最近考えていること ( 不動産 ) - 仕事中日記

降ったりやんだり、晴れたり、曇ったり。

さすが「梅雨」ですね。

うっとおしい←（変換できません）天気が続きます。

相変わらず、のんべんだらりと飲んでると、色んなことを考えます。

ちょっと、ニーズがあるかどうか、このブログの「見識者」の皆さんに聞いてみたいと思います。

我々不動産業の基本は、

しっかりした知識を取り込み
よい方向に知恵として租借し
顧客にアドバイスをできる道具とする

ルーチンワーク（毎日の決まったお仕事）を毎日単位でしっかりとこなす
一歩進んだサービスを心がける

顧客のニーズを把握し
希望条件に見合った情報を的確に提供する
それを毎日続ける

ほとんど上記に集約されています。
貸主・借主・売主・買主
皆さんに適用できます。

んで、この顧客様を「いかに探してくるか」というのも大きな「お仕事」なんですけど。

これもほとんど上記をしっかりとやれば、おのずと付いてくるものなんです。
だから、日々これを忘れずに繰り返していると・・・、まあ、いいのです。

でも、色々考えるのです。

たとえば。

個人向けのリースバック事業。

最近、住宅融資の支払いに「苦しい」思いをしている方が増えました。

でも、返済はしたいが収入が伴わない。
しかし、この物件は手放したくない、もしくは、住み続けたい。

そんな時、「いったん売却し」状況が改善されてから「買い戻す」あるいは、「他に買う」という選択ができる。
リースバックとは通常、車の所有権に関することか、不動産では企業が有利子負担を解消し貸借対照表に計上されないことをメリットとする経営上の回避方法でした。個人では単なる破産回避です。

個人で「リースバック」というのはあまりポピュラーではありません。

簡単に言うと、いったん第三者に売却し、賃貸借契約を締結してそこに住み続ける。

その仲介、もしくは弊社が買主となるのです。

例を挙げます。

今、３，３００万円が相場のマンションがあります。
抵当権（お金を借りている債権）が２，８００万円として。（年利４％、２０年返済として月額１７万円）
競売（裁判所が公に売却すること）売却基準価格１，８００万円、予想落札価格２，６００万円とした場合。
債権者（お金を貸している）は２，３００万円以上なら納得するかもしれない。（はず）。
ここで仮に２，３００万円の売買価格で債権者が納得してくれればその８％（手取り１５．４万円）の家賃（定期借家権）で１年分の賃料を前払い（約１８５万円）リースバックをすることにより売却が成立します。（ここが難しい）
売主には決まった期間の間に「買戻し」をする優先期間を設けます。（１～３年程度）
買主は市場よりも３０％安く物件を購入でき、購入時から年間８％もの利益を得ます。売主はまず１年間の支払い猶予。その後、賃料だけが発生します。収入が安定すれば買い戻すことが可能です。
できれば、第三者に売却した場合の、利益還元（儲かった部分を還付する）を約定に入れたほうがいいのかもしれません。

どうでしょうか。
意味、判りますか。
結構、大変かも。

結局、売主、債務者、債権者、買主の意向がまとまらないと困難な話。と気が付きました。が。
もっと、スキームがしっかりとなれば面白いものかと。

いろいろ、考えているんですがね。

考えている分には、楽しいのですよ。

来週はサンディエゴにいます。

青い空と白い雲。

赤い数字と、足りない頭。

気だるい前頭葉とずさんな下半身。

頭痛にケロリン。