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こんばんは。
知ってる人の極端に少なくなった、こはなです。
皆さんお元気ですか。
私は花粉症の峠も過ぎ、それでも鼻水を垂らしながら歌ってます。（仕事しろよ！）
今月4月の19日（木曜日）に前回告知したとおり「ジプシー男爵」というオペレッタの舞台に主演で出ます。
全編ドイツ語。台詞は日本語というややこしい設定のオペレッタですが、結構面白いです。私が。
場所は杉並公会堂（荻窪）地下2階の小ホール。時間は夜の18：30開場19：00開演です。
お時間に余裕のある方はおいで下さい。3,000円です（金取るのかよ！）
まあ、このブログも見てる人は居ないから自己満足ですが。。。
最近は三軒茶屋で飲んだくれること頻繁にあり、（あんのかよ）会社に泊まることも相変わらずですが、
とりあえず、生きてます。
また、気が向いたら遊びに来て下さい。
6月は会社設立20周年記念パーティーです。
12月にツーマンコンサートも予定しています。
それまではなんとか生きてます。
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コメント（11）
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１年以上留守にしておりました。
と言うか、久しぶりに「昔住んでた家」に「立ち寄った」感じです。
たぶんまた留守にします。
最近はフェイスブックを近況報告的に、たまにやってますが頻度は低いですね。
仕事は。。。仕事はやってます。相変わらず三軒茶屋で不動産業です。
来年で開業２０年になります。
２０年以上続く会社は沢山ありますが、なかなか感慨深いものがあります。
歌はオペラの曲を中心に相変わらず活動をしております。
毎日起きている時間の平均値を仮に１００とするとその内、約６〜７％程の時間を歌に割いています。（わかりにくいよ！）
最近は演劇にも目覚め（？）、毎週土曜日の朝８：００〜１０：００はJR品川駅徒歩１分のスタジオにて演劇練習（と言うか遊び）に励んでいます。相変わらずハゲです。
オペラは、
カルメンや高山右近等に脇役とは云え出演し、本場イタリアまで行って巡業したり、バチカンでローマ法王の前で歌ったり。
来年、４月１９日（木）には「ジプシー男爵」というオペラに、なんと主演で出ることになりました！
杉並公会堂です。
お時間があれば是非見に来てください。今ならチケットがあります。（まだ売ってないけど）
当日は「ダフ屋」が出る、プレミアが付いてオークションでも手に入らない可能性があります。
お早めにどうぞ。（自分で言って恥ずかしくないのか？！）
自身の健康、家族や身内にも変わりなく、会社のメンバーも変わりません。
相変わらずの「飲んべえ自堕落」も続けております。
最近は小田原に行くことは（乗り過ごして）少なくなり、事務所泊まりの回数が増えました。これから寒くなるのでその点、注意が必要です。（早く帰れよ！）
ブロガーの皆様。
たまに三軒茶屋に来られれば是非ともお立ち寄りください。
これからもよろしくお願い申し上げます。
森岡節雄
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ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．４４(最終章です） 平成２８年９月２５日
このたびは「ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ−不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「賃貸住宅経営をよく考える．その２」についてご報告したいと存じます。
今回は「住宅を借りる立場」から話をしたいと思います。
賃貸住宅を借りる場合、どのようなポイントを「借りる為に決定した」という理由付けにしたか。
消費者は「何をもってこの物件に申し込んだか」と言う視点で考えましょう。
まずは、
賃料。
予算は絶対です。とはいえ、駅から近ければタクシー代は考えなくてもよく、トランクルームが付いていれば、倉庫費用は浮きます。
「１階にカーシェアリング有り」とあれば、今の車は手放してもいいでしょう。
あまり聞きませんが「太陽光発電や風力発電、エコキュートなど節電施設・機器で電気料金が通常よりも浮きます。水道料金は家主負担もしかり。
賃料＝月額使用料。
として認識してもらう事も提供する側は考えなくてはなりません。
借りる側にとって、必ず費用対効果を考えます。同じような価値感で同じような賃料であれば精査に精査を加え、一番よいところにします。
でも、圧倒的に「割安感」を探します。これは、当たり前です。選択肢が無ければ仕方がありませんが、幸いな事に賃借人には沢山の選択物件があります。
地域。
探す場所は人それぞれです。
勤務地に近い。通いやすいはもとより、「程よい距離」を保つ方は多いです。
実家と勤務先の中間。この町に住んでみたい。映画で見たから。友人に聞いて。
地域を選ぶ理由は人それぞれです。では、貴方の所有不動産の地域に「ここに住みたい！」と言う理由付けはできないでしょうか。
最近では「ポケモンＧＯのポケスティションがある」なんて理由もありといえばありです。
「南青山」や「広尾」。「南平台」とか「麻布」に住みたいのは究極の夢です。
むしろ、地域によっては「これからのトレンド！」と、揶揄される僻地（失礼！）に賭けるのもありかもしれませんね！
東京は今、変貌しています。ネットや官庁発表の広報をしっかりと見てみると、意外な地域がクローズアップされてきます。
それは「これから延びる地域」の大きなヒントになります。積極的に調べてみましょう。不思議な事にこれらの情報は拡散しません。
理由はわかりません。実現しない場合の行政の「逃げ道」なのでしょうか。わかりません。
しかし、もし、実現した場合は商業性・居住性に大きな変化がでます。インフラの整備はこの２〜３年で確実に進歩します。
その後はどうでしょうか？恐らく大義名分は若干勢いが減り、予算は削減されるでしょう。
歴代各国のオリンピック後の経済市場が減退するのもこのあたりが理由ではないかと憶測します。ちょっと脱線気味です。
これからの地域。は、この２〜３年で増加しそうです。
付加価値。と、広さ。
面積が広いほど、家賃は高まります。本来は。（20㎡＝6万より、30㎡＝9万みたいに）
おかしな話ですが、ある程度面積が広くなれば家賃は単価的に安くなります。
つまり、１８㎡のワンルームマンションが１㎡当り３３３３円（１８㎡で６万円）として。２倍の３６㎡で１２万円になるかと考えた場合。実は、１０万円くらいにしかなりません。
㎡当り２７７７円です。
では、３６平米の１ＬＤＫはやめて、１８㎡のワンルームを造ろう！という風潮になります。
建築会社は単身者用の間取りを進めてきますがそれは誤りです。（施行費用が高くなるから）
15㎡〜25㎡位までの単身者用物件は都内に有り余っており、造ってもなかなか入居者が発生しません。
今はそれが大きな問題です。
いくら賃料効率がよくても入居者が居なければ何にもなりません。
また、どの地域にどの様な物件が「供給過多」になっているのか。需給のバランスが取れている間取りや広さは何か。調べれば直ぐにわかります。
（判らない不動産業者は不動産業者ではありません：怒）
何らかのテーマや付加価値をつけることも大事です。
よくある、女性専用、ペット可、事務所可、楽器可物件より、もうちょっと突っ込んで、
シングルマザーで前向きな人専用アパート。ミニ託児所付き。
少人数で料理教室を開けるブースが有るアパート。お料理に興味のある方限定。（男女）
年配者専用アパートで、２階までのスロープ付き、非常通報設備（消防署に）、毎日の生存確認ができる集合ポストを設置する。
体脂肪１５％以内の人専用、ミニフィットネスジム付き（無料）物件とか。
防音仕様の音大生やミュージシャンの夢を追いかける人専用物件。スタジオ付き。
連日、宴会をしてもＯＫ。ミニＢＡＲ付きアパートとか。（空き缶、空き瓶などは徹底的に分別できるゴミ置場有）
教室やスタジオ、フィットネスや、ミニＢＡＲ等は容積緩和の「地下室」に設置すえるのがベストですね。
最近流行の「シェアハウス」等はこのような「テーマや付加価値」を取り入れた物件が増えてきました。
シェアハウスは収益性が高い反面、管理業務に多大な時間や費用が掛かります。一般的な共同住宅にこれらを取り込んでいくのは大きな武器となると考えます。
頭の良い大家さんが高い収益を得ます。これはどの分野も一緒ですね。
防犯設備
女の子の親はこの点を重視しますね。
駅からの道は明るいか。犯罪発生率はどの程度か。
階数。オートロックや、テレビモニター付のインターホン。防犯カメラの設置。管理人の有無。バルコニーの近くに電信柱や高い塀があると容易に上れますし、屋上から下に降りる形状も検討材料です。
玄関やバルコニー側の窓はダブルロックが理想的です。
最近は小規模なアパートでもセキュリティー会社の契約が「割安」になってきたため利用するケースも増えています。
設備・内装など
設置されている設備や室内外の内装デザイン、色彩などは最近色々工夫されています。
共同住宅などで、廊下やエレベーターホールなどは容積率に非算入となるため、内廊下を豪華なホテルのように付加価値としてデザインを駆使して作ると、お客さんは廊下を歩いているとき既に「半分借りる気持ち」になる人も多いです。
室内のイメージも、清潔・広さ・明るさとは別に落ち着いた色彩や、一部を他の建具や壁紙とは違う「アクセントカラー」として取り入れるケースも多いです。
壁紙などは、ペットの飼育を可能とするため爪が立たない硬質のビニールクロスを腰高まで使用し、傷がつきにくく汚れにくい状況にし、入居者の変更でも清掃で綺麗になる素材を利用します。
最初は割高ですが、長い目で見れば割安となります。
シャワートイレ・多機能バスルーム・床暖房・ＩＨ多機能コンロ・自動清掃機能付きエアコンなどは、勿論付いていると入居者に喜ばれますが、ランニングコストが高く、壊れるときは次々と壊れていき、メンテナンス金額は飛躍的に増大します。
絶対必要か、高機能は本当に利用されるのか。よく考えましょう。（これは大家目線ですね）
照明器具は以外に個性が現れ、折角良かれと思って設置しても「変更していいですか・・・」と聞かれることもしばしば。
天井は高いに越した事はありませんが高さ制限を上手く利用する為にも考えなければなりません。ただし２３００ｍｍを下回ると圧迫感がでます。
やっぱり、投資するなら不動産。
銀行から有利な融資を引き出したいので、やはり「住居系」と検討している方。どうかご参考下さい。
私は以前、７７㎡の３ＬＤＫの区分所有マンションをＬＤＫ３０帖＋６帖の超大型１ＬＤＫに改造し、床にテラコッタタイルを敷き詰め、ガラス張りの広くした浴室とステンレスの業務用キッチンを配置し、「お店のようなド広い」物件を賃貸に出した事があります。
結局、入居者が決まるまでに８ヶ月掛かりました（泣）が、しかし。その入居者様はそのまま９年間居住してくれました。
結果的には１１６ヶ月中、１０８ヶ月、稼動していたわけで、稼働率は９３％と優秀でした。なぜ永く住んで頂いたか賃借人に尋ねると、
「リビング３０帖に合わせた家具を購入してしまい、次に転居する物件がなくなったから」という事で、結局、土地から購入して注文住宅を建てて引越しをされたそうです。
特殊な物件を作ると入居には時間が掛かる場合がありますが、定着率は長くなり、結果空室率は減ります。投資用建物は「入居者が居てなんぼ」の世界です。
是非とも、そのあたりを念頭に入れて不動産投資をお考え下さい。
不動産投資レポートは今回を持って終了と致します。
今後、個別のご質問やご相談には積極的にお答えしたいと存じます。
どうぞこれからもよろしくお願い申し上げます。
不動産取引の環境が変化し、状況が変ってき場合、不定期でまたこのレポートをお送りするかもしれません。そのときは又よろしくお願い申し上げます。
皆様の不動産投資が大成功する事を本当に心底、お祈りいたします。
不動産は面白いです。
でも、簡単ではないです。
勉強してください！！！！！！ 平成２８年９月２５日
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
過去の配信記事です。
その30
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ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．４３ 平成２８年８月６日
このたびは「ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ−不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「賃貸住宅経営をよく考える」についてご報告したいと存じます。
まだまだ、賃貸マンションやアパートは新築が建築されています。
地方郊外の賃貸需要が激減している中、都心部に営業攻勢をかける賃貸住宅の建築会社は、はたして「何十年もの資産運用」として建築主の事を考えているのか。何度かこのリポートでも警告を出していますが再度考えて見たいです。
何度もいいますが、賃貸住宅の経営は年々厳しさを増します。供給過剰に加え顧客の減少が今後顕著に現れます。計画中の方は再度の熟考を。理想は「入居率５０％でも余裕で返済できる」です。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
株式会社太子堂不動産
森岡節雄
＊誠に勝手ではございますが、８／７（日曜日）から８／１７（水曜日）まで夏季休暇となります。
過去の配信記事です。
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ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産
不動産投資レポート ＮＯ．４２ 平成２８年６月２５日
このたびは「ｅ−不動産販売 城南地域代理店 株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。
当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。
「ｅ−不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/
今回のレポートは「リーマンショックの再来？！イギリスＥＵ離脱の経済危機」などについてご報告したいと存じます。
このレポートではたまに天邪鬼な言い分を書いてきました。
昨日、６／２４に前日の離脱・残留の国民投票の結果が発表され、国内外で今後の経済予測などをアナリストが分析発表しています。そのような考え方を聞くにつれ、またリーマンショック後の経済不安定による不動産流通の停滞が来るのかと不安になりました。
リーマンショックとは２００７年の「サブプライムローン（低所得者向け融資）の焦げ付き」を隠すためデリバティブ（金融派生商品）にそれを組み込んだ結果、損失の本体がわからない債務が拡大し、世界中にその損失が広がり、大手の金融機関（リーマンブラザーズ）が倒産する（２００８年）と言うショック。つまり金融界の大打撃が日本を含むあらゆる市場で混乱を招き損失をこうむった事件でした。
今回はどうでしょう。
イギリスがＥＵを離脱→離脱を追随する国が出てくる→ヨーロッパの再編→各国の窓口がバラバラ→関税の復活→ギリシャなど経済崩壊の手助けが無くなる→より拡大する損失
→中国の景気低迷に拍車→中東・アジア・アメリカなどにも波及する。
結果、大きな混乱と損失で世界的な不況が拡大深刻化し戦争など治安にも影響する。
と言うのが、大体の見方でしょうか。
イギリス国民が最終的に「離脱」を選択するのはどうやら「寝耳に水」として意外な出来事だった。これは各国首脳も同じ想いのようです。
しかし日本の企業はどうでしょうか。
仮にヨーロッパの政情不安から景気後退の嵐が来ても、リーマンショックのときと違い、「今、懐に爆弾（不良債権）がある」と言う状況とは違います。これから来る、高波に備える時間も智恵もないでしょうか。
いや有ります。
過去の世界規模の大きな問題（9.11や中東戦争、リーマンショックや東日本大震災など）に耐え、一時的に緊縮政策に退避するものの見事に対応を進め、体制を変え、すぐさま「利益の出るシステムに置き換える技術」を日本の会社組織は持っています。勿論、耐えられなくて倒産する会社も増えるでしょう。でも復活します。してきました。
リーマンショック後、わずか５年ほどで不動産市場は「ミニバブル」を迎えました。
今は落ち着きつつ有りますが１．５年~２年前まではリーマンショック前を裕に越える価格で取引されていました。
今から考えれば、リーマンショック後の２００９年頃は本当に買い時でした。お客様や知人に「今が買いだよ！！」と声を大にして伝えましたが、皆「こんな不安定なときに長期ローンを組んで不動産なんか買えないよ〜」と断られました。多少親身に聞いてくれた方も「知人や親に相談したら、やめとけって・・・」と超消極的でした。銀行は自分の懐にある粗悪な債権（不良債権）の実態調査もままならず不安は何倍にも膨らみ融資どころでは有りません。
今回は違います。
原因が明確で今後の予測がつきます。
関税が高まれば商品を買わなくなるでしょうか。市場はそんなに馬鹿ではなくあらゆる手段を講じます。ＴＰＰを見直さざるを得ない可能性も出てくるでしょう。倒産も増えます。次の衆議院選挙は与党も楽勝は見込めません。
でも日本はまだまだ人が居ります。経済は活況で観光立国、インフラ整備（新幹線やリニア）も進み産業の中心はＩＴをはじめバイオ科学、物理系など得意分野に転換されだしました。治安も良い。親切で不思議な日本人というこの国に世界中が注目しています。
物凄いチャンスが今目の前を通り過ぎる可能性が有ります。
株価が下がり、融資先がつぶれ、少なからず金融不和も発生し、もし、不動産価格が大幅に下がったら。
買いです。
むしろ「適正価格に戻った」と考えてもいいと思います。
その為にも自己資金を増やし、信用度を高めましょう。
金融機関に数少ない融資を引き出す為の「事業計画書」を作成しましょう。
今回の問題が引き金になり、一度大きく下がる可能性が有ります。
できるだけ、大人の目で。周りのエセアナリストの言うことにとらわれず。ご自身の目で判断してください。凄いチャンスがきます。
ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。
よろしくお願い申し上げます。
＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。
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森岡節雄
過去の配信記事です。
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