家族の心が優しくなれる素足の家を造ろう

土地の最終取引

今日は土地の最終決済の日であった。
売主会社員Ａさんと買主会社員Ｂさんが土地の取引をしました。
立会人は不動産業者、司法書士、場合により銀行員。

現金でも無い限り普通、銀行の応接室で最終取引をします。
土地代金は大きなお金なので普通の人は銀行から借り入れをします。
そのお金は買主の銀行口座に一旦入ります。
その口座から買主が下ろして売主に残金を払います。
売主もその場で大きな現金をもらうと危ないので
普通、どこかの銀行の口座に振り込みをしてもらいます。
銀行なら現金を受け取らずその場で振込が同時に完了です。
それ以外にも、細かな現金のやり取りが必要です。
不動産仲介手数料、登記費用、固定資産税の日割り計算他、
また銀行は融資した土地に抵当権の設定をします。
従って、銀行の応接室が一番便利です。

３大疾病保証付き住宅ローン

新聞でも報道されたけど、三井住友銀行が３大疾病保証付き住宅ローンを出すらしい。
１０月から取り扱うようだ。今まで足利銀行などがガン保険付の住宅ローンを出していたが、
これは、ガン、脳卒中、急性心筋梗塞のいずれかと判断された場合に診断給付金が支払われ、
住宅ローン残金全額に充当されるらしい。残された妻子は安心だ。。。。。。。
詳しくは　http://www.smbc.co.jp/news/index.html
ニュースリリースに載っている。

銀行が規制によって横並びであった時から比べると、各銀行でいろいろな住宅ローンを出してきた。
自由化、規制緩和はとても良いことだと思う。それを考えると郵政民営化は必然なのであろうか。

住宅ローン

明日、お客さんと同行して銀行住宅ローンの相談会に行く予定です。
お客さんの希望は、元金均等払い（毎月の返済元金が一定で、当然最初は利息が多く、返済が進むほど利息が少なくなる）事実、返済総額はこの方法が一番安く済むと思いますが、普通の人は最初の利息負担が大きくて、ほとんどこの返済方法は取れない。元金均等払いの住宅ローンは一般的にあまり取り扱いしていない銀行が多いと思う。三井住友銀行は有るらしい。http://www.smbc.co.jp/kojin/campaign/loan/index.html

今、いろいろな形の住宅ローンが多いので、良く調べて比較した方が良いかもしれない。今、一番良いと思うのはガン保証特約付住宅ローン
例えば群馬銀行（ガンと診断されたら住宅ローンが０円に）
http://www.gunmabank.co.jp/frames/osirase-yugu.htm
足利銀行ではなんと（がん保険と入院失業保障付き）
http://www.ashikagabank.co.jp/abk_p113.htm
西京銀行でも取り扱っているらしい。探せば多分もっとあると思います。

少し前までは住宅ローンと言えば住宅金融公庫しか無いと言う雰囲気だったけど、規制緩和によって金利が自由になり、横並びが崩れると、各銀行が個性を打ち出し、住宅ローンが充実してきたような気がする。そのおかげで各個人個人の事情に応じた、より適切な住宅ローンを選べるようになった。めんどうかもしれないが、ちょっとだけ銀行のホームページを見て、住宅ローンを比較してみると良いかも、

土地と建物と住宅ローン（３）

不動産取引の流れ
通常不動産の取引はこのような流れで行われます。

１、土地が気に入ったら不動産会社に口頭で買いたい旨を伝えます。

２、不動産屋さんより、買付証明を提出してくれと言われる場合があります。
買付証明とはその不動産を買いたいという旨を文章で表したもので、その効力は1週間程度しかありません。従って必ず買わなければならないという趣旨のものではありませんし、かつ他の誰かに売られてしまう可能性もあります。あくまで、手付金をいれるまで、その建物をちょっとだけ確保しておく程度のものでしかありません。本当に確保したい場合は１０万円くらい申込金を支払うと言う事もあります。
＊手付金の金額は、不動産屋さんと相談して決めます。５％〜２０％くらいです。出せる金額で良いと思います。（普通１００万円前後？）払う時期はこれから述べる重要事項説明書を聞く時点か、正式契約時くらいでしょうか？

３、重要事項説明、これは契約前に土地の詳細事項（面積や現在の所有者、抵当権等の有無、その他建築基準法等の各法令に関する事）について、買主に不動産業者が文書を交付して説明しなければならないと言う法律に基づくものです。説明を聞いて署名捺印して重要事項説明書と言う書類を発行してもらいます。

４、正式契約、実務として重要事項説明後すぐに正式契約に移行（同時進行）してしまう場合が多いのです。必要なものは実印と手付金、印紙代程度です。正式契約時に特約で銀行ローンが不調に終わった場合は、手付金は全額返しますという旨の文言をいれておきましょう。銀行ローンが借りられない場合は手付金が戻ってきます。（言わなくてもほとんどの場合このようになっていると思われますが、念のため）、但しこの正式契約書を書いたからと言って取引が終わったわけでは当然ありません。土地の残金を全額払って、登記を完了させてはじめて取引が終了いたします。

５、土地の残金を払う為、この重要事項説明書、土地契約書、収入証明書、その他銀行が要求する書類を持って銀行に住宅ローンの申し込みをします。この時、通常建物の資金も一緒に申し込んだ方が有利です。建物の図面と見積書があればＯＫです。（この図面と見積書は、後日変更になってもかまいません。但し、建物の金額があまり変わり過ぎないように注意しましょう）住宅ローンの審査は通常２〜３週間かかります。

６、住宅ローンの審査でＮＯであれば、手付金をそっくり返してもらってこの契約は無かったものとなります。違約金とかは取られません。但し、あくまでもただ単に気が変わったとか、他にいい土地があった等の自己都合の場合で取引をやめた場合は、支払った手付金は戻ってきません。またその逆の場合で、売主が売るのをやめた場合は、手付金を倍にして返してくれます。買主の手付金放棄、売主の手付金倍返しによって契約の放棄が可能です。

７、住宅ローンがＯＫであれば、銀行、売主、不動産会社と相談して、最終取引日を決定致します。通常、申し込みをした銀行の応接室を利用して取引を行います。これはその方が全ての人に有利だからです。残金は銀行ローンから出る訳ですから、当日銀行に決済資金を出してもらいます。それを売主が受け取ります。現金として出すにしても振込するにしても銀行ですからすぐ出来ます。全額入金を確認した売主は、権利書を渡してくれます。これを同席した司法書士に渡します。司法書士が登記関係書類が全て整っているのを確認して売買は一応成立です。（司法書士がその後買主名義の権利書を作って持って来ます）同時に同じ司法書士に依頼して銀行が土地に抵当権を設定します。司法書士への登記費用の支払い、不動産手数料の支払い、抵当権設定費用や銀行諸費用の支払い、等を致します。土地の取引は完了です。

８、以上の事は、不動産会社、あるいは住宅会社の担当者によく聞きましょう。できれば土地建物を同時に進行させて住宅会社の担当者に資金計画から全ての事を任せてしまいましょう。また、土地取引の立会いもしてくれるはずです。遠慮なく頼んでしまいましょう。

つづく

土地と建物と住宅ローン２

１、雑誌等で自分の感性に合う住宅をピックアップしましょう。１０社でも２０社でも良いと思います。（また同時に不動産専門業者にも建築条件付きでない希望の地域、坪数の土地探しを依頼しましょう。何社でも良いです）

２、資料請求をしましょう。そのとき訪問及び電話営業は控えて下さいとはっきりと書いてください。何十社もの営業マンに自宅訪問されたら対応が大変です。

３、資料を見て気に入った住宅であれば、展示場や完成見学会などに行き実際の建物を良く見て感じてください。その時、家そのものだけではなく、その会社の雰囲気、営業マンの態度等もよく観察してください。

４、展示場や見学会でよい印象をもった住宅会社があれば、何度か足を運ぶと良いと思います。

５、良い印象を持った会社を３社程度に絞り込みましょう！
ここから、積極的に土地購入の相談に乗っていただけませんか？建物プランの相談に乗っていただけませんか？と意思表示すると良いと思います。ここで必ず、今気に入ってる建物が３つ有り、３社だけに相談している旨をはっきり伝えましょう！なぜ１０社では駄目か、当然、営業マンはやる気をなくします。５社でも片手間にやればいいやと思ってしまいます。契約できなれば徒労に終わるわけですから当然です。それに３社の人と打ち合わせするのが物理的、精神的にも限界と思います。

６、土地が決まらなくても、住宅プランを書いてもらいましょう！
自分の希望を入れた坪数、間取り、仕様のプランを作成してもらってください。
ある程度気に入ったプランが出来たら諸経費別途工事を含めた概算見積をしてもらいましょう！これで建物の予算が組めます。全体の予算から建物の予算を引いた数字が土地の予算です。それと縦横何ｍのサイズの土地必要かもわかります。
仮に良い土地が見つかり見積をしたプランが入らない場合でも正式プランではないので変更は可能です。プラン変更しても坪数が変わりなければ見積書金額が大きく変化することは有り得ないでしょう！

７、気に入った土地が見つかったらどうするのか？
（住宅会社が見つけてくれた場合）
その会社で建物を建てざるを得ません。でもその会社の建物が気に入っている訳ですから何も問題ないと思います。あなたを信頼して建物もお願いするので土地建物で最大限の便宜を図って下さいと伝えるべきです。お前の会社１社だけだから安くしろ安くしろとは絶対に言わないで下さい。値段も安いけど中身も安いものになってしまう可能性があります。建設会社にとって最初から嫌なお客さんになることは得策ではありません。うち１社だけに絞ってくれた、信頼されていると建築会社に思わせる事が最も大切です。絶対に有形無形の得をします。

（３社の住宅会社ではなく他の不動産業者から仲介や購入する場合）
不動産業者が土地を見つけてくれた場合、住宅会社にもその土地を見てもらいましょう。その土地が良いか悪いか問題点は無いか、きっと良いアドバイザイーになってくれるはずです。不動産会社の方でも必ず、住宅建設もしているのでやらせてくださいと言われると思いますが、もう決めている建設会社があるとはっきり言いましょう。それによって有利不利は全くないと思います。
土地の契約は初めてで不安と言う場合は、住宅会社の担当者にも同席してもらいましょう。一般的に住宅会社も不動産会社も全く問題なく対応してくれるはずです。
土地建物両方とも気に入った形で購入したい場合は、このパターンが一番多いかもしれません。良い土地＝不動産屋、良い住宅＝住宅建設会社。やっぱり餅は餅屋だと思います。

（つづく）