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《要旨》 土壌汚染を発生させる蓋然性のある方法で土地利用をしていた売主は、買主に対し土地の来歴や従前の使用方法について説明すべき信義則上の付随義務があるとされた事例 株式会社Ｘ：建設会社業 （土地買主） 株式会社Ｙ：機械等の販売業（土地売主） (１) 事案の概要土木建築工事の設計・施工等を業とする株式会社Ｘは、平成7年9月、建設産業機械等の販売等を業とする株式会社Ｙの所有不動産につき売買契約を締結し、平成11年7月に所有権移転、引渡しを受けた。平成14年夏頃、Ｘは本物件の一部の土地について土壌調査を行ったところ、鉛及びふっ素による土壌汚染が生じていることが判明した。 ＸはＹに瑕疵担保責任の履行を求めたが、Ｙは交渉を拒絶した。Ｘは、本件売買契約締結時、本件土地に土壌汚染が存在しないものと誤信しており、目的物の性状に錯誤があったので本契約は無効であると主張し、予備的に瑕疵担保責任、債務不履行に基づく損害賠償を求めて提訴した。 (２) 判決の要旨�。悗蓮∨楫鑁簀齋戚鹹�結当時、本件土地の土壌汚染を認識せず、錯誤に陥っていたが、表示されない動機の錯誤に止まり、要素の錯誤とはいえない。汚染除去費用は売買代金の21％で本件土地と代金額の均衡が著しく害されたともいえず、本件売買契約の意思表示は無効であるとのＸの主張には理由がない。��汚染により本件土地の経済的効用及び交換価値は低下し、売買代金との等価性が損なわれているから、瑕疵が肯定されるべきである。取引の際に土壌調査を行う取引慣行は認められず、汚染の存在が外観上明らかとはいえないことから、本件の土壌汚染は隠れたる瑕疵であることは否定できない。 土壌汚染は商法526条の発見することが困難な瑕疵に該当し、引渡し後6か月が経過した後には買主は売主に瑕疵担保責任を請求することができないと解されるので、引渡しの約3年後に土壌汚染調査をしたＸは同責任に基づく主張をなしえない。 �Ｋ楫鑁簀齋戚鵑遼椹櫃脇団衒�である本物件を現状において引渡すことにあり、土壌汚染のない土地を引渡す義務を負うとまではいえないのが原則である。 土壌汚染調査は専門的な知識及び多額の費用を要すため、買主が同調査を行うべきかについて適切に判断するためには、売主が土壌汚染を発生せしめる蓋然性のある方法で土地の利用をしていた場合には、売主は土壌の来歴や従前からの使用方法について買主に説明すべき信義則上の付随義務を負う場合もあると解される。 �ぃ戮蓮�同説明義務の不履行によりＸが土壌調査を行う必要はないと信頼したことによって被った損害の賠償責任を負うべきである。Ｘの落ち度も考慮すると、Ｙは損害（1億8千万円余）の4割を賠償する義務を負う。 (３) まとめ本件は、土壌の来歴、使用方法に関する売主の説明義務に基づいて損害賠償責任を認めた事例である。事業所跡地や埋立地等において土壌汚染が発見されるケースがあり、媒介業者は常に土壌汚染の可能性に注意を払い、売主にも説明を求めることで錯誤のない不動産取引を行う必要がある。
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宅建業法
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《要旨》 設計施工の過失により土地の不同沈下、建物の亀裂が生じ、売主業者には瑕疵担保責任、施工業者には保証債務の不履行、設計者には不法行為責任があるとされた事例 (１) 事案の概要買主Ｘは、平成元年2月、媒介業者Ｙ3の媒介で、売主業者Ｙ1から、土地建物を7,300万円で買い受けた。本件契約上、瑕疵担保責任の存続期間は、引渡しの日から２年とされており、本件契約の際、建築業者Ｙ2は、本件建物の構造耐力性能等を10年間保証する旨の保証書をＸに交付した。 本件物件は、Ｙ4の設計監理により、Ｙ2が傾斜地を切土して、擁壁を設け、Ｈ型鋼杭を打ち、盛土をしたものであった。しかし、Ｙ4は、本件設計にあたり、擁壁にかかる杭の荷量を拡散する措置を講ぜず、また、布基礎のコンクリートの強度について、適切な指示をしなかった。Ｙ2は、盛土部分をある程度締め固めたが、土地全体の転圧や、一定期間養生して土壌を安定させることはせず、盛土にガラを混入させていた。このため、本件建物は、不同沈下を来たし、基礎、壁等に多数の亀裂等を生じた。 Ｘは、引渡しから１年以内にＹ1に修補を求め、平成７年、Ｙ2にも保証を求めたが、Ｙらは修補に応じなかった。Ｘは、平成9年、Ｙ1に対し瑕疵担保責任等に基づき、Ｙ2に対し保証責任等に基づき、Ｙ3に対し債務不履行責任、不法行為責任に基づき、Ｙ4に対し不法行為責任に基づき、1,296万円の損害賠償を求めた。 (２) 判決の要旨�）楫鏃�物には、不同沈下があって、基礎、壁等に多数の亀裂等を生じ、不具合がある。�■�1については、本件不具合は隠れた瑕疵であり、Ｘは引渡し後１年以内に修補請求をしているから瑕疵担保責任を負う。 ��Ｙ2については、使用上の不都合を生じる程度の沈下等について2年間にわたり保証する旨の約束をしているから、同保証債務の不履行がある。 �ぢ霖老�物取引主任者は宅地造成・建物の構造等については専門家ではなく、Ｙ3については、宅地造成、建物の構造等を、確認証、工事検査済証等により適切に施工されたことを確認すれば、一応の義務を尽くしたというべきであり、地耐力等を独自に調査すべき注意義務はない。 �ィ�4については、本件設計にあたり、荷重の拡散をせず、擁壁支持の杭と、地山支持の杭を混在させ、布基礎のコンクリートの強度について、適切な指示をしなかった点、注意義務違反があり、不法行為が成立する。 �Γ悗梁山欧蓮�建物修繕費用1,008万円、調査鑑定費用46万円余、弁護士費用100万円である。Ｙ1は1,008万円、Ｙ2は1,054万円余、Ｙ4は1,154万円余を連帯して支払え。 (３) まとめ地盤沈下については、前掲のほか、売主業者の瑕疵担保責任を認めたものに、東京地判平成6年9月8日、不法行為責任を認めたものに、神戸地判昭和58年12月6日、債務不履行責任を認めたものに、神戸地判昭和61年9月3日などがある。
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建物の不等沈下と売主、造成業者、請負業者の責任（瑕疵担保責任の除斥期間の起算点を買主が単に被害を意識した時点ではなく、瑕疵の内容程度が明確化した時点）京都地裁判決 平成12年10月16日（判例時報 1755号 118頁）《要旨》購入した建物が傾いたり、壁に亀裂が入ったり、雨漏りがするなどの欠陥が生じたのは、売主らの造成工事、建築工事に問題があったとされた事例(１) 事案の概要平成元年６月から平成５年５月にかけて、買主Ｘら(４人)は、売主Ｙ１から土地建物を取得し、それぞれ引渡しを受けた。しかし、Ｘらが入居すると、次第に、建物が傾いたり、壁に亀裂が入ったり、雨漏りがするようになり、時の経過とともに徐々に拡大・悪化していった。 Ｘらが各建物を建築したＹ２に苦情を申し立てたところ、Ｙ２は、欠陥は各土地の売主であり造成業者でもあるＹ１の造成工事の不備に基づくものであり、Ｙ２の責任ではない旨主張した。他方、Ｙ１は、欠陥は、Ｙ２のずさんな建築工事に基づくものであると主張した。 Ｘらは、建築業者ないし土地の売主であるＹら（Ｙ１及びＹ２）に対し、購入した土地や建物の瑕疵等を理由に損害賠償を請求した。 (２) 判決の要旨�｜枠彡晴爾慮彊�は、盛土地盤の支持力が住宅建築に相応しくない程度の極めて薄弱なものであったこと、支持力の強い切土地盤と支持力の弱い盛土地盤という支持力の異なる異種構造の基礎に跨って建物が建築されたことであると推認される。�■�2は、敷地が盛土地盤であることを知りながら、異種構造基礎に跨って建物を建築したので、建築業者として負うべき建物の安全性確保義務に違反した。よって、民法709条に基づき、Ｘらの被った損害の賠償責任を負う。 �Ｋ楫鐡效老�物には、一般通常人の視点では容易に発見できなかった欠陥があったから、Ｙ1はＸらに対し民法570条の瑕疵担保責任を負う。また、Ｙ2は、民法634条に基づき、Ｘらの一部につき建築請負業者としての瑕疵担保責任を負う。 �ぐ貳鳴名鐃佑�瑕疵担保責任に基づく解除の意思表示や損害賠償請求を行うか否かの判断を合理的に下すためには、瑕疵がある程度進行して、その内容程度が明確化したときから除斥期間が進行すると解する。本件では、Ｘらが建物の傾斜等を知ったときは被害が進行中であり、Ｘらは本件建物につき専門的観点に基づく診断を受けた時点から１年以内に提訴しているので、除斥期間は経過していない。 �グ幣紊糧獣任魎陲法■悗蕕砲茲覯樟漾Ψ�物移動押上・改修・内装工事費用等の損害賠償請求を一部認容する。 (３) まとめ本件では、建築業者の不法行為責任と売主・建築業者の瑕疵担保責任が認められたものであるが、瑕疵担保責任の除斥期間の起算点を買主が単に被害を意識した時点ではなく、瑕疵の内容程度が明確化した時点と認定した点で、特色ある判断である。
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《要旨》 厚生省（当時）指針値を超えるホルムアルデヒド濃度の建物につき、売主の瑕疵担保責任が肯定された事例 (１) 事案の概要買主Ｘと売主業者Ｙは、平成14年7月、本件マンションにつき、売買契約を締結した。Ｙは、マンションの分譲に当たり「新築建物で発生しがちなシックハウス症候群の主な原因とされるホルムアルデヒドの発生を抑えるために、ＪＡＳ規格でもっとも放散量が少ないとされるＦｃ０基準や、ＪＩＳ規格のＥ１基準以上を満たした建材を使用しています。」などと記載した折込チラシやパンフレットを配布していた。 Ｘは、平成15年5月、Ｙから本件建物の引渡しを受け、同年7月、保健所に依頼して、室内空気環境調査として簡易測定を行った。その結果、ホルムアルデヒドの濃度については、玄関側洋室0.43ppm(約0.5375mg/㎥  、リビングダイニング0.49ppm(約0.6125mg/㎥等の数値が検出されたため、Ｘは、Ｙに対して、本件建物がシックハウスであり、居住が不可能であると主張し、消費者契約法４条に基づく売買契約の取消し、瑕疵担保責任による契約解除及び損害賠償等を請求した。(２) 判決の要旨�。戮亘楫錺泪鵐轡腑鵑諒�譲に当たり「環境物質対策基準」を充足する建材等を使用した物件である旨を本件チラシ等にうたって申込みの誘引をなし、Ｘが本件チラシ等を検討の上、Ｙに対して本件建物の購入を申し込んだ結果、本件売買契約が成立した。したがって、本件売買契約においては本件建物の備えるべき品質として、本件建物自体が少なくとも、当時行政レベルで推奨されていた厚生省指針値に適合していることが前提とされていたものと見ることが当事者の合理的な意思に合致するものというべきである。�∨楫錣砲�いては、引渡し当時における本件建物の室内空気に含有されたホルムアルデヒド濃度は0.1ｍｇ／㎥を相当程度超える水準にあったものと認められることから、本件建物にはその品質につき、当事者が前提としていた水準に到達していないという瑕疵が存在するものと認められる。また当該瑕疵は科学的測定によって存在を知りうる性質のものであり、一般的な注意を払っていても容易に発見し得ないものであるというべきであるから、隠れた瑕疵ということができる。これらの事実を考慮すれば、ＸはＹに対し、売主の瑕疵担保責任を追求できるものと認められる。 (３) まとめいわゆるシックハウス症候群が社会問題となり、建築基準法が改正され平成15年7月から施行されている（居室内における化学物質の発散に対する衛生上の措置）。不動産取引における瑕疵については、範囲が拡大する傾向にあるが、本判決は化学物質による汚染の問題を瑕疵担保責任として取り上げたものである。http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=68
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土地の瑕疵特定紛争がら等が埋設された土地の瑕疵売買対象地中の多量のコンクリート塊等の存在 中高層マンション建築用地の売買と地中障害物 損害賠償請求は残存物の除去費用も含む 地震多発地での宅地分譲における宅地売主の責任 土壌汚染と瑕疵担保責任 冠水しやすいという土地の性状と隠れた瑕疵 建物の瑕疵 戸建て土地付建物売買に係る建物瑕疵をめぐるトラブル中古住宅内の蝙蝠の棲息 過去の建物火災についての調査・説明義務 建物の不同沈下と売主等の責任 建物の不等沈下と売主、造成業者、請負業者の責任 シロアリ被害による暇疵担保責任 都市計画等の法令上の制限都市計画道路の計画線誤表示をめぐるトラブル区画整理事業地内の道路拡幅不告知をめぐるトラブル 住宅の建築ができない土地の売買 建築制限に関する事項の不告知 市街化調整区域内の土地の説明義務 市街化調整区域についての虚偽の説明 連棟式建物の売買の説明義務 接道要件を具備しない宅地についての金融機関の説明義務 航空機騒音の告知義務 土地建物の問題点
越境物の不告知等をめぐるトラブル
フローリング工事不可の不告知をめぐるトラブル 車庫に関する不十分な説明をめぐるトラブル 前面道路の説明の誤り 水道等についての説明不備 隣接地への越境等の説明 土壌汚染に関する説明の未実施 雨漏り及び敷金の承継の説明不備 マンションの方位についての説明義務 マンションの設備騒音と意思表示の錯誤による契約の無効 防火扉の操作方法等に関する説明義務 土壌の来歴や従前の使用方法の説明義務 建物の瑕疵 マンション新築マンションの不具合をめぐるトラブル中古マンション老朽化についての説明義務 指針値を超えるホルムアルデヒドと瑕疵担保責任 イエヒメアリと瑕疵担保責任 中古マンションの雨漏りの調査義務 マンション上階の生活騒音と瑕疵担保責任 浸水被害による新築マンションの契約解除 築19年の中古住宅に関する売主等の告知義務 建物の瑕疵と設計者・施工者の不法行為責任 欠陥マンションの売買契約と媒介業者、銀行等の責任 建物の瑕疵について、建設会社及び設計監理者の責任 新築マンションの分譲直後から生じた外壁タイルの剥離 自殺物件・暴力団事務所の存在自殺物件の不告知をめぐるトラブル山間農村地の物置での自殺 自殺物件の価額と瑕疵担保責任 取壊し目的の建物売買と2年前の自殺 競売物件での所有者の夫の自殺 自殺物件であった競売マンション 借上社宅での従業員の自殺と使用者責任 取り壊された建物内での８年前の殺人事件 交差点を隔てた暴力団事務所の存在 暴力団事務所と瑕疵担保責任 媒介契約と報酬請求処分事例建築請負契約のコンサルティング料としての報酬受領処分事例実際には行われなかったリフォーム代金の受領 処分事例制限を超える報酬の受領 当初の媒介業者を外して成約した取引と報酬請求権 専任媒介の特約違反と報酬請求権 直接取引された場合の媒介業者の報酬請求権 手付解除の場合の媒介報酬 媒介契約の解除の主張と媒介報酬請求 媒介業者による不当な買取り 原状回復費用特優賃住宅における通常損耗に係る原状回復特約 特優賃住宅における原状回復特約原状回復特約は消費者契約法10条により無効 無効となった原状回復に関する合意 公営住宅明渡し時の通常損耗による補修費用 転借人が投棄した廃棄物の撤去義務 オフィスビルの賃借人による原状回復 小規模事務所の賃貸借における原状回復費用 敷引（しきびき）特約阪神大震災と敷引特約の適用の可否敷引特約と消費者契約法10条（１） 敷引特約と消費者契約法10条（２） 弁済業務保証金保証協会の入会資格は宅建業協会の会員であること消滅時効を理由とした保証協会の認証の拒否 保証協会に対する認証請求が否認された事例 預り金・手付金の返還 処分事例預り金の不返還(1) (2)処分期間中の営業と手付金の未返還 手付金の返還遅延 「抵当権抹消交渉預り金」の不返還 契約違反（契約の不履行や遅延）処分事例代理業者の売主への売買代金の未払不当な競売物件の売却 期日までの引渡し未了 自己の所有に属しない土地の売買(1) (2) 名義貸し 所有権移転登記の不当な履行遅延(1) (2) ローン不成立の場合の特約ローンの解約と真摯な努力義務ローン特約を付すべき注意義務 ローン条項による契約解除 設備、管理等に関するものマンション地下駐車場の駐車料金の変更によるトラブル自動火災報知設備未設置をめぐるトラブル ベランダの仕切板移設をめぐるトラブル マンション販売と駐車場の説明義務 分譲マンション駐車場の維持管理に関する説明義務 マンションにおけるペット飼育に関する説明義務 専有部分の用途違反に対する使用禁止請求 迷惑行為者の専有部分の競売申立て マンション管理費等の消滅時効 競売における滞納管理費の元の所有者への求償 町内会費の徴収を管理規約で定めた場合の拘束力 マンション管理費等の滞納と管理組合による競売請求 マンション上階からの騒音と階下住民からの慰謝料請求 眺望・日照・周辺環境等ごみ置き場に関する重説ミス近隣牧場の悪臭の不告知をめぐるトラブル 隣地マンションの新築による日照阻害によるトラブル 浸水被害と媒介業者の調査義務をめぐるトラブル 水管橋工事の予定不告知をめぐるトラブル 隣地住人からのクレームが予想される用途であることについての説明不備 隣地の高架道路建設計画の告知義務 隣地の建築についての虚偽の説明 周辺道路計画の告知義務 隣地の建築計画の秘匿 青田売りマンションの完成後の状況を説明する義務 眺望を売り物としていたマンションの売主の説明義務違反 入居後間近かに高さ５ｍの要壁が建築された 隣人とのトラブルについての媒介業者の説明義務 眺望等高層マンションと眺望権の侵害同一業者が建築したマンションによる眺望阻害 マンションの高さ20ｍを超える部分の撤去請求が棄却された 景観利益侵害を理由とするマンション一部撤去請求 高層マンション建設による風害 花火の観望と近隣で別のマンションを建築した売主の責任 賃貸借契約、更新虚偽の賃貸借契約書の作成賃貸借契約の締結に至らなかった場合の貸主の責任 賃貸人の不完全履行に起因した賃借人の損害賠償請求 補修を怠った家主に対する敷金返還請求 更新料支払合意と法定更新への適用の可否 更新料の支払特約と建物賃貸借契約の法定更新 更新料特約と民法90条及び消費者契約法 借地の一部分の契約更新拒絶 建物賃貸借契約の更新と保証人の責任 借地権譲渡の承諾書に用いる印章 国籍を理由にした賃貸借契約の拒絶 賃料等貸主への敷金・礼金等の未払権利金の授受についての不実の告知 短期間で２度の賃料減額請求 代自動改定特約と借地借家法の地代等増減請求権 賃料改定合意と賃料減額確認請求 管理等に関するものマンション賃借人の迷惑行為ピッキング盗難被害における賃貸人の管理義務 賃貸人の自力救済に対する賃借人の損害賠償請求 賃料滞納と賃貸人の居室内への無断立ち入り 水漏れ事故の損害賠償債務と連帯保証契約 賃貸住宅の新建材の刺激臭 賃貸住宅の２階窓からの転落死と貸主の責任 賃貸業者への一括賃貸サブリース契約における賃料減額請求権サブリース契約と借地借家法32条（賃料減額請求権） サブリースの契約終了と賃貸人・再転借人との関係 いわゆるオーダーメイド賃貸借と賃料減額請求権 競売等に関するもの特定紛争競売物件を任意売却した際の費用清算賃貸不動産の差押え後の賃料減額の合意 抵当権者による賃料債権差押えと賃借人の相殺の優劣 競売妨害に当たる暴力団の占有と損害賠償 その他開発許可前の土地売買契約建築確認前の建売住宅の売買契約 農地法５条１項による許可前土地の売買契約 差押えについての説明不足 ペット飼育禁止の不告知 滞納管理費及び修繕積立金の説明不備 租税特別措置法の誤った説明 不完全な工事見積書を交付した媒介業者の責任 売主のなした裁判上の和解と不知の買主の責任 価格検討上の重要な事実の売主の説明義務 売主が調査を拒否した事実についての媒介業者の責任 特定紛争隣接地への工事立入り承諾書の徴求をめぐるトラブル 無免許営業の幇助(1) (2) 業務停止処分に違反した取引 広告の不当表示 売主に無断の広告掲載 通行地役権者からの通行妨害禁止請求 黙示の地役権設定契約が締結されたと認定 調停内容と異なる目隠し用のフィルム貼付と慰謝料請求 国有財産及び県有財産である隣地の時効取得 隣接建物による日照被害と損害賠償請求 飲食店からの悪臭 隣接店舗の排気ダクトの騒音 司法書士の本人確認義務と賠償責任 司法書士による虚偽の「本人確認情報」提供 インターネット等でのマンション建設反対と名誉毀損 当事者の意向に基づかない農地法５条の届出 住宅供給公社によるマンションの値下げ販売 建築条件付土地売買契約の解除をめぐるトラブル 取引の危険性を告知すべき媒介業者の義務 手付解除の特約の解釈 公序良俗に反し無効とされた売買契約 自宅での契約締結とクーリング・オフ 建築条件付契約の合意解除後の建売契約締結の違法性 下水道管接続等の不備をめぐるトラブル 瑕疵担保責任と損害賠償請求権の消滅時効 ゴミステーションの設置と瑕疵担保責任 隣地と共有共用の埋設管と瑕疵担保免責特約
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