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大震災と借地借家法

◆　借地上建物全壊でも借地権はなくならない
◆　罹災都市法による借地権存続期間の特例あり
◆　借地権の対抗要件の特例も


東日本大震災によって建物が損壊するなど甚大な被害が出ています。
本稿ではまず、土地を借りて、その上に自ら建物を所有する場合、すなわち借地契約に及ぼす影響とその法的手当てについて説明します。

借地上の建物が地震で全壊しただけでは、借地権自体はなくなりません。
したがって借地権者は借地上に新たに建物を建てることができます。
ただし、元々の借地契約の残り期間を超えるような建物を建てる場合、地主が承諾するか、異議を述べないことが必要です（延長の要件や期間は契約開始が平成４年８月１日の前か後かで適用法が変わります）。
そうすると地主の意に反して永続的な建物を建てることは不可能かということになります。
この点、現在、法務省が適用を検討している「罹災都市借地借家臨時処理法」（以下「罹災都市法」）が手当をしています。
つまり同法に基づき政令で指定された地域では、借地権の残りの期間が１０年未満なら一律で１０年とされます。
なお「正当事由」がない限り契約更新がされるという借地権の保護の規定は変わりません（定期借地権、事業借地権は別です）。借地権がなくならないということはその半面で、地代支払い義務も続くということです。
ただし、震災の影響で地代が不相当に高いということになれば、一般論として地代減額請求が考えられます。
さらには罹災都市法上も指定地域においては、裁判所に地代の変更を申し立てることができるとされています。
なお、借地上建物が全壊すれば、そこに設定されていた抵当権もなくなります。
新築された建物に当然に及ぶわけではありません。ちなみに全壊していないならば、抵当権もなくならないので、抵当権者の承諾なしに建物を取り壊すと担保保存義務に反したとして損害賠償を請求されるおそれがあります。

借地上の建物が全壊に至らず、修繕可能であれば、借地権は消滅しませんし、自分の建物なので自ら修繕することができます。「増改築禁止特約」がある場合、これに違反したとして借地契約が解除されることがあるのが一般論です。
しかし地震で壊れた部分を修繕するのは増改築ではないでしょうし、必要な限りにおいて多少の増改築があっても、それが地主との信頼関係を破壊するから解除、ということにはならないのが通常でしょう。

そもそも借地（敷地）が崩壊していたり、地割れしている場合、修繕可能である以上は、地主が費用負担して修繕する義務を負います（これに反する特約がない限り）。
しかし、地盤沈下をしているなど修繕が不可能である場合は、地主にも修繕義務はありません。
修繕不能で使えないのが敷地の一部ならば地代の減額請求の話になりますが、敷地自体が全く使用できないのであれば、借地契約自体も消滅するのではないかと考えます。行政上の措置で一定の地域に建物が建てられない場合も消滅するのではないでしょうか（私見）。

仮に土地が売買されて土地所有者が変わっても、借地上建物を登記していれば、借地権を主張できます。これを対抗要件を備えているといいます。しかし、借地上建物自体が全壊するならば、登記だけ残っていても対抗要件はその前提を失ってしまいます。
これを回避するために借地借家法では、元の建物を特定する事柄、全壊日（３月１１日）、新たに建物を建てる旨を見やすい場所に掲示すればよいと規定していますが、今回の震災では現実的でないことが多いと思われます。
この点についても罹災都市法による手当がなされています。政令による指定地域では、政令施行日から５年間は、建物の登記等がなくても、その間に土地を取得した第三者に借地権を主張することができます。

ちなみに罹災都市法は借地権者が仮設住宅等に移り住んだからといって適用されなくなるものではありません。

本日現在においては建物の新築、修繕といっても様々な理由で直近の課題ではないかもしれません。
ただ復旧、復興においては必ず直面する問題と考え、基礎的な事柄をご説明しました。借家契約その他については稿を改めます。

なお、自治体の「被害認定」における「全壊」、保険会社の損害判定における「全壊」、借地法上の「滅失」は、それぞれその趣旨を異にし、場合によっては結論が違って混乱することもあります。ただ、本稿では説明をシンプルにするため借地借家法上の建物の「滅失」を「全壊」と言い換えています。
ご了承ください。

差押禁止財産の変更について

１　差押禁止財産の意義
　強制執行は、債権者の権利の実現のために実行されるものですが、民事執行法は、債務者等の生活を考慮して、差押禁止動産を定めています（民事執行法１３１条）。

２　差押禁止動産の変更
　標準的な世帯の必要生計費を勘案して政令で定める額については、改正前は、21万円となっていましたが、現在は３３万円となりました。
　また、差押が禁止される金銭の範囲については、改正前は、標準的な世帯の１ヶ月分必要生計費を勘案して政令で定める額の金銭としていましたが、改正後は、２ヶ月分となりました。したがって、差押が禁止される金銭は６６万円です。
　さらに、債務者等の生活に必要な食料及び燃料の範囲については、改正前は、2ヶ月分を、差押禁止動産としていましたが、改正後は、1ヶ月分となりました。

３　変更の理由
　昭和55年に施行された民事執行法では、旧民事訴訟法が３ヶ月分の食料及び燃料を差押禁止財産としていたものを旧民事執行法で２か月分とし、その一方で、標準的な世帯の１ヶ月分の必要生計費を勘案して政令で定める額の金銭を差押禁止としました。
　さらに、今回の改正においては、差押禁止の食料及び燃料の範囲を２ヶ月分から１ヶ月分に変更しました。その一方で、必要生計費として差押が禁止される金銭の範囲を１ヶ月から２ヶ月分に拡大しています。
　このように、差押禁止となる、食料および燃料といった現物の範囲を縮小し、必要生計費としての金銭の範囲を拡大したのは、近年のライフスタイルの変更により、特殊な職業に従事するものを除いて、一般の給与生活者などの場合には、長期の食料を貯蔵していませんし、また燃料についても、日常的に電気・ガスの供給を受けており、現物の貯蔵というスタイルから、現金でその都度換価、というスタイルになったためです。
　なお、禁止される金銭と、食料及び燃料は一体のものととらえて、それらの合計３か月分を差押禁止とする考え方は、貫かれています。

動産質権の実行方法とは、

質権の実行としての動産の競売申立を、目的動産の所在地にある裁判所の執行官に対して書面を提出する方法によります。

　執行官に提出する申立書には、当事者の住所・氏名、目的動産の表示、被担保債権、請求債権など必要事項を記載する必要があります。そして、動産競売は、（１）債権者が執行官に対し当該競売の目的動産を提出した場合、（２）債権者が執行官に対し目的動産の占有者が差押えを承諾することを証明する文書を提出した場合、または（３）執行裁判所の競売開始許可を受け、その許可決定書謄本を執行官に提出した場合に、開始されるので、質権者が上記（１）ないし（３）のいずれかの準備をする必要があります。

　執行費用は債務者負担ということになっていますが、執行予納金という、裁判所で定められている金額を申し立てる者が予め提出しないと、執行が行われません。各裁判所によって異なりますので、各裁判所の執行官室に問い合わせてください（大阪地方裁判所では納付基準額が金３５,０００円（執行場所が１か所増す毎に１０，０００円ＵＰ）とされています）。

民事保全手続とは？

民事紛争は、最終的には、訴訟手続によって解決されます。
　しかし、訴訟は、その訴えの提起から判決の確定まで数多くの手続きが必要で、長時間かかってしまいます。その間に、債務者が財産を隠匿したり、係争物を処分してしまうと、債権者はせっかく勝訴しても満足を得られないことになります。また判決の確定まで現状のまま放置されると、その間に回復できない損害を受けることもあります。
　そうなると、債権者は訴訟に勝っても満足を受けられず、訴訟手続きが無意味になってしまいます。
　仮差押、仮処分（あわせて民事保全といいます）は、このような事態を防ぐため、現状を保全したり、債権者の権利や地位を暫定的に認める制度です。

　民事保全も裁判の一種ですので、裁判所は証拠によって、当事者の言い分の当否を判断します。しかし、民事保全は緊急の要請に基づくものであり、また訴訟の判決があるまでの暫定的な処分ですから、簡易迅速な手続きをとることになっています。
　一方、訴訟で、債権者が敗訴したときは、民事保全によって債務者が被った損害を賠償しなければならない時があります。このため、原則として民事保全を得るには、このような損害を担保するものとして、裁判所が定める担保をたてる（たとえば供託）必要があります。

動産売買先取特権者の競売について

今回の改正で、これまで競売申立を行うことが実務上ほとんどできなかった動産売買先取特権に基づく動産競売において、競売の開始ができるパターンが追加され、以前に比べて容易になりました。

　動産売買の先取特権（民法第３２２条）は、たとえば商品売買代金の支払いを担保するためにその商品に対して売主に法律上当然に認められている担保物権ですが、一般の債権者に優先する担保として実体法上認められながら、担保を実行しようとする際には、(1)その動産を先取特権者が執行官に提出するか、(2)動産の占有者が差押を承諾する文書を執行官に提出したときにしか、競売の開始を認められていませんでした。しかし、債務者(買主)の債務不履行や信用不安のときなどに、わざわざ先取特権者(売主)に動産を引き渡してくれる債務者など通常おりませんし、占有者も差押承諾文書を提出することも稀ですので、結局のところ、動産売買先取特権での競売は事実上不可能でした。

　改正法では、このような(1)または(2)の要件を満たさなくても、執行裁判所で競売開始許可がなされれば、その許可決定(執行と同時または事前に送達されることが必要)の謄本を執行官に提出しさえすれば、競売を開始することとなりました（民事執行法第１９０条第１項第３号）。つまり、執行裁判所で動産売買先取特権があるか否かの判断をしてもらい、その上で、執行官に執行を開始するか否かの判断をしてもらう、二重のチェックを受けることにより、第三の場合を認めたわけです。また、執行現場では執行官に目的動産を捜索してもらえます。これによって、従前ほとんど認められなかった動産競売が認められる余地は相当に広がったといえます。

　ただ、改正法下で、執行裁判所は競売開始許可決定のためには、担保権の存在を証明する文書の提出を求めています（民事執行法第１９０条第２項）。上記の二重のチェックの基準は今後の運用にかかりますが、これまでの動産売買先取特権に基づく転売債権の物上代位における実務では、執行裁判所は、動産売買先取特権の存在の証明には、買主の記名捺印(実印) ある売買契約書等を原則として求めており、これと同様のレベルの証明を求められることが予想されます。また、第三者保管動産については、従前同様、第三者が承諾する必要があります。

　いずれにしても、動産売買先取特権の競売要件の広がりにより、今後、いろいろな場面での活用が予想されます。倒産直後に売掛債権者が倒産債務者の在庫商品に対して一斉に動産競売の申立を行うことも強ち予想されないことはなく、それに備えて、破産管財人等は倒産直後より早期に在庫商品の現金売却を迫られることになるでしょうし、民事再生申立代理人等は、在庫商品の状況や価値次第によっては、強制執行の停止申立だけでなく、別除権和解や担保権消滅請求を積極的に行っていく必要に迫られるでしょう。また、マンション管理組合においても、これまで区分所有権が競売や任意売却されるまで放置していた区分所有者に対する未払管理費等について、即座に区分所有者の建物に備え付けた動産に対して競売申立をしていくことも想定されます。