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仲介手数料＝原則０．５か月。１か月分とるには説明必要。

賃貸住宅の仲介手数料は原則0.5カ月分　手数料の一部返還認める　東京地裁

8/8(木) 18:03配信

東京地裁および東京高裁が入る庁舎＝東京都千代田区で2019年5月10日、米田堅持撮影

　賃貸住宅を借りた際に、家賃1カ月分の仲介手数料を支払った借り主の男性が「原則は賃料0.5カ月分だ」として、仲介業者の東急リバブル（本社・東京都渋谷区）に手数料の一部返還を求めた訴訟で、東京地裁（大嶋洋志裁判長）は「業者が男性から承諾を得ていなかった」として男性の請求を認めた。

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　住宅の賃貸物件の手数料は国の告示で原則0.5カ月、上限1カ月分と定められているが、1カ月分の手数料を請求する業者が多いとされる。判決は仲介実務に影響を与える可能性もある。

　7日付の判決などによると、男性は2013年1月8日ごろ、物件を借りたいと同社担当者に連絡し、10日に担当者から契約をいつ締結するかについて連絡を受けた。男性は20日に契約を交わし、22日、同社の請求通りに家賃1カ月分に当たる手数料22万5000円を支払った。

　男性側は訴訟で、同社から契約前に「原則0・5カ月分」の説明を受けておらず、1カ月分を支払う承諾をしていなかったと主張していた。

　大嶋裁判長は判決で、業者が家賃1カ月分の手数料を請求する場合は、物件の仲介をする前に承諾を得る必要があると指摘した。

　その上で、同社と男性との間で仲介が成立したのは、担当者が男性に契約締結日を連絡した10日だったと認定。この段階で同社は、男性から1カ月分の手数料を受け取る承諾を得ていなかったとし、消費税分も含めた0.5カ月分の11万8125円を男性に返還するよう同社に命じた。

　代理人の椛嶋裕之弁護士は「手数料の原則は賃料0・5カ月分だということは知られていない。仲介の依頼が成立する前に説明を受けているケースは少なく、借り主にとって意義ある判決だ」と評価している。

　東急リバブル側は「判決文を精査し、対応を検討する」とコメントしている。【蒔田備憲】

マンション管理規約と暴力団排除

我がマンションの管理規約には、つぎのような条項があります。

規定内容が、細かすぎるのではないか。

という疑問は、ここでは検討の対象外とします。

区分所有者が、第三者に賃貸していて、その賃借人が下記に違反したら、賃貸借契約を解除して退去して貰う。これは、当然に認められるでしょう。

区分所有者としても、その責任として、解除して排除を計るでしょう。

では譲渡の場合はどうでしょうか。

譲渡の代表例は売買ですね。

売買した当初は何もなく平穏な新所有者であった。

ところが、なにかのキッカケで暴力団に入ってしまった。

下記条文によると、売主（旧所有者）からの売買契約の解除事由になります。

つまり、

売主は、解除することができる。

裏返すと、解除しなくてもよい。

売買契約をしてから、３年も５年も経ってから、所有者（管理組合員）が暴力団員になってしまった。

困った管理組合は、旧所有者（売主）に、売買契約を解除してくれと、お願いに行きました。

マンションを売って別の場所で生活している売主にとって、かつて所有していたマンション内を暴力団員が闊歩していようが、生活に何の支障もありません。

興味も何にもない。

昔の例え話で言えば、先週の視聴率ってことです。

さらには、暴力団相手に契約を解除して（事実上の買い戻し）、マンションを明け渡してくれ。などと言ったら、恐い恐い暴力団と抗争になるかも知れない。

その上、買い戻すには資金も必要だ。

買い戻したところで、自分は、すでに住居を確保しているから、もう一軒マンションを所有する必要性は露ほども無い。

そんな旧所有者（売主）が契約を解除するなどと言うことは、よほどの酔狂人でなければ、あり得ない話だと思いませんか。

この規約条文中の「譲渡の解除」になんの意味があるのであろうか。

さらに、売買後、１０年２０年経過しても、この条文は有効なのか。３年でも５年でも、有効性に疑問があるように思うのです。

改正して、削除しちゃいたいなあ。

（暴力団等の排除）

第５７条　区分所有者は、その専有部分を第三者に譲渡または賃貸する場合には、暴力団組織及び反社会的と認められる組織またはその構成員等に譲渡または賃貸してはならない。

２　区分所有者は、住戸部分を譲渡し、または賃貸し、もしくはその更新をするときほ、下記の事項を契約解除事由として明記しなければならない。

（１）暴力団等の構成員もしくは準構成員であることが判明したとき。

（２）専有部分、共有部分等もしくは敷地に暴力団等の組織、名称、活動等に関する看板、名札、写真、絵画、ちようちん、代紋、その他これに類する物件を掲示もしくは搬入したとき。

（３）専有部分に暴力団等の構成員もしくは準構成員を居住させ、もしくはこれらの者を反復、継続して出入りさせたとき。

（４）対象物件もしくは近接する場所において、暴行、傷害、脅追、恐喝，器物損壊、逮捕監禁、凶器準備集合、賭博、売春、ノミ行為、覚醒剤使用、銃砲火器使用等に関する犯罪を敢行し、または関係者がこれらのぢ犯罪を敢行するのを許諾もしくは放任したとき。

（５）対象物件もしくは近接する場所において、暴力団等の威力を背景に粗野または乱暴な言動をして、他の居住者、管理者、訪問者、出入り業者等に迷惑、不安感、不快感を与えたとき。

マンション管理規約の原本

マンションには管理組合、管理規約が存在するのが一般的であるが、区分所有法上は、絶対必要というものでは無い。

（区分所有者の団体）

第三条　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

このように「しなければならない」ではなく「できる」と規定されている。

ただ、管理規約を作った場合には、保管方法などが定められている。

第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

区分所有法には「規約の原本」という概念はない。

ただし、国土交通省が出している管理規約モデルには「規約の原本」が出てくる。

（規約原本等） 

第７７条　この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。２　規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。

４　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７５条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５　第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６　理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

規約を作ったら、区分所有者全員が記名押印した規約を１通作成し、これを規約原本とする。 とある。

区分所有者全員が記名押印した規約原本を作成しなければならないのである。

さらには、理事長がこれを保管し、保管している場所を掲示しなければならない。

実は、これと同様の条文が、我がマンションの管理規約にも存在する。

理事長であるボクは、原本を保管し、保管場所を掲示しなければならない職務を負っている。

ところが、新築当初から居住している人に聞いても、全員が記名押印した規約原本を作成した事実がない。

つまり、原本を作成した事実がない。

これでは、理事長は、原本を保管し、保管場所を掲示する職務を遂行することが不可能である。

では、どうするか？

実は、管理規約を印刷した冊子が、残り１部となっている。新しい区分所有者には、コピーを渡して対応している状況にある。

他方、規約自体も古くなっているので、改正が必要な箇所もいくつかある。

管理組合集会を開催し、規約を改正し（新規約を制定し？）、新しく冊子を印刷することを検討中だ。

その場合、新しい規約に、区分所有者全員が記名押印して原本を作成するのが、正しそうだ。

ところが、規約改正は多数決（特別多数決）なので、改正に反対する人もいることを想定しなければならない。

改正に反対した人が、素直に、記名押印に応じてくれるだろうか？それは困難だろう。

全員の記名押印による原本の作成は、区分所有法が要求するものではなく、国土交通省の規約モデルが示しているものに過ぎない。

改正にあたって、この条文を削除、または、反対した人の記名押印は不要とする改正をするかなあ。

明日、国土交通省に電話して、聞いてみようかな。

国土交通省の用語の不統一

国土交通省の出しているマンション管理組合規約のひな型（抜粋）

（規約及び総会の決議の効力） 

第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。

（承継人に対する債権の行使） 

第２７条　管理組合が全体管理費等及び一部管理費等（以下「管理費等」という。）について有する債権は、区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

第２７条は、包括承継人には適用されないのか。

そんな馬鹿なことはあるまい。

包括承継人は、前区分所有者の権利と義務を、丸っと包括して全て承継するはずだ。

だから、延滞管理費等の支払義務も当然に承継する。

管理規約に書き込まなくても、法律上当然のことだ。

とすると、第５条で、包括承継人が記載されているのは、余計なことなんじゃないか。

余事記載なんじゃないか。

２つに書き分けると、意味が違うとの疑念がでるのが当然で、かえって混乱を生むのではないか。

国土交通省、自ら交通渋滞を引き起こしている疑惑。

（規約及び総会の決議の遵守義務） 

第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。 

２　区分所有者は、同居する者又はその店舗に勤務する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

（専有部分の貸与） 

第１９条　区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

２　前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。 

区分所有者は、使用細則に定める事項を遵守しなくてよいのか。

そんな馬鹿なことはあるまい。

過去において、このモデル案には「この規約および使用細則」であったのが、近年「この規約および総会決議」に変更されたと思われる（具体的な証拠は発見できてないが、我がマンションの管理規約からの推測）。

使用細則も総会決議事項だから、使用細則を削除したわけではなく、使用細則を含む総会決議に拡大した改正だ。

だから、区分所有者も同居人も、使用細則を遵守する義務は、継続している。

他方・・・

賃借人は、総会決議を遵守しなくてよいのか。

賃借人は、総会メンバーではないから、遵守しなくてもよいに、一応の理はある。

しかし、規約案は、区分所有者に対して、賃借人に遵守させる義務を規定しているのだから（名宛て人は区分所有者だから）、総会決議を入れるのに、何の問題もないはずだ。

しかも、区分所有者は同居人に総会決議を遵守させなければならないのであるから、賃借人にも遵守させなければならない。と定めることの方が、合理的、整合的ではなかろうか。

賃借人が、総会決議を守らなくても、管理組合、理事会、理事長は指をくわえてみているだけ。というのは、っどうにも腑に落ちない。

国土交通省のミスではなかろうか。

ところで、規約、総会決議に対して、使用細則は「使用細則に定める事項」と用語が使い分けられているのは何故だろう？？？

マンション管理組合規約と法律の引用

マンション管理組合規約の改定作業をしている。

国土交通省が出しているモデル案を参考にしているのだが、「○○法（平成〇年法律第〇号）第〇条の××」などと書かれている。

それでは、その法律を見に行かないと管理規約の意味が分からないから、なんとか、それは止めたい。

管理規約だけで完結させたい。

そのため、〇〇法の第〇条の文言を、管理規約に直接書き込んで、参照をなくそうと努力してる。

規約の文章は、多少長くなるが、やむを得まい。

ところが、マンション管理組合規約が引用する法律は、だいたい、

①建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）

②マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成十四年法律第七十八号）

の２種類くらいしかないのだが

引用している条文が、別の条文を引用していて、その条文を見に行くと、さらに別の条文を、と重層構造になっていて、頭の整理がつかない。