 開発許可申請の手引き 岡山県Ⅷ 宅地の防災に関する基準
本章の基準については，「宅地防災マニュアル」，「宅地防災マニュアルの解説」（監修：国土交通省総合政策局民間宅地指導室）及び「大規模盛土造成地の変動予測調査ガイドラインの解説」を基に定めている。
当基準に記載していない基準についてはこれらを参照すること。 地盤の沈下，崖崩れ，出水その他による災害を防止するため，開発区域内の土地について，地盤の改良，擁壁又は排水施設の設備その他安全上必要な措置が講ぜられるように設計が定められていること。
この場合において，開発区域内の土地の全部又は一部が宅地造成等規制法（昭和36年法律第191号）第３条第１項の宅地造成工事規制区域内の土地であるときは，当該土地における開発行為に関する工事の計画が，同法第９条の規定に適合していること。 （法第33条第１項第７号） 平成18年度の宅地造成等規制法改正等により，宅地造成工事規制区域内において都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事については，宅地造成等規制法の許可が不要となる。この場合は，当該土地における開発行為に関する工事の計画が，宅地造成等規制法の技術基準にも適合する必要がある。
２ 切土・盛土
③ 排水処理
三 湧水のある箇所に導水管
四 盛土の施工される箇所の元地盤で地表水の集中する箇所に，地下排水暗渠 ５ 地下水の排水施設
切土又は盛土をする場合において，地下水により崖崩れ又は土砂の流出が生じるおそれがあるときは，開発区域内の地下水を有効かつ適切に排出することができるように，国土交通省令で定める排水施設が設置されていること。 （令第28条第７号）
令第28条第７号の国土交通省令で定める排水施設は，その管渠の勾配及び断面積が，切土又は盛土をした土地及びその周辺の土地の地形から想定される集水地域の面積を用いて算定した計画地下水排水量を有効かつ適切に排出することができる排水施設とする。 （則第22条第２項） (1) 地下水排水の役割
盛土内の地下水は， ①降雨浸透水，
②地山からの浸出水，
③地盤・盛土の圧密排水で構成される。
地下水排水施設は，盛土施工前の原地盤に設置され，宅地造成工事において主として
①施工性を高めるための準備排水及び
②盛土地盤全体の安定確保となる基底排水の役割
を果たす。
(2) 地下水排水施設の分類
地下水排水施設（暗渠）は，役割，形式，機能によって，次のように分類される。 ① 役 割
地下水排水施設は， ａ）地盤に含まれた過剰水分を吸収する，
ｂ）吸収した地下水を滞留させることなく下流へ流送する役割を持ち，その役割から次の２つに分けられる。
・本暗渠 …… ａ）及びｂ）の役割をするもので，所定の通水能力を期待するもの ・補助暗渠 …… 主としてａ)の役割をするもの 一般に，沢部の原地盤は腐植土やシルト質の土が多く，上記の目的を達成するためには管材を使った暗渠の場合は大口径の管を粗に配するより，小口径の管を密に配した方が吸水効率が良い。ただし，経済性を考慮すると，暗渠が数本に分散するよりは１本に集中させる方がよい。 従って，計画・設計では，これらの役割を踏まえて，配置や構造を決定する必要がある。 地下水排水施設における流域とは，暗渠排水を面的に行うためのひとつの単位であり，暗渠を配置する盛土の形状によって区分されるものである。 ② 型 式
本暗渠を設置しようとする沢部は，地盤の乾燥，浸出水の有無，施工区の広さによって排水の必要とされる期間や重要度が異なる。したがって，重要度に応じて，本暗渠をⅠ型，Ⅱ型に区分し，Ⅱ型暗渠については，詳細な構造設計を行い必要な荷重に耐えうる構造とする。 ③ 機 能
暗渠は，基本的には管材と周囲のフィルター材等から構成される。 管材は機能面から，管の表面からの吸水が可能な管（網状管，有孔管，透水管等）である吸水渠と，吸水する機能がない管（無孔管）で吸水渠が吸水した地下水を受けて下流へ流下させる集水渠に分けられる。 有孔管，透水管などは，吸水できる反面，漏水する可能性があり，盛土のり面のように漏水すると危険な箇所では使用できない。また，無孔管はそれ自体地下水を吸収する機能はなく，吸水した地下水を下流へ流下させるだけの機能しかもたないが，これを使用した区間では漏水がない。
地下水排水施設は，地下水を吸収し流下させる機能をもつ必要があるため，配置上の特殊な場合を除いて原則として吸水渠である。なお，管材を使わずに，レキ，砂，ソダなどで構成される暗渠もすべて吸水渠である。 地下水排水施設（暗渠）には，網状管，有孔管，透水管，無孔管等の管材とフィルター材との組み合わせにより様々な形式があるが，役割，型式，機能，地盤条件等により適切な形式を選定する必要がある。（具体的な形式については，「宅地防災マニュアルの解説」参照） ① 地下水排水施設の計画手順（例）
現地調査結果に基づき，地盤の排水状態や浸出水の状態，造成地区の盛土の形状等を把握し，地下水
排水施設の配置を決める。ここで重要な点は， ａ）暗渠は地下水の浸出地点に配置し盛土内へ地下水を導き込まないこと，
ｂ）施工区の面的な排水を図る
ことの２点である。 特に，有機質土や泥炭地のような排水不良地盤などでは，配置を密にしたりして排水効果を高める必要がある。配置を決定した後に，処理水量や地区の状況などに基づく排水の重要度に応じて地下水排水施設の形式をⅠ型とⅡ型に分類する。 その後，各暗渠の設計を行い，地下水排水施設の全体を決定する。
② 地下水排水施設の配置
排水は，自然流下によって行うものとし，各施工区の状況に応じて適切に暗渠を配置する。地下水排水施設の配置は，造成前後の暗渠の機能を考慮し，次のような事項に基づき決定する。
１）暗渠の必要配置区域
暗渠の必要配置区域は，特別に浸出水などが原地盤傾斜面部にない限り，原則として沢の低地部とする。 盛土完成後は，地下水は盛土下部の低地部であった部分に集まるものと考えられるので，局所的な浸出水などがなければ準備排水及び基底排水の両面において低地部の配置は有効である。 ２）配置基本型
基本的な配置は自然流下方式とする。自然流下方式は，本暗渠を沢部の水の集まりやすい低地に配することであるが，本暗渠単独方式では小面積で細長い地区にしか適さないため，以下のように補助暗渠と組み合わせることにより配置計画を行う。 ６ 擁 壁
③ 排水工
擁壁には，その裏面の排水をよくするため，水抜穴が設けらけ，擁壁の裏面で水抜穴の周辺その他必要な場所には，砂利等の透水層が設けられていること。ただし，空積造その他擁壁の裏面の水が有効に排水できる構造のものにあっては，この限りでない。 （則第27条第1項第2号） 一 擁壁の裏面で，水抜穴の周辺その他必要な場所に砂利等の透水層を設けること。 二 水抜穴は，擁壁の下部地表近く及び湧水等のある箇所に特に重点的に設けること。
三 水抜穴は，内径7.5㎝以上とし，その配置は，３㎡に１箇所の割で千鳥配置とすること。
四 水抜穴は，排水方向に適当な勾配をとること。
五 水抜穴の入口には，水抜穴から流出しない程度の大きさの砕石等（吸い出し防止材等を含む。）を
置き，砂利，砂，背面土等が流出しないよう配慮すること。 六 地盤面下の壁面で地下水の流路にあたっている壁面がある場合は，有効に水抜穴を設けて地下水を
排出すること。 七 水抜穴に使用する材料は，コンクリートの圧力で潰れないものを使用すること。
岡山県は，瀬戸内海側の平野部で１０００〜１３００mmと少なく、中国山地に向かって多くなり，県境付近の山岳部では２０００ｍｍ降ります。
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開発申請
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宅地造成等規制法
（昭和三十六年十一月七日法律第百九十一号） 最終改正：平成一八年四月一日法律第三〇号
第一章 総則（第一条・第二条） 第二章 宅地造成工事規制区域（第三条―第七条） 第三章 宅地造成工事規制区域内における宅地造成に関する工事等の規制（第八条―第十九条） 第四章 造成宅地防災区域（第二十条） 第五章 造成宅地防災区域内における災害の防止のための措置（第二十一条―第二十三条） 第六章 雑則（第二十四条―第二十六条） 第七章 罰則（第二十七条―第三十一条） 附則 第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 宅地 農地、採草放牧地及び森林並びに道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供されている土地以外の土地をいう。
二 宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの（宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。）をいう。
三 災害 崖崩れ又は土砂の流出による災害をいう。
四 設計 その者の責任において、設計図書（宅地造成に関する工事を実施するために必要な図面（現寸図その他これに類するものを除く。）及び仕様書をいう。）を作成することをいう。
五 造成主 宅地造成に関する工事の請負契約の注文者又は請負契約によらないで自らその工事をする者をいう。
六 工事施行者 宅地造成に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事をする者をいう。
七 造成宅地 宅地造成に関する工事が施行された宅地をいう。
第八条 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、当該工事に着手する前に、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第二十九条第一項 又は第二項 の許可を受けて行われる当該許可の内容（同法第三十五条の二第五項 の規定によりその内容とみなされるものを含む。）に適合した宅地造成に関する工事については、この限りでない。 第九条 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事は、政令（その政令で都道府県の規則に委任した事項に関しては、その規則を含む。）で定める技術的基準に従い、擁壁、排水施設その他の政令で定める施設（以下「擁壁等」という。）の設置その他宅地造成に伴う災害を防止するため必要な措置が講ぜられたものでなければならない。
第七章 罰則
第二十八条 次の各号のいずれかに該当する者は、六月以下の懲役又は三十万円以下の罰金に処する。
一 第四条第一項（第二十条第三項において準用する場合を含む。）の規定による土地の立入りを拒み、又は妨げた者
二 第五条第一項（第二十条第三項において準用する場合を含む。）に規定する場合において、市町村長の許可を受けないで障害物を伐除した者又は都道府県知事の許可を受けないで土地に試掘等を行つた者
三 第八条第一項又は第十二条第一項の規定に違反して、宅地造成に関する工事をした造成主
四 第九条第一項の規定に違反して宅地造成に関する工事が施行された場合における当該宅地造成に関する工事の設計をした者（設計図書を用いないで工事を施行し、又は設計図書に従わないで工事を施行したときは、当該工事施行者）
宅地造成等規制法施行令
（昭和三十七年一月三十日政令第十六号） 最終改正：平成一九年三月一六日政令第四九号
内閣は、宅地造成等規制法 （昭和三十六年法律第百九十一号）第二条第一号 及び第二号 、第七条第三項 、第九条 、第十四条第二項 、第十九条 並びに第二十二条 の規定に基づき、この政令を制定する。 第一章 総則（第一条―第三条） 第二章 宅地造成に関する工事の技術的基準（第四条―第十五条） 第三章 設計者及び届出を要する工事（第十六条―第十八条） 第四章 造成宅地防災区域の指定の基準（第十九条） 第五章 雑則（第二十条―第二十四条） 附則 第八条 第六条の規定による間知石練積み造その他の練積み造の擁壁の構造は、次に定めるところによらなければならない。
二 石材その他の組積材は、控え長さを三十センチメートル以上とし、コンクリートを用いて一体の擁壁とし、かつ、その背面に栗石、砂利又は砂利混じり砂で有効に裏込めすること。 |
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建物を新築して、そこに住むためには、その建物が建築基準法上問題ないと認定され、工事完了後に検査済証というのを得ていなければならない。
建物を建てる設計段階で、まず、建築確認申請書というのを提出して、受理される必要があり、受理後に工事をスタートでき、事完成後に、市などの担当者によって、検査されて、検査済証というのが発行されることになっている。 ここで問題なのは、調整区域内に古い建物（昭和３７年築）と新しい建物（昭和５８年築）が２棟、同じ敷地内に残っているケースである。 新しい建物の建築確認申請書を市役所で情報公開制度を利用して、閲覧して、写しを得たところ、 「改築」 とあった。もちろん以前にそこに建物があった形跡はない。 しかも、昭和５８年当時の図面には、昭和３７年築の古い物件はないことになっている。 現状でも残っているのに・・・。 どうやら・・・、古い建物を取り壊す前提で、隣の空き地に「改築」という申請を出したらしい。 建築着工の段階で、本来古い建物は取り壊されるはずであるが、新しい建物ができるまでの間、どっかに引っ越しするのも大変だろうから、とりあえず、古い建物は残してあげようという温情がそこにはあったのだろうか？ 検査済証を得るためには、その図面通りに、古い建物は滅失させて、新しい建物が設計図通りに建築されていなければならない。 検査済証は案の定、発行されていない。 しかし、検査済証なんてなくっても、実際の話、住めるんですね！！！ ここが、法律の抜け穴！！ 昔から団地のような物件は検査済証までキチンと出させているが、一般住宅ではあまり取っていないそうだ。特に１０数年前までは。 もちろん、最近では取るようにしているとのことであるが・・・。 敷地が広いので、２分割して、古い建物と新しい建物をそれぞれ、区分けして売った場合に、建て替えが可能なのだろうか？特に古い方。本来建築基準法上では、現存しないはずなんだよね〜。 登記上は残っているけど。 現在市役所と協議中であり、どんな結果となるのか興味が尽きない。 専門家としては、こうしたわけがわからん物件ほど、血湧き、肉踊る。 ムチャムチャおもしろい！！ ○○○○○参考ＨＰ○○○○○ http://www.weblio.jp/content/%E6%A4%9C%E6%9F%BB%E6%B8%88%E8%A8%BC 出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2007/02/07 00:41 UTC 版) 検査済証（けんさずみしょう）とは、建築基準法（以下、法）第７条第５項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。特定行政庁、又は指定確認検査機関で交付される。 完了検査は、建築確認申請の必要な建築行為のうち、用途変更を除く全ての行為に義務づけられている（法第７条）。完了検査申請は原則として完了後４日以内に行わなければならない（同条第２項）。完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査、施工写真、試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、検査済証が交付される。通常は建築確認申請書の通りに施工されていることを確認している。 一部の建築物は原則として、検査済証の交付を受けるか、仮使用の許可、承認を受けた後でなければ使用できない（法第７条の６）。 検査済証は、以前は3割程度しか取得されていなかったが、近年は7割程度に上昇している。
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転載元: |
柏市公明党市議が2006年12月市議会で各党に配布し、検討を呼びかけた条例案は次の通りです。
柏市盛土擁壁規制条例(案) 【目的】 第1条 この条例は、柏市における盛土擁壁の設置による宅地等の開発に関する規制を定め、宅地等の乱開発により市民が生活を脅かされることのない、住みやすいまちづくりを進めることを目的とする。 【定義】 第2条 この条例における用語の意義は、都市計画法、建築基準法、同施行令の例による。 ２ この条例において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。 (1) 盛土擁壁 宅地等を造成するため盛土による土地の形質の変更を行い、そのために生じるがけ面について設置した擁壁 (2) 隣接地地盤 盛土擁壁を設置した土地に隣接する土地の敷地境界線に接する部分の地盤 【高さの限度】 第3条 第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域（以下「特定地域」という。）における盛土擁壁及び建築物の高さの合計は、盛土をする前の地盤の高さから10ｍを越えてはならない。 ２ 盛土擁壁設置の5年前以降に同様の盛土擁壁設置があった場合は、当該盛土擁壁設置以前の地盤の高さから１項の規定を適用する。 【各部分の高さの限度】 第4条 特定地域における盛土擁壁及び建築物の各部分の、盛土をする前の敷地境界線地盤からの高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離に1.25を乗じて得たものに5ｍを加えたものを超えてはならない。 【緩和規定】 第5条 次の各号に該当する場合は第３条及び第4条の規定は適用しない。 (1) 盛土擁壁に接する隣接地地主、住民全員の同意がある場合 (2) 盛土擁壁の隣接地から高さが1.5ｍを超えない場合 (3) 盛土擁壁南側の隣接地がある場合は当該隣接地地盤からの高さの2分の１に相当する長さ以上、それ以外の場合は当該隣接地地盤からの高さに相当する長さ以上敷地境界線から後退して盛土擁壁を設置する場合（隣接地が水面、鉄道敷地、道路、公園である場合は、それらの敷地境界線から測った幅を後退の長さに算入して適用する。） (4) 防災等の公益のために必要があると市長が認める場合 【工事の着手の届出】 第6条 盛土擁壁を設置しようとする者（以下「開発事業者」という。）は、当該盛土擁壁設置工事に着手しようとするときは、あらかじめ、市長に届け出なければならない。 【工事の完了の検査】 第7条 開発事業者は、盛土擁壁設置工事を完了したときは、規則で定めるところにより、市長の検査を受け、当該工事がこの条例に適合していることの確認を受けなければならない。 ２ 市長は、前項の確認をしたときは、開発事業者に適合証を交付するものとする。 【勧告】 第8条 市長は、盛土擁壁設置に関する工事がこの条例に違反していると認めるときは、開発事業者に対して必要な措置をとるよう勧告することができる。 【命令】 第9条 市長は、前条の勧告を受けた者が、正当な理由なく当該勧告に従わないときは、期限を定めて、当該勧告に従うべきことを命ずることができる。 【報告等の徴収及び立入検査】 第10条 市長は、前２条の規定による権限を行うため必要があると認めるときは、開発事業者または盛土擁壁に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）から工事の状況等について必要な報告若しくは資料の提出を求め、又は当該職員をして盛土擁壁設置工事の区域内に立ち入らせ、当該工事の状況等を検査させることができる。 ２ 前項の規定により立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人に提示しなければならない。 ３ 第1項の規定による立入検査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解してはならない。 【委任】 第11条 この条例に定めるもののほか、この条例の施行に関し必要な事項は、規則で定める。 【罰則】 第12条 第9条の規定による命令に違反した者は、6月以下の懲役又は500,000円以下の罰金に処する。 第13条 第3条及び第4条の規定に違反した場合における当該盛土擁壁及び建築物の設計者（設計図書を用いないで工事を施工し、又は設計図書に従わないで工事を施工した場合においては、当該工事の施工者）は、500,000円以下の罰金に処する。 ２ 前項に規定する違反があった場合において、その違反が建築主の故意によるものであるときは、当該設計者又は工事施工者を罰するほか、当該建築主に対して同項の刑を科する。 第14条 第10条第１項の規定による報告若しくは資料の提出の要求に対し、これに応じず、若しくは虚偽の報告若しくは虚偽の資料の提出を行い、又は同項の規定による立入若しくは検査を拒み、妨げ、若しくは忌避した者は、200,000円以下の罰金に処する。 【両罰規定】 第15条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し、前３条の違反行為をしたときは、行為者を罰するほか、その法人又は人に対して各本条の罰金刑を科する。 附 則 【施行期日】 １ この条例は、平成1９年ｘｘ月１日から施行する。 【経過措置】 ２ この条例の施行の際、現に造成、建築、修繕又は模様替の工事中の構築物または建築物については、第３条及び第４条の規定は、適用しない。 ３ この条例の施行の日前に都市計画法に基づく開発許可申請、宅地造成等規制法に基づく許可申請及び建築基準法に基づく建築確認申請を行った件については、第３条から第6条までの規定は、適用しない。 以上 自主条例としての形をより整えるのであれば、低層住居専用区域という概念を用いず、「柏市が定める区域」として、低層住居専用区域をそのまま指定すればいいと思いますが、このような規制の仕方であっても許容範囲ではないかと思います。 あと量刑については検察との調整が必要で多少の修正はありえますが、横浜市の地下マンション規制条例と同じないし軽い量刑ですので、おおむね問題ないと思います。
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宅地造成等規制法 （目的） 第一条 この法律は、宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。
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