|
不動産取引の流れ
通常不動産の取引はこのような流れで行われます。
１、土地が気に入ったら不動産会社に口頭で買いたい旨を伝えます。
２、不動産屋さんより、買付証明を提出してくれと言われる場合があります。
買付証明とはその不動産を買いたいという旨を文章で表したもので、その効力は1週間程度しかありません。従って必ず買わなければならないという趣旨のものではありませんし、かつ他の誰かに売られてしまう可能性もあります。あくまで、手付金をいれるまで、その建物をちょっとだけ確保しておく程度のものでしかありません。本当に確保したい場合は１０万円くらい申込金を支払うと言う事もあります。
＊手付金の金額は、不動産屋さんと相談して決めます。５％〜２０％くらいです。出せる金額で良いと思います。（普通１００万円前後？）払う時期はこれから述べる重要事項説明書を聞く時点か、正式契約時くらいでしょうか？
３、重要事項説明、これは契約前に土地の詳細事項（面積や現在の所有者、抵当権等の有無、その他建築基準法等の各法令に関する事）について、買主に不動産業者が文書を交付して説明しなければならないと言う法律に基づくものです。説明を聞いて署名捺印して重要事項説明書と言う書類を発行してもらいます。
４、正式契約、実務として重要事項説明後すぐに正式契約に移行（同時進行）してしまう場合が多いのです。必要なものは実印と手付金、印紙代程度です。正式契約時に特約で銀行ローンが不調に終わった場合は、手付金は全額返しますという旨の文言をいれておきましょう。銀行ローンが借りられない場合は手付金が戻ってきます。（言わなくてもほとんどの場合このようになっていると思われますが、念のため）、但しこの正式契約書を書いたからと言って取引が終わったわけでは当然ありません。土地の残金を全額払って、登記を完了させてはじめて取引が終了いたします。
５、土地の残金を払う為、この重要事項説明書、土地契約書、収入証明書、その他銀行が要求する書類を持って銀行に住宅ローンの申し込みをします。この時、通常建物の資金も一緒に申し込んだ方が有利です。建物の図面と見積書があればＯＫです。（この図面と見積書は、後日変更になってもかまいません。但し、建物の金額があまり変わり過ぎないように注意しましょう）住宅ローンの審査は通常２〜３週間かかります。
６、住宅ローンの審査でＮＯであれば、手付金をそっくり返してもらってこの契約は無かったものとなります。違約金とかは取られません。但し、あくまでもただ単に気が変わったとか、他にいい土地があった等の自己都合の場合で取引をやめた場合は、支払った手付金は戻ってきません。またその逆の場合で、売主が売るのをやめた場合は、手付金を倍にして返してくれます。買主の手付金放棄、売主の手付金倍返しによって契約の放棄が可能です。
７、住宅ローンがＯＫであれば、銀行、売主、不動産会社と相談して、最終取引日を決定致します。通常、申し込みをした銀行の応接室を利用して取引を行います。これはその方が全ての人に有利だからです。残金は銀行ローンから出る訳ですから、当日銀行に決済資金を出してもらいます。それを売主が受け取ります。現金として出すにしても振込するにしても銀行ですからすぐ出来ます。全額入金を確認した売主は、権利書を渡してくれます。これを同席した司法書士に渡します。司法書士が登記関係書類が全て整っているのを確認して売買は一応成立です。（司法書士がその後買主名義の権利書を作って持って来ます）同時に同じ司法書士に依頼して銀行が土地に抵当権を設定します。司法書士への登記費用の支払い、不動産手数料の支払い、抵当権設定費用や銀行諸費用の支払い、等を致します。土地の取引は完了です。
８、以上の事は、不動産会社、あるいは住宅会社の担当者によく聞きましょう。できれば土地建物を同時に進行させて住宅会社の担当者に資金計画から全ての事を任せてしまいましょう。また、土地取引の立会いもしてくれるはずです。遠慮なく頼んでしまいましょう。
つづく
|
コメント（0）
