいた時は全面禁止だったのに。1世帯2台と分譲当初から決まっていたにも関わらず期初から足りないと問題になっていた。それ分かってここ買ったんじゃないの？もうちょっと郊外になるとサイクルポートになったりするんだけどさすがにここはない。でも1世帯2台は標準的だしむしろ駅前ならもっと少ないところもあるくらいだからこの数は普通だ。 ・駅近とはいえこのエリアは自転車文化(どこまでも平地なので自転車移動の人が多い) ・部屋が比較的大きいため世帯人数が多くなりがち(＝自転車台数が増えがち) ・子育てしやすいエリアで子供乗せ自転車が多く駐輪場が使いづらい(＝乱雑になりがち、駐輪できない) ・容積率いっぱいに建てられたため他に自転車を置くスペースを作れない と自転車問題を難しくする条件が揃ってしまった。アルコーブ駐輪の緩和策がとられたのもある意味仕方ないとも思う。残念すぎるけど。 どうすれば駐輪場問題が解消されるんだろう。レンタサイクルも始まるらしいけど慢性的なものはやはり場所を確保しないと難しいのかも。駐車場を一部駐輪スペースにする？でもあくまで車のエリアだしなぁ… とにかくアルコーブが荒れるとスラム化しやすくなる。調べるとマンションの6割がこの問題に直面し揉めているとか。知らなかった…てかみんな1世帯の許容台数承知で購入してないの？ それと前にも触れたけどエレベーター周り。買ったときからこの箇所だけは塗り仕上げが多く(タイル仕上げだと汚れがつきにくく目立たない)外階段も高層マンションの軽量箇所で重厚さがなく気になっていた。でも綺麗だったし目を瞑ってた。しかしここにきてボロさが目立つ。もうすぐ大規模修繕なので回復すると信じたい。(どのマンションもだいたい12年くらいであるんだけどいいタイミングで計画されているもんだと感心する) 次にエレベーター内部はというとこちらもなかなか。壁面養生フェルトがヨレヨレ。あれをつけておく意味が分からない。確かに傷はつかないけどまるでリモコンにサランラップ巻いてる状態。いつ綺麗なエレベーターを見ることが出来るんだろう。 電気もそう。なんでこんなに暗いのか。節電は分かる、でもある程度の明るさは分譲マンションだしあってもいいのでは？蚊除けを吊るしてるのもめっちゃ貧乏臭い。 電球の種類を変える、フェルト養生を外しデザイン性のあるダイノックシートに変える、蚊除けにカバーする、それだけでエレベーター周りはかなり変わるはず、なんだけど… このマンション自体がなかなかの倹約ぶりでコスト増となるそれらが可決されない。ダイノックは一度声が上がったもののフェルトよりほんの少し高いこと、フェルトはまだ使える(もう使えねぇよ！)などの理由で否決。なんだかなぁ。ひとまず今年度の要望書には記入しといた。 ただここまで散々な言われようですがトータルでみたら何かにつけて『ちょうどいい』物件であったことも確かで ・駅近、かつ複数線使え、新駅開通予定 ・免震構造(高層階住みなので必須) ・自走式駐車場多数あり(駅近、それも自走式は希少) ・共用施設が多すぎず、でも必要最低のものが揃っている ・部屋の作りにゆとりがある(今70平米の4LDKとかあるわけですよ。収納がなかったり。とにかく買った時代では信じられない狭さです) ・天井がとても高く窓が大きい(居室内の出来だけでいうと近隣ではおそらくナンバーワン) 何よりマンション高騰前の比較的いい時期に買えたのが大きい。 今売ったら完璧に売り抜けなんだけどなぁ…(そしてまた売却を考えてしまうループ) |
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(まだまだマンションの話は続きます。)
次に10年経って部屋がどうなっていたかの話。 専有部はそれなりに汚れていた。 床も3箇所1cmほどのえぐれたような痕。冷蔵庫からの漏水でその下の床30㎠が黒く変色。玄関扉内側10cm程の線状のうっすらとしたへこみ。壁紙の変色(喫煙者だった。換気扇下が1番酷かった。)和室の琉球畳、経年劣化。和室の襖の扉下、敷居？木の部分の少しの色褪せ。風呂はタオル掛けが曲がり浴室ミラーの淵に少し黒サビ。 とはいえキッチン、洗面、トイレ、北側洋室2室は特に目立つところはなかった。 で、これらを修理することになったんだけどクリーニング等々全て込みでなんと60万。1番高くつくのは壁紙。リビング、和室、キッチン、洋室1つを総張り替え。喫煙汚れすごいわ。あんなに部屋が茶色くなるなんて。7年で100%の経年劣化で扱われるため今回は過失(喫煙汚れは含まない)×2/7(居住年数5年)。たいした額にはならない。 次に浴室ミラー。交換。今回は錆びにくいタイプを選んだのでちょっと高め、そしてミラー以上の取付工賃。黒いサビ、そんな目立つ？でも旦那的にはどうしても譲れないらしい。 漏水の床汚れが1番目立ったがここは100%向こう持ち。で、思ったより安い。残念なことに同じ木材が廃番で類似カラーに。大丈夫かな…。 タオル掛けだけちょっと不動産屋さんと意見が食い違う。不動産屋さんは経年劣化の判断だったけど大きく曲がっていてどう見ても過失。しかし結局入居したときから曲がっていたとの主張で請求できず。入居時の管理会社の確認漏れでした、すいません、でも手で力を加えたらなんとなくなおりましたって。えっ、ハンドパワー？？ここはちゃんと見ておかなければ。 旦那は専有部を見てショックを受けたようだ。古ぼけて生活感溢れるこの感じがダメらしい。私的には専有部はなおせるし部屋の中はそんなに気にならなかった。想定内っていうかわりと常識的に使われてるっていうかむしろまとまった期間ちゃんとした方が使ってくれてありがたかった。私が専有部で1番気になったのは玄関扉の線状についたほんのすこしの凹み。ほんとにちょっとだけなんだけどリビングの光を受けて目につくんだよなぁ。ネットで調べたらダイノックシートなるものを貼り付けて修理することが可能らしい。ドアって勝手になおせないし私はそういうところが気になったんだけど旦那は全く気づかなかったと。 それより気になったのは共有部分。 部屋でいうとベランダの梁の雨汚れ(デッキブラシで洗えば綺麗になるのか？)、玄関扉の外枠(ドア自体も経年を感じるがそれより枠に艶がなく白っぽくなり扉と質感が違うのが気になってしまった)。 全体的な共有部分はもっと気になるところだらけ。1番気になったのはエレベーター周り。ホール、ボタン、内部全般。特にボロいフェルトの養生シートと電気の暗さ。エレベーターの外観も経年を感じた。色の問題？エレベーター周りは塗りが多くてその辺りも影響してるのかもしれない。 エントランスや植栽、駐車場はさほどでもなかった。 てことで今はお部屋の改装中。 綺麗に仕上がって欲しい。 |
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久々の更新ですがまずはマンションの話。
空きになって1ヶ月。 転勤の引っ越しだと思っていたのになんと同じマンションの中古を購入しておられた。どんだけ気に入ったんだ(何度か売らないかと打診されてはいたけど)。ややこしい時期に退去されて困ったという気持ちと、このマンションやっぱ悪くないよね？って気持ちでちょっと安心した。 で持ち家に戻る話。 引っ越そうと言っていたけどまたいつ転勤になるかも分からず、そんななのにわざわざ引っ越す意味ってある？お金もかかるし。確かに自分の家だし広くはなるし戻りたい気持ちもあるんだけどでも…そもそも戻れないこと前提で、だったら持ち家よりいい物件にしようとここに決めたのもあって。戻るメリットがあまりない。 売った方がいいのか。 築10年目、バブル真っ只中。売却なら今とも思ったんだけどじゃあ数年資金寝かして東京で買うとしても今時点では購入場所の目処もなく何より東京はほんとに高くて。今が高いのは分かってるけど次どうしたらいい？数年後に下がるのは確実だけどじゃあ何%くらい下落するのか。今までの傾向に戻って＋αちょこっと下がるくらいじゃない？だったら急いで売らなくてもいいような。こちらの売る事情もない。 例えば東京に買い換えるとして同じ予算だと何かを妥協しなきゃいけない。バス便エリア？ないわ。これからの人口推移考えても駅近じゃないと転売苦労するの見えてるし。大阪は東京の次に地価はするのに、その大阪でさえ不動産は東京の半値近い(まぁ東京の方が全般マンションのグレード高いってのもあるけど)。さほど思い入れのない場所に大金叩いて買うか、それとも安くで価値のない場所に買うか…難しい選択。 家はそもそも価値だけでは決められないとも思うんだけどケチだからか損はしたくない。別に持ち家にこだわりはないよ、ここみたいに快適なら安い分譲よりいいし。ただ賃貸の方が割高だよね。借りる立場、貸す立場、両方になれば損得ないと思うけど、違う？ そんな流れでそれなら地方で価値のある場所に持っておいて住めない間の家賃補助をもらい続け自分たちはそこそこの賃貸に住む。持ち家は貸すなりしとく。確かにコストはかかるけど持っているだけでも家賃補助というメリットがある。地方は安いからリスクも少ない。もし今後東京にいてマルテツの成長とともに引っ越しが必要になったとき賃貸の方が圧倒的に動きやすいし、大阪の支援がよければ持ち家に戻る選択肢だって残しておける。 不動産は買った瞬間から出口のことは考えとかなあかんなって今回のことでつくづく思った。みんな買うときはあまり深く考えない。一応自分が住みたいかと同じくらい借りる立場だとどうかを見て買ったつもりだったけど。でも10年経って見通しが甘かったというか、もう少しこういう目線で見ておけば良かったなと思うことがいくつかある。次の不動産選びの学びになった。 50年くらい住むと言ってる人もいるけどそれは多分難しいし(まだそこまで古いマンションが日本にないのでイメージつかないだけかな)、じゃあ戸建が良かったのかというと運用管理は結構難しくてその点ではマンションで間違いはなかったと思う。田舎で異動がないなら次は戸建がいい。田舎で駅にまあまあ近い小さめのやつ。大きいのはいらない(買えないし)。マルテツのこと考えても戸建。ボロくても自分の都合で修繕などのことも考えられるし。いや、あんな子だからお金さえちゃんと払えば管理や修繕をして貰え防犯防災がしっかりしているマンションの方がいいのか？うーん、その辺は色んな考え方があるな… まぁそんなこんなで今回の空室総動で収支も含め色々と考えた。 長々書いたけど今の予定では売却しないつもり。会社の家賃補助を使い倒す！転勤族をメリットに変えていかなきゃ。この不条理な人事をメリットに！(この点では意地になってる部分がある)。その間、あと5年か10年か？でお金を貯めてキャッシュで次を買う、理想はね。あくまで理想。先が見えてない今はいくら売り時でもまだ売らない方がいいよね、きっと。 最近文章長いな。 色々迷いがあって考えてることを書き綴っておきました。(とはいえまだ状況によって変わってくる可能性もあります。すいません。) |
