仕事中日記

その30

不動産投資レポート　ＮＯ．４３

Sat, 06 Aug 2016 14:33:44 +0900

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．４３　　　平成２８年８月６日

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

　当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「賃貸住宅経営をよく考える」についてご報告したいと存じます。

まだまだ、賃貸マンションやアパートは新築が建築されています。

地方郊外の賃貸需要が激減している中、都心部に営業攻勢をかける賃貸住宅の建築会社は、はたして「何十年もの資産運用」として建築主の事を考えているのか。何度かこのリポートでも警告を出していますが再度考えて見たいです。

入居者の存在を無視した賃料効率だけを念頭に入れた間取り。
フレキシブルに容積率など制限許容の対応ができない設計システム。
高い建築費。
ランニングコストを考えない設備。
相変わらず、絵に描いただけの補償賃料。

は、同じ地域で４０㎡の２ＤＫとワンルームで比較した場合、近隣の同程度の面積間取り賃料を判断すると、ワンルームのほうが１平米当りの賃料は高くなります。

１７㎡：６万円とした場合、１平米当り３５２９円。２ＤＫ４０㎡：１２万円とした場合、１平米当り３，０００円。賃料だけ比較すれば当然、「ワンルームにしよう」となりますが、客がいません。

７月に、小田急線下北沢駅から世田谷代田駅までの利用範囲で面積が１３平米～４５平米までの賃貸物件（全体物件数「１３５３件」）を、２平米単位で調査した結果、１３㎡から２７㎡までの単身者用物件件数が８６８件と６４％を占めており、超供給過剰状態です。しかし、２７㎡～２９㎡では全体の４．１３％の割合で単価が＠１１，５００円とファミリータイプよりも高く、「高く貸せて、供給数も少ない」となり、結構多く存在する、「ぎりぎり２人で暮らせる」というニーズにも応えられます。家主は「どの様な市場で、どうすれば安定的に他との差別化ができ安定収入に繋がるのか」という事をもっと真剣に考えなければないません。
は、大手のハウスメーカーに相談した場合、工場で組み立てた規格の設計システムにより、変形敷地や、道路幅員などにより折角の敷地を有効的に使わない（使えない）。建ぺい率（敷地の建築面積に対する割合）や容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）が高いにも係わらず目一杯使われていないケースをよく聞きます。勿体無いです。建築会社の担当者は自らの無能さを前面には出さず、出来ない理由を並べますが、出来る所では出来ます。
最近、鉄骨や建築資材の価格が徐々に安くなってきたと聞きます。人件費は相変わらずですが、総体的に建築費は若干下がってきています。それが未だに２年ほど前の水準で高い建築費を提供する会社が多いようです。しっかりと相見積りをとり、価格の根拠を示すよう申し入れましょう。中には見積もり内容に関し「○○は施行しない場合でも、費用を請求します」とか、「建築の一部、あるいは全部を下請け会社に依頼する事ができる」などと、『丸投げしますよ～』と宣言している請負契約書もあります。ただの中間搾取ならその会社の存在自体が無駄ですね。
賃貸でも床暖房や太陽光発電、高性能システムキッチンなど、あらゆる高級な設備をふんだんに使って、入居者を誘致している物件があります。勿論悪いことでは有りません。入居者は他との差別化を理解し選んでくれます。しかし、当然その内、故障や寿命が来ます。設備である以上家主は対応しなければなりません。これにコストが掛かります。賃料は下がる一方（築年数と共に）ランニングコストは逆に高まります。何事もバランスが大事です。
建築会社が運営する会社による賃料の一括借り上げ補償は１０年や３０年と長期期間の家賃を保証します。

しかし、その金額は必ずしも安定的ではなく２年、あるいは１年ごとに見直しされる可能性があります。また、施行会社が行うリフォーム工事の受託義務があり、多大な費用を請求される可能性があります。どれほど「小さな字」であろうが契約書は全てお読みいただき全部を理解する必要があります。更新の際にもです。

何度もいいますが、賃貸住宅の経営は年々厳しさを増します。供給過剰に加え顧客の減少が今後顕著に現れます。計画中の方は再度の熟考を。理想は「入居率５０％でも余裕で返済できる」です。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

＊誠に勝手ではございますが、８／７（日曜日）から８／１７（水曜日）まで夏季休暇となります。

過去の配信記事です。

その40　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2118

その41　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2178

その42　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2206

不動産投資レポート　ＮＯ．４２

Sat, 25 Jun 2016 18:32:17 +0900

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．４２　　　平成２８年６月２５日

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

　当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「リーマンショックの再来？！イギリスＥＵ離脱の経済危機」などについてご報告したいと存じます。

このレポートではたまに天邪鬼な言い分を書いてきました。

昨日、６／２４に前日の離脱・残留の国民投票の結果が発表され、国内外で今後の経済予測などをアナリストが分析発表しています。そのような考え方を聞くにつれ、またリーマンショック後の経済不安定による不動産流通の停滞が来るのかと不安になりました。

リーマンショックとは２００７年の「サブプライムローン（低所得者向け融資）の焦げ付き」を隠すためデリバティブ（金融派生商品）にそれを組み込んだ結果、損失の本体がわからない債務が拡大し、世界中にその損失が広がり、大手の金融機関（リーマンブラザーズ）が倒産する（２００８年）と言うショック。つまり金融界の大打撃が日本を含むあらゆる市場で混乱を招き損失をこうむった事件でした。

今回はどうでしょう。

イギリスがＥＵを離脱→離脱を追随する国が出てくる→ヨーロッパの再編→各国の窓口がバラバラ→関税の復活→ギリシャなど経済崩壊の手助けが無くなる→より拡大する損失

→中国の景気低迷に拍車→中東・アジア・アメリカなどにも波及する。

結果、大きな混乱と損失で世界的な不況が拡大深刻化し戦争など治安にも影響する。

と言うのが、大体の見方でしょうか。

イギリス国民が最終的に「離脱」を選択するのはどうやら「寝耳に水」として意外な出来事だった。これは各国首脳も同じ想いのようです。

しかし日本の企業はどうでしょうか。

仮にヨーロッパの政情不安から景気後退の嵐が来ても、リーマンショックのときと違い、「今、懐に爆弾（不良債権）がある」と言う状況とは違います。これから来る、高波に備える時間も智恵もないでしょうか。

いや有ります。

過去の世界規模の大きな問題（9.11や中東戦争、リーマンショックや東日本大震災など）に耐え、一時的に緊縮政策に退避するものの見事に対応を進め、体制を変え、すぐさま「利益の出るシステムに置き換える技術」を日本の会社組織は持っています。勿論、耐えられなくて倒産する会社も増えるでしょう。でも復活します。してきました。

リーマンショック後、わずか５年ほどで不動産市場は「ミニバブル」を迎えました。

今は落ち着きつつ有りますが１．５年~２年前まではリーマンショック前を裕に越える価格で取引されていました。

今から考えれば、リーマンショック後の２００９年頃は本当に買い時でした。お客様や知人に「今が買いだよ！！」と声を大にして伝えましたが、皆「こんな不安定なときに長期ローンを組んで不動産なんか買えないよ～」と断られました。多少親身に聞いてくれた方も「知人や親に相談したら、やめとけって・・・」と超消極的でした。銀行は自分の懐にある粗悪な債権（不良債権）の実態調査もままならず不安は何倍にも膨らみ融資どころでは有りません。

今回は違います。

原因が明確で今後の予測がつきます。

関税が高まれば商品を買わなくなるでしょうか。市場はそんなに馬鹿ではなくあらゆる手段を講じます。ＴＰＰを見直さざるを得ない可能性も出てくるでしょう。倒産も増えます。次の衆議院選挙は与党も楽勝は見込めません。

でも日本はまだまだ人が居ります。経済は活況で観光立国、インフラ整備（新幹線やリニア）も進み産業の中心はＩＴをはじめバイオ科学、物理系など得意分野に転換されだしました。治安も良い。親切で不思議な日本人というこの国に世界中が注目しています。

物凄いチャンスが今目の前を通り過ぎる可能性が有ります。

株価が下がり、融資先がつぶれ、少なからず金融不和も発生し、もし、不動産価格が大幅に下がったら。

買いです。

むしろ「適正価格に戻った」と考えてもいいと思います。

その為にも自己資金を増やし、信用度を高めましょう。

金融機関に数少ない融資を引き出す為の「事業計画書」を作成しましょう。

今回の問題が引き金になり、一度大きく下がる可能性が有ります。

できるだけ、大人の目で。周りのエセアナリストの言うことにとらわれず。ご自身の目で判断してください。凄いチャンスがきます。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。

その40　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2118

その41　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2178

不動産投資レポート　ＮＯ．４１

Tue, 24 May 2016 14:31:48 +0900

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．４１　　　平成２８年５月２４日

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

　当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「金融機関と融資対象の変化」などについてご報告したいと存じます。

このレポートでも何度か「金融機関の不動産融資に対する姿勢の変化」について書いてきました。

一言に不動産融資と言っても金融機関によって考え方や違います。

たとえば、「M銀行は築年数の規制が緩いが、Ｕ銀行は厳しい」とか、

「Ｒ銀行は借地権に融資をしないが、Ｓ銀行はこれぐらい出す」などと、融資規定が若干違います。

また、「昨年まで建ぺい率、容積率など１％でも越えていたら（既存不適格建築物）融資をしない」という姿勢だった大手金融機関が、

「多少なら目を瞑る」などと、時勢による変化も有ります。

今まで「雨が降ったら傘をもぎ取り、晴れると無理に傘を差し出す」と揶揄された銀行様の態度を省みて、

真剣に企業や個人に対し、人・情報・お金を遣って「循環剤」の役目を担うつもりで、

共に成長を心がける金融機関も現れ始めました。

これが「言葉だけ」ではなく、今後もっと景気が後退し、本当に困っている相手に対し親身に支えになってくれる事を心から願います。

弊社によく来て頂く金融機関の営業担当者は「融資案件は有りませんか」とは尋ねません。

「こんな情報があるのですよ」と、税制ポイントについて教えてくれます。また、他不動産業者とのリンク、安い小売業者（何につけても）の情報、勿論、顧客の不動産情報（探している）など等、

まずこちらに対して有益と思われる情報を提供してくれます。

そして、融資案件としてこちらからのオファーには「（融資が）出そう、出なさそう」のおおよそ判断が即座に出てきます。

そして、常にできうる範囲で最高条件を提示してきます。（金利・返済期間、共同担保の有無など）

以前、三○住△銀行の営業マンに「あのさー、もっと借りてくんない？」と為口で融資を勧められ、あまりの態度の悪さに腹が立ち、繰り上げ全額返済をして支店長に「もう来させるな」と電話をしたことが有ります。

比較になりません。

マイナス金利という経験の無い、ほぼ政策による金融界の力技は今後大きな影響が出てくるでしょう。

銀行はより積極的に融資先を探し、優良顧客には０．５％台で貸し出しをします。（住宅ローンなど）

地銀や信金などは金利では勝負しません。頭を使います。

もっと魅力的な融資商品の開発・提供です。

そのため、彼らはノウハウや重視ポイントの蓄積、情報収集、潜在的なニーズを探し、勉強します。

平日は時間が無い為、休日にセミナーや勉強会に出席します。

その結果「提案型、協力型」の融資方法が発生してきます。

彼らの評価は「マイナス採点」（失敗をしない評価）から「プラス採点」（何を行ったか）に変化してきます。

こんな時代は投資家や不動産業者も金融機関の「いいなり」ではなく、共に学び、貪欲に成長する必要が有ります。

これから、一般的なアパート・マンションは賃貸顧客の取り合いになります。（もうなっています）

民泊やシェアハウスはこれから大きな規制が発生します。（新規参入が増えれば）

不動産投資対象の多様化。

業者に言われるままの不動産投資がいかにあやふやで危なっかしいか、もう一度よく考えてください。

金融機関の若手担当者を動かしましょう。

勉強している不動産業者を使いましょう。

有益に。

ちょっと抽象的な表現になり申し訳ありません。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。

その40　http://www.taishido-fudousan.co.jp/blog/2118

-- ＊太子堂不動産のメールアドレスが変わりました。ｅ－不動産販売　城南地域代理店 株式会社太子堂不動産森岡節雄ＴＥＬ：03-5433-2789ＦＡＸ：03-5433-2779携帯：090-4209-5126メール：info@taishido-fudousan.co.jpｅ－不動産販売　http://www.e-fudousanhanbai.com/

おひさしぶりきのおもちゃ

Mon, 23 May 2016 13:33:02 +0900

ブリキのおもちゃは関係ないです。今回。

ＧＷが過ぎて、通常が戻り、気が付いたら「なんだか時間が空くな」と、思っていたらブログを広げてなかった。

とまあ、こんな感じです。

すみません。

いよいよ夏の匂いが充満してきて、「ショカ？、、初夏なの？！」と、騒ぎ始める頃です。私が。病気か。

花粉がほぼ納まり、蚊が飛び始め、ビールが美味しくなり（年中だろ！）、夜遊びが恋しくなり（以下同文）、お腹が冷える季節です。

このところ、事務所に泊まる事も減り。（どや顔）記憶の無い飲み会も数えるほどとなり（記憶無いのにか）、私も大人になったねと。自分を祝いたい気分です。

話は変りまして、先週飲みすぎて事務所に泊まった（こら）翌日。汗臭い、えもいわれぬ爽やかな体臭にまみれ、これ以上はと言うほどの笑顔にて、仕事で日光まで参りました。日光といえば東照宮。日光といえば金谷ホテル。日光といえば中禅寺湖。日光といえば光合成。というほど、観光の名所が並び、かの東京都知事様もお忍び（公費使用）で観光に来られたとか視察とか。有名所でございます。

日光の神橋という有名な赤い橋の近くに、今は使われていない空きホテル（旅館）を見に行ったのです。場所はとても良いのですが、建物がぼろぼろ。室内はカビとか埃の匂いが私の二日酔いの呼気と脇汗が重なり形容しがたいガスが充満し、ゆっくり見るどころではなかったですが、勿体無い感じでした。

私が後、１０年若かったらホテル経営をやってみたい場所でしたね。

「はい。２０３号室、休憩３０００円ね、終わったら電話して」（終わったらって・・・）

・・・・。こりゃ、違うホテルですね。安ぅ～～。

そんなこんなで、仕事はしておりまして、本日は取引先の信用金庫が三軒茶屋に新支店を開設しまして、オープニングレセプションでした。朝８：３０から。私は本厚木に住んでるもので（遠い）、朝、６：３０に自宅を出たにも拘らず、三軒茶屋に着いたのは電車の遅れで２分前。ダッシュで４分。

６年ぶりに真剣に走りました。それでも２分遅刻。お花の手配をしていましたが、それも届いてない。あー。昼間にこんな恥を掻いたのは久しぶりだ。夜ならしょっちゅうだ。昼間でも４日ぶりだ。恥知らず！！わたし。

さぁ～て。

来週のセツオボンは～。

●「節雄、波平並みに」

●「え～。もう延長時間？！」

●「いや。こりゃサンプルです」

の、３本です。

又来週ぅ～～♪うごぐぐぐ。

不動産投資レポート　NO．４０

Sun, 24 Apr 2016 17:31:42 +0900

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．４０　　　平成２８年４月２４日

このたびの九州地方震災に関し、死亡された方々に対し追悼の意を表します。また、避難生活の皆様に少しでも弊社でできる事をさせて頂きます。１日も早く、通常の生活に戻りますようお祈り申し上げます。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

　当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「消費税・減価償却について」などについてご報告したいと存じます。

いま、政局では消費税の８％→１０％のタイミングについて議論されています。

●九州地方の大震災の影響に伴う見送り論。

●購買意欲が落ち込んでいる現状で消費税を上げると、余計消費が低迷して悪影響。

●参議院選挙に向けての対策。場合によっては衆参同時のダブル選挙をみこして「見送り」する戦法。

●とはいえ、増税収を見越した高齢者対策や福祉の予算は膨大の一途。財源は？復興税の再登用？

と、色んな意見が出ています。

消費税税制は不動産投資に関して大きな要素が有ります。

消費税の還付。

平成２８年度の税制改革にて、住宅系不動産投資で消費税の還付を受けることが難しくなりました。

住宅系の投資不動産を購入して還付を受けるのは難しいですが、事務所や店舗の場合は引き続き課税事業者として還付請求が可能です。

たとえば、店舗などを建築購入した場合、賃料の課税対象割合が高くなり、今後予定している高額建築（土地を持っていてＲＣ造などを建てる）予定などがある方は消費税還付を目的に事業用不動産を別枠で購入して売り上げ１，０００万円／年、を実現しておくと良いかもしれません。

世の中には消費税が課税されている不動産と非課税の不動産があります。市場ではそれらはしっかりと分類されているものではなく、特に投資用不動産の場合は売主に確認して初めて「消費税が含まれる価格かどうかが判明する」物件もございます。それによって、売主買主の利益に大きな差が発生することは有りませんが、売主が課税業者かどうかにより価格が変わることも有ります。「私は課税事業者」と思い込んでいた人がよくよく調べた結果「非課税事業者」（個人でも法人でも）と言う場合が有ります。その場合は「では想定していた消費税分を引いてください」と交渉しやすくなります。覚えておいてください。

建物の減価償却の価格を決める方法はいくつかあります。

売主が決めた価格をそのまま適用する。

評価価格の割合を適用する。

全体総額から土地の価格を評価して引き算の残価を摘要する。

新築価格から一般的な減価償却を引いた残価を適用する。

ある程度、合理的な説明さえ付けば、税務署は「それは違うだろう」とは言ってきません。

たくさん減価償却を摘要したい方は、できるだけ建物簿価を大きくしたいですね。しかし、将来、不動産を売却する可能性があれば減価償却後の残存価格が目減りし、キャピタルゲイン（売却利益）が増大する事により譲渡所得税でガッチリ取られます。

以前、売却する２～３年前に「修正申告」を行い、簿価を上げて譲渡所得を圧縮した猛者がいましたが、これは脱税に当りそうなすれすれですね。

また、減価償却を大きく申告するため、敷地は地形の悪い借地権で、築４０年以上の古い木造アパートを購入し減価償却期間は４年。土地の評価を極端に低く設定し、建物簿価をびっくりするほど高く設定し、４年間はほとんど（主たる給与などの）所得税を払わないで、４年が経過すると、又似たような不動産を購入する。。。を繰り返している方の話を聞きました。「売却はしない」と、胸を張っていたあの方は今、どうしているでしょうね。（笑）

今後、投資用不動産にまつわる税収は厳しくなると予想されます。

ただし、居住用不動産にはローン控除、贈与税のハードルを下げるなど優遇が考えられます。

投資用不動産ご購入の皆様。

ご参考願います。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。

-- ＊太子堂不動産のメールアドレスが変わりました。ｅ－不動産販売　城南地域代理店 株式会社太子堂不動産森岡節雄ＴＥＬ：03-5433-2789ＦＡＸ：03-5433-2779携帯：090-4209-5126メール：info@taishido-fudousan.co.jpｅ－不動産販売　http://www.e-fudousanhanbai.com/

不動産投資レポート　NO.39

Tue, 29 Mar 2016 18:05:38 +0900

ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産

不動産投資レポート　　ＮＯ．３９　　平成27年３月２９日

こんにちは。

このたびは「ｅ－不動産販売　城南地域代理店　株式会社太子堂不動産」に御問い合わせ頂きましてありがとうございます。

　当サイトでは１棟アパート・１棟マンション・１棟ビルに特化して情報掲載しております。

「ｅ－不動産販売」：http://www.e-fudousanhanbai.com/

今回のレポートは「なぜ不動産業者は安く買えるか」などについてご報告したいと存じます。

不動産買取業者は星の数ほど存在します。（大げさですが）

土地、建売、中古戸建、区分所有（マンション）、１棟共同住宅、１棟テナントビルなどが対象です。

要は安く購入して高く売る。

そのために、分割したり、新築を建てたり、リフォーム（リノベーション）や見た目を綺麗にしたり、利回りを上げたり、その他付加価値を上げて再販価格を高くし差益を取ります。

購入から販売までに掛かる費用は、
A：購入時の仲介料、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の清算、印紙代、
B：管理費用、火災保険、広告費用、融資金利、
C：上記の価値を高める為の費用。
D：販売時の仲介料。などが必要となります。

これらの費用をまかなって尚且つ利益を出す。

仮に２，５００万円のマンション一部屋を買い取って、再販する場合、どのようなイメージでしょうか。

Aの経費：約１８０万円

Bの経費：約５０万円

Cの経費：約３００万円（リフォーム費用）

Dの経費：約１００万円

とすれば、合計６３０万円ですから、２，５００万円＋６３０万円＝

３，１３０万円が原価となります。

利益率を１５％（３７５万円）とした場合、再販価格は３，５０５万円となります。

室内を新築のように改装して再度販売するために「３，５００万円で売れる」と考えた場合、２，５００万円で購入しないと想定した利益は出ないと判断されます。

次に、皆様がお探しの、１棟共同住宅では如何でしょうか。

仮に今市場に出ている物件で、

木造２階建て、築２０年、駅徒歩１１分、１部屋あたりの賃料は現在平均７．２万円で賃貸している。８世帯のアパート。空室３部屋。地形は若干悪くて、道路も狭い。

価格：１０，０００万円。どうでしょう。買いたいですか？（架空の物件です）

この物件を買い取り業者が購入する場合、恐らくですが、出口は利回り６．０％程度、外装修繕と空室があれば内装修繕を施し、
見た目のバリューを上げます。その上でフリーレントや仲介会社に広告料を支払い、何とか平均７．２万円で入居者を決める。
再販による利益率は１５～２０％（売れなくとも賃料収入があるため）とした場合。

Aの経費：６００万円

Bの経費：１５０万円

Cの経費：７５０万円（内外装改修費）

Dの経費：３５０万円

となり、合計額は１，８５０万円

仮に満室想定７．２万円×８世帯、年収６９１万円とした場合、６．０％の表面利回りで

１１，５００万円です。

ここから１，８５０万円の経費と２０％の利益を確保するとしたら、買取価格は、

７，７２０万円となります。満室想定で、約９％弱の水準で買い取っています。

他にも建売業者さんや、中古の建物を転売する業者さんも基本的には同じで、いかに安く買い取り、経費を抑え、高く売るか。という作業を繰り返しています。

なぜ、安く買えるか。

以前、「大手の仲介業者は必ず最初は買い取り業者に情報を流す」などとレポート（ＮＯ．２４）を出しましたが、今もその通りで、
媒介契約を受けるとまず買い取り業者に情報を提供して一番高い金額を出す業者を探します。
それでも売主の希望価格に届かなければ顧客のエンドユーザーに知らせ、それでも駄目なら他社の仲介会社に公開します。

業者が安く買える理由は、

●結論、返事が早い。

●融資の承諾など金融機関の手続が必要でない場合が多い。

●手数料が売り買い両方からもらえる。場合によっては売主客から手数料の値引き交渉があっても、その分買主業者から多く貰え補填ができるから。

●再度販売するときに、もう一度媒介契約を取り付け、又仲介が成立すると嬉しいから。

●契約が楽だから。（契約内容をよく知っているから、めんどくさくない）

などが考えられます。

弊社で以前、何度も不動産を購入していただいたＩ氏は個人のお客さんでしたが、
弊社にいきなり来て、勝手にレインズや不動産情報サイトを閲覧して、自分でプリントアウトしてバイクで見に行って、自分で購入申込書を作成して、勝手にＦＡＸで流していました。

「これ、価格交渉しておいて」と告げて帰りました。こちらは「え～～～」です。（笑）

そんな業者顔負けの行動力を身につけるのは大変ですが、似たような環境に近づけることで、より優良な情報を集める事ができます。

簡単では有りませんが、

●知識をつける。（判断力をＵＰさせる）

●自己資金を増やす。（融資が、ほぼ担保評価の６０％位でも購入できるようにする）

●しっかり手数料を支払う。（苦笑）

●売るときも買ったときの業者に、まず声をかける。

●契約内容を熟知する。（知識をつけるとはポイントが違います）

一番大事なのは、●直ぐに動く。ということです。

そうすれば、仲介会社が業者並みに物件を提供してきます。

再販が目的でない分、少しだけ高く買えます。

これらのリスクを負いたくないとお考えの方は、心の底から信頼できる不動産業者を開発してください。（そっちのほうが難しい？）

金利が安い今、何とかこの期間中に良い物件を探そう！

とお考えの皆さん。

ご参考下さい。

ご質問、ご確認などがあればご遠慮なくどうぞ。

よろしくお願い申し上げます。

＊配信停止をご希望の方は「配信停止」とご返信願います。

株式会社太子堂不動産

森岡節雄

過去の配信記事です。