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マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
l （２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。）
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（８）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染訴訟（３世帯）の「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
第一審判決で、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
控訴審・初回口頭弁論は、２０１１年（Ｈ２３）９月２２日１３時３０分から、広島高等裁判所岡山支部で行われます。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、被告会社（両備）作成の本件団地給水施設工事に関して「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されており、申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴理由書」の続きです。
（第４ 土壌汚染に関する取引関係者の意識と取引慣行）
４ 宅地業者の意識
バブル経済が崩壊した後、日本の不動産価格は続落したが、このように低迷した不動産市場において外国人投資家が積極的に日本の不動産に投資を行うようになった。
その先駆けといわれるのが信託受益権による本格的な不動産証券化を行ったゴールドマン・サックスの大和生命ビル買収であり、これは平成１０年のことである。
外資は、アメリカのスーパーファンド法により、土壌が汚染された土地の取得に大きな経済的リスクがあることを経験していることから、日本でも同様の法規制がいずれ敷かれることを見越して、土壌汚染の存否に重大な関心を抱いていた。
したがって、平成１０年頃以降は、かかる外資の投資判断においては土壌汚染がないことが不可欠の前提となったことから、不動産取引業者にも土壌汚染に関する意識が急速に高まった（乙第３８号証）。
また、土壌汚染に関しては、どのような調査を行って汚染の有無を判定するのか、また、土壌汚染が判明した場合にどのような対策が必要かが明らかになることが重要であり（土壌汚染調査といっても当然ながら当該土地の土壌の全量検査を行うわけではないため、調査ポイントと調査の深さが問題となるし、検査の方法も一定しなければ結果を比較できず、さらに対策の方法も無数にあるのでどの対策を行えば足りるのかがわかる必要がある）、これに必要な基準が明確になる必要がある。
この調査対象の指針が平成１１年に環境庁によって「土壌・地下水汚染に係る調査・対策指針及び同運用基準」として明確に示されたことが調査が増えた大きな要因になった。
かくして、意識の高い宅建業者は平成１０年頃からは土壌汚染に重大な関心を抱くようになり、不動産取引においても土壌汚染が重要事実であることを意識するようになったものであるが、必ずしもすぐには広くこの意識が宅建業者に共有されたわけではないので、例えば、社団法人不動産協会は、平成１３年１１月に「マンション事業における土壌汚染対策について」（乙第３９号証）を公表し、マンション用地取得に際しての土壌汚染調査・浄化費用の負担の問題や、マンション購入者に対する説明内容・方法等についての見解を明らかにしている。
５ 土壌汚染に関する取引慣行
以上のとおり、土壌汚染に係る環境基準は平成３年に制定されたものの、それが法規制に結びつくことがなかったため、その後も土地取引において土壌汚染が意識されることは一般になかったが、平成１０年頃から外資の日本の不動産への投資が活発化したことを契機に、また、平成１１年には調査対策指針が明確になったことから、平成１０年頃以降、意識の高い不動産業者の間では、土壌汚染を重要事実と考えて取引が行われるようになったといえる。
これが決定的になったのは、平成１４年の土壌汚染対策法の成立とそれに伴う宅地建物取引業法の改正（土壌汚染対策法の指定区域の有無が宅地建物取引業法第３５条の重要事項となった）である。
裁判例１７が「平成１１年には、私人間の取引の場面においても土壌汚染が発見された場合には、それを除去すべきとの認識が形成されつつあった」としているのは、以上の経過から見ても正しいであろう。ただ、注意すべきは、「つつあった」ということであり、平成１１年であってもそのような認識が一般的だったというわけではないということである。
また、都道府県等が把握した土壌汚染の調査事例件数が平成２年度から同５年度頃まではせいぜい年間４０件前後であったのに対し、平成１０年を境に急増して２００件を超えるようになり、平成２０年度に至っては１３６５件と、１５年近くで３０数倍に膨れ上がっていることはかかる事実を裏付けるものである（乙第４０号証）。
以上から、土壌汚染対策法上の特定有害物質が基準値を超えて存在しているという事実は、平成２年（被控訴人（Ａ）・同（Ｂ）の場合）又は平成５年（被控訴人（Ｃ）の場合）の取引当時、瑕疵でも宅建業者の説明すべき重要事実でもなかったことは明らかである。
なお、本件でそもそも販売時点以前から問題になっている悪臭の問題は、ここで述べた土壌汚染の問題とは別の問題である。
悪臭については古くから公害とされているものであり、その原因が地中にあっても、ここでいう土壌汚染の議論は妥当しない。ここで述べた土壌汚染に関する議論は、長期のリスクコントロールの観点で平成１４年に制定された土壌汚染対策法による規制基準を超えた物質がかつての売買土地から発見されたからといって、そのこと自体から本件分譲地の分譲当時瑕疵があったとか当時宅建業者が説明すべき重要事実であったとかいうことはできないということである。
なお、瑕疵か否かは、取引当時の取引観念により判断されるべきことは平成２２年６月１日の最高裁判決（民集６４巻４号９５３頁、判例時報２０８３号７７頁）においても明言されたように、確定した判例である。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１８日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その８
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（７）
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染第１次訴訟（３世帯）裁判は、２０１１年５月３１日に「判決言い渡し」があり、岡山地裁は、被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
被告（両備）は、翌日（６月１日）即刻控訴しました。
引き続き行われる裁判で証拠提出するため、新たに、本件団地給水施設工事に関して、被告会社（両備）が宅地開発時に作成した、「団地給水施設申請及び設計書」の写しを入手しました。
この文書には「給水施設に廃油工場跡地にできた団地のため、化学製品を使用しない条件とする。」と付記されていて、本件団地の給水管はポリエチレン管でなく当時使用中止になっていた鉛管が実際に埋設されていました。
（水道水による鉛中毒が問題になり、通常は、鉛管を中止してポリエチレン管に切り替えられていた。）
また申請者名欄には「両備バス株式会社」代表取締役社長印が捺印されています。
申請者である被告会社（両備）が主張する「土壌汚染を認識し得なかった」ということはあり得ないと思います。
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
「控訴理由書」の続きです。
第４ 土壌汚染に関する取引関係者の意識と取引慣行
１ 土壌汚染対策法までの政府の取組み
前述のとおり、平成１４年に土壌汚染対策法が制定されてはじめて農地以外にも土壌汚染に関する規制が行われるに至った。
ただし、土壌汚染に関する環境基準は平成３年８月に制定されている。
この環境基準は望ましい基準として定められたものであり、法規制と結びついていなかったので、この環境基準が民間の土地取引に影響を与えることはなかった。
ところで、土壌汚染に関する一般的な法律の制定が平成１４年まで遅れたのは前述（本書面「第２ 土壌汚染の健康被害と生活被害」の「１ 環境法の規制」）のとおりであるが、政府において土壌汚染に関する一般的な規制の必要性が述べられたのは、平成１１年２月の経済戦略会議の答申がはじめてである。
そこで「大気汚染、土壌汚染、ダイオキシン類などに係わる明確な環境ルールの構築や責任体制の明確化を図るなど、環境規制の充実を図る」（乙第３４号証）べきことが示された。
これを受けて、平成１２年１２月に、行政改革推進本部規制改革委員会の見解において、「市街地の土壌汚染に関する対策について、すみやかに法制化を含め実効性ある制度について検討すべきである」と土壌汚染に関する立法化にまで言及し、平成１３年７月の総合規制改革会議の中間とりまとめで、「土壌汚染に関し、調査手続並びに浄化責任及び費用負担の明確化、情報開示の実施のための立法措置等を講ずるべきである」（乙第３５号証）と具体的な立法内容にまで踏み込んだ提言をしたものであって、平成１１年頃から土壌汚染に関する政府の意識も高まってきたことがわかる。
２ 不動産鑑定士の意識
土壌汚染が土地取引において瑕疵と捉えられ、土壌汚染が除去されない限り土地価格が減価されるという状況が生じれば、不動産鑑定に直接の影響を及ぼす。
前述のように不動産鑑定評価基準が土壌汚染を価格形成要因に入れるように変更されたのは平成１４年７月３日であるが、不動産鑑定士が土壌汚染を意識し始めたのは、環境省懇談会第３回（平成１９年９月７日）において、財団法人日本不動産研究所環境プロジェクト室長廣田祐二氏が「鑑定士が土壌汚染ということを勉強していないと、仕事ができないということになったのが、皆様御承知のように、いわゆるフェーズ１が日本で開始された多聞９８年（引用者注：平成１０年）ぐらいからだろうということでございます。」（乙第３６号証）と発言しているように、平成１０年頃からである。
なお、ここでフェーズ１とは、サンプル検査に至らない地歴調査である。
３ 企業の土壌汚染に関する意識
国土交通省が平成１３年１月から２月にかけて全国８大都市に本社を置く資本金１０００万円以上の企業９０００社に実施したアンケートを元に作成された土地所有者・利用状況に関する企業行動調査の概要の報告書（乙第３７号証）によれば、平成１２年度までに土地の購入に際し土壌汚染を考慮した企業はわずか１５.８％であったが、今後土地を購入する際に土壌汚染を考慮すると回答した割合は５８．１％に増加し、土地購入（検討）の意思がある企業に限定すると、８５．４％まで増加している。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１７日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その７
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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２０１２年４月１１日（水）に、岡山地方裁判所４階にある「広島高等裁判所・岡山支部」に於いて、和解協議としては最終となる第４回和解協議が行われました。
第一審判決で原告（第一次訴訟３世帯住民）が勝訴したあと、被告（両備）が控訴した「控訴審」で、裁判所は結審後に和解協議を設定し、今日まで協議を積み重ねてきました。
しかし、今回でも和解に至らず、裁判所は判決期日を決定しました。
判決言い渡しは、２０１２年６月２８日（木）、１３時１０分から、「広島高等裁判所・岡山支部」で行われます。
【第二審】
控訴人・附帯被控訴人・被告 ； （両備ホールディングス株式会社）
附帯控訴人・被控訴人・原告 ； （小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
今回の和解協議の内容は、以下のとおりです。
［第４回和解協議］
①裁判官と控訴人（両備）弁護士の協議（１３時３２分〜１３時５０分）。
②裁判官と附帯控訴人（住民）弁護士の協議（１３時５０分〜１３時５３分）。
①において、控訴人（両備）弁護士は、「第１審判決で認定された控訴人（両備）の責任を認めるような賠償金額での和解はできない。」という話しを一方的に説明したようです。
②において、裁判官から、上記説明が有り、和解協議を終了し判決とする旨の確認がありました。
附帯控訴人（住民）弁護士は、「そのようにして下さい。」と回答し、裁判官から判決期日が伝えられました。
以上の内容は代理人弁護士の説明によるもので、住民は前回同様「被控訴人待合室」に詰めていました。
これまでの和解協議を通しての、附帯控訴人（住民）の感想を述べます。
附帯控訴人（住民）は、本件分譲地は安全な住宅地として使用することができないため、他に転居して同程度の住宅を取得できる程度の損害賠償を求めてきました。
和解協議の中で、控訴人（両備）は、附帯控訴人（住民）が本件不動産の所有権を譲渡するのであれば、土壌汚染が無いものと仮定した通常の中古物件査定価格で買い取るという考えまでは提示しました。
しかし、あくまで、控訴人（両備）には責任がなく、通常不動産取引を前提にした和解金額でなければ、控訴人（両備）は和解に応じないという方針が次第に明確になってきました。
附帯控訴人（住民）は、裁判所が和解協議を設定したこともあり、第１審判決内容が最低限の条件であると譲歩して和解も拒否しない方針でしたが、この内容では到底和解することはできません。
控訴人（両備）が提示した和解金額では、附帯控訴人（住民）は、他に住居を求めて普通の生活がしたいという生活設計が成り立たないばかりか、通常の中古物件価格では、通常の償却年数で計算すると極めて少額です。
裁判において、本件分譲地が著しい土壌汚染であることは次第に明らかになっています。
また、控訴人（両備）に責任があることは、証拠上でも明らかになってきました。
附帯控訴人（住民）は、購入したマイホームで土壌汚染事件に巻き込まれ、解決を要望しても売主の控訴人（両備）が放置するなど、無責任な対応をしたため、土壌汚染発覚から８年間もの長きにわたり物心両面で苦しみ続けてきました。
制度上に問題があるため、住民が被害を受けたからと言って直ちに問題解決するような事件ではありませんが、マイホーム土壌汚染被害は、庶民にとって生活の基盤を揺るがす重大問題であり、どのような苦難があっても、附帯控訴人（住民）が泣き寝入りできるような問題ではありません。
控訴人（両備）が真摯に対応しないため、附帯控訴人（住民）は解決のため多くの労力を注ぎ込まざるを得ない状況に追い込まれ、長期間、仕事や生活面や健康面などに相当制約が掛かり、またそれらを犠牲にしてきました。
附帯控訴人（住民）は、和解を拒否するものではありませんが、少なくとも第１審判決で認定された損害賠償金額を無視するような回答では到底納得できるものではありません。
現時点で振り返れば、結局、裁判所が和解協議を設定して４回も協議を積み重ねても、控訴人（両備）は和解する気はなかったのだと思います。
このため、附帯控訴人（住民）は、和解を断念する結果となりました。
あとは、控訴審の判決結果次第ですが、上告審までもつれる可能性も念頭に入れています。
以上。
前回までの和解協議の経過は、以下を参照してください。
（「控訴審」！結審後の和解協議（１）小鳥が丘土壌汚染訴訟）
（「控訴審」！結審後の和解協議（２）小鳥が丘土壌汚染訴訟）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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第一審判決で、岡山地裁は被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
これを受けて、被告（両備）は即刻控訴し、引き続き第二審で争われます。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（６）
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）作成の「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
「控訴理由書」の続きです。
（第３ 宅建業者の説明義務）
（２ 宅建業者の説明義務違反の裁判例について）
（２）宅建業者の調査義務
重要事実とは、その事実を認識したなら買主が当時の購入条件での購入を断念すると社会通念上解される事実であると考えた場合、売主や仲介業者がその事実を知らない場合も重要事実不告知の問題が発生するのだろうか。
発生するとすれば、知るべき義務が前提となる。
前述のとおり、告げなかった事実が宅地建物取引業法第３５条の重要事項であれば知らなかったということは宅建業者の免責事由になるはずもない。
しかし、それ以外の事実にまで調査義務が及ぶのかがここでの論点である。
なお、契約で調査を特に依頼された場合は別問題（新たに契約上の調査義務が発生するため）であるので、ここではかかる特別な事情がない場合を前提にする。
この点について、裁判所は、冠水しやすい土地であることが問題となった裁判例６の「当該業者が上記のような土地の性状に関する具体的事実を認識していた場合はともかく、そうでない場合にもその説明義務があるというためには、そのような事態の発生可能性について、説明義務があることを基礎づけるような法令上の根拠あるいは業界の慣行等があり、また、そのような事態の発生可能性について、業者の側で情報を入手することが実際上可能であることが必要であると解される。」という判示に代表されるように、法令上の根拠あるいは業界の慣行等がない限り、調査義務を前提とする説明義務を否定している。
法令上の根拠あるいは業界の慣行等がない中で、説明義務が発生するのは、売主が当該問題について具体的事実を認識している場合であることは、裁判例において異論はないと思われ、この点については、隣地所有者との共有配管が地下にあった裁判例１１において、「売主が信義則上上記のような告知義務を負うのは、瑕疵の内容からして買主に損害を与えることが明白であるにもかかわらず売主がそれを知悉しながらあえて告げなかったような極めて例外的な場合に限られる。」と判示されていることからも明らかである。
（３）説明義務違反の責任の法的性質
信義則上の説明義務違反を認めた裁判例の中でも、これを契約に付随する義務違反ととらえ債務不履行責任とするものと不法行為責任とするものとがある。
また、そのいずれかを明示しなかったり、いずれも成立するかの記載をするものも少なくない。
これらのいずれの責任であっても結果が同じであれば区別する実益がないので、過去の裁判例でこの問題が精密に論じられていないことにも理由がある。
しかし、本件では契約責任であれば既に引渡から１０年を経過しているので、消滅時効で請求権は消滅しているところ、不法行為責任であれば、販売時点から２０年の除斥期間が過ぎていないため請求権が消滅していないという違いがある。
そのため、本件では仮に信義則上の説明義務違反があると仮定しても、それが債務不履行責任なのか不法行為責任なのかが結論を左右する大きな論点である。
ただ、宅建業者の信義則上の説明義務違反といっても事案はさまざまで、悪質きわまる事案から、うっかりミスというべき事案まである。
したがって、一律に論じること自体が不毛な議論であり、事案に即して検討すべきものであろう。
しかし、この問題を考えるにあたって、以下の点は一般論として異論がないであろう。
第一に、説明義務違反とされる事案には、詐欺に近い事案もあれば宅建業者の注意義務違反という過失が問題になる事案もある。
前者が不法行為責任を根拠づけることは否定できないが、後者も一律に不法行為責任を根拠づけるといえるのかという問題がある。
買主と直接契約関係のない売主側仲介業者の買主に対する注意義務と買主と直接契約関係のある買主側仲介業者の買主に対する注意義務とではおのずから注意義務にも差があると思われる。
宅建業者の信義則上の説明義務に関し、債務不履行責任か不法行為責任かを正面から議論した裁判例は見あたらないが、弁護士費用については、不法行為責任であれば認められやすいため、この問題が取りあげられたものがある。
裁判例４５では信義則上の付随義務違反として宅建業者の責任を認めた事案で責任の性質を債務不履行責任としつつ、弁護士費用につき「被告会社の負う債務不履行責任の内容は、不法行為責任に匹敵する違法性があるということができる」としてこれを認めている。
一方、都市計画上の建築規制という重要事項の説明義務違反の事案である東京地裁平成２１年４月１３日判決（ＬＬＩ）では、宅建業者の売買契約上の付随義務としての説明義務を認め、最高裁平成１９年７月６日判決を引用して「不法行為責任が成立するためには、契約の相手方のみならず、第三者に対する関係でも違法といえる程度の義務違反が必要」として弁護士費用の請求を否定している。
これらの裁判例からも、説明義務違反が不法行為を構成するには、より強い違法性がある場合に限られるという考え方が導きうる。
第二に、契約の有効性は認めたまま、契約前の宅建業者の言動を理由に説明義務違反を認め、これを不法行為の観点からは違法と評価することには矛盾が生じないのかという問題がある。
特に契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償を認める場合は、事実上不法行為理論が意思表示の理論（詐欺、錯誤の理論）や契約理論を凌駕し、これらの理論を無意味にするという重大な結果をもたらす。
宅建業者の説明義務違反が問題となった裁判例で、契約の有効性を認めたまま、契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償を認めるものは見あたらない。
解除や無効を認めないまま、説明義務違反による責任を認めた事案では、損害賠償の範囲は、説明を受けていれば当時そのものに支払ったであろう費用と現に支払った費用との差が基本とされているように思われる。
財産的被害の立証が難しい場合は、慰謝料が認められているが、少額である。
契約がなかった場合と同様の効果をもたらすことを認めた事例は例外的だが、接道義務違反の事実という重要事項の説明義務違反の事案である東京地裁平成１５年６月２４日判決（判例マスター）のように錯誤で取引自体を無効とする処理を行っている。
この事案は、昭和６１年売買の接道義務違反の物件の問題であり、売主の瑕疵担保責任や仲介業者の説明義務違反による責任は時効で消滅したとしたが、契約自体を錯誤無効とし、売主にも仲介業者にも不法行為責任を認めた。
その結果、錯誤で買主は売主に対して代金返還請求権があるが、一方で居住の利益があるとして、差し引きでの代金返還はほとんど認めず、しかし、買主の住宅ローン金利の損害賠償責任を売主に認めている。
契約の有効性を認めつつ、契約がなかった場合と同様の効果をもたらす損害賠償責任の認定（本件はかかる処理に近い）は、かかる裁判例から見ても、矛盾を内包した処理であることがわかる。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１７日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その６
l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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l ２０１１年（Ｈ２３）８月１６日、第一審「判決」（５月３１日）で、原告（住民）が勝訴したあと、被告（両備）が即刻控訴し、控訴人（両備）から「控訴理由書（７月２１日付）」が届く。
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！（５）
「控訴審」にあたり、控訴人（両備）からの「控訴理由書」が届きました。
控訴人（両備）は、東京の弁護士を増員し、科学者などの専門家の意見書など徹底的な反論を準備しているようです。
「控訴理由書」の続きです。
（第３ 宅建業者の説明義務）
２ 宅建業者の説明義務違反の裁判例について
本件で原審が認定している宅建業者の説明義務違反は、前述のとおり、重要事実の不告知の問題であり、かつ、原審の認定は、契約上の付随義務による契約責任ではなく不法行為責任である。
したがって、過去の裁判例で、不告知がいかなる事実に関して問題とされているのか、その場合、過失により知らなかった事実についても宅建業者が知るべきであったとして調査説明義務違反が認定されているものがあるのか、さらに、宅建業者の説明義務違反についていかなる場合に債務不履行とされ、いかなる場合に不法行為とされるのかを見る必要がある。
過去の裁判例を分析すると以上の論点については、以下のようにいうことができ、これらの分析結果から見ると、後述のとおり、原審判決はこれまでの裁判例から大きく逸脱している。
（１）宅建業者の説明義務の対象
前述のとおり、宅建業者には宅地建物取引業法第３５条による重要事項説明義務があり、同条の重要事項は限定列挙されている。
かかる限定列挙された事実について説明責任があることは争いないところであり、これを超えてどこまでを重要事実として説明すべき責任があるのかが問題となる（以下同法第３５条に列挙された事項を「重要事項」といい、それを超えて説明すべき義務があるとされる事実を「重要事実」という）。
過去の裁判例では、物件の土地利用規制や権利関係に関するものと物件の性状や環境に関するさまざまな事項が問題とされている。
本件は土地利用規制や権利関係の問題ではないので、ここでは物件の性状や環境に関することについて、どういう事項が重要事実として問題となったのかを別紙１（「裁判例一覧」）に整理し、概観する。
まず、物件の性状（広義）に関していえば、雨漏り（裁判例１、２）、地盤沈下（裁判例３）、地中埋設物（裁判例４、５）、冠水（裁判例６、７、８）、防災設備の不備（裁判例９、１０）、地下の配管（裁判例１１）、腐食した配管（裁判例１２）、シロアリ被害（裁判例１３）、自殺者物件（裁判例１４、１５、１６）、土壌汚染（裁判例１７）、危険な擁壁（裁判例１８）、汚水管の欠陥（裁判例１９）、改修マニュアル違反（裁判例２０）、開発行為の不備（裁判例２１）などの事例が訴訟で争われている。
これら物件の性状（広義）においては、重要事実か否かを判断するにあたって、物件に瑕疵があるかどうかがいずれの裁判例においても問題とされている。
これについては、例えば、裁判例５において、裁判所は、その事件における地中杭について説明義務を認めていないが、その理由として、当該地中杭が瑕疵にあたらない以上説明すべき取引上の注意義務を負うとは解し得ないとしている。
また、これら物件の性状に関する裁判例においても、当然ながら、物件に瑕疵があれば売主に説明義務があると解しているわけではない。
説明義務が信義則上認められるとするには、説明しないことが不誠実であるという特別の事情が示されている。
土壌汚染における裁判例に限っても、裁判例４では、裁判所は、売主が「地中埋設物の存在可能性について全く調査をしていなかったにもかかわらず、問題はない旨の事実と異なる全く根拠のない意見表明をしていた」点をとらえて、信義則上の説明義務違反を認めている。
また、裁判例１７においても、信義則上の説明義務違反を認めるにあたり、売主が土壌汚染を発生せしめる蓋然性のある方法で土地の利用をしていたという事情を摘示している。
また、環境に関していえば、近隣地の高層建物建設等による日照・通風・眺望被害（裁判例２２、２３、２４、２５、２６、２７、２８、２９、３０、３１、３２、３３、３４、３５）、近隣の大規模開発等による環境変化（裁判例３６、３７）、騒音（裁判例３８、３９）、大気汚染（裁判例４０、４１）、眺望（裁判例４２、４３、４４）、方位（裁判例４５）、近隣の嫌悪施設（裁判例４６、４７）、隣人との紛争（裁判例４８、４９、５０）、隣地建物からの視線（裁判例５１）などの事例が訴訟で争われている。
これら環境においては、重要事実か否かを判断するにあたっては、裁判例４０の「通常一般人がその事実の存在を認識したなら居住用の建物としての購入を断念すると社会通念上解される事実」という判示が代表するように、説明がされればその条件での取引はなかったと解される事実が重要事実と把握されている。
裁判例４０は、公衆浴場からの排煙が問題となった事案であるが、公衆浴場からの煙がマンションに流入していることは事実だが、「本件煙突から排出される煙にいかなる成分が含まれ、その量がどの程度であり、このことにより本件建物の居住者に対して、本件煙突からの排煙が健康上どのような影響を及ぼしているかも不明である」という事情を指摘した上で、当該煙突の排煙の流入の可能性についての情報が重要事実とは評価できないとしている。
また、環境に関する裁判例において、裁判所は、宅建業者の説明義務につき、その専門的知識の範囲である重要事項を超えて説明すべき場合があることも認めているが、それは問題を意図的に隠すとか買主から特に注文をつけたとかの特段の事情がある場合とされている（裁判例３９）。
この裁判例３９は、航空機騒音に関する事件で、基準値を超える騒音が問題となった事案であったが、そこで問題とされた基地周辺の騒音は、当時社会問題化して公知の事実であり、また、買主が現地で気づくものであり、しかも受け止め方にも個人差があるとして、宅建業者に上記の特段の事情がない限り、騒音の説明義務はないとして、説明義務を否定している。
以上のとおり、物件の性状についての説明義務が問題とされるには、まず、物自体に瑕疵があるかどうかが前提となる。一方、環境が問題となる事案では、その事実を認識したなら買主が購入を断念すると社会通念上解される事実が重要事実とされている。いずれにしても、重要事実が告げられていないというだけでは信義則上の説明義務は導かれず、その義務違反が認定される場合は必ず何らかの信義則上許されないとの価値判断を導く事情がなければならないとされていることがわかる。
（参照）
＜ＹＡＨＯＯ！ブログ＞、２０１１年９月１７日
控訴人（両備）からの「控訴理由書」！その５
【第二審】
控訴人 ；（両備ホールディングス株式会社）
被控訴人；（小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
「小鳥が丘団地」土壌汚染第１次訴訟（３世帯）の「控訴審」が、２０１１年（Ｈ２３）９月２２日１３時３０分から、広島高等裁判所岡山支部で行われます。
第一審判決で、岡山地裁は被告（両備）の不法行為を一部認め、原告（住民）勝訴となりました。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知る限りでは土壌汚染事件で「全国初」の被害住民勝訴判決となりました。
これを受けて、被告（両備）は即刻控訴し、引き続き第二審で争われます。
マイホーム土壌汚染被害民事訴訟第一次（３世帯）住民の母体である「小鳥が丘団地救済協議会」が、３世帯住民の体験を発信し多くの方と議論してきました。この記事を発生順序で整理し再度掲載します。
次回に続く
（参考文献；『深刻化する土壌汚染』第５章「岡山市小鳥が丘団地の土壌汚染事件（小鳥が丘団地救済協議会住民 著）」）
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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