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「小鳥が丘住宅団地」土壌汚染事件の岡山地裁判決から１年近くたつが、改めてこの判決の意味を考えてみることにする。
この事件は、宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
本判決は、被告（両備）に対し、宅地の「重要事項説明義務違反」による不法行為を認定したが、原告（住民）は「被告（両備）は団地を造成したときから土壌汚染を認識していた。」と主張したが、そこまでは認められなかった。
原告（住民）主張の一部しか認めていない形となっているが、原告勝訴判決を読み解く上で重要な視点は、やはり宅地分譲業者である被告（両備）が、宅地造成工事を実施していた点ではないかと思っている。
本件分譲地が土壌油汚染であることについては、調査結果から被告（両備）も争いようがなく、焦点が「予見可能性」の問題になったからである。
被告（両備）は、「分譲時、土壌汚染は予見できなかったので説明義務はない。」と主張してきた。
しかし、被告（両備）は、単に、土地を仕入れて分譲したのではなく、宅地開発するため、宅地造成工事を行っているのである。
しかも宅地造成工事中に、地中から大量の廃棄された廃油ドラム缶を発見しているから尚更である。
普通に考えても、宅地造成工事まで実施しているディベロッパーの企業（両備）が、土壌汚染を予見できない事はあり得ないのではないだろうか。
また、宅地開発の給水協議で、「団地給水施設に、廃油工場跡地に出来た団地のため化学製品を使用しない条件とする。」ことを決定し、変質する危険性を考え、当時でさえ使用中止になっていた「鉛」水道管をあえて使用していたことも土壌汚染を認識していたことを裏付けるものと言える。
裁判所の判断は、
被告（両備）は、悪臭が残存し通常の土地と異なる部分が認められる同地（廃油工場跡地）を購入したこと、
被告（両備）自ら、上記各事情を有する土地の宅地造成を行ったこと、
宅地造成後も、未だ部分的に乾いた黒色がかった土が出てきたり臭いもしていたこと、
被告（両備）が、宅地の販売や仲介を業とする株式会社であること、
を指摘し、
「被告（両備）は、土壌中の有害物質の存在に疑問を抱き得るとまでは言えようが、これを超えてどのような有害物質が存在していたかを知っていたとまでは証拠上いえない」としたうえで、
被告（両備）は、他の者よりも本件分譲地の安全性、快適性に疑問を抱きうる立場にあり、安全性、快適性に関するより詳細な情報を収集すべく調査をした上で、その調査内容を説明するか、このような調査をしない場合には、少なくとも、認識していた各事情の外、同地中に廃白土、ベンゼン、トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があり、これらは、居住者の安全を害し得るものであり、また、生活に不快感・違和感を生じさせ得るものであることについて説明すべき義務があったというべきである。
として、被告（両備）の説明義務違反を認めた。
この説明義務違反だけであっても認定した本判決は示唆に富んでいると思う。
仮定ではあるが、被告（両備）が「説明義務違反」にならないために上記説明をしたとすれば、一般消費者はどのような反応をするだろうか？
判決は、より詳細な情報を収集するための調査まで義務付けていないが、被告（両備）が、安全性、快適性に疑問を抱きうる項目をそのまま一般消費者に説明すれば購入する者はいないと思われるので、宅地として分譲しようと思えば、より詳細な土壌調査を実施し、購入者に納得のいく結果が出なければならない。
もし、安全性・快適性に問題が出れば、汚染を完全に除去するなど高額な対策工事をする必要がある。
本件のような地方における宅地の場合は、高額な土壌対策工事となれば経済合理性がないので、利益を追求する企業としては意図しないであろう。
とすれば、そもそも宅地に転用する意味がなく、宅地造成すべき土地ではないとして他の用途に利用する判断をするのではないだろうか。
裁判所は、原告が主張した、①（宅地造成すべき土地でなかったのに宅地造成して販売したこと）、および②（汚泥等の汚染物質を取り除いて宅地造成すべきであったのに不十分な対策しかしなかったこと）、については不法行為を認定しなかった。
しかし、③（売主又は仲介業者として本件分譲地の履歴等を説明すべきであったのにしなかったこと）を不法行為と認定したため、原告主張の②ひいては①も実質的には主張の目的を果たしているのではないだろうか。
本判決は、宅地としての安全性、快適性に関する、開発業者の事前の調査義務を実質的に認めているのであり、開発業者の開発・造成の責任を認定していると言える。
今までどちらかといえばおざなりになっていた土壌汚染による住宅の安全性・快適性について、宅地分譲業者はこれまで以上に目を向けていかなければならないことを示唆した判決であったと思っている。
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
＜あおぞら日記＞ 弁護士法人青空
2011年11月23日
★（判例）岡山地判平成２３年５月３１日（不動産売主の重要事項説明義務違反を理由とする不法行為責任）
宅地建物取引業者は、土地建物の販売や請負、売買の仲介をするに際して、信義則上、買主または注文者が契約を締結するかどうかを決定づけるような重要な事項
（本件では、分譲地の安全性、快適性に関する情報）
で知りえた事実については、
これを買主や注文者に説明し、告知する義務を負い、
この義務に違反して当該事実を告知せず、または不実のことを告げたような場合には、
これによって損害を被った買主や注文者に対して、
不法行為に基づく損害賠償義務を負う。
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
＜環境ＮＥＷＳ ＬＥＴＴＥＲ＞ ２０１１/７月号
（国内ニュース）
岡山の団地土壌汚染訴訟で地裁判決「説明義務違反」を認定
岡山市の「小鳥が丘団地」の土壌から２００４年にトリクロロエチレンなどの有害物質が土壌環境基準を超えて見つかった問題で、団地の住民３人が２００７年に宅地分譲した両備ホールディングスに対し、土壌汚染を知りながら土地を販売したとして、総額２億２７００万円の損害賠償を求める訴訟を起こしていました。
この訴訟に対し、岡山地方裁判所は、両備ホールディングスに住民側に５千万円を支払う判決を下しました。
土地と建物の市場価格の５０％について損害賠償を認めたもので、汚染の存在の認識については、「不法行為はなかった」としたものの、「説明義務違反」を認定した形となりました。
被告側の両備ホールディングスは判決を不服として控訴しました。
この場所は、昭和４２〜５８年まで石鹸工場（油脂工場）があり、その製造の際に発生する廃白土や廃油、更に途中から始めた不正軽油の精製の不要な廃油を自社の敷地内に穴を掘って埋設処分していたことが原因とされていますが、充分な対策がなされないまま、その土地を購入した両備ホールディングが支払う判決となりました。
＜前述に述べた、小鳥が丘団地の土壌汚染問題でもわかるように所有する土地の汚染度合いの把握や対策は優先実施事項となってきています。＞
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
＜なるチャンの判例情報＞
宅地建物販売業者に対する宅地購入者の土壌汚染に係る損害賠償請求
作成日時 ： 2011/12/03 08:45
宅地建物販売業者に対する宅地購入者の土壌汚染に関わる損害賠償請求
裁判年月日 平成23年 5月31日 裁判所名 岡山地裁 裁判区分 判決
被告との間で土地売買契約及び建物請負契約を締結するなどした原告らが、
被告の義務違反により、土壌の汚染された宅地を買い受けたため、取得費用相当額及び健康被害の各損害を被ったとして、損害賠償を求めた事案において、
本件では、訴外会社から本件分譲地を買い受けた被告が、
宅地造成時、販売時に、本件分譲地中に有害物質等が存在していたことを認識し、あるいは、認識し得たとまではいえず、
また、被告に、各有害物質を完全に除去する義務までは課せられていないといえるから、
被告の本件販売及び本件分譲地に対する対策不十分を理由とする不法行為責任が課されるものでもないが、
被告は、本件分譲地の安全性、快適性に関する情報の説明義務を怠ったといえるから、同義務違反の不法行為該当性が認められるとした上、
損害につき、被告の行為と原告らの健康被害との因果関係を否定し、
売買及び工事代金等の５割を損害として認めるなどして、
請求を一部認容した事例。
（行政書士＆社会保険労務士 成瀬事務所）
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
赤津法律事務所のブログ
2011.09.09
土壌汚染の判例 ２題
東京地裁で今年1月20日、土壌汚染対策法を前提とした売主の瑕疵担保責任（民法５７０条）を認める判決がありました。（判例時報2111号48頁に掲載されています。）
また、今年5月31日には、岡山県の小鳥が丘団地の土壌汚染問題について、岡山地裁は、売主・仲介業者の説明義務違反による損害賠償責任を認めました。（まだ、公刊されていないようです。）
中略
小鳥が丘団地の事件は、損害賠償を請求した法的理由が債務不履行責任（いわゆる契約違反です）で、瑕疵担保責任ではありません。瑕疵担保責任と債務不履行責任は、法律要件が異なり、それぞれ使いやすさ使いにくさがあります。
岡山地裁の判決は、被告が宅地分譲するにあたり、「地中に廃白土、汚泥、ひいてはベンゼン、トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があるとの疑いを抱きうるとまではいえようが」としながら、実際に地中にこれら物質が「含まれていたことについて認識することができたということはできない」としました。
これに基づき、原告らが主張する、宅地造成すべきでなかったのに造成して販売したという過失や違法性、汚染物質を取り除いて宅地造成すべきであったのに不十分な対策しかしなかったことの過失や違法性、は認めず、売主または仲介業者として本件分譲地の履歴等を説明すべきであったのにしなかったという説明義務違反を認め、土地建物購入代金の半額を損害と認めて損害賠償請求を認容しました。
但し、頭痛や湿疹などの健康被害については、専門委員会意見を理由に因果関係を否定し、認めませんでした。
土壌汚染対策法が平成15年に施行され、一昨年の改正を経て、すでに8年が経過しました。
ようやく、土壌汚染対策法を前提とする土壌汚染判例が蓄積されるようになってきました。
私も最近は、日頃の法律相談や自治体の審議会などでも、土地に関する事案であれば、土壌汚染を思考の射程に入れるようにしています。
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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