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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
横浜弁護士中山知行のブログ
宅地建物取引業者の重要事項説明義務違反による損害賠償支払い義務
岡山地方裁判所平成２３年５月３１日判決
【掲載誌】 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
本件は，団地の土壌が有害物質で汚染されていることを認識しながら，土壌汚染を隠して販売したとして，団地の住民が宅地分譲を行った会社に対して，不法行為に基づく損害賠償を求めた事案である。
Ａ株式会社の工場においては，大手食用油会社から出る廃白土を原料として，せっけんやペンキの元となる油が生成されていた。
Ｙ株式会社は，昭和５０年ころから，Ａの工場北側の土地を造成し，団地を形成し，同年９月からその土地建物の販売を開始した。
昭和５０年頃，Ａの工場の近隣住民は，Ａが産業廃棄物処理業を開始したことによる悪臭，工場内の廃白土，汚泥，水質汚濁等の環境悪化を問題視しており，本件団地の住民も，Ｙに対し，苦情を寄せていた。
Ｙは，Ａに悪臭等についての改善を要求し，また県や市の公害課が，Ａに対し，再三にわたり行政指導を繰り返したが，これに従う対策は講じられなかった。
Ｙは，昭和６２年から６３年ころ，３期にわたってＡの工場跡地を宅地造成し，順次分譲した。
上記宅地造成の際，Ｙは，悪臭対策として，油分の多い土壌の搬出作業，及び消臭工事を実施している。
Ｘ１は，平成２年８月３０日，Ｙとの間で，本件分譲地内にある宅地の売買契約及び建物請負契約を締結し，Ｘ２は，平成５年１月３０日，Ｙの仲介により，Ｂから，本件分譲地内の宅地及び建物を買い受けた。
Ｃは，平成２年６月 ２９日，Ｙとの間で，本件分譲地内にある宅地の売買契約及び建物建築請負契約を締結したが，その後死亡し，Ｘ３がＣを相続した。
Ｘ１，Ｘ２及びＣの宅地の購入価格は，いずれも近隣相場と同等であった。
平成１６年７月，市の要請により，本件分譲地の上下水道の給水管の交換工事がされ，給水管を掘り起こしたところ，油分を大量に含んだ悪臭を放つ汚泥が発見され，調査により，地下水と土壌から硫酸イオンが検出された。
Ｙは，同年９月，本件分譲地の履歴の調査，ボーリング調査を依頼し，本件分譲地内でボーリング調査及び土壌分析が行われたところ，土壌溶出量を超えるベンゼン，トリクロロエチレン，シス−１，２−ジクロロエチレン，油分，金属片を発見する等した。
Ｘらは，Ｙの義務違反により土壌が汚染された宅地を買い受け，土地及び建物の取得に要した費用相当額の損害及び健康被害による損害等が生じたとして，Ｙに対し，不法行為に基づき，損害賠償等を請求した。
判決要旨
宅地建物取引業者には，土地建物の購入者等の利益の保護のために，取引の関係者に対し信義誠実を旨として業務を行う責務を負っている。
土地建物の販売や請負，売買の仲介をするに際して，信義則上，買主又は注文者が契約を締結するかどうかを決定付けるような重要な事項で知り得た事実については，これを買主や注文者に説明し，告知する義務を負い，この義務に違反して当該事実を告知せず，又は不実のことを告げたような場合には，これによって損害を受けた買主や注文者に対して，不法行為に基づく損害賠償の責めに任ずるものと解するのが相当である。
本件分譲地は，従前，Ａという環境問題により再三の行政指導を受けていた会社により使用されており，Ｙは，そのような会社から，悪臭が残存し，通常の土地と異なる部分が認められる同地を購入した。
Ｙ自ら上記各事情を有する土地の宅地造成を行ったこと，Ｙが，宅地の販売や仲介を業とする株式会社であることに鑑みると，Ｙは，他の者よりも本件分譲地の安全性，快適性に疑問を抱きうる立場にあった。
Ｙには，本件分譲地の一部を販売又は仲介したり，同地上の建物の建設を請け負ったり，建物売買の仲介をしたりするに際し，本件分譲地の安全性，快適性に関する情報を購入者及び注文者に説明すべき義務があった。
ＸＹ間の契約締結時において，Ｙは，従来悪臭が問題視されていたこと，宅地造成後も通常の分譲地とは異なる状況が生じていることをうかがわせる事情を認識しており，これらの事情は，住宅の安全性，快適性に疑問を生じさせる情報であるから，安全性，快適性に関するより詳細な情報を収集すべき調査をしたうえで，その調査内容を説明するか，若しくは少なくとも，認識していた上記事情のほか，本件分譲地中に廃白土，ベンゼン，トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があり，これらは居住者の安全を害し得るものであり，また，生活に不快感・違和感を生じさせ得るものであることについて説明すべき義務があったにもかかわらず，このような説明を行わなかった義務違反があり，不法行為責任が成立する。
以下省略
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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住宅団地の土壌汚染
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宅地分譲後、長期間経過した個人住民のマイホームから深刻な土壌汚染が表面化し、宅地を造成・販売した業者（両備）を相手に損害賠償請求をしている事件で、２０１１年５月３１日に岡山地方裁判所で住民勝訴の判決があった。
【第一審】
原告；（岡山市「小鳥が丘団地」第一次訴訟３世帯住民）
被告；（両備ホールディングス株式会社）
土壌汚染に関する裁判は多くありますが、大半は土地売買をめぐる企業同士や企業と行政間のものが多く、知るかぎりでは、土壌汚染裁判で「全国初」の被害住民勝訴判決です。
判決後しばらく経ち、判決内容が公開されてきているようです。
この判決の解説記事を、転載します。
（ウエストロ−・ジャパン） 金子寛司
RETIO. 2012. 1 NO.84
最近の判例から （１）−土壌汚染の説明義務−
分譲地の安全性・快適性に関する情報の説明義務を怠ったとして、売主の不法行為責任が認められた事例
（岡山地判 平23・５・31 ウエストロ−・ジャパン） 金子寛司
売主業者との間で土地売買契約及び建物請負契約を締結した買主が、当該土地に土壌汚染があったとして損害賠償を求めた事案において、売主が当該土地を販売したことが不法行為にあたることはないが、売主は、安全性、快適性に関する情報の説明義務を怠ったといえるから、同義務違反の不法行為該当性が認められるとして、売買及び工事代金の５割相当の損害が認められた事例。
（岡山地裁 平成23年５月31日判決 ウエストロ−・ジャパン）
１ 事案の概要
Ｘは、平成２年８月、旅客・貨物の運送業及び不動産の所有、売買、賃貸仲介等を業務とするＹから、代金910万円余で土地を買い受け、同日、Ｙとの間で工事代金を1,589万円余とする建物建築の請負契約を締結して、平成３年５月、建物への入居を開始した。
Ｙは、昭和50年ころから、廃白土（食用油会社の油の処理工程で使用する活性白土に油分が吸着したもの）を原料として、石けんやペンキの元となる油を生成していた株式会社Ａ工業の工場北側の土地を造成して団地を形成し、同年９月からその土地建物の販売を開始した。
当時、Ａ工業の工場の近隣住民は、Ａ工業が産業廃棄物処理業を開始したことによる悪臭、工場内の廃白土、汚泥、水質汚濁等の環境悪化を問題視しており、Ｂ団地の住民もＹに苦情を寄せていた。
Ｙは、Ａ工業に悪臭等についての改善を要求し、県や市の公害課も行政指導を繰り返したが対策は講じられなかった。
Ｙは、昭和57年、調停の申立てを行い、「Ａ工業は操業を停止し、土地上の廃白土、油脂付着物等を除去して明け渡す、Ｙは、Ａ工業に対して、建物除却費用及び移転費用等を支払い、工場跡地を購入する」等の内容でＡ工業と和解した。
Ｙは、昭和59年２月ころ、消臭工事等の悪臭対策を講じ、昭和62年から63年ころ、３期にわたって工場跡地を宅地造成し、順次分譲した（以下Ａ工業の工場跡地で分譲された土地全体を「本件分譲地」という。）。
Ｘは、第３期の分譲の際に土地を購入したが、平成16年７月、市による本件分譲地内の上下水道の給水管の取替工事が実施された際、油分を大量に含んだ悪臭を放つ黒い汚泥が発見された。
平成16年９月、Ｙの依頼により本件分譲地内３か所のボーリング調査及び土壌分析が行われたところ、土壌汚染対策法に基づく土壌溶出量基準を超えたトリクロロエチレン、ベンゼン、シス−１、２−ジクロロエチレン、油分等が検出され、同月28日、本件分譲地に居住する住民は、本件分譲地の実態や汚染の原因について説明を受けた。
Ｘは、平成19年８月31日、Ｙは宅地造成すべきでなかったのに宅地造成して販売した、売主として本件分譲地の履歴等を説明すべきであったのにしなかったなどとして、Ｙに対して、不法行為に基づく損害として、土地建物取得費、慰謝料及び弁護士費用の合計5,889万円余の支払いを求めて提訴した。
２ 判決の要旨
裁判所は、以下のように判示し、Ｘの請求を一部認容した。
（１） Ｙは、本件分譲地中に廃白土、汚泥、ひいてはベンゼン、トリクロロエチレン及び油分が存在する可能性があるとの疑いを抱き得るとまではいえようが、これを超えて、実際に、同地中にいかなる物質が含まれているか、また、その物質の有害性について、ＹがＡ工業の操業実績等から直ちにこれを認識することができたということはできず、Ｙが本件分譲地を販売したことが、Ｘに対する不法行為にあたることはない。
（２） ＹがＸと契約を締結した際、Ｙは、自身が本件分譲地を購入する以前、Ａ工業の工場の操業が原因で生じる悪臭や水質汚濁等が問題視されていたこと、同団地の住民から苦情が寄せられていたこと、県や市の公害課が同社に対し、再三にわたり行政指導を繰り返していたが、それに従う対策は講じられなかったこと、上記問題を解決するため、Ｙが本件分譲地を購入するに至ったこと、本件分譲地がＹに引き渡された際、同地には悪臭が残存しており、同地の表面には灰色がかった土が存在していたこと等について認識していたということができる。
また、契約当時においても、廃白土、ベンゼン、トリクロロエチレンに関する規制自体は存在し、油臭による不快感・違和感が生活に支障を生じさせうることも一般的に認識されていたと考えられる。
そうだとすれば、Ｙとしては、安全性、快適性に関するより詳細な情報を収集すべく調査をした上で、その調査内容を説明するか、このような調査をしない場合は、少なくとも、認識していた上記の各事情のほか、同地中に存在する可能性のある物質は、居住者の安全を害し得るものであり、生活に不快感・違和感を生じさせるものであることについて説明すべき義務があったというべきである。
Ｙには上記義務違反があり、同義務違反は不法行為を構成するものである。
（３） 本件分譲地中の状況を考慮したところ、本件土地建物は、損害に係る立証責任の所在に鑑み、損害額を控え目に算定する見地からしても、市場価格は近傍相場の50パーセントになると認められるから、土地売買及び建物工事代金の50パーセントに相当する1,250万円は損害と認めることができる。
一方で、健康被害等を理由とする慰謝料については認めることができない。また、弁護士費用としては120万円が妥当である。
したがって、Ｘは1,370万円の請求権を有することになる。
（本件では他に２名の原告がＹに対して同様の主張で、合計１億6,900万円余の損害賠償を求め、同旨により3,631万円余の支払いが認められている。）
３ まとめ
本件は、17年も前の売買契約について、売主業者が土壌汚染についての説明義務を怠ったことによる不法行為責任が認められた事案である。
同様の事例として、接道についての説明義務違反があったとして不法行為責任が認められた事例（本誌83号126頁）などがあるが、調査説明義務等をめぐり、不動産業者としてはいずれも留意すべき事案である。
なお、本件においてＹは、Ｘらは損害を知ってから3年を超えて訴えを提起したのだから不法行為に基づく請求権は時効で消滅したと主張したが認められていない。
（調査研究部次長）
以上
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
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和解協議の続報です。
２０１２年３月１２日（月）に、岡山地方裁判所４階にある「広島高等裁判所・岡山支部」に於いて、第３回和解協議が行われました。
第一審判決で、原告（第一次訴訟３世帯住民）が勝訴しましたが、被告（両備）が即刻「控訴」し、現在「控訴審」で係争中です。
裁判所は、「控訴審」結審後に、和解協議を設定しました。
【第二審】
控訴人・附帯被控訴人・被告 ； （両備ホールディングス株式会社）
附帯控訴人・被控訴人・原告 ； （小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
和解協議の進め方は、前回ブログで報告したとおりです。
（「控訴審」！結審後の和解協議（１）小鳥が丘土壌汚染訴訟）
代理人弁護士の説明による、第３回和解協議の内容は以下のようなものです。
（住民は、前回同様「被控訴人待合室」に詰めていました。）
［第３回和解協議］
裁判所の和解案を受けた控訴人（両備）の再度の回答は、被害住民が受け入れられる内容ではありませんでした。
またも原審（第１審）判決の損害認定額を大幅に下回る和解金額の回答でした。
そのため、附帯控訴人（住民）は、判決を求めました。
以前から、被害住民は、和解できるとすれば第１審判決内容が最低限の条件であると申し入れています。
この被害住民の申し入れは、和解解決も拒否するものではないという、どちらかといえば控え目な主張であり、無理のない妥当な申し入れと思いますが如何でしょうか？
「両備」は、不良物件（マイホーム）を売った企業であり、それが一般庶民の生活の基盤となるマイホームであるため、被害住民に多大な苦痛を与え続けています。
岡山を代表する企業（両備）であれば、法的責任の防御だけを考えるのでは無く、売主の責任として、購入者が分譲物件による被害を受けているという結果責任を果たすべく、住民の被害対策を優先すべきではないでしょうか。
被害者が弱者である一般消費者であれば、なおさらです。
被害住民は、今後の生活が成り立っていける補償が得られれば、あえて加害者企業（両備）の責任追及を目的とはしていません。
「両備」は、この被害住民の苦痛を放置し、あまりにもやり方がひどいので、被害住民は提訴せざるを得なかっただけです。
今回の「両備」の回答も、責任を賠償して和解解決を図ろうとする意思は感じられませんでした。
今までの「両備」の無責任な態度と併せて、これでは被害住民が到底和解できるものではありません。
双方の考えに大きな隔たりがあり、和解は無理だと思いますが、裁判所は次回和解協議を設定しました。
第４回和解協議；２０１２年４月１１日（水）１３時３０分〜
ただ、裁判所は、和解協議は次回が最終と考えているようです。
被害住民は、早期解決を望んでいますが、決着の見通しのない結審後の和解協議を重ねて時間だけ過ぎていくよりも、早期の「判決」を求めています。
「両備」は、たとえ敗訴しても最高裁へ「上告」するでしょうが、結局その方が決着は早いのではないかと思っています。
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後８年近く経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
戸建住宅団地の敷地足下から真黒い土壌発覚！
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「中国版」サイトに、日本の「土壌汚染」現状を告発する記事が載っています。
岡山市・「小鳥が丘住宅団地の土壌汚染事件」を紹介し、「小鳥が丘団地救済協議会」を支援する「中国人民支援会」と読めます。
最後の行には、「小鳥が丘団地救済協議会」のＨＰアドレスと、岡山市・「両備ホールディングス株式会社」のＨＰアドレスが記載されています。
「小鸟住宅区救济协议会」中国人民支援会
中国語で書かれているので、細かな内容まで分かりませんが、中国語の読める方、日本語に翻訳してもらえませんか。
「小鳥が丘団地土壌汚染事件」は、現在「控訴審」係争中です。
（第１審の原告「被害住民」勝訴判決を受けて、宅地造成分譲した被告「両備」が控訴。）
【第二審】
控訴人・附帯被控訴人・被告 ； （両備ホールディングス株式会社）
附帯控訴人・被控訴人・原告 ； （小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
裁判所は、「控訴審」結審後に和解協議を設定しました。
和解協議で、「両備」の和解案は、原審（第１審）判決の損害認定額を大幅に下回る和解金額の提示でした。
相手方当事者（被害住民）を馬鹿にした提案だと思います。
被害者の損害賠償金は、単に損得勘定ではなく、今後被害住民の生活が成り立っていくかどうかの問題です。
「両備」が、「原審判決」内容から全く逸脱した回答を提示したことは、「両備」は和解をする気がないと言うことだと思います。
やはり、「両備」は、自らの責任など、全く考えていないようです。
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後７年以上経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
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第一審判決で、原告（第一次訴訟３世帯住民）が勝訴しましたが、被告（両備）が即刻「控訴」しました。
原告（住民）も、損害認定額が不十分として「附帯控訴」を提起しました。
【第二審】
控訴人・附帯被控訴人・被告 ； （両備ホールディングス株式会社）
附帯控訴人・被控訴人・原告 ； （小鳥が丘団地第一次訴訟３世帯住民）
裁判所は、「控訴審」結審後に、和解協議を設定しました。
附帯控訴人（住民）は、和解解決を厭うものではありませんが、今までの控訴人（両備）の考えからみて、すんなりと和解が整うとは思えません。
第１回和解協議；平成２４年１月１１日実施。
第２回和解協議；平成２４年２月１３日実施。
和解協議は、岡山地方裁判所４階にある「広島高等裁判所・岡山支部」の「和解室」で行われました。
和解室の隣に、「控訴人控室」と「被控訴人控室」があり、私たち住民と代理人弁護士は「被控訴人控室」に入りました。
裁判官（和解協議を担当する右陪席裁判官）の居る和解室に、代理人弁護士が交互に呼ばれ、控訴人・被控訴人それぞれの代理人弁護士が個別に裁判官と協議をする形式で行われました。
住民は、「被控訴人控室」に詰めることがほとんどでした。
（時折、住民も代理人弁護士とともに、和解室で裁判官と協議することがありました）。
以下の内容は、ほとんど代理人弁護士から聞いた説明によるものです。
［第１回和解協議］
控訴人（両備）からは、和解金額の提案はありませんでした。
附帯控訴人（住民）からの提案は、第１審判決内容が最低限の条件であり、それ以上の損害金での話し合いができるのであれば、和解協議を進めると申し入れました。
控訴人（両備）弁護士は、どれだけ回答が可能か持ち帰って相談するということで終了しました。
［第２回和解協議］
まず、控訴人・被控訴人双方の代理人弁護士が同時に「和解室」に呼ばれました。
右陪席裁判官から控訴人（両備）弁護士に向けて、
「和解提案等があれば仲介すると前回協議で話したので連絡があると思っていたが、今日まで何の連絡もない。
どのように和解協議を進めればよいのか？
今までのように個別（裁判官と控訴人代理人）で進めた方が良いのか？」、
と質問がありました。
控訴人（両備）弁護士は、「そのようにしたい」と答弁し、前回同様それぞれ個別に裁判官と協議が始まりました。
その後、控訴人（両備）弁護士から和解の条件提示がありました。
第１審「判決」の損害認定金額を大幅に下回る和解金額の提示でした。
附帯控訴人（住民）は、「話にならない」として「判決」を求めました。
右陪席裁判官は、双方の考えに大きな隔たりがあることは確認したが、裁判官一人の判断で「判決」と決定することはできない（３人の裁判官での合議が必要）として、次回３月１２日に第３回和解協議を設定しました。
右陪席裁判官は、次回和解協議で裁判所の和解提案も提示したい旨、述べて終了しました。
以上のとおり、現時点では、和解は難しいようです。
次回和解協議で、もし裁判所の和解提案を附帯控訴人（住民）が受け入れたとしても、控訴人（両備）が和解を受け入れる考えは無いように思えます。
予想通り、「判決」での決着になりそうです。
２００４年７月に岡山市水道局工事で発覚した小鳥が丘団地住宅地の土壌汚染公害問題は、発覚後７年以上経過し団地住民と宅地造成販売した両備バス㈱の考えが平行線のままで裁判に発展しています。２００７年８月に住民３世帯（第１次訴訟）が岡山地方裁判所に民事提訴したあと、住民１８世帯（第２次訴訟）も続いて提訴し係争中です。第１次訴訟（３世帯）の第一審判決は２０１１年５月３１日に行われ、原告（住民）勝訴となり、知るかぎりでは土壌汚染裁判で被害住民が勝訴した「全国初」の判決となりましたが、被告（両備）が即刻控訴しました。原告（住民）も附帯控訴を提起し、引き続き第二審（広島高等裁判所・岡山支部）で争われます。
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